【正文】 服務部（主管負責）售后保修管理設備管理維修、巡查裝修前臺接待大門崗收款側（車）門崗停車場巡邏環(huán)境管理 客戶服務部4人（主管1，前臺接待2，財務1）職能：1） 住戶需求（入伙、裝修、維修等）、意見、投訴的受理、反饋；前期鑰匙管理；業(yè)主檔案建立、管理。2） 費用收支管理；資產(chǎn)管理。工程維修部3人職能：1）物業(yè)驗收、售后保修管理、維修服務；2）設備運行、維護保養(yǎng)；3）裝修檢查、驗收；4）工程技術檔案建立、管理。安全管理部34人職能：1）治安管理；2）消防管理；3）車輛停放管理；4）緊急事件處理；5）清潔綠化監(jiān)管。備：因考慮到前期介入及入伙工作繁重，人員配備盡可能充足，以免造成工作的脫節(jié)。 前 期 介 入n項目的成敗，關鍵在于各個環(huán)節(jié)的有效控制，規(guī)劃設計評審、施工質量與安全管理、營銷運作等尤其重要。n為集思廣益做好規(guī)劃設計，關注工程質量，同時配合支持銷售，做好項目交接、業(yè)主入伙等工作，物業(yè)的前期參與不可輕視！n下面首先列舉物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容：1. 與地產(chǎn)公司項目部溝通，根據(jù)項目情況和要求制訂物業(yè)管理方案、《物業(yè)工作計劃》、《前期介入方案》，并經(jīng)地產(chǎn)公司確認并簽訂《前期物業(yè)服務合同》：計劃開工時間、售樓中心完工、樣板房完工時間、項目竣工時間；、入住時間；物業(yè)管理方案、《物業(yè)工作計劃》、《前期介入方案》；《前期物業(yè)服務合同》.2. 與地產(chǎn)公司項目部溝通，參加規(guī)劃設計方案評審，從物業(yè)管理角度，對規(guī)劃設計提出合理化建議，應考慮：人車的分流，進出的便利，特殊人群的需要，安全與管理需要。，應考慮：車位數(shù)量與未來的發(fā)展，進出的便利，消噪音、散廢氣、安全與管理，設備設施的選用。，應考慮：圍欄的高度與樣式，崗亭的布置、數(shù)量、款式。，應考慮：巡更、邊界防越、閉路監(jiān)控、門禁、對講、室內(nèi)緊急報警。，應考慮：位置、面積、設備設施、功能等要求。，應考慮：功能配置與分布，與環(huán)境的協(xié)調(diào)，對有噪音和污染嚴重的項目進行控制。，應考慮：使用面積、安全要求、對環(huán)境和住戶的影響.，應考慮：位置、面積、裝修，主要是安全管理人員和維修人員的宿舍及配套的衛(wèi)生間、浴室，地址選擇地面層靠圍墻偏僻地方，以減少對住戶的影響。還要考慮：面積、裝修，應考慮：（1）垃圾桶的樣式、數(shù)量、放置位置，對環(huán)境的影響；（2）垃圾中轉站的位置、樣式、容量，沖洗、污水排放、通風、封閉的要求，以及對環(huán)境住戶的影響。，應考慮：（1）合理選用草皮、喬木、灌木的品種a:三者間的搭配有層次感、美觀、和諧；b:植物的生長期與開花期的適宜性；c:應盡量避免選用有針、有刺、有毒植物（媒體公布的52種有毒、）.（2）便于養(yǎng)護，有利于養(yǎng)護成本的降低，應考慮：與環(huán)境的和諧、安全與管理，是否利于維護以及成本控制，對住戶的影響，應考慮：外立面色彩的和諧，材料的使用壽命，是否利于維護及維護成本，應考慮：大堂電梯間的通風、安全性（如路面的防滑）管理、耐用性，維護及維護成本，電梯門前的地面應考慮適當?shù)钠露?，以防水流入電梯井、綠化的用水用電，應考慮：用水用電點的數(shù)量、位置、管線走向及其標識，應考慮：滿足使用功能，多回路控制，節(jié)約能源3. 與地產(chǎn)公司項目部溝通，參加規(guī)劃設計方案評審，從物業(yè)使用人的角度對規(guī)劃設計提出合理化建議、電、氣的容量，抄表方式，應考慮：容量配置的合理性，抄表對住戶的影響；、開關、水喉、電話、對講機、有線電視、寬帶等的接入點位置和空調(diào)孔位置，應考慮：位置是否合理，方便使用。