【正文】 6　 企業(yè)所得稅及預(yù)收本案中企業(yè)所的稅為稅前利潤的25%，所得稅預(yù)收為銷售收入乘以計(jì)稅毛利率15%再乘以25%。5　 銷售稅金及附加的確定 本項(xiàng)目營業(yè)稅取銷售收入的5%，城市建設(shè)維護(hù)稅取營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)及附加取營業(yè)稅的3%，另加西安的地方教育費(fèi)附加取營業(yè)稅的2%。 該部分費(fèi)用主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在推廣過程中發(fā)生的各種費(fèi)用，不包括銷售傭金。v 三通一平費(fèi) 該項(xiàng)目所得土地為熟地?zé)o需進(jìn)行平整，估該處費(fèi)用為0萬元。6　 尾盤期 該段時(shí)間銷售量下降十分明顯，因此要重新定義市場，以保證銷售的圓滿完成。 2　 內(nèi)部認(rèn)購期 這段時(shí)間的主要目的就是為項(xiàng)目的開盤探清道路，以為開盤的順利進(jìn)行提供策略依據(jù)。 不落俗套（不走尋常路） 當(dāng)所有人都追尋新、奇、特和所謂的“高雅”時(shí)，而那些最古老的，最傳統(tǒng)的，最“民俗”的東西或許反而會(huì)顯得更加的迷人。 貼近主題（自然） 老子《道德經(jīng)》第25章中書：人法地，地法天，天法道，道法自然。 戶型分析 該樓盤主力戶型為80—90的兩室，以及110—135的三室，具體戶型分析如下： 其他建筑：建議外表面采用灰白相間色調(diào)。本案共規(guī)劃住宅４種樓型4６＝２４棟（地下一層）2754戶另加一棟商業(yè)樓，在樓的排布上采用塔式散點(diǎn)布置，充分利用本案地塊形狀錯(cuò)落布置，不僅使９８％的戶型都可以滿足日照通風(fēng)要求，而且使所有住宅都緊鄰主景觀帶。、178。供水：市政供給，沿街設(shè)有自來水管主干網(wǎng)；排水：市政排水，沿街設(shè)有排水主干管網(wǎng)；天然氣：可以從天然氣主管網(wǎng)接入；通信：可接入電信、網(wǎng)通等網(wǎng)絡(luò)；用電：可就近接入。3 建設(shè)條件 自然條件 本項(xiàng)目位于東二環(huán)與北二環(huán)交界處，地下為濕陷性黃土，無地裂縫?？杀葘?shí)例樓盤重要參數(shù)項(xiàng)目名稱地址戶型（㎡）容積率均價(jià)（元/㎡）開盤時(shí)間規(guī)劃戶數(shù)銷售率東岸陽光新城區(qū)東元西路甲字1號60—1275950預(yù)期2013年3月200030%天香心苑城東東二環(huán)與礦山路北200米路東（東二環(huán)與北二環(huán)交界處東南角）80—13055002011年12月125065%鉑廷新城區(qū)含元路61號82—13163002012年4月89240%華旗東郡城東西安東二環(huán)胡家廟十字71—12257002011年9月3日232030%浐灞一號浐灞東二環(huán)北延伸線與浐灞大道交匯處（北辰大道東側(cè)）58—13970002010年5月4500豪頓國際浐灞東北二環(huán)交匯處（***立交南100米）78—146570010802　 交易情況修正 因該六個(gè)可比實(shí)例所列數(shù)據(jù)，均是正常交易情況數(shù)據(jù)，故無需進(jìn)行交易情況修正。針對第三類人群以一些層數(shù)和朝向都較好的具有較快較大升值潛力的戶型為主。 浐灞生態(tài)區(qū)開發(fā)：隨著2011西安世園會(huì)的剛剛落幕，該生態(tài)區(qū)的建設(shè)也將進(jìn)入快速發(fā)展期，這將大大提升本地區(qū)房產(chǎn)的升值潛力。 環(huán)境：臨近立交和主干道，來往車流量密集噪音大。更重要178。 ：有圖可知被訪者中對二室和三室要求的較多，這要求在進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)有所考慮。 （二）、置業(yè)計(jì)劃 ：被訪者中五年買房的僅占20%，說明該次調(diào)查對本項(xiàng)目的開發(fā)在指導(dǎo)意義上具有一定的有效性，也說明大家購房意愿依然十分強(qiáng)勁。216。周邊配套：　　公園：大明國國家遺址公園、世園會(huì)會(huì)址、桃花潭公園、長樂公園及興慶宮公園；　　超市：華潤萬家、易初蓮花、人人樂超市；　　建材市場：大明宮建材市場、東方美居國際建材廣場；　　醫(yī)院：西京醫(yī)院、唐城醫(yī)院、孫思邈大藥房；　　學(xué)校：后宰門小學(xué)、西安市第四十八中學(xué)等。 