【正文】 6　 企業(yè)所得稅及預(yù)收本案中企業(yè)所的稅為稅前利潤(rùn)的25%，所得稅預(yù)收為銷(xiāo)售收入乘以計(jì)稅毛利率15%再乘以25%。5　 銷(xiāo)售稅金及附加的確定 本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅取銷(xiāo)售收入的5%，城市建設(shè)維護(hù)稅取營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)及附加取營(yíng)業(yè)稅的3%，另加西安的地方教育費(fèi)附加取營(yíng)業(yè)稅的2%。 該部分費(fèi)用主要指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在推廣過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用，不包括銷(xiāo)售傭金。v 三通一平費(fèi) 該項(xiàng)目所得土地為熟地?zé)o需進(jìn)行平整，估該處費(fèi)用為0萬(wàn)元。6　 尾盤(pán)期 該段時(shí)間銷(xiāo)售量下降十分明顯，因此要重新定義市場(chǎng)，以保證銷(xiāo)售的圓滿(mǎn)完成。 2　 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 這段時(shí)間的主要目的就是為項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)探清道路，以為開(kāi)盤(pán)的順利進(jìn)行提供策略依據(jù)。 不落俗套（不走尋常路） 當(dāng)所有人都追尋新、奇、特和所謂的“高雅”時(shí)，而那些最古老的，最傳統(tǒng)的，最“民俗”的東西或許反而會(huì)顯得更加的迷人。 貼近主題（自然） 老子《道德經(jīng)》第25章中書(shū)：人法地，地法天，天法道，道法自然。 戶(hù)型分析 該樓盤(pán)主力戶(hù)型為80—90的兩室，以及110—135的三室，具體戶(hù)型分析如下： 其他建筑：建議外表面采用灰白相間色調(diào)。本案共規(guī)劃住宅４種樓型4６＝２４棟（地下一層）2754戶(hù)另加一棟商業(yè)樓，在樓的排布上采用塔式散點(diǎn)布置，充分利用本案地塊形狀錯(cuò)落布置，不僅使９８％的戶(hù)型都可以滿(mǎn)足日照通風(fēng)要求，而且使所有住宅都緊鄰主景觀(guān)帶。、178。供水：市政供給，沿街設(shè)有自來(lái)水管主干網(wǎng)；排水：市政排水，沿街設(shè)有排水主干管網(wǎng)；天然氣：可以從天然氣主管網(wǎng)接入；通信：可接入電信、網(wǎng)通等網(wǎng)絡(luò)；用電：可就近接入。3 建設(shè)條件 自然條件 本項(xiàng)目位于東二環(huán)與北二環(huán)交界處，地下為濕陷性黃土，無(wú)地裂縫。可比實(shí)例樓盤(pán)重要參數(shù)項(xiàng)目名稱(chēng)地址戶(hù)型（㎡）容積率均價(jià)（元/㎡）開(kāi)盤(pán)時(shí)間規(guī)劃戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售率東岸陽(yáng)光新城區(qū)東元西路甲字1號(hào)60—1275950預(yù)期2013年3月200030%天香心苑城東東二環(huán)與礦山路北200米路東（東二環(huán)與北二環(huán)交界處東南角）80—13055002011年12月125065%鉑廷新城區(qū)含元路61號(hào)82—13163002012年4月89240%華旗東郡城東西安東二環(huán)胡家廟十字71—12257002011年9月3日232030%浐灞一號(hào)浐灞東二環(huán)北延伸線(xiàn)與浐灞大道交匯處（北辰大道東側(cè)）58—13970002010年5月4500豪頓國(guó)際浐灞東北二環(huán)交匯處（***立交南100米）78—146570010802　 交易情況修正 因該六個(gè)可比實(shí)例所列數(shù)據(jù)，均是正常交易情況數(shù)據(jù)，故無(wú)需進(jìn)行交易情況修正。針對(duì)第三類(lèi)人群以一些層數(shù)和朝向都較好的具有較快較大升值潛力的戶(hù)型為主。 浐灞生態(tài)區(qū)開(kāi)發(fā)：隨著2011西安世園會(huì)的剛剛落幕，該生態(tài)區(qū)的建設(shè)也將進(jìn)入快速發(fā)展期，這將大大提升本地區(qū)房產(chǎn)的升值潛力。 