【正文】 5404045455050555560606565707075758080858590909595100100110110120120130130140140150150+近一年開發(fā)區(qū)公寓成交總價(jià)分布總體 集中在35—— 55萬元的區(qū)間內(nèi)，占總成交的 % 在此范圍內(nèi)的分布較為平均 而 45—— 50萬在集中段內(nèi)屬于中部缺口區(qū)間 開發(fā)區(qū)市場(chǎng)中 客戶總價(jià)的承付力集中在 35— 55萬 成交總價(jià) 整體市場(chǎng)成交表現(xiàn) Tospur 主力面積 50— 100㎡ 主力單價(jià) 4500— 6500元 /㎡ 主力總價(jià) 35— 55萬 開發(fā)區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)主體 開發(fā)區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)的三維體系 整體市場(chǎng)成交表現(xiàn) Tospur 近一年開發(fā)區(qū)一房成交面積分布%%%%%%3040 4050 5060 6070 7080 8090近一年開發(fā)區(qū)一房成交總價(jià)分布%%%%%%%%%%%%%%%%202025253030353540404545505055556060+從一房成交面積結(jié)構(gòu)來看，集中在 40— 70㎡ ，其中50— 60㎡ 占四成以上，大于 70㎡ 的比例很低 從成交總價(jià)的分布來看， 高于 40萬的一房成交比例很小，成交集中在 20— 35萬， 25— 30萬是其中相對(duì)空白區(qū)。 地塊號(hào) 用地性質(zhì) 用地面積 容積率 建筑面積 限高 B8 居住用地 48,389 87, 60 B10 居住用地 138,034 248, 60 B14 居住用地 4,566 8, 60 B20 居住用地 67,562 121, 60 B21 居住用地 20,008 36, 60 合 計(jì) 278,559 501, B8 地塊在項(xiàng)目最北側(cè)，緊靠光伸商城及大連大學(xué)出口，相對(duì)價(jià)值比較高； B10地塊時(shí)項(xiàng)目最大的一塊土地，形狀比較方正，是項(xiàng)目價(jià)值最高的土地； B1 B21土地比較小，旁邊是規(guī)劃中的學(xué)校，制約條件比較多； B20土地土地規(guī)模較大，但形狀不規(guī)則，對(duì)未來規(guī)劃要求比較高； Tospur 地塊雖是 50萬平方米大盤，但被其它土地割裂成五塊地，三面林路，地塊形狀不規(guī)則，未來規(guī)劃面臨挑戰(zhàn)。 16667㎡ /月 銷量相當(dāng)于 2020年蓬勃市場(chǎng)下開發(fā)區(qū) 5000元 /㎡以上住宅月均銷量的 %！ Tospur 50萬平方米 30個(gè)月 6000元 /㎡ 〃 〃 在現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境下的 客戶容量問題 目標(biāo)價(jià)格基礎(chǔ)上的 市場(chǎng)承接力問題 策略難點(diǎn)一：客戶容量及承付能力 Tospur –銷售價(jià)格 –銷售速度 年銷售 20萬平方米 6000元 /㎡ 如何平衡？ 策略難點(diǎn)二：銷售速度及銷售價(jià)格 Tospur 從項(xiàng)目立地條件出發(fā)的思考 Tospur 項(xiàng)目位臵 金州區(qū) 開發(fā)區(qū)核心區(qū) 6公里 4公里 ?項(xiàng)目位于大連開發(fā)區(qū)東北側(cè)、大連理工大學(xué)北側(cè)， 距離開發(fā)區(qū)核心區(qū)約 6公里； ?從區(qū)域距離看，項(xiàng)目到開發(fā)區(qū)核心區(qū)的距離較金州五一路板塊至開發(fā)區(qū)的距離遠(yuǎn) 。 目前周邊比較荒蕪，配套比較差，教育配套中、小學(xué)還只在規(guī)劃中，具體落實(shí)時(shí)間還未確定。 三房表現(xiàn) 整體市場(chǎng)成交表現(xiàn) Tospur 小結(jié)： 總價(jià) 20— 35萬 面積 50— 70㎡ 總價(jià) 35~60萬 面積 90㎡ 左右 總價(jià) 50~130萬 面積 100— 150㎡ 三房產(chǎn)品： 中間段 120— 130㎡ 為缺口 總價(jià)敏感性差、低總價(jià)稀缺 兩房產(chǎn)品： 90㎡ 左右的產(chǎn)品占到主導(dǎo)性地 性價(jià)比高的產(chǎn)品成交表現(xiàn)旺盛 一房產(chǎn)品： 面積與總價(jià)的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng) 總價(jià)對(duì)于成交有決定性影響 開發(fā)區(qū)各產(chǎn)品功能成交總價(jià)承受力 Tospur 開發(fā)區(qū)市場(chǎng)均價(jià) 5000元以上項(xiàng)目近一年成交情況（按成交面積排序） 項(xiàng)目名稱 成交面積 (㎡ ) 成交總金額 (元 ) 成交均價(jià)（元 /㎡ ） 紅星海 145251 1054002146 7256 華潤 .