【正文】 二、敏感性分析 本計(jì)算從開發(fā)成本、銷售價(jià)格 變化進(jìn)行 單因素敏感性分析，見下表。依據(jù)XX 市的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，選取基準(zhǔn)收益率 I 為 10%。根據(jù) XX 市同時(shí)期類似房地產(chǎn)項(xiàng)目的售價(jià)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目寫字樓 建筑平均售價(jià)為每平方米 8500 元，商業(yè)建筑平均售價(jià)為每平方米 25000 元， 銷售收入預(yù)計(jì)： 8500＋ 25000≈ 萬 元 。詳見如下投資估算表： 34 投資估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 建筑安裝工程費(fèi) 其他費(fèi)用 合計(jì) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位 數(shù)量 指標(biāo)值(元 ) 一 建設(shè)投資 (一 ) 工程費(fèi)用 1 建筑工程 ㎡ 地上建筑 ㎡ 1700 地下室 ㎡ 2700 地下配套工程 ㎡ 1700 2 配套工程 道路及廣場 ㎡ 120 綠化工程 ㎡ 3334 50 配電工程 ㎡ 100 給排水工程 畝 20 10000 (二 ) 工程建設(shè)其他費(fèi)用 1 土地使用費(fèi) 土地取得費(fèi) 契稅 (13%) 2 城市建設(shè)配套費(fèi) ㎡ 50 3 建設(shè)單位管理費(fèi) 4 項(xiàng)目前期工作費(fèi) 5 勘察費(fèi) 6 設(shè)計(jì)費(fèi) 7 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 8 施工圖預(yù)算編制費(fèi) 9 竣工圖編制費(fèi) 10 工程招投標(biāo)代理費(fèi) 11 工程保險(xiǎn)費(fèi) 12 環(huán)境影響報(bào)告表編制及評價(jià)費(fèi)用 13 聯(lián)合試運(yùn)行費(fèi) (三 ) 不可預(yù)見費(fèi) 二 銷售費(fèi)用 三 總投資 35 第二節(jié) 資金籌措 項(xiàng)目總投資 為 萬元 ， 資金籌措渠道如下： XXXX 置業(yè) 有限公司 自有資金及股東自 籌 資金投入 28000 萬元 ，占 ％ （其中注冊資金 20xx 萬元，股東自籌資金 26000 萬元） 。 三、 招標(biāo)基本情況 項(xiàng)目的招標(biāo)內(nèi)容、范圍、組織形式、方式見表： 31 招標(biāo)基本情況表 序號 內(nèi)容 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo)方式 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 公開 招標(biāo) 邀請 招標(biāo) 1 勘察 √ √ √ 2 設(shè)計(jì) √ √ √ 3 監(jiān)理 √ √ √ 4 建筑安裝工程 √ √ √ √ 5 設(shè)備 √ √ √ 32 第九章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 投資估算 一、主要編制依據(jù) （一）采用定額與指標(biāo)依據(jù) 《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額福建省綜合單價(jià)表》（ 20xx 年版）； 《福建省建筑工程綜合單價(jià)表》（ 20xx 年）； 《福建省建筑裝飾工程綜合單價(jià)表》（ 20xx 年）； 《福建省建筑工程消耗量定額》（ FJYD10120xx）； 《福建省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》（ FJYD20120xx）； 《福建省建筑安裝工程費(fèi)用定額》（ 20xx 版）及有關(guān)規(guī)費(fèi)調(diào) 整的通知； 20xx 年 XX 市類似工程投資估算指標(biāo)； 市政工程投資估算指標(biāo)（建標(biāo) [20xx]163 號）。項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃委托具有國家甲級資質(zhì)的 福建省華廈建筑設(shè)計(jì)院 承擔(dān)。