環(huán)境：臨近立交和主干道，來(lái)往車(chē)流量密集噪音大。更重要178。 ：有圖可知被訪(fǎng)者中對(duì)二室和三室要求的較多，這要求在進(jìn)行戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)有所考慮。 （二）、置業(yè)計(jì)劃 ：被訪(fǎng)者中五年買(mǎi)房的僅占20%，說(shuō)明該次調(diào)查對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)在指導(dǎo)意義上具有一定的有效性，也說(shuō)明大家購(gòu)房意愿依然十分強(qiáng)勁。216。周邊配套：　　公園：大明國(guó)國(guó)家遺址公園、世園會(huì)會(huì)址、桃花潭公園、長(zhǎng)樂(lè)公園及興慶宮公園；　　超市：華潤(rùn)萬(wàn)家、易初蓮花、人人樂(lè)超市；　　建材市場(chǎng)：大明宮建材市場(chǎng)、東方美居國(guó)際建材廣場(chǎng)；　　醫(yī)院：西京醫(yī)院、唐城醫(yī)院、孫思邈大藥房；　　學(xué)校：后宰門(mén)小學(xué)、西安市第四十八中學(xué)等。 海璟印象城3月28日到4月9日的銷(xiāo)售價(jià)格下跌了220元，跌幅為4%； 近8個(gè)月的銷(xiāo)售價(jià)格下跌了700元，跌幅為12%； 與本項(xiàng)目2010年04月09日第一次對(duì)外報(bào)出的4500元相比，23個(gè)月以來(lái)，銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)上漲了1000元，漲幅為23%。4　 海景印象城項(xiàng)目名稱(chēng)： 海璟印象城項(xiàng)目地址： 東二環(huán)礦山路西段，西臨大明宮遺址公園開(kāi)發(fā)商： 西安海榮房地產(chǎn)項(xiàng)目占地面積： 230畝綠化率：% 均價(jià)： 5500建筑面積： 80萬(wàn)㎡ 容積率： 最高價(jià)：6700規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)： 15 車(chē)位數(shù)量： 1140土地年限： 70年 公攤率： 25% 規(guī)劃戶(hù)數(shù)： 2000戶(hù) 銷(xiāo)售率：30% 層差： 5元建筑結(jié)構(gòu)： 框架剪力墻 交付日期：2013年12月商鋪價(jià)格：15000元工程進(jìn)度： 準(zhǔn)現(xiàn)房 物業(yè)費(fèi)： 付款方式：按揭戶(hù)型區(qū)間：85平米至135平米主力戶(hù)型1： 88平米兩室兩廳一衛(wèi) 開(kāi)盤(pán)日期： 2011年9月3日主力戶(hù)型2：119平米三室兩廳兩衛(wèi) 入住日期： 2012年底具體分析： 海璟印象城位于東二環(huán)礦山路西段，西臨大明宮遺址公園，東臨浐灞生態(tài)區(qū)，總建面約80萬(wàn)平米。東郡位于東二環(huán)胡家廟十字以東興工路中段，居于胡家廟商圈與長(zhǎng)樂(lè)商圈交匯核心地段。豪頓國(guó)際近1個(gè)月的銷(xiāo)售價(jià)格持平； 近4個(gè)月的銷(xiāo)售價(jià)格下跌了200元，跌幅為4%； 與本項(xiàng)目2011年08月01日第一次對(duì)外報(bào)出的5800元相比，7個(gè)月以來(lái)，銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)下跌了100元，跌幅為2%。由此可見(jiàn)容積率與均價(jià)存在著一定程度上的反相關(guān)關(guān)系。這種中小戶(hù)型的房子主要是面對(duì)首次置業(yè)者用于婚房。各種樓盤(pán)開(kāi)發(fā)檔次不一，價(jià)差每平米從4000—8000元，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)檔次不一樣價(jià)差會(huì)比較大。然而受11年樓市政策調(diào)控效應(yīng)持續(xù)作用及金融市場(chǎng)不斷收緊的影響，11年4季度西安商品房市場(chǎng)銷(xiāo)量呈現(xiàn)出下滑的趨勢(shì)。西安出口加工區(qū)進(jìn)出口貿(mào)易額居西部15個(gè)出口加工區(qū)第2位，西安保稅物流中心建成并投入運(yùn)營(yíng)。