海中國 136571 1100653755 8059 東北明珠 63564 361132941 5681 開建陽光馨苑 39853 235090300 5899 北歐假日 39269 269496728 6863 熱島黃金海岸 37105 223776340 6031 海富經(jīng)典 32150 213607993 6644 古耕景和園 30675 166894837 5441 開發(fā)區(qū)內(nèi)大盤、品牌的效應(yīng)明顯，均價(jià)因項(xiàng)目的資源性差異而差距明顯 ?成交量 最高的前 8個(gè)樓盤中有 6個(gè)位濱海板塊樓盤。 Tospur 180萬以上 5 150180萬 28 140150萬 1 130140萬 1 120130萬 17 21 110120萬 19 1 100110萬 46 16 95100萬 7 8 9095萬 21 8590萬 5 8085萬 11 7580萬 30 兩房 三房 ?兩房成交總價(jià)表現(xiàn)為兩個(gè)集中段： 75— 80萬， 100—110萬。 控制住總價(jià)的前提下，如能在產(chǎn)品上進(jìn)行突破，項(xiàng)目未來有機(jī)會(huì)吸引 改善型 客戶。 習(xí)慣很多無奈的習(xí)慣 不愁住房但是房間總是不夠用 規(guī)劃任務(wù)： 人群活動(dòng)共享空間 重要規(guī)劃元素 一種精神符號(hào) 道路、標(biāo)識(shí) …… Tospur 硬件落點(diǎn) 商業(yè)軸之 塊狀核心商業(yè)小廣場(chǎng) 項(xiàng)目幾何中心恰是本案地塊斷裂最明顯的位置，在此處結(jié)合青年公寓設(shè)置底層小型商業(yè)廣場(chǎng)，營造社區(qū)生活感并賺足人氣的同時(shí)，可作為社區(qū)內(nèi)部商業(yè)輻射和地塊串聯(lián)的起點(diǎn)。 代理 Tospur 硬件落點(diǎn) 人群活動(dòng)共享空間之 主題架空層花園 項(xiàng)目 每棟建筑下均設(shè)置架空層 ，并設(shè)置不同主題架空花園，社區(qū)重要亮點(diǎn)； Tospur 主題 CLUB，每棟生態(tài)架空層內(nèi)，將為不同的愛好者設(shè)置活動(dòng)與交流的空間 硬件落點(diǎn) 人群活動(dòng)共享空間之 主題 CLUB 驢友俱樂部 垂釣俱樂部 音樂家俱樂部 書畫家俱樂部 足球愛好者俱樂部 動(dòng)漫俱樂部 Tospur 社區(qū)平面圖 ?社區(qū)外主干道 ?社區(qū)內(nèi)人車道路動(dòng)線 ?社區(qū)分區(qū)標(biāo)示 ?樓棟號(hào)標(biāo)注 ?基建設(shè)施標(biāo)注 ?商業(yè)及配套設(shè)施提示 主要路口垂直引導(dǎo)系統(tǒng) ?社區(qū)配套設(shè)施指引 ?社區(qū)分區(qū)指引 ?停車庫指引 ?現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí) 硬件落點(diǎn) 精神符號(hào)之 標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 統(tǒng)一社區(qū)內(nèi)部各處的標(biāo)識(shí)及知識(shí)系統(tǒng)，把項(xiàng)目視覺形象完整化，覆蓋全局，渲染社區(qū)整體感，同時(shí)表現(xiàn)項(xiàng)目 的規(guī)模性和品牌性。 買公寓生活質(zhì)量不答應(yīng) 形態(tài)創(chuàng)新 近似總價(jià) 下的 高性價(jià) 同性價(jià) 下的 高創(chuàng)新價(jià)值 策略小結(jié) Tospur 難點(diǎn)釋疑三： 同策觀點(diǎn)：生活訴求的融合引導(dǎo)社區(qū)整合 —— 社區(qū)整體性塑造及推廣落點(diǎn) Tospur 策略標(biāo)簽三： 統(tǒng)一規(guī)劃 概念塑造 分散地塊的 硬件呼應(yīng) 大型住區(qū)的 生活理念倡導(dǎo) 策略小結(jié) Tospur 住區(qū)打造 PART 3 Tospur 4P系列之 產(chǎn)品篇 Tospur 產(chǎn)品系搭建 產(chǎn)品 搭建 4P80系產(chǎn)品 4P90系產(chǎn)品 全民家居解決方案 50平方米 75平方米 90平方米 青年公寓 靈動(dòng)兩房 靈動(dòng)三房 90平方米 90平方米 120平方米 高層 TOWN 90墅 生態(tài)三房 經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品 類別墅產(chǎn)品 高附加產(chǎn)品 工業(yè)化裝修 開發(fā)商 客戶 增加利潤 裝修成本分期 保證舒適度 保證低總價(jià) 最大化迎合吸納客戶 創(chuàng)造附加值 Tospur 4P80系產(chǎn)品是什么？ 