傳熱系數(shù)及遮陽系數(shù)達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)。 第二節(jié) 節(jié) 能 本工程地處福建 XX 市，夏熱冬暖地區(qū)，建筑節(jié)能設(shè)計(jì)按夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定執(zhí)行。使用期產(chǎn)生的固體廢棄物主要是日常辦 26 公生活垃圾。地下室車庫出入口設(shè)置車庫管理系統(tǒng)，并在車庫出入口及車庫內(nèi)部設(shè)置閉路電視監(jiān)控?cái)z像機(jī)，并入小區(qū)安防系統(tǒng)。室內(nèi)消火栓用水量為40L/S，室外消火栓用水量為 30L/S，火災(zāi)持續(xù)時(shí)間 3 小時(shí)。 七、暖通設(shè)計(jì) 由于本工程為綜合樓，且建筑高度超過 50 米，根據(jù)規(guī)范，防煙 樓梯間、前室、合用前室均采用機(jī)械加壓送風(fēng)措施，加壓送風(fēng)機(jī)設(shè) 22 于屋頂。本工程排水污量為 293 m3。 結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸在確保安全 的前提 下，力 求經(jīng) 濟(jì)合理 。其余均為大空間商業(yè)用房。寫字樓的出入口設(shè)在中心花園內(nèi)部，避免了商業(yè)人流和寫字樓人流的交叉干擾。 第二節(jié) 工程建設(shè)方案 一、 設(shè)計(jì)理念 本 項(xiàng)目意在打造集“購物、娛樂、休閑、辦公”于一體的繁華金融商業(yè)中心。金融服務(wù)網(wǎng)絡(luò)健全，是了各銀行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的互連互通。政府職能轉(zhuǎn)變、國有資產(chǎn)管理機(jī)制改革、農(nóng)村稅費(fèi)改革、林權(quán)制度改革、外貿(mào)體制改革、投資體制改革等均取得新突破，非公有制經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善。 第二節(jié) 氣候水文特征 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)屬于中亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，海洋性氣候顯著，秋高春溫；夏長冬短，春秋分明；冬夏季風(fēng)交替，旱雨季分明；富有區(qū)域性特征。55′—27176。 二、劣勢 本 項(xiàng)目用地離市中心不遠(yuǎn)，但就目前看其周邊 雖形成較成熟的辦公社區(qū)，但 形成較成熟的居住社區(qū) 尚須一段時(shí)間 ，區(qū)域 居住 人口 不足，商業(yè)人氣不旺， 本項(xiàng)目商業(yè)部分 市場培育尚需一定時(shí)間 。 但 XX 近年來寫字樓的開發(fā)一直處于一個(gè)空白點(diǎn)，眾多對寫字樓有需要的客戶，只能租用酒店或一些單位空余辦公室。 10 第三章 項(xiàng)目功能定位和目標(biāo)市場預(yù)測 第一節(jié) 寫字樓 市場調(diào)研分析 一、國內(nèi)寫字樓發(fā)展環(huán)境 從國內(nèi) 寫字樓發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，我國寫字樓可分為以下幾個(gè)階段： 初級階段 →中級階段→高速發(fā)展階段→成熟階段 國內(nèi)較發(fā)達(dá)城市 GDP 呈高速增長態(tài)勢，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員人數(shù)的上升為寫字樓的需求提供了良好的基礎(chǔ)； 與早期寫字樓形態(tài)、功能單一，品質(zhì)檔次僅滿足于一般性辦公需要，入住客戶零散、檔次較低，供應(yīng)、需求較少的初、中級階段相比，隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的高速發(fā)展，眾多實(shí)力開發(fā)商的進(jìn)入，先進(jìn)的 開發(fā)理念使得寫字樓市場在供應(yīng)量、產(chǎn)品外觀、使用功能、軟硬件配套、人性化管理方面都得到了極大的改善，檔次也隨著提升； 在供需兩旺的強(qiáng)勁動力帶動下，國內(nèi)寫字樓市場目前也處在一個(gè)高速發(fā)展的階段，但由于城市規(guī)劃的不完善，很難形成成熟的商務(wù)辦公區(qū)，集中的寫字樓群，國內(nèi)的寫字樓市場整體上與國外成熟的寫字樓市場尚有一段距離，在目標(biāo)市場定位準(zhǔn)確的前提下，尚有很大的發(fā)展空間。 