完成265戶(hù)國(guó)企改制，%。醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系進(jìn)一步完善。社會(huì)保障體系不斷健全。大力實(shí)施“民生八大工程”，大幅提升人民群眾生活水平和質(zhì)量，市民幸福感明顯增強(qiáng)。全面啟動(dòng)秦嶺北麓生態(tài)保護(hù)工程和增綠工程，森林覆蓋率達(dá)到45%，%；大力實(shí)施“碧水工程”， 開(kāi)展渭河西安城市段、浐灞河全流域、灃河流域等水系生態(tài)綜合治理，一大批城市生態(tài)公園相繼建成，增加各類(lèi)水面2萬(wàn)多畝。綜合交通網(wǎng)絡(luò)更加完善?！笆晃濉逼陂g，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)突破1萬(wàn)億元，為“十五”期間投資總量的4倍；2010年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到1611億元，%。 西安市經(jīng)濟(jì)狀況分析及預(yù)測(cè) 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅提升。畢業(yè)生人數(shù)連年創(chuàng)新高，這也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求依然十分強(qiáng)勁。與此同時(shí)，我們的勞動(dòng)力成本將上升，地價(jià)將上升，資源環(huán)境使用成本也將上升，而且人口老齡化將更加明顯，這些因素將導(dǎo)致我們傳統(tǒng)的低成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐漸喪失。人口紅利對(duì)1980年至今,我國(guó)勞動(dòng)力的充足供給得益于新中國(guó)成立后的三次嬰兒潮和大規(guī)模城市化。預(yù)計(jì) 2012年我國(guó)固定資產(chǎn)投資增速為 18%左右，在房地產(chǎn)、基建、制造業(yè)的投資組合中，制造業(yè)相對(duì)增速最高。 （二）國(guó)內(nèi)方面 （1）我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)放緩。巴西、俄羅斯等國(guó)家和國(guó)際機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率預(yù)期。 （3）歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大。綠色產(chǎn)業(yè)還處于發(fā)展的起步階段，為我國(guó)趕上新 一輪全球產(chǎn)業(yè)調(diào)整發(fā)展步伐、縮小與發(fā)達(dá)國(guó)家的差距，提供了重要契機(jī)。 （6）國(guó)內(nèi)市場(chǎng)消費(fèi)增長(zhǎng)潛力巨大。工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)將成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)力。 2011年在緊縮政策和外需回落雙重夾擊下，裝備制造業(yè)、鋼鐵 產(chǎn)業(yè)，部分企業(yè)出現(xiàn)了多年未遇的停產(chǎn)現(xiàn)象。 （6）美元國(guó)際地位削弱為人民幣國(guó)際化帶來(lái)機(jī)遇。 （4）日本經(jīng)濟(jì)將緩慢復(fù)蘇。另外，美國(guó)銀行體系狀況逐步改善，并且刺激性財(cái)政政策獲得新的空間。2 市場(chǎng)分析與定位 2011 年面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)際形勢(shì)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境，我國(guó)實(shí) 施了積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體良好。4　 通過(guò)本項(xiàng)目的SWOT分析可知，本項(xiàng)目具有較明顯的優(yōu)勢(shì)，因此本項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作可以順利進(jìn)行。 