【正文】 路燈、樓道燈完好率不低于95%。（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。五、管理費用的構(gòu)成比例各種費用支出的比例構(gòu)成符合物業(yè)管理行業(yè)是勞動密集型行業(yè)的特點六、 匯源豪庭一期管理費用測算：（1） 住宅管理費 am2x_元/m2=_元（2） 商鋪管理費 bm2x元/m2=_元（3） 商鋪租金 cm2x元/m2=_元（4） 商場管理費 dm2x元/ m2=_元（5） 商場租金 em2x元/m2=_元（6） 汽車停車費 f元/=_元（7） 摩托停車費 g元/=_元（8） 衛(wèi)生消殺費 h元/=元（9） 有償服務收入 _元/月合計: __元總計: (1+2+3+4+5+6+7+8+9+)x12月=_元/年（1）人工費用 元/月A．經(jīng)理 元/=元/月.工資 _元.福利補貼 _元.服裝、保險、勞動保護等 _元 B．客戶服務主管 元/=元/月.工資 _元.福利補貼 _元.服裝、保險、勞動保護等 _元C．客服管理員 元/=元/月.工資 _元.福利補貼 _元.服裝、保險、勞動保護等 _元 D．財務 元/=元/月.工資 _元.福利補貼 _元.服裝、保險、勞動保護等 _元E．保潔員 元/=元/月.工資 _元.服裝、保險、勞動保護等 _元.班長補貼 _元F．工程主管 元/=元/月.工資 _元.福利補貼 _元.服裝、保險、勞動保護等 _元G．維修工 元/=元/月.工資 _元.福利補貼 _元.服裝、保險、勞動保護等 _元H．安全主管 元/=元/月.工資 _元.福利補貼 _元.服裝、保險、勞動保護等 _元I．安全管理員 元/=元/月.工資 _元.服裝、保險、勞動保護等 _元班長補貼 _元(2)行政辦公費用A. 辦公用品及水電 _元/月B. 通訊費 _元/月C. 車輛費 _元/月D. 其它 _元/月 (3)公共設(shè)施維修保養(yǎng)費A. 水電系統(tǒng)維修保養(yǎng)及用電 _元/月包括:配電房、水泵、消防設(shè)備、機電設(shè)備、樓道及公共場所、開關(guān)插座、照明燈具等。有關(guān)費用的說明： 人工成本員工工資標準有待與甲方協(xié)商確定。培訓的形式靈活多樣：理論學習、工作指導（如日講評、老員工帶新員工）、參觀等。對有效投訴，應給住戶一個處理問題的期限，并立即通知有關(guān)責任單位進行處理。二、售后服務專人負責管理處指定由工程維修部的工程主管和助理工程主管，負責業(yè)主入住后對樓房質(zhì)量問題的處理，要求售后服務人員駐現(xiàn)場辦公，包括：各施工隊代表。二．入伙后的裝修實施階段進駐小區(qū)的裝修公司必須先遞交裝修申請表和要求的執(zhí)照、資質(zhì)、工程圖紙等相關(guān)必備材料，經(jīng)由管理處審核發(fā)證才允許進入小區(qū)，保證了小區(qū)安全和房屋裝修質(zhì)量。接管驗收：有清單，資料全，設(shè)備全，運行正常，培訓合格。對設(shè)備運行的管理直接關(guān)系到業(yè)主的正常生活，加強設(shè)備及配套設(shè)施的運行管理，建立合理的運行機制，保證小區(qū)管理的正常開展，以下時各種設(shè)備巡視監(jiān)控、停電緊急處理、交接班制度、數(shù)據(jù)記錄、設(shè)備房管理制度和措施：供配電設(shè)備給排水設(shè)備發(fā)電機設(shè)備消防設(shè)備中央空調(diào)電梯驕箱及電梯機房巡視監(jiān)控每天進行一次巡查每天進行一次巡查每15天運行30分鐘，及定時抽查每15天進行一次全面巡查，及定其抽查每30天進行全面巡查保養(yǎng)每月巡查一次，每15天保養(yǎng)停電處理或監(jiān)控范圍市電停電，馬上撥打咨詢電話，弄清情況后才決定是否開備用發(fā)電機供電。二．