XX 以建設(shè)閩浙邊界濱海旅游城市為目標(biāo)，按照城市總體規(guī)劃 “一中心、六組團(tuán) ”的要求，中心區(qū)重點(diǎn)抓好路網(wǎng)建設(shè)、污水和垃圾處理、舊城改造、綠化美化等。大力發(fā)展生產(chǎn)富有地方特色的工藝美術(shù)品、土特產(chǎn)品、海產(chǎn)品等旅游紀(jì)念品，發(fā)展區(qū)域文化、旅游文化、畬族文化、鄉(xiāng)村文化、生態(tài)文化等各種特色文化，擴(kuò)大旅游宣傳覆蓋面，拓展客源市場。 XX 市南距省會福州 230 公里，北鄰浙江溫州 84 公里，東至臺灣基隆 142 海里， 104 國道、高速公路同三線和已經(jīng)動工建設(shè)的溫福鐵路縱貫全境，水陸交通便捷， “南聯(lián)北接 ”的時(shí)空距離短。 四、 綜合評價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)符合當(dāng)前 XX 市作為濱海旅游城市建設(shè)的總體規(guī)劃要求，項(xiàng)目開發(fā)按國家對房地產(chǎn)事業(yè)的有關(guān)規(guī)定和要求進(jìn)行建設(shè)，項(xiàng)目規(guī)劃選址和設(shè)計(jì)方案已通過建設(shè)局批準(zhǔn)。 XX 人民已逐漸從“居優(yōu)其屋”向置業(yè)轉(zhuǎn)變，而第三產(chǎn)業(yè)比重的增加及從業(yè)人員的增多， 成了對本類產(chǎn)品的市場前景的定位。 五、項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為： 總用地面積 ㎡， 沿中央大道和北側(cè)分別設(shè)置了一 幢 26層高的 寫字樓 ， 設(shè)置四層商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系，整體建筑呈“反L”形，對外形成金融商業(yè)中心，對內(nèi)自然圍合成私密性較強(qiáng)的中心花園。 總建筑面積 ㎡ ,其中計(jì)容積率建筑面積 ㎡：不計(jì)容積率建筑面積 ㎡（含地下 室 建筑面積 ㎡， 配套 建筑面積 ㎡）。同時(shí)房產(chǎn)價(jià)格一直走高，體現(xiàn)了旺盛的購買潛力。項(xiàng)目建成后對提升 XX市濱海旅游城市的形象，完善城市的總體布 局，加快 XX 城市化的建設(shè)進(jìn)程，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，提高 桐南 新城 片區(qū)的城市建設(shè)水平具有十分重要的意義。同時(shí)， XX是閩浙兩省海陸相連的唯一縣級市，歷史上同浙南有著密切的經(jīng)濟(jì)社會文化往來，邊界貿(mào)易基礎(chǔ)好、發(fā)展快、規(guī)模大，是我省重要的省際邊貿(mào)改革試點(diǎn)縣（市）， 20xx 年邊界貿(mào)易額 億元，增長 %。 XX 是閩越和甌越文化的發(fā)源地之一 ，中原文化的傳入也比較早，自秦漢以來，就是閩浙之間的重要城鎮(zhèn)。加快舊城改造步伐，完成建委片區(qū)、外貿(mào)片區(qū)、桐南片區(qū)等項(xiàng)目建設(shè)，新建體育中心、城市廣場等文體設(shè)施，完成城北鎮(zhèn)西、山前城東組團(tuán)，建設(shè)巖前工業(yè)區(qū)組團(tuán)和丹岐組團(tuán)，規(guī)劃玉塘組團(tuán)和鐵鏘組團(tuán)，同時(shí)XX 市確立 “東擴(kuò)、南移、面海 ”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 ,提出 “千年城址，百年建設(shè) ”的規(guī)劃理念 ,堅(jiān)持規(guī)劃高起點(diǎn)、建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn) 、管理高效能、環(huán)境高質(zhì)量，強(qiáng)化城市總體功能，城市建設(shè)與管理水平得到很大提高。 