西安的東北部離西安市中心較近，可整體人文環(huán)境水平并不高，這大大的影響了西安整體的發(fā)展，從2004年提出建設(shè)浐灞生態(tài)區(qū)以來(lái)，浐灞生態(tài)區(qū)的建設(shè)也在不斷進(jìn)行，而本地區(qū)的發(fā)展好壞將直接影響到?jīng)哄鄙鷳B(tài)區(qū)的建設(shè)進(jìn)程。其他:本項(xiàng)目東臨浐灞生態(tài)區(qū)，西瞰大明宮，具有很好的自然環(huán)境。 本項(xiàng)目位于北二環(huán)與東二環(huán)交匯處，東側(cè)的浐灞大道直通浐灞生態(tài)區(qū)。 金地集團(tuán)初創(chuàng)于1988年，1993年開(kāi)始正式經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。金地集團(tuán)初創(chuàng)于1988年，1993年開(kāi)始正式經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。建筑結(jié)構(gòu)為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，整個(gè)項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)。 從中觀(guān)上來(lái)看，西安剛以其四大世界文明古都的地位確定了建立國(guó)際化大都市的目標(biāo)，隨著政府的北遷，西咸一體化提出以及浐灞生態(tài)區(qū)的建成，西安的整體布局將更趨完善。綜合起來(lái)可以得到以下結(jié)論：1　 通過(guò)對(duì)宏觀(guān)環(huán)境分析可知，雖然目前政府還在打壓房地產(chǎn)，但長(zhǎng)期來(lái)看我國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)以及高速的城市化仍將持續(xù)一段時(shí)間。4　 本項(xiàng)目對(duì)銷(xiāo)售收入和建設(shè)投資的財(cái)務(wù)敏感性較大，故要非常重視銷(xiāo)售工作，以及總成本的控制。 （2）美國(guó)經(jīng)濟(jì)再次陷入衰退可能性不大。 （3）歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)導(dǎo)致歐洲金融體系崩潰和歐元區(qū)解體的可能性很小。全球經(jīng)濟(jì)增速放緩和需求減弱將抑制大宗商品價(jià)格的進(jìn)一步上 漲，這將有利于緩解新興經(jīng)濟(jì)體的輸入性通脹壓力和經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，加之發(fā)達(dá)國(guó)家延長(zhǎng)低利率貨幣政策執(zhí)行時(shí)間， 新興經(jīng)濟(jì)體有可能適度放松過(guò)度從緊的貨幣政策，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。另外，企業(yè)自主投資較強(qiáng)，制造業(yè)增長(zhǎng)較快也將推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力。 （5）中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間大。PPI 也將出現(xiàn)快速回落,預(yù)計(jì)2012年繼續(xù)回落至 %左右。增速下降受通脹率上升影響，居民實(shí)際收入增速下降；受經(jīng)濟(jì)整體不景氣影響，投資者信心不足。地震、海嘯及核泄漏造成日本生產(chǎn)設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞和電力供應(yīng)短缺，出口大幅下降，對(duì)外貿(mào)易順差減少，經(jīng)濟(jì)仍未走出通貨緊縮態(tài)勢(shì)。 （8）大宗商品價(jià)格仍將高位劇烈震蕩。 （3）投資增速將繼續(xù)下滑。 （5）通貨膨脹的潛在風(fēng)險(xiǎn)加大。今后一個(gè)時(shí)期世界經(jīng)濟(jì)“兩極化”趨勢(shì)將進(jìn)一步突出，西方國(guó)家經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)難以徹底擺脫國(guó)內(nèi)政治經(jīng)濟(jì)危機(jī)，需要相當(dāng)長(zhǎng)的 一段時(shí)間恢復(fù)和調(diào)整。