【正文】 從綜合分析來看，項(xiàng)目建設(shè)可行。在項(xiàng)目投產(chǎn)后的4年計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目建設(shè)全部完成后，企業(yè)利潤(rùn)總額為6280萬元，上繳國(guó)家稅收1570萬元，說明項(xiàng)目投產(chǎn)后不但對(duì)企業(yè)本身具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，而且能為國(guó)家和地方財(cái)政收入做出一定的貢獻(xiàn)。未計(jì)算固定資產(chǎn)折舊和銀行利息。各種原材料、動(dòng)力價(jià)格，以調(diào)查掌握的目前實(shí)際到廠價(jià)格為基礎(chǔ)測(cè)算，消耗定額按國(guó)家和省、市有關(guān)規(guī)定計(jì)算指標(biāo)確定。 資金償還。資金來源：一是建設(shè)單位自籌解決**萬元；二是招商融資**萬元。根據(jù)國(guó)家和**當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)行政性收費(fèi)和政府基金，估計(jì)為200元/平方米。其具體估算如下：（1）土地取得費(fèi)用項(xiàng)目總用地32畝，全部為項(xiàng)目建設(shè)單位可供建設(shè)用土地，用地手續(xù)完備，直接用于該住房的建設(shè)開發(fā)，按已付費(fèi)用計(jì)算，土地取得費(fèi)用為3500萬元。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排項(xiàng)目計(jì)劃工程于2015年10月開工建設(shè)，2018年10月竣工，建設(shè)期36個(gè)月。二是加強(qiáng)項(xiàng)目資金管理，定期對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行財(cái)務(wù)檢查、審計(jì)，確保項(xiàng)目資金專款專用。有關(guān)管理機(jī)構(gòu)將根據(jù)項(xiàng)目建筑的實(shí)際需要組成相關(guān)部門和配備相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。在建筑物周圍的適當(dāng)位置設(shè)置一定數(shù)量的垃圾箱，生活垃圾由項(xiàng)目?jī)?nèi)的物業(yè)管理人員負(fù)責(zé)及時(shí)分類、收集至垃圾中轉(zhuǎn)站，再由環(huán)衛(wèi)部門轉(zhuǎn)運(yùn)至城市垃圾填埋場(chǎng)處理，保證項(xiàng)目環(huán)境的清潔房產(chǎn)。燃料采用天然氣，廢氣排放量較小。作業(yè)機(jī)械聲音屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源，將對(duì)附近的單位和生活區(qū)居民的生活產(chǎn)生的影響；材料運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的高噪聲將對(duì)周邊人群的生活產(chǎn)生的影響。（1）選用節(jié)能型電力變壓器，并采用強(qiáng)迫風(fēng)冷方式提高過負(fù)載能力；在變壓器低壓側(cè)，采用電容器進(jìn)行集中補(bǔ)償，；（2）空調(diào)、水泵等設(shè)備采用變頻調(diào)速運(yùn)行方式；（3）所有照明燈具均選用節(jié)能型燈具；（4）選用電子鎮(zhèn)流器，提高功率因數(shù)；（5）建立正常的電氣設(shè)備維修保養(yǎng)和照明燈具的清潔管理制度，以保證設(shè)備的高效運(yùn)行及良好的照明環(huán)境。本項(xiàng)目所用能源主要為電能和自來水。（2）雨水量計(jì)算雨水流量按下列公式計(jì)算：Ｑ＝ψ（2）用水量預(yù)測(cè)：遵循經(jīng)濟(jì)性和安全性相結(jié)合的原則，規(guī)劃用水主要包括住宅用水和其它用水等部分，本次研究報(bào)告根據(jù)《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500152003）采用單位人次、單位面積日用水指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算。建筑物頂棚內(nèi)、墻體及頂棚的抹灰層和保溫層及裝飾面板內(nèi)，嚴(yán)禁采用直敷布線。 供配電工程（1）《民用電器設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/T1692）（2）《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5005095）（3）《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB500342004）（4）《建筑防雷設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB503432004）（5）《通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5005593） 設(shè)計(jì)范圍（1）本項(xiàng)目建筑物內(nèi)各用電設(shè)施設(shè)備的供配電；（2）本項(xiàng)目建筑物內(nèi)的電氣照明；（3）本項(xiàng)目建筑物內(nèi)的防雷接地系統(tǒng)。室內(nèi)交通組織短捷，不穿行主要功能空間，符合人的生活行為規(guī)律。設(shè)計(jì)融入人車分流，功能分區(qū)，安全舒適 等思想，通過功能分區(qū)和設(shè)置不同位置的出入口將商業(yè)與 住宅分離，形成相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)與居住功能區(qū)，使之既為 一個(gè)整體又不相互干擾。