設(shè)備的驗收和接管按移交設(shè)備清單、規(guī)格型號、容量、設(shè)計要求進行驗收，對設(shè)備的安裝數(shù)量，安裝位置及竣工圖進行逐項驗收，驗收過程主要注意以下幾點：設(shè)計圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號、數(shù)量符合；主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應與設(shè)計要求符合；驗收完畢，應填寫驗收和移交記錄，報告并歸檔。它的特點在于使業(yè)主切實感到清新整潔、人與自然的協(xié)調(diào)結(jié)合，充分享受下班后無人干擾的寧靜生活。三、小區(qū)治安主要措施小區(qū)環(huán)境與保衛(wèi)工作在周邊圍墻上的紅外對射系統(tǒng)未投入使用前，我們加強人防力量：設(shè)7個固定崗和2個巡邏崗（人行主大門崗、車輛出入門崗、巡邏崗、周邊巡視崗）每天三班24小時值班，主要職責是對人員及車輛進出進行控制，防偷盜防破壞。是否放置有毒易燃易爆物品。二、職業(yè)安全與衛(wèi)生方面，重點在危險源的識別和防范危險源的識別和防范表責任人/部門危險源的識別檢查、分析、糾正預防措施管理層管理處安全管理委員會是否建立安全管理制度是否建全人員、物資是否到位住戶室內(nèi) 戶內(nèi)配電箱的漏電保護功能是否正常，插座無超負荷 燃氣熱水器是否強排、外掛，排煙排氣是否正常；電熱水器是否廚房燃氣管道、爐灶是否漏氣有燃氣味道陽臺、凸窗護欄是否牢固監(jiān)控中心消防系統(tǒng)是否正常使用電梯運行監(jiān)視系統(tǒng)是否正常使用閉路監(jiān)視系統(tǒng)是否正常使用周界紅線報警系統(tǒng)是否正常使用安管隊巡更系統(tǒng)是否正常使用夜間查崗是否有脫崗或打瞌睡的現(xiàn)象電梯困人解救、醫(yī)療急救、消防技能現(xiàn)場考核是否合格消防應急器材（戰(zhàn)斗服、手提滅火器、消防板手、消防斧頭、防毒面罩、防火繩、應急燈、藥箱藥物）是否充分，是否管理有序，處于完好備用狀態(tài)消防通道是否通暢消防栓是否完好各崗位是否正常值班安全應急方案（滅火預案等）工程維修部小區(qū)消防系統(tǒng)設(shè)備是否已完好，處于備用狀態(tài)小區(qū)二次供水水質(zhì)是否合格（小區(qū)是否采用二次供水系統(tǒng)）小區(qū)供電設(shè)施設(shè)備（變配電房、 配電箱）是否有安全警示標識小區(qū)供氣設(shè)施設(shè)備（閥門、管道）是否有安全警識標識電工是否有電工上崗證書，電工安全作業(yè)現(xiàn)場考核是否合格電工作業(yè)安全用具（絕緣鞋、絕緣手套、眼睛護罩等）是否有小區(qū)的戶外娛樂康體設(shè)施、防護欄是否牢固完好電梯機房是否有滅火器、應急燈電梯的日常維護保養(yǎng)、年審等事宜是否落實電梯困人解救、醫(yī)療急救、消防技能現(xiàn)場考核是否合格游泳池是否有合格的救生員水質(zhì)是否能保證合格進入人員的健康控制游泳池是否有水深標識、救護設(shè)施（如備用救生圈）清潔清潔工是否知道帶電的設(shè)施設(shè)不可用濕毛巾清潔。1）構(gòu)筑暢通的投訴渠道2）業(yè)主可選擇的投訴方式有四種，分別是來人投訴、來函投訴、來電投訴、其他投訴。四、 接管驗收和入伙工作準備 進駐人員根據(jù)現(xiàn)場進度情況，每周向新項目管理部、管理處上報工程進度信息； 進駐人員根據(jù)物業(yè)管理的實際情況及業(yè)主需求向地產(chǎn)項目部提出合理化建議，諸如垃圾房、綠化用水、垃圾桶擺放、設(shè)備設(shè)施標識等，配合發(fā)展商解決； 在各項工程待交接時，進駐人員做好表格設(shè)計，對工程的各部分工作進行全面檢查，向地產(chǎn)提交檢查報告，待地產(chǎn)整改后，做好接管的各項準備工作； 入伙前的兩個月，管理處招聘各崗位人員并進行封閉式培訓，根據(jù)要求，考核通過，確立上崗資格； 入伙前一個半月，管理處組織人員進行入伙培訓，按管理處入伙辦理程序、接管驗收程序等逐項進行準備工作； 入伙前一個月與地產(chǎn)協(xié)商入伙具體事宜，嚴格按地產(chǎn)要求辦理各種準備手續(xù)，并向地產(chǎn)遞交入伙辦理方案； 入伙前半個月天，管理處清潔人員進入現(xiàn)場，對小區(qū)進行全面清理； 入伙前十天，管理處入伙資料、宣傳資料準備就緒； 與地產(chǎn)協(xié)商設(shè)立管理處辦公場地，配置管理辦公用品。