【正文】 1法律對(duì)于商品房廣告中關(guān)于效果圖片有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以?xún)?nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人不得請(qǐng)求解除合同；當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。商品房銷(xiāo)售廣告、宣傳資料可以認(rèn)定為合同內(nèi)容嗎？一般而言，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，不是合同的一部分。一般物業(yè)每月都會(huì)定期檢修供公部位。2． 物業(yè)哪些服務(wù)是免費(fèi)的？哪些服務(wù)是收費(fèi)的？代收煤氣、水、購(gòu)電服務(wù)是免費(fèi)的。178。178。 產(chǎn)權(quán)人為外籍或港、澳、臺(tái)地區(qū)，銀行提供5成8年按揭貸款，所需資料與非天津戶(hù)籍客戶(hù)一致。 產(chǎn)權(quán)人個(gè)人圖章（楷體）。合同一式五份，具有同等效力。可約定的其他事宜178。出賣(mài)人未按時(shí)辦理房屋初始登記、未在180日內(nèi)協(xié)助對(duì)方辦結(jié)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。第十條 設(shè)計(jì)變更的約定10日內(nèi)以法律有效方式通知買(mǎi)售人，買(mǎi)售人應(yīng)在15日內(nèi)給予書(shū)面答復(fù)，15日內(nèi)未有答復(fù)視為買(mǎi)售人同意該設(shè)計(jì)變更，15日內(nèi)給予答復(fù)，雙方另行協(xié)商本條款規(guī)定，雙方訂立合同后，出賣(mài)人不能擅自變更商品房房屋設(shè)計(jì)和環(huán)境布局，確需變更的，應(yīng)在約定期限內(nèi)與對(duì)方協(xié)商。 違約處罰一定有時(shí)間的界定及對(duì)應(yīng)的處罰措施第七條 商品房建筑面積與銷(xiāo)售建筑面積差異的處理面積確認(rèn)及面積差異處理178。 賣(mài)售人具備準(zhǔn)許使用批文，尤其是現(xiàn)房辦理公積金或組合貸款需由開(kāi)發(fā)單位提供每個(gè)對(duì)應(yīng)樓的準(zhǔn)許使用證。178。 結(jié)構(gòu)178。 合同編號(hào)：（房管局網(wǎng)上售房系統(tǒng)編號(hào)一致）（三）、合同內(nèi)容 簽訂前，當(dāng)事人應(yīng)仔細(xì)閱讀合同各項(xiàng)條款，合同一經(jīng)簽字或蓋章即 生效，任何條款的變更須經(jīng)雙方協(xié)商一致后，簽字或蓋章確認(rèn)合同填寫(xiě)。二、簽定商品房買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)明合同是保障當(dāng)事人合法權(quán)益的重要依據(jù)。投資機(jī)會(huì)選擇和決策分析階段：了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，在擁有大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性；選擇實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)設(shè)想的開(kāi)發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的業(yè)主、銀行、合作伙伴、專(zhuān)業(yè)人事接觸，作出初步方案，探討獲取開(kāi)發(fā)用地的可行性；進(jìn)行正式市場(chǎng)研究，估算市場(chǎng)吸納率，會(huì)同研發(fā)、財(cái)務(wù)等部門(mén)，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性。（2）連續(xù)梁：兩跨以上的梁為連續(xù)梁?？蜉p結(jié)構(gòu)以梁、板、柱為受力結(jié)構(gòu)，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于結(jié)構(gòu)性裂縫。屋頂：屋頂由屋面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、保溫隔熱層和頂棚組成。（2） 中高層住宅可采用框輕結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁基礎(chǔ)結(jié)合?！锘A(chǔ)：基礎(chǔ)是房屋的重要組成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墻或柱埋入地下的擴(kuò)大部分，稱(chēng)為基礎(chǔ)。