，應考慮：陽臺欄桿、凸窗欄桿高度密度牢固是否達標，從外面是否容易爬進陽臺、窗。，應考慮：戶門的位置，開啟方向，戶與戶之間窗戶的方向和距離，小區(qū)監(jiān)控的攝像頭安裝的位置與角度不得拍攝到家庭。、環(huán)境的要求，應考慮：使用的便利、舒適、安全，如信報與奶箱應設在地面架空層單元門外.4. 與地產(chǎn)公司項目部溝通，參加規(guī)劃設計方案評審，從小區(qū)環(huán)保角度對規(guī)劃設計提出合理化建議，應考慮：1）、垃圾應分類放置，分為可回收和不可回收，垃圾屋、垃圾桶應采取密閉措施；2）、噪音的控制，可采用中空玻璃門、窗，窗、門與框之間應有膠墊，另外可采用立體綠化帶降噪；3）、節(jié)約資源：樓層照明、地面照明、架空層照明分多路控制，采用節(jié)能燈，采用自動感應開關與人工開關結合（既節(jié)能又符合消防）；水的循環(huán)利用等。5. 與地產(chǎn)公司項目部溝通，參加規(guī)劃設計方案評審，對樓宇及小區(qū)智能化提出合理化建議1）停車場，應考慮：a：用IC智能卡，既節(jié)約了人力，降低了成本，又堵住了人為的車場收費漏洞；2）門禁，應考慮：安全方便，用卡或密碼或自家對講，才能進入樓宇門、單元門，門應考慮減噪；3）安防，應考慮：a：圍墻的紅外線裝置不能有死角；b：閉路電視的安裝位置必須合理，建議紅外報警系統(tǒng)能與閉路監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動；c：室內(nèi)防盜系統(tǒng)：除緊急報警按鈕外，其它不實用，建議不要，如業(yè)主需要，自己解決。緊急報警按鈕的安裝位置要合理；d：保安巡更系統(tǒng)的觸點布置、安裝位置要合理。4）自動抄表系統(tǒng)（該項目是否安裝自動抄表系統(tǒng)），應考慮：是否可行，由水、電、氣供應商決定，系統(tǒng)軟件應可以和財務軟件接駁；5） 背景音樂系統(tǒng)，應考慮：實際需要和不影響住戶，即廣播布點只選擇現(xiàn)場銷售中心周圍、小區(qū)休息或活動廣場。6. 與地產(chǎn)公司項目部溝通，參加規(guī)劃設計方案評審，對設備機房提出合理化建議，應考慮：通風良好、防飄雨、防滲水、有應急照明、鋪上地磚更好。7. 與地產(chǎn)公司項目部溝通，參加規(guī)劃設計方案評審，對機電設備的設計、安裝、選型提出建議1）電梯，應考慮 ：a、 采用變頻技術既節(jié)能且運行平穩(wěn)；b、 多部電梯可考慮群控；c、 承載應考慮住戶數(shù)量的多少；d、 轎廂內(nèi)設置閉路電視監(jiān)控鏡頭并連到監(jiān)控中心的監(jiān)視器；e、 轎廂內(nèi)配置被困緊急按鈕和對講系統(tǒng)；f、 故障自動平層開門；g、 梯門前的地面應考慮適當?shù)钠露龋苑浪魅腚娞菥?）消防設施，應考慮 ： a、消防按鈕必須在適當?shù)母叨群臀恢?；b、噴淋不能有死角；c、煙感、溫感的高度不能超過其型號所規(guī)定的高度；d、消防栓門應采用玻璃門；3）供配電，應考慮：a、 發(fā)電機應與市電相互聯(lián)動與互鎖；b、發(fā)電機應有減震裝置，機房、風井應采取吸音、降噪措施，煙管加消音器4）給排水，應考慮 ： 給水：a、隨樓宇高度的不同應考慮給水管的耐壓強度和采取減壓措施；b、恒壓供水選用變頻電機可節(jié)能；c、大型水泵應考慮日后的維修，宜采用臥式；d、水池的人孔與液位控制器、爬梯之間位置應合適。 排水：a、 屋面必須有足夠的坡度；b、 屋面的排水管口必須與當?shù)氐慕涤炅亢臀菝娴氖苡昝娣e相適應；c、 地下室的集水坑里的潛水泵的功率和排水管徑必須與進水量相適應；d、 污水管與雨水管必須分開；e、 高層污水管轉彎處應采取防擊穿措施。8. 