海璟印象城3月28日到4月9日的銷售價(jià)格下跌了220元，跌幅為4%； 近8個(gè)月的銷售價(jià)格下跌了700元，跌幅為12%； 與本項(xiàng)目2010年04月09日第一次對外報(bào)出的4500元相比，23個(gè)月以來，銷售價(jià)格累計(jì)上漲了1000元，漲幅為23%。4　 海景印象城項(xiàng)目名稱： 海璟印象城項(xiàng)目地址： 東二環(huán)礦山路西段，西臨大明宮遺址公園開發(fā)商： 西安海榮房地產(chǎn)項(xiàng)目占地面積： 230畝綠化率：% 均價(jià)： 5500建筑面積： 80萬㎡ 容積率： 最高價(jià)：6700規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)： 15 車位數(shù)量： 1140土地年限： 70年 公攤率： 25% 規(guī)劃戶數(shù)： 2000戶 銷售率：30% 層差： 5元建筑結(jié)構(gòu)： 框架剪力墻 交付日期：2013年12月商鋪價(jià)格：15000元工程進(jìn)度： 準(zhǔn)現(xiàn)房 物業(yè)費(fèi)： 付款方式：按揭戶型區(qū)間：85平米至135平米主力戶型1： 88平米兩室兩廳一衛(wèi) 開盤日期： 2011年9月3日主力戶型2：119平米三室兩廳兩衛(wèi) 入住日期： 2012年底具體分析： 海璟印象城位于東二環(huán)礦山路西段，西臨大明宮遺址公園，東臨浐灞生態(tài)區(qū)，總建面約80萬平米。東郡位于東二環(huán)胡家廟十字以東興工路中段，居于胡家廟商圈與長樂商圈交匯核心地段。豪頓國際近1個(gè)月的銷售價(jià)格持平； 近4個(gè)月的銷售價(jià)格下跌了200元，跌幅為4%； 與本項(xiàng)目2011年08月01日第一次對外報(bào)出的5800元相比，7個(gè)月以來，銷售價(jià)格累計(jì)下跌了100元，跌幅為2%。由此可見容積率與均價(jià)存在著一定程度上的反相關(guān)關(guān)系。這種中小戶型的房子主要是面對首次置業(yè)者用于婚房。各種樓盤開發(fā)檔次不一，價(jià)差每平米從4000—8000元，可見開發(fā)檔次不一樣價(jià)差會(huì)比較大。然而受11年樓市政策調(diào)控效應(yīng)持續(xù)作用及金融市場不斷收緊的影響，11年4季度西安商品房市場銷量呈現(xiàn)出下滑的趨勢。西安出口加工區(qū)進(jìn)出口貿(mào)易額居西部15個(gè)出口加工區(qū)第2位，西安保稅物流中心建成并投入運(yùn)營。完成265戶國企改制，%。醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系進(jìn)一步完善。社會(huì)保障體系不斷健全。大力實(shí)施“民生八大工程”，大幅提升人民群眾生活水平和質(zhì)量，市民幸福感明顯增強(qiáng)。全面啟動(dòng)秦嶺北麓生態(tài)保護(hù)工程和增綠工程，森林覆蓋率達(dá)到45%，%；大力實(shí)施“碧水工程”， 開展渭河西安城市段、浐灞河全流域、灃河流域等水系生態(tài)綜合治理，一大批城市生態(tài)公園相繼建成，增加各類水面2萬多畝。綜合交通網(wǎng)絡(luò)更加完善。“十一五”期間，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)突破1萬億元，為“十五”期間投資總量的4倍；2010年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到1611億元，%。 西安市經(jīng)濟(jì)狀況分析及預(yù)測 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅提升。畢業(yè)生人數(shù)連年創(chuàng)新高，這也從一個(gè)側(cè)面說明房地產(chǎn)市場剛性需求依然十分強(qiáng)勁。與此同時(shí)，我們的勞動(dòng)力成本將上升，地價(jià)將上升，資源環(huán)境使用成本也將上升，而且人口老齡化將更加明顯，這些因素將導(dǎo)致我們傳統(tǒng)的低成本競爭優(yōu)勢逐漸喪失。人口紅利對1980年至今,我國勞動(dòng)力的充足供給得益于新中國成立后的三次嬰兒潮和大規(guī)模城市化。預(yù)計(jì) 2012年我國固定資產(chǎn)投資增速為 18%左右，在房地產(chǎn)、基建、制造業(yè)的投資組合中，制造業(yè)相對增速最高。 （二）國內(nèi)方面 （1）我國經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)放緩。巴西、俄羅斯等國家和國際機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)明年經(jīng)濟(jì)增長率預(yù)期。 （3）歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大。綠色產(chǎn)業(yè)還處于發(fā)展的起步階段，為我國趕上新 一輪全球產(chǎn)業(yè)調(diào)整發(fā)展步伐、縮小與發(fā)達(dá)國家的差距，提供了重要契機(jī)。 （6）國內(nèi)市場消費(fèi)增長潛力巨大。工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)將成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)力。 2011年在緊縮政策和外需回落雙重夾擊下，裝備制造業(yè)、鋼鐵 產(chǎn)業(yè)，部分企業(yè)出現(xiàn)了多年未遇的停產(chǎn)現(xiàn)象。 （6）美元國際地位削弱為人民幣國際化帶來機(jī)遇。 （4）日本經(jīng)濟(jì)將緩慢復(fù)蘇。另外，美國銀行體系狀況逐步改善，并且刺激性財(cái)政政策獲得新的空間。2 市場分析與定位 2011 年面對復(fù)雜多變的國際形勢和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境，我國實(shí) 施了積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體良好。4　 通過本項(xiàng)目的SWOT分析可知，本項(xiàng)目具有較明顯的優(yōu)勢，因此本項(xiàng)目的銷售工作可以順利進(jìn)行。 西安的東北部離西安市中心較近，可整體人文環(huán)境水平并不高，這大大的影響了西安整體的發(fā)展，從2004年提出建設(shè)浐灞生態(tài)區(qū)以來，浐灞生態(tài)區(qū)的建設(shè)也在不斷進(jìn)行，而本地區(qū)的發(fā)展好壞將直接影響到?jīng)哄鄙鷳B(tài)區(qū)的建設(shè)進(jìn)程。其他:本項(xiàng)目東臨浐灞生態(tài)區(qū)，西瞰大明宮，具有很好的自然環(huán)境。 本項(xiàng)目位于北二環(huán)與東二環(huán)交匯處，東側(cè)的浐灞大道直通浐灞生態(tài)區(qū)。 金地集團(tuán)初創(chuàng)于1988年，1993年開始正式經(jīng)營房地產(chǎn)。金地集團(tuán)初創(chuàng)于1988年，1993年開始正式經(jīng)營房地產(chǎn)。建筑結(jié)構(gòu)為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，整個(gè)項(xiàng)目分兩期開發(fā)。 從中觀上來看，西安剛以其四大世界文明古都的地位確定了建立國際化大都市的目標(biāo)，隨著政府的北遷，西咸一體化提出以及浐灞生態(tài)區(qū)的建成，西安的整體布局將更趨完善。綜合起來可以得到以下結(jié)論：1　 通過對宏觀環(huán)境分析可知，雖然目前政府還在打壓房地產(chǎn)，但長期來看我國的經(jīng)濟(jì)快速增長以及高速的城市化仍將持續(xù)一段時(shí)間。4　 本項(xiàng)目對銷售收入和建設(shè)投資的財(cái)務(wù)敏感性較大，故要非常重視銷售工作，以及總成本的控制。 （2）美國經(jīng)濟(jì)再次陷入衰退可能性不大。 （3）歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)導(dǎo)致歐洲金融體系崩潰和歐元區(qū)解體的可能性很小。全球經(jīng)濟(jì)增速放緩和需求減弱將抑制大宗商品價(jià)格的進(jìn)一步上 漲，這將有利于緩解新興經(jīng)濟(jì)體的輸入性通脹壓力和經(jīng)濟(jì)過熱，加之發(fā)達(dá)國家延長低利率貨幣政策執(zhí)行時(shí)間， 新興經(jīng)濟(jì)體有可能適度放松過度從緊的貨幣政策，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。另外，企業(yè)自主投資較強(qiáng)，制造業(yè)增長較快也將推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力。 （5）中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間大。PPI 也將出現(xiàn)快速回落,預(yù)計(jì)2012年繼續(xù)回落至 %左右。增速下降受通脹率上升影響，居民實(shí)際收入增速下降；受經(jīng)濟(jì)整體不景氣影響，投資者信心不足。