房屋承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件類(lèi)型（1） 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（還包括鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）：承重的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土建造（主要承重部件為梁和柱）。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。3 地坪：地坪是底層房間與土層相接觸地部分，它承受底層房間內(nèi)地荷載。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。2 鋼結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。 2 道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車(chē)、單位通勤車(chē)等停放場(chǎng)地。1 陽(yáng)臺(tái)：陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。* 進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。 綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。（3） 接對(duì)方名片時(shí)，雙手接過(guò)，并馬上瀏覽，正確記住對(duì)方的姓名和職務(wù)，將名片收好，如遇對(duì)方姓名中有難認(rèn)文字，應(yīng)馬上詢(xún)問(wèn)清楚。握手的技巧：（1） 自報(bào)姓名并伸出你的手，在多數(shù)場(chǎng)合，職位高的人應(yīng)該先伸出手，若他（她）沒(méi)有這樣做，你就應(yīng)先伸手。（2） 把一人介紹給多人時(shí)，應(yīng)先介紹給其中地位最高的。（在指定區(qū)域接待來(lái)訪(fǎng)）（三） 其他素質(zhì)要求1 打、接電話(huà)（1） 所有來(lái)電，務(wù)必在三聲響之內(nèi)接答。用禮貌互換的方式留存客戶(hù)聯(lián)系方式，并注意積極回訪(fǎng)。說(shuō)話(huà)聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切，聲量不要過(guò)高，亦不要過(guò)低，以免顧客聽(tīng)不清楚。規(guī)范接待用語(yǔ)，要講普通話(huà)。4 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)于任何時(shí)間一律嚴(yán)禁吸煙；不得在客戶(hù)接待區(qū)用餐；總部工作人員不得在辦公區(qū)就餐，加班除外。 工作場(chǎng)合不宜二人勾肩搭背，挽手而行，與客人相遇應(yīng)靠邊而走，不得從二人中間穿行或搶行。 直接面對(duì)客戶(hù)時(shí)，員工應(yīng)嚴(yán)格按員工行為禮儀規(guī)范進(jìn)行接待。 男員工要刮凈胡須，不準(zhǔn)蓄須。上班前不允許飲酒及吃帶異味食物以保證口腔清潔。178。E、 事假須提前一天申請(qǐng)，病假需于請(qǐng)假當(dāng)天8：30之前申請(qǐng)方為有效，工傷假及病假超過(guò)一天者，應(yīng)附醫(yī)師證明。）注：以上假期均含正常休息日，不含法定假日。每月不得超過(guò)七天（超過(guò)七天績(jī)效工資按比例扣除），每年累計(jì)不得超過(guò)三十天。 午休時(shí)間為12：0013：00，員工可以就餐和休息，但此時(shí)間段內(nèi)如有客戶(hù)接待工作，仍要照常進(jìn)行，不得影響工作。所有報(bào)銷(xiāo)單，經(jīng)項(xiàng)目（部門(mén)）經(jīng)理、主管副總、財(cái)務(wù)經(jīng)理簽字后，方可辦理付款手續(xù)。E、辦公費(fèi)：公司因辦公需要發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括購(gòu)買(mǎi)的辦公用品、公司年檢、發(fā)票收據(jù)費(fèi)用、業(yè)務(wù)報(bào)刊費(fèi)、刻章費(fèi)及郵費(fèi)等。各項(xiàng)目（部門(mén)）的主管經(jīng)理管理、協(xié)調(diào)項(xiàng)目（部門(mén)）內(nèi)的總體費(fèi)用。⑵、 現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目的管理辦法：A、對(duì)進(jìn)入到銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的項(xiàng)目，實(shí)行“備用金管理辦法”。