這標(biāo)志著中國(guó)數(shù)千年來(lái)以農(nóng)村人口為主的城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，中國(guó)從一個(gè)具有幾千年農(nóng)業(yè)文明歷史的農(nóng)民大國(guó)，進(jìn)入以城市社會(huì)為主的新成長(zhǎng)階段。這個(gè)報(bào)告上溫總理還指出:繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成500萬(wàn)套。%。城鄉(xiāng)面貌極大改善。城市管理提升年活動(dòng)全面實(shí)施，城市服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)。區(qū)域改造進(jìn)程加快，啟動(dòng)實(shí)施未央新城、大明宮、紡織城、大興新區(qū)、朱宏路、解放路、東大街、小寨商圈、土門(mén)地區(qū)等一批區(qū)域改造工程。％以?xún)?nèi)，動(dòng)態(tài)消除“零就業(yè)家庭”。教育優(yōu)先地位進(jìn)一步鞏固。半價(jià)公交、免費(fèi)公廁、放心饅頭、蔬菜早市、便民市場(chǎng)、新殯儀館等項(xiàng)目的建設(shè)，極大地方便了群眾生活。對(duì)外開(kāi)放取得新成效。當(dāng)今西安為副省級(jí)城市，陜西省省會(huì)，中國(guó)七大區(qū)域中心城市之一，亞洲知識(shí)技術(shù)創(chuàng)新中心，新歐亞大陸橋中國(guó)段和黃河流域最大的中心城市，中國(guó)大飛機(jī)的制造基地，中國(guó)中西部地區(qū)最大最重要的科研、高等教育、國(guó)防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。出行：與東郊世園會(huì)主址廣運(yùn)潭十五分鐘車(chē)程，距北郊新行政區(qū)僅十分鐘車(chē)程，周邊更是擁有3302124406等十余條公交線(xiàn)路，規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線(xiàn)更是升級(jí)了出行速度，地鐵三號(hào)線(xiàn)出口近在咫尺。海藍(lán)城二環(huán)（***）路東500米83—240800020111020958尚東國(guó)際城長(zhǎng)樂(lè)路半坡十字向北300米76—13538003000華清佳苑華清路136號(hào)67—145528012年中旬600海璟印象城東二環(huán)礦山路西段85—13555002011年9月3日200030%華清學(xué)府城（三期）西安市幸福南路與建工路交匯71—15564002011年10月底13500安誠(chéng)御花苑北二環(huán)與井東二路交匯口向南50米（長(zhǎng)安易居?xùn)|）43—13063002012年下半年20000豪頓國(guó)際浐灞東北二環(huán)交匯處（***立交南100米）78—14657001080利君未來(lái)城北辰立交西南側(cè)（梁家堡附近）73—12551002800華遠(yuǎn)君城馬旗寨路（太元路）南54—18665001378浐灞一號(hào)浐灞東二環(huán)北延伸線(xiàn)與浐灞大道交匯處（北辰大道東側(cè)）58—13970002010年5月4500 以上表格是這次樓盤(pán)調(diào)查中城東市場(chǎng)一些樓盤(pán)的重要參數(shù)。 該項(xiàng)目有很多的地理優(yōu)勢(shì)，因此會(huì)有很多客戶(hù)需求大戶(hù)型。在進(jìn)行樓盤(pán)調(diào)查中售樓處最熱鬧的是位于浐灞東北二環(huán)交匯處（***立交南100米）的豪頓國(guó)際。2　 鉑廷項(xiàng)目名稱(chēng)： 鉑廷項(xiàng)目地址： 新城區(qū)含元路61號(hào)建設(shè)單位： 航天建六公司項(xiàng)目占地面積：2087㎡ 綠化率：32% 均價(jià)：6300元/平方米建筑面積： 104490㎡ 容積率： 最高價(jià)：6800元/平方米規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)： 5 車(chē)位數(shù)量： 803土地年限： 70 公攤率：20% 朝向差： 150元規(guī)劃戶(hù)數(shù)： 892 銷(xiāo)售率：40% 層差： 30~120元建筑結(jié)構(gòu)： 剪力墻結(jié)構(gòu) 交付日期： 2013年10月 商