與地產(chǎn)公司項目部、施工單位溝通，對項目施工、安裝過程中易出現(xiàn)的安全、質量和使用問題提出建議1）施工現(xiàn)場、宿舍的安全管理:工地、工棚的防盜、防火、防爆、防觸電、防砸、防墜落、防刺傷、防塵、防中毒、防窒息。 2）隱蔽工程的階段驗收應注意事項：a、 樓棟避雷合格； b、 樓頂防水層；c、 水管試壓合格；d、 室內(nèi)衛(wèi)生間防水合格；e、 房屋室內(nèi)電線路接地合格，超載和漏電保護合格，各回路絕緣電阻合格（1000兆歐姆以上）。3）設備安裝調(diào)試過程中應注意事項：a. 路接地合格。b. 超載和漏電保護合格。c. 防觸電措施（絕緣地膠墊、防護罩網(wǎng)）。d. 設備房的防滲漏、防飄雨、通風、有應急照明等。4）施工過程中和設備安裝調(diào)試過程中資料搜集。常見工程問題：地下給水管接駁不牢跑水，消火栓、噴淋頭跑水，外墻滲水，窗臺滲水，衛(wèi)生間滲漏等。9. 對項目的物業(yè)管理費標準提出建議依據(jù)當?shù)叵嚓P政策、法規(guī)；調(diào)查周邊同類已投入使用樓盤物管費收費標準；調(diào)查周邊同類正在銷售樓盤的物管費收費標準；調(diào)查周邊同類樓盤的物業(yè)使用人對物管費的認同與承受能力；根據(jù)地產(chǎn)公司對樓盤的市場定位和對物管單位的要求；成本測算。10. 協(xié)助地產(chǎn)公司在售樓前編制業(yè)主臨時公約、《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》11. 配合銷售工作a. 參與買賣合同的評審、修改，特別是物業(yè)管理方面和產(chǎn)權范圍界定（如停車場、會所、商鋪及其它配套設施）、用途方面。b. 將《前期物業(yè)服務合同》和《業(yè)主臨時公約》作為買賣合同附件。c. 提供物業(yè)品牌宣傳資料，如展板、榮譽證書。d. 提供樣板房、銷售中心、其他展示現(xiàn)場、工地道路的保潔保安服務。e. 給售樓人員培訓和咨詢物業(yè)管理服務知識。f. 在物業(yè)網(wǎng)站上介紹項目情況.12. 向地產(chǎn)公司項目部提出項目標識需求。如樓棟牌、樓層牌、房號、道路指示牌、停車場標識等13. 與地產(chǎn)公司項目部一起，參與竣工驗收14. 與地產(chǎn)公司項目部溝通，主持接管驗收15. 與地產(chǎn)公司項目部溝通，入伙應交費用的確認（如有線電視初裝費、管道燃氣開戶費等）16. 與地產(chǎn)公司項目部溝通售后服務:保修期內(nèi)的工程問題處理17. 與地產(chǎn)公司營銷部溝通，做好入伙準備。如入伙通知、入伙儀式等 目前匯源豪庭一期將要封頂，我們物業(yè)介入的工作重點在： 了解樓盤情況，制訂物業(yè)工作計劃、前期介入服務方案； 物業(yè)管理規(guī)劃：制定匯源豪庭物業(yè)管理方案、人力資源計劃、物資計劃； 工程上熟悉設計圖紙，跟蹤水電安裝，參與竣工驗收等； 提供前期安全管理服務； 配合營銷：銷售中心（會所）接管服務，樣板房接管服務，物業(yè)服務內(nèi)容與銷售人員溝通，提供物業(yè)宣傳資料及展版； 主持物業(yè)接管驗收和入伙工作準備。一、工程的參與由新項目部強、弱電工程師、土建工程師、管理處工程技術人員組成工程組，參與工程設計、跟進，參加地產(chǎn)項目部的業(yè)務交流，每周一次的現(xiàn)場巡視，每月一次物業(yè)狀況進展匯報。