E、 補(bǔ)助金額的發(fā)放方法：1) 員工自行提供發(fā)票，以“費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)”形式發(fā)放。（二）、財(cái)務(wù)制度 費(fèi)用種類(lèi)及額度⑴、 員工補(bǔ)助：?jiǎn)T工補(bǔ)助額度明細(xì)表： 單位：元/月/人類(lèi)別工作地點(diǎn)一般補(bǔ)助特殊補(bǔ)助員工本市250郊縣550異地550待定經(jīng)理本市350郊縣750異地750待定說(shuō)明： A、 “工作地點(diǎn)”的說(shuō)明1) “本市”指： 在公司總部或天津市區(qū)工作的員工在分公司所在地招聘的本地（附近地區(qū)）員工。山水頤園、仁愛(ài)策劃組: 產(chǎn)品：最大化的提高土地的利用價(jià)值，提高產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化.營(yíng)銷(xiāo): 從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要出發(fā)，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)方案并組織實(shí)施，以實(shí)現(xiàn)預(yù)定的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)?！　】v橫充分利用公司的優(yōu)勢(shì)資源，以團(tuán)隊(duì)的力量贏(yíng)取服務(wù)對(duì)象的高度滿(mǎn)意，不斷追求超越客戶(hù)期待的專(zhuān)業(yè)服務(wù)。銷(xiāo)售管理工作：主要對(duì)銷(xiāo)售的進(jìn)度和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析；對(duì)業(yè)務(wù)把控，進(jìn)行交流共享?！峨x職審批表》完成審批程序后，離職員工應(yīng)按“離職員工工作交接單”內(nèi)容辦理工作交接手續(xù)，并及時(shí)報(bào)送人力資源部，由人力資源部存檔并辦理檔案調(diào)轉(zhuǎn)手續(xù)。每月15日（不含15日）后離職的員工，當(dāng)月享受半月的補(bǔ)助。216。b) 交通費(fèi)：在車(chē)票背面注明行程的日期、起止地點(diǎn)、事由。2) 單據(jù)后需附“業(yè)務(wù)招待費(fèi)明細(xì)單”（見(jiàn)附表2），發(fā)票的順序需與“業(yè)務(wù)招待費(fèi)明細(xì)單”上列示的招待事項(xiàng)的順序一致。B. 各業(yè)務(wù)中心的綜合管理部人員，應(yīng)對(duì)票據(jù)初審，審核票據(jù)的有效性、費(fèi)用是否在報(bào)銷(xiāo)范圍內(nèi)等。 按時(shí)到崗,不遲到、不早退。（四）、 請(qǐng)假制度1. 請(qǐng)假規(guī)程員工請(qǐng)假均應(yīng)填寫(xiě)《休假申請(qǐng)審批表》說(shuō)明理由并嚴(yán)格執(zhí)行審批手續(xù)。懷孕三個(gè)月至七個(gè)月而流產(chǎn)者，可請(qǐng)假四周；七個(gè)月以上流產(chǎn)者，可請(qǐng)假六周；未滿(mǎn)三個(gè)月流產(chǎn)者，可請(qǐng)假一周。B、 員工請(qǐng)假如發(fā)現(xiàn)有弄虛作假，除以曠工論處外，并依情節(jié)輕重予以懲處。C、 曠工一天以上,直接予以辭退。 新員工上崗后如未配發(fā)公司統(tǒng)一工服的，需穿與工服顏色、款式相近的襯衫、西裝。178。178。178。銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)接待臺(tái)上不允許擺放水杯、手機(jī)等個(gè)人用品，凡客戶(hù)看得見(jiàn)的地方都應(yīng)保持整潔。按時(shí)出席會(huì)議遇特殊情況須提前請(qǐng)假。3 和顧客交談時(shí)應(yīng)該眼望對(duì)方，用心傾聽(tīng)，不要隨意打斷客戶(hù)的談話(huà)，做到百聽(tīng)不厭，百問(wèn)不煩。不宜用手指或筆桿指客人。談及他人或客戶(hù)時(shí)，千萬(wàn)不要詆毀別人，尤其當(dāng)著客戶(hù)。（5） 通話(huà)時(shí)要簡(jiǎn)明扼要，不要在電話(huà)中長(zhǎng)時(shí)間聊天。（3） 走進(jìn)某個(gè)會(huì)場(chǎng)并被介紹給與會(huì)者時(shí)。）4 名片的接受與保管（1） 名片應(yīng)先遞給長(zhǎng)輩或上級(jí)。建筑用地面積。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。