產(chǎn)品系搭建 理 享 領(lǐng) 寓 合理的、理智的 享受 領(lǐng)先 產(chǎn)品特性 作為現(xiàn)代都市的中堅(jiān)，工作繁重，生活重壓，面對(duì)競(jìng)爭激烈的環(huán)境，他們?cè)谥貕褐衅D難的前行，當(dāng) “ 家 ” 成為生活中唯一的一片樂土?xí)r，他們已經(jīng)不能忍受空間受限的“ 蝸居生活 ” ， 而需要一種 “ 價(jià)格要盡量少，空間要足夠大 ” ， 可以兼顧 產(chǎn)品功能性、舒適性，更能滿足自己的對(duì)生活方式要求的“ 高效住宅 ” 。 基礎(chǔ)的生活配套 滿足生活的基本要求，首付能力和還款能力都比較低 養(yǎng)老度假型客戶 50100 3060萬 客層分散，主力的 50100㎡ 的 2房 相對(duì)便捷的公共交通 重視項(xiàng)目環(huán)境，適合度假、養(yǎng)老 人性的物業(yè)管理，相對(duì)優(yōu)質(zhì)、系統(tǒng)的適合度假、養(yǎng)老的全面生活配套，滿足物質(zhì)和精神雙面的享受 客戶層面廣，首付能力較強(qiáng)，主力需求戶型相對(duì)緊湊 區(qū)域地段遷居型 70120 3570萬 性價(jià)比較高的生活型干品，以 3房為主 相對(duì)便捷的公共交通 重視小區(qū)內(nèi)部景觀、環(huán)境，強(qiáng)調(diào)適宜生活 相對(duì)優(yōu)質(zhì)的生活配套設(shè)施和精神享受（與原有生活氛圍相比較）， 在區(qū)域地段的改善基礎(chǔ)上，存在對(duì)新地域生活的精神追求，首付能力較強(qiáng) 物業(yè)類型、資源改善型 90200 80萬以上 高價(jià)值的、相對(duì)舒適的公寓類，別墅類產(chǎn)品 駕車或者公交可便捷聯(lián)系市區(qū) 對(duì)環(huán)境資源要求較高，尤其是濱海的自然環(huán)境表現(xiàn)更為明顯，對(duì)小區(qū)環(huán)境有一定的要求 品質(zhì)型、精致型的物業(yè)配套，不一定要大，但要精，滿足生活品位的精神需求 注重項(xiàng)目的綜合價(jià)值，兼容品質(zhì)、舒適、環(huán)境的改善 稀缺資源占有型 80150 90萬以上 稀缺的資源型項(xiàng)目，以舒適型公寓為主 駕車可便捷抵達(dá)市區(qū) 強(qiáng)調(diào)對(duì)一線濱海資源的稀缺性占有，對(duì)小區(qū)環(huán)境有一定的要求 品質(zhì)型、精致型的物業(yè)配套，不一定要大，但要精 注重項(xiàng)目的環(huán)境價(jià)值，但對(duì)項(xiàng)目自身品質(zhì)要求較高 富豪型物業(yè)類型、資源改善 公寓 180以上，別墅300以上 400萬以上 需求極致物業(yè)類型和資源類型，以大面積公寓和大面積別墅為主 駕車可便捷抵達(dá)市區(qū) 注重景觀資源的稀缺性和個(gè)性化，原生態(tài)的制植被、水環(huán)境，同時(shí)注意社區(qū)內(nèi)部的生態(tài)環(huán)境和人文氣氛 高科技，嚴(yán)謹(jǐn)管理、人性、貼身、私屬的物業(yè)服務(wù)，高檔、個(gè)性的生活配套，頂級(jí)會(huì)所，高雅的人文氛圍，車位充足 對(duì)別墅類物業(yè)和頂級(jí)景觀公寓的需求明顯，極盡占有 投資型 50120 3070萬 以地段、產(chǎn)業(yè)、資源為價(jià)值支撐的公寓類型物業(yè)為主 基礎(chǔ)的公交條件和車行條件 主要關(guān)注能夠支撐投資的環(huán)境內(nèi)容，產(chǎn)業(yè)、資源為主 主要考量投資項(xiàng)目的性價(jià)比 多層次性，各個(gè)階層的承付能力較強(qiáng)，注重當(dāng)前價(jià)格、升值能力和租賃回報(bào) 情感特征模型應(yīng)用 Tospur 本案目標(biāo)客戶捕捉 兩大途徑 六種人群 現(xiàn)有客戶群體篩選 潛在客戶群體挖掘 經(jīng)濟(jì)型擠壓客戶 養(yǎng)老度假型客戶 區(qū)域地段遷居型客戶 投資型客戶 物業(yè)類型 /資源改善型客戶 全新形態(tài)產(chǎn)品客戶 Tospur 客戶類型 主力需求面積 總價(jià) 經(jīng)濟(jì)型擠壓客戶 5080 2545萬 養(yǎng)老度假型客戶 50100 3060萬 區(qū)域地段遷居型 70120 3570萬 投資型