工程施工階段物業(yè)公司派出的工程前期介入人員進駐現(xiàn)場，熟悉小區(qū)規(guī)劃建筑設計、管網(wǎng)設計、功能設計狀況等；施工過程中，進駐人員對現(xiàn)場施工狀況進行記錄，特別對施工變動部分認真記錄，以備日后維修工作，并結合物業(yè)管理實際，在工程施工中對部分不適應或不利于日后物業(yè)管理的設計或個別部位向發(fā)展商及時提供參考的修改意見；新項目管理部與管理處每周一次現(xiàn)場巡視，召開分析會議，掌握工程基本情況；進駐工程的工程人員，須每周參加地產(chǎn)召開的工程例會掌握情況，以便對未來物業(yè)管理策劃方案進行不斷的修正、完善；進駐工程現(xiàn)場的管理處技術人員，重點跟蹤電梯、供、配電、給排水、供氣等設備的安裝和管網(wǎng)布置，設備功能要進行全面了解；項目管理部強、弱電工程師，跟蹤智能化系統(tǒng)的安裝、調(diào)試，并向安裝單位技術人員學習基本技術，全面了解功能，以便日后的維修；管理處園林綠化跟進人員，要經(jīng)常到現(xiàn)場進行全面了解，對照住宅區(qū)的綠化情況，提供合理化建議；二、 提供前期安全管理服務 匯源豪庭管理處根據(jù)項目要求，招聘精干安保隊伍進駐現(xiàn)場，維護施工現(xiàn)場的安全秩序； 保安人員嚴格控制非許可人員進入施工現(xiàn)場； 保安人員對施工現(xiàn)場、施工物品起到秩序維護作用； 保安人員對會所、樣板房物品的秩序維護， 保安人員對許可參觀人員的引導和車輛停放指揮 保安人員對施工車輛的管理 保安人員對小區(qū)施工人員的安全管理 保安人員對非施工時間的人員、車輛管理三、 配合地產(chǎn)營銷 銷售中心（會所）保潔、保安服務 樣板房保潔保安服務 配合地產(chǎn)開展業(yè)主聯(lián)誼活動做好銷售策劃、組織落實工作，同時借助活動的推廣，加強樓盤的宣傳，發(fā)掘潛在客戶群 做好物業(yè)管理和業(yè)主溝通工作，增進業(yè)主對物業(yè)管理的理解和配 合 做好與售樓人員的業(yè)務交流解決好售樓與物業(yè)管理的銜接工作 充當發(fā)展商與業(yè)主溝通的橋梁，積極主動地把業(yè)主在樓盤銷售中對小區(qū)規(guī)劃、設計的合理要求及時反饋發(fā)展商，充分做好協(xié)調(diào)溝通工作。四、 接管驗收和入伙工作準備 進駐人員根據(jù)現(xiàn)場進度情況，每周向新項目管理部、管理處上報工程進度信息； 進駐人員根據(jù)物業(yè)管理的實際情況及業(yè)主需求向地產(chǎn)項目部提出合理化建議，諸如垃圾房、綠化用水、垃圾桶擺放、設備設施標識等，配合發(fā)展商解決； 在各項工程待交接時，進駐人員做好表格設計，對工程的各部分工作進行全面檢查，向地產(chǎn)提交檢查報告，待地產(chǎn)整改后，做好接管的各項準備工作； 入伙前的兩個月，管理處招聘各崗位人員并進行封閉式培訓，根據(jù)要求，考核通過，確立上崗資格； 入伙前一個半月，管理處組織人員進行入伙培訓，按管理處入伙辦理程序、接管驗收程序等逐項進行準備工作； 入伙前一個月與地產(chǎn)協(xié)商入伙具體事宜，嚴格按地產(chǎn)要求辦理各種準備手續(xù)，并向地產(chǎn)遞交入伙辦理方案； 入伙前半個月天，管理處清潔人員進入現(xiàn)場，對小區(qū)進行全面清理； 入伙前十天，管理處入伙資料、宣傳資料準備就緒； 與地產(chǎn)協(xié)商設立管理處辦公場地，配置管理辦公用品。五、 前期介入的方法和流程：地產(chǎn)公司項目部向物業(yè)管理處項目部書面提出物業(yè)介入服務需求，物業(yè)管理處項目部按需求編制服務方案和《服務合同》，其中包括服務內(nèi)容、崗位設置人員編制、進場服務時間以及費用等，并交給地產(chǎn)公司項目部審核、確認，物業(yè)管理處依據(jù)合同落實項目管理處提供服務，地產(chǎn)公司項目部監(jiān)督。地產(chǎn)付款地產(chǎn)監(jiān)督確認物業(yè)提供服務雙方簽訂合同雙方確認物業(yè)編制服務方案和合同前期介入流程圖：地產(chǎn)提出需求 客 戶 服 務n“為業(yè)主住戶服務，讓業(yè)主住戶滿意”這是我們的工作中心和目標，業(yè)主住戶是我們的衣食父母，我們應急住戶所急，想住戶所想，這一點要讓每一個員工都明白n客戶服務的