（2）項(xiàng)目要貫徹高效、便捷的功能原則。%，比上年提高1個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平不斷提升。其中：，%；，%，%；，%。根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》，**，無自發(fā)性震源，地震基本烈度小于Ⅵ度，屬地震穩(wěn)定地帶。東南部為南洞庭湖的一部分。流域面積10平方公里以上的河流7條。多集中在4～6月。農(nóng)村居民人均消費(fèi)支出7866元，%。城鄉(xiāng)居民人均消費(fèi)性支出11060元，其中食品煙酒支出3954元，衣著支出909元，居住支出2205元，生活用品及服務(wù)支出762元，交通通信支出1206元，教育文化娛樂支出1233元，醫(yī)療保健支出541元，其他用品及服務(wù)支出249元。文化事業(yè)欣欣向榮。比年初增長(zhǎng)23%，增長(zhǎng)20%；，增長(zhǎng)24%。**交通便捷。 第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 項(xiàng)目選址本項(xiàng)目建設(shè)地址選擇，遵循以下原則：（1）交通便利，無不良地質(zhì)地段（如斷層、軟土）及水文：（2）符合城市發(fā)展總體規(guī)劃和對(duì)住房建設(shè)的布局要求；（3）公用工程如城市電力、上下水管網(wǎng)等市政設(shè)施配套完善：（4）場(chǎng)址上空無高壓輸電線路等障礙物通過，與其他公共建筑，不造成相互干擾。 本項(xiàng)目是建設(shè)**“魅力水城”的具體實(shí)施，是**的標(biāo)志性項(xiàng)目?！　《菆?jiān)持因地制宜、重點(diǎn)突破。投資性購(gòu)房需求也一直保持著相當(dāng)?shù)某潭?。銷售價(jià)格微幅波動(dòng)?？梢姡瑢?*房地產(chǎn)市場(chǎng)，既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。從綜合分析來看，項(xiàng)目建設(shè)可行。在這個(gè)發(fā)展?fàn)顩r下，我們有必要、有責(zé)任重新思考、認(rèn)識(shí)小城鎮(zhèn)建設(shè)理論和實(shí)踐。對(duì)中國(guó)而言，在發(fā)展模式、城鄉(xiāng)差距、收入水平的懸殊、形成城鄉(xiāng)分離、城鄉(xiāng)二元化結(jié)構(gòu)。 ****商業(yè)廣場(chǎng)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，34218平方米，總建筑面積113869平米。**湖與小葉湖鑲嵌于東北邊。商業(yè)廣場(chǎng)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告商業(yè)廣場(chǎng)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 1 項(xiàng)目概況 1 項(xiàng)目建設(shè)背景 3 項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)與范圍 4 主要工程技術(shù)指標(biāo) 5 6第二章 市場(chǎng)分析與管理政策 7 **房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 7 **公共租賃住房建設(shè)概況 9 10第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性 14 14 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 15第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 16 項(xiàng)目選址 16 25第五章 建設(shè)方案 29 29 總體規(guī)劃布局 29 建筑設(shè)計(jì) 30 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 31 供配電工程 32 弱電工程 34 給排水工程 34第六章 節(jié)能措施 37 37 37 38第七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)與環(huán)境保護(hù) 40 40 40 41第八章 勞動(dòng)安全及消防 43 43 43第九章 項(xiàng)目管理與實(shí)施 44 44 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 46第十章 投資估算及資金籌措 47 47 49第十一章 社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益分析 51 社會(huì)效益分析 51 經(jīng)濟(jì)效益研究 53第十二章 研究結(jié)論與建議 54 54 建議 5448第一章 總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱及建設(shè)地址項(xiàng)目名稱： 商業(yè)廣場(chǎng)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目地址：** 項(xiàng)目建設(shè)單位建設(shè)單位：**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位類型：責(zé)任有限公司建設(shè)單位法人：**聯(lián)系電話： **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家聚房產(chǎn)開發(fā)、小城鎮(zhèn)建設(shè)和建筑材銷售為一體的專業(yè)房地產(chǎn)公司。