地震、海嘯及核泄漏造成日本生產(chǎn)設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞和電力供應(yīng)短缺，出口大幅下降，對外貿(mào)易順差減少，經(jīng)濟(jì)仍未走出通貨緊縮態(tài)勢。 （8）大宗商品價(jià)格仍將高位劇烈震蕩。 （3）投資增速將繼續(xù)下滑。 （5）通貨膨脹的潛在風(fēng)險(xiǎn)加大。今后一個(gè)時(shí)期世界經(jīng)濟(jì)“兩極化”趨勢將進(jìn)一步突出，西方國家經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)難以徹底擺脫國內(nèi)政治經(jīng)濟(jì)危機(jī)，需要相當(dāng)長的 一段時(shí)間恢復(fù)和調(diào)整。這標(biāo)志著中國數(shù)千年來以農(nóng)村人口為主的城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，中國從一個(gè)具有幾千年農(nóng)業(yè)文明歷史的農(nóng)民大國，進(jìn)入以城市社會(huì)為主的新成長階段。這個(gè)報(bào)告上溫總理還指出:繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成500萬套。%。城鄉(xiāng)面貌極大改善。城市管理提升年活動(dòng)全面實(shí)施，城市服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)。區(qū)域改造進(jìn)程加快，啟動(dòng)實(shí)施未央新城、大明宮、紡織城、大興新區(qū)、朱宏路、解放路、東大街、小寨商圈、土門地區(qū)等一批區(qū)域改造工程。％以內(nèi)，動(dòng)態(tài)消除“零就業(yè)家庭”。教育優(yōu)先地位進(jìn)一步鞏固。半價(jià)公交、免費(fèi)公廁、放心饅頭、蔬菜早市、便民市場、新殯儀館等項(xiàng)目的建設(shè)，極大地方便了群眾生活。對外開放取得新成效。當(dāng)今西安為副省級城市，陜西省省會(huì)，中國七大區(qū)域中心城市之一，亞洲知識技術(shù)創(chuàng)新中心，新歐亞大陸橋中國段和黃河流域最大的中心城市，中國大飛機(jī)的制造基地，中國中西部地區(qū)最大最重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。出行：與東郊世園會(huì)主址廣運(yùn)潭十五分鐘車程，距北郊新行政區(qū)僅十分鐘車程，周邊更是擁有3302124406等十余條公交線路，規(guī)劃中的地鐵三號線更是升級了出行速度，地鐵三號線出口近在咫尺。海藍(lán)城二環(huán)（***）路東500米83—240800020111020958尚東國際城長樂路半坡十字向北300米76—13538003000華清佳苑華清路136號67—145528012年中旬600海璟印象城東二環(huán)礦山路西段85—13555002011年9月3日200030%華清學(xué)府城（三期）西安市幸福南路與建工路交匯71—15564002011年10月底13500安誠御花苑北二環(huán)與井東二路交匯口向南50米（長安易居?xùn)|）43—13063002012年下半年20000豪頓國際浐灞東北二環(huán)交匯處（***立交南100米）78—14657001080利君未來城北辰立交西南側(cè)（梁家堡附近）73—12551002800華遠(yuǎn)君城馬旗寨路（太元路）南54—18665001378浐灞一號浐灞東二環(huán)北延伸線與浐灞大道交匯處（北辰大道東側(cè)）58—13970002010年5月4500 以上表格是這次樓盤調(diào)查中城東市場一些樓盤的重要參數(shù)。 該項(xiàng)目有很多的地理優(yōu)勢，因此會(huì)有很多客戶需求大戶型。在進(jìn)行樓盤調(diào)查中售樓處最熱鬧的是位于浐灞東北二環(huán)交匯處（***立交南100米）的豪頓國際。2　 鉑廷項(xiàng)目名稱： 鉑廷項(xiàng)目地址： 新城區(qū)含元路61號建設(shè)單位： 航天建六公司項(xiàng)目占地面積：2087㎡ 綠化率：32% 均價(jià)：6300元/平方米建筑面積： 104490㎡ 容積率： 最高價(jià)：6800元/平方米規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)： 5 車位數(shù)量： 803土地年限： 70 公攤率：20% 朝向差： 150元規(guī)劃戶數(shù)： 892 銷售率：40% 層差： 30~120元建筑結(jié)構(gòu)： 剪力墻結(jié)構(gòu) 交付日期： 2013年10月 商