c. 提供物業(yè)品牌宣傳資料，如展板、榮譽證書。b. 超載和漏電保護合格。4）自動抄表系統(tǒng)（該項目是否安裝自動抄表系統(tǒng)），應考慮：是否可行，由水、電、氣供應商決定，系統(tǒng)軟件應可以和財務軟件接駁；5） 背景音樂系統(tǒng)，應考慮：實際需要和不影響住戶，即廣播布點只選擇現(xiàn)場銷售中心周圍、小區(qū)休息或活動廣場。，應考慮：使用面積、安全要求、對環(huán)境和住戶的影響.，應考慮：位置、面積、裝修，主要是安全管理人員和維修人員的宿舍及配套的衛(wèi)生間、浴室，地址選擇地面層靠圍墻偏僻地方，以減少對住戶的影響。備：因考慮到前期介入及入伙工作繁重，人員配備盡可能充足，以免造成工作的脫節(jié)。直接上級：安全管理部主管和班長本職工作：負責小區(qū)治安、消防、車輛停放管理的值班任職要求：初中學歷以上，身高172cm以上，身體健康，有本市戶口親戚擔保。五、工程主管人數(shù)：1人直接上級：管理處經(jīng)理和主任直接下級：助理工程主管和維修工本職工作：負責工程維修部管理工作，包括：物業(yè)前期介入、接管驗收、工程問題保修管理、機電設(shè)備的運行維護、建筑物及公共設(shè)施的維護、供電供水供氣通信管理、住戶維修服務、裝修審核檢查驗收、工程技術(shù)檔案建立任職要求：大專以上學歷，助理工程師以上資質(zhì)，2年以上工作經(jīng)驗，身體健康直接責任：（1） 制訂本部崗位職責、目標、作業(yè)文件；（2） 制訂本部門工作計劃并組織實施；（3） 對本部門員工進行培訓和日工作講評；（4） 安排本部門工作并檢查完成情況；（5） 考核本部門員工；（6） 提出本部門資源需求；（7） 代表本部門與其他部門協(xié)調(diào)；（8） 總結(jié)、匯報本部門工作；（9） 完成領(lǐng)導交給的其它工作。任職要求：高中或中專以上學歷，從事相關(guān)工作1年以上，熟悉客戶服務工作，具有溝通能力，身體健康。機構(gòu)：經(jīng)理、客戶服務部（包括前臺、財務）、工程維修部、安全管理部。安全——一切工作安全第一，安全工作重在預防快捷——對業(yè)主住戶的需求、投訴，要做到：信息傳遞快、解決快、反饋快。目 錄第一章 物業(yè)基本情況………………………………………………………………………… 3第二章 管理服務運作機制、模式、特點和目標…………………………………………… 5第三章 機構(gòu)設(shè)置、部門職能、崗位職責及人員編制……………………………………… 6第四章 前期介入……………………………………………………………………………… 12第五章 客戶服務……………………………………………………………………………… 24第六章 安全管理……………………………………………………………………………… 27第七章 環(huán)境管理……………………………………………………………………………… 34第八章 設(shè)備管理……………………………………………………………………………… 36第九章 裝修管理……………………………………………………………………………… 40第十章 售后服務………………………………………………………………………… … 43第十一章 培訓…………………………………………………………………………… 46第十二章 管理服務費用預算及收費標準…………………………………………………48物業(yè)基本情況物業(yè)名稱：匯源豪庭一期物業(yè)類型：多層、高層帶電梯住宅區(qū)座落位置：高明區(qū)西安街道泰華路 占地面積：約X 平方米建筑面積： 平方米綠化面積：約X平方米棟數(shù)及層高：約X棟帶電梯高層、多層住宅樓戶數(shù)：約467戶停車位：汽車位135個，摩托車位476個小區(qū)出入口：2個