廣場(chǎng)四周小橋流水、風(fēng)景如畫，為**成熟的核心商業(yè)區(qū)域，廣場(chǎng)用地面積34218平方米，總建筑面積113869平米。項(xiàng)目建設(shè)總投資為11000萬元。加之城鄉(xiāng)發(fā)展在完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變時(shí)，卻未完成就業(yè)結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)和生存方式的轉(zhuǎn)變。 項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)與范圍 （1）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》；（2）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；（3）《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào))；（4）《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào))； (5)國(guó)家六部委關(guān)于印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見》的通知(建村[1994]564號(hào))。 建議(1)在項(xiàng)目前期，鑒于本項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益，建議當(dāng)?shù)卣e極配合承建單位，與開發(fā)建設(shè)地各相關(guān)單位協(xié)調(diào)好，切實(shí)獲得相關(guān)部門支持政策，使其早日建成，以發(fā)揮其效益。 開發(fā)熱點(diǎn)集中在西城區(qū)（**新區(qū)）**區(qū)五湖繞城，城區(qū)面積小，可拓展空間有限?？傮w來講，**市場(chǎng)投放量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)上升，總體較合理。緊密結(jié)合中央、省和益陽(yáng)市重點(diǎn)改革部署，充分吸收借鑒外地先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)做法，突出**資源優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)特色、發(fā)展特點(diǎn)，努力實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵領(lǐng)域改革突破，探索可復(fù)制、可推廣的改革經(jīng)驗(yàn)。 2015年，**城鄉(xiāng)規(guī)劃局，以**總體規(guī)劃為指導(dǎo)依據(jù)編制的**、**、**三個(gè)組團(tuán)控制性詳規(guī)，取得了規(guī)劃成果，并通過了驗(yàn)收，為**城區(qū)區(qū)域發(fā)展目標(biāo)定位、功能定位及市域空間發(fā)展戰(zhàn)略等方面提供了政策依據(jù)。項(xiàng)目選址于**，為**城市中心，北邊是**蓼葉湖，東臨小葉湖。陸路有一級(jí)公路與益陽(yáng)相連，距離僅26公里，水路有高速客輪直達(dá)長(zhǎng)江。增長(zhǎng)24%。全市共有農(nóng)家書屋202家，農(nóng)村電影放映3400多場(chǎng)。%。其中衣著、居住、生活用品及服務(wù)、交通通信、教育文化娛樂、%、127%、%、%、%、%。無霜期276天。河流總長(zhǎng)206公里。萬子湖、東南湖等大小湖泊星羅棋布，淤積洲灘鱗鱗相切。**交通便捷。按年均常住人口測(cè)算，**人均GDP為31837元，%。2014年新發(fā)展專業(yè)合作社125家，工商注冊(cè)的農(nóng)民專業(yè)合作組織達(dá)400個(gè)。 基礎(chǔ)設(shè)施條件項(xiàng)目所在地**，用地手續(xù)完善，已達(dá)到“五通”（宗地紅線外通電、通路、通上水、通下水、通訊）及場(chǎng)地內(nèi)平整。各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡(luò)，要結(jié)合人們對(duì)生產(chǎn)生活的需要。規(guī)劃注重結(jié)合基地周邊環(huán)境，根 據(jù)商業(yè)輻射圈、商業(yè)發(fā)展軸線和人流方向，在基地北部
（臨白沙大道）布置26F的**大酒店，既提升城市沿街 景觀，又極具吸引力；在基地中東部（臨中聯(lián)大道）布置 **國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)（賣場(chǎng)），同時(shí)結(jié)合**大酒店裙樓形 成“T”型的商業(yè)街，既避免以往沿街單一的商業(yè)模式， 又提升了商業(yè)氛圍和檔次；在基地西南角布置住宅區(qū)，既 能避開城市主要干道交通和人流對(duì)住宅區(qū)的干擾，又能形 成安靜、私密的居住空間。 建筑立面設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì)力求和各單位內(nèi)整體立面相吻合，通過立面線條組合及屋頂局部造型，體現(xiàn)出美觀，簡(jiǎn)潔、大方，做到整體和諧，營(yíng)造一個(gè)優(yōu)美的居住環(huán)境。 用電負(fù)荷預(yù)測(cè)根據(jù)《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施節(jié)能專篇電氣》給出的用電指標(biāo)，確定本項(xiàng)目用電量采用單位建筑面積負(fù)荷指標(biāo)法進(jìn)行預(yù)測(cè)。 電氣照明照明系統(tǒng)采用三相五線制，工作電壓為220V。用水量計(jì)