二、人口城鎮(zhèn)化 及第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的增加 ，擴(kuò)大了市場消費(fèi)需求 XX 是閩浙邊貿(mào)城市，有著悠久貿(mào)易的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近 年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步 11 完善，吸引了許多浙南等外地人來 XX 投資經(jīng)商。因此，開發(fā)地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、軟硬件過關(guān)、管理完善 的寫字樓項(xiàng)目，具有廣闊的市場前景。 三、機(jī)會 從發(fā)展看 ，從市中心 至本項(xiàng)目用地之間，近 期 將有多個(gè)項(xiàng)目建 設(shè)，本地段和市中心之間將形成較旺的人氣，周邊的城市環(huán)境和氛圍將大大改善，而且，隨著 XX 市確立 “東擴(kuò)、南移、面海 ”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 逐步完成， 將極大地提升本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢，也將為本項(xiàng)目開發(fā)帶來機(jī)遇。26′，東經(jīng) 119176。全年平均氣溫達(dá) 18℃ —19℃ 之間，最熱氣溫出現(xiàn)在 7 月份，平均達(dá) 23℃ —28℃ 之間。社會保障體系、文化、衛(wèi)生、體育、廣播電視等各項(xiàng)社會事業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展，建成市醫(yī)院病房大樓、體育館、青少年宮等一批社會公益項(xiàng)目；農(nóng)民人均純收入由 20xx 年的 2854 元提高到 20xx 年的 4027 元 ，年均增長 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由 20xx 年的 5965 元提高到 20xx年 10118 元，年均增長 %。廣電全市聯(lián)網(wǎng)，完全可滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。結(jié)合用地周邊現(xiàn)狀和周邊環(huán)境，順應(yīng)地形來合理布置建筑，從合理的功能布置要切入，對鼎創(chuàng)國際廣場的結(jié)構(gòu)體系、交通組織、綠化系統(tǒng)、空間秩序進(jìn)行深入設(shè)計(jì)，追求社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境綜合效益的結(jié)合。 交通流線組織 車行流線：遵循城市規(guī)劃要求，在 北側(cè)和西側(cè)分別設(shè)置出入口，連接廣場和環(huán)形道路，形成便捷通暢的車行線路。 在外部造型方面，以線、面、塊的建筑語言構(gòu)成簡潔明快的建筑，體現(xiàn)時(shí)代特征，表達(dá)建筑的內(nèi)涵。按 照《建 筑抗震 設(shè)計(jì) 規(guī)范 》（ GB5001120xx），該場地抗震設(shè)防烈度為 6 度，地震動峰值加速度為 ，設(shè)計(jì)地震分組屬第一組，設(shè)防類別為 丙 類， 建筑結(jié)構(gòu)完全等級為二級， 抗震等級為三級。 六、電氣設(shè)計(jì) 本工程負(fù)荷等級屬高層一類建筑，擬采用二路 10KV 市電電源供電，地下一層設(shè)置 500KW 應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組一臺，當(dāng)市電斷電后，由柴油發(fā)電機(jī)組供給所有一級負(fù)荷用電。 防排煙控制系統(tǒng)在火災(zāi)發(fā)生后，平時(shí)用空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)停止運(yùn)行，消防排煙系統(tǒng)啟動。自動噴淋用水量為 30L/S，火災(zāi)持續(xù)時(shí)間 1 小時(shí)。 十 一 、無障礙設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目無障礙設(shè)計(jì)依據(jù)《城市 道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范