1 公用建筑面積：公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。 居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱(chēng)。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。3 橫墻、山墻、縱墻：凡沿建筑物短軸方向布置的墻稱(chēng)橫墻，橫向外墻一般稱(chēng)山墻；而沿建筑物長(zhǎng)軸方向布置的墻稱(chēng)縱墻，縱墻有內(nèi)縱墻與外縱墻之分；在一片墻上，窗與窗或門(mén)與窗之間的墻稱(chēng)窗間墻；窗洞下部的墻稱(chēng)窗下墻。4 土地使用權(quán):是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國(guó)有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。此時(shí)房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營(yíng)者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。地基與基礎(chǔ)★地基：地基指基礎(chǔ)底面以下，受到荷載作用影響范圍內(nèi)的部分巖、土體。（3） 筏板基礎(chǔ)：又叫滿(mǎn)堂紅，一般為50CM厚，對(duì)多層和高層建筑，當(dāng)?shù)鼗临|(zhì)差，采用條形基礎(chǔ)不能滿(mǎn)足地基的容許承載力和建筑物上部結(jié)構(gòu)的容許變形時(shí)或當(dāng)建筑物要求基礎(chǔ)具有足夠的剛度以調(diào)節(jié)不均勻下沉?xí)r，可采用筏板基礎(chǔ)。樓梯：（1） 樓梯組成：由樓梯段、平臺(tái)和中間平臺(tái)、扶手、欄桿（或欄板）。裂縫是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的原因以及裂縫的寬度和長(zhǎng)度有關(guān)。 。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)要求七層以下，不太適合超大開(kāi)間住宅。施工過(guò)程中開(kāi)發(fā)商要密切注意項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的進(jìn)展，定期視察現(xiàn)場(chǎng)，與派駐工地的監(jiān)理工程師會(huì)晤，了解建設(shè)過(guò)程全貌，確保工程按預(yù)先進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施。 合同狀態(tài)調(diào)退房手續(xù)要嚴(yán)謹(jǐn)完全，應(yīng)有相應(yīng)的法律依據(jù)。178。首先，填寫(xiě)商品房銷(xiāo)售許可證號(hào)，應(yīng)注意，該證號(hào)必須填寫(xiě)準(zhǔn)確。 房號(hào)：嚴(yán)格合同銷(xiāo)控，一旦出現(xiàn)一房多售，不僅按合同約定出賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任，另外房地產(chǎn)主管部門(mén)有相關(guān)法規(guī)及嚴(yán)厲的處罰措施。 合同附件二“商品房抵押、租賃等情況”，主要為杜絕商品房重復(fù)抵押的現(xiàn)象，并適應(yīng)商品房“以租代售”等新的銷(xiāo)售形式。第二種，逾期期限超過(guò)約定期限的，可選擇：（1）合同繼續(xù)履行，出賣(mài)人應(yīng)支付已付款利息、違約金；（2）解除合同，出賣(mài)人應(yīng)退還已付款，支付已付款利息、違約金；（3）雙方另行約定。 除不可抗力外，也有一些出賣(mài)人不能克服的客觀(guān)原因所造成的延期交房，雙方對(duì)此可另有約定。 商品房建筑面積以房屋所有權(quán)證記載面積為法定依據(jù)第八條 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任保修責(zé)任分兩部分：住宅，非住宅已交付使用之日起計(jì)算保修期出賣(mài)人交付的商品房的質(zhì)量和設(shè)備應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定和承諾，在買(mǎi)受人正常情況下出賣(mài)人應(yīng)按照《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》的規(guī)定履行保修責(zé)任。178。 人民法院起訴合同履行中發(fā)生爭(zhēng)議的，雙方協(xié)商解決；解決不成的，可選擇申請(qǐng)仲裁或提起訴訟。三、 辦理貸款、公積金相關(guān)手續(xù) 簽定合同辦理貸款等注意事項(xiàng)客戶(hù)自簽訂協(xié)議后，在辦理