【正文】 服務(wù)部（主管負(fù)責(zé)）售后保修管理設(shè)備管理維修、巡查裝修前臺(tái)接待大門崗收款側(cè)（車）門崗?fù)＼噲?chǎng)巡邏環(huán)境管理 客戶服務(wù)部4人（主管1，前臺(tái)接待2，財(cái)務(wù)1）職能：1） 住戶需求（入伙、裝修、維修等）、意見、投訴的受理、反饋；前期鑰匙管理；業(yè)主檔案建立、管理。2） 費(fèi)用收支管理；資產(chǎn)管理。工程維修部3人職能：1）物業(yè)驗(yàn)收、售后保修管理、維修服務(wù)；2）設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)；3）裝修檢查、驗(yàn)收；4）工程技術(shù)檔案建立、管理。安全管理部34人職能：1）治安管理；2）消防管理；3）車輛停放管理；4）緊急事件處理；5）清潔綠化監(jiān)管。備：因考慮到前期介入及入伙工作繁重，人員配備盡可能充足，以免造成工作的脫節(jié)。 前 期 介 入n項(xiàng)目的成敗，關(guān)鍵在于各個(gè)環(huán)節(jié)的有效控制，規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審、施工質(zhì)量與安全管理、營(yíng)銷運(yùn)作等尤其重要。n為集思廣益做好規(guī)劃設(shè)計(jì)，關(guān)注工程質(zhì)量，同時(shí)配合支持銷售，做好項(xiàng)目交接、業(yè)主入伙等工作，物業(yè)的前期參與不可輕視！n下面首先列舉物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容：1. 與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，根據(jù)項(xiàng)目情況和要求制訂物業(yè)管理方案、《物業(yè)工作計(jì)劃》、《前期介入方案》，并經(jīng)地產(chǎn)公司確認(rèn)并簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》：計(jì)劃開工時(shí)間、售樓中心完工、樣板房完工時(shí)間、項(xiàng)目竣工時(shí)間；、入住時(shí)間；物業(yè)管理方案、《物業(yè)工作計(jì)劃》、《前期介入方案》；《前期物業(yè)服務(wù)合同》.2. 與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審，從物業(yè)管理角度，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化建議，應(yīng)考慮：人車的分流，進(jìn)出的便利，特殊人群的需要，安全與管理需要。，應(yīng)考慮：車位數(shù)量與未來的發(fā)展，進(jìn)出的便利，消噪音、散廢氣、安全與管理，設(shè)備設(shè)施的選用。，應(yīng)考慮：圍欄的高度與樣式，崗?fù)さ牟贾?、?shù)量、款式。，應(yīng)考慮：巡更、邊界防越、閉路監(jiān)控、門禁、對(duì)講、室內(nèi)緊急報(bào)警。，應(yīng)考慮：位置、面積、設(shè)備設(shè)施、功能等要求。，應(yīng)考慮：功能配置與分布，與環(huán)境的協(xié)調(diào)，對(duì)有噪音和污染嚴(yán)重的項(xiàng)目進(jìn)行控制。，應(yīng)考慮：使用面積、安全要求、對(duì)環(huán)境和住戶的影響.，應(yīng)考慮：位置、面積、裝修，主要是安全管理人員和維修人員的宿舍及配套的衛(wèi)生間、浴室，地址選擇地面層靠圍墻偏僻地方，以減少對(duì)住戶的影響。還要考慮：面積、裝修，應(yīng)考慮：（1）垃圾桶的樣式、數(shù)量、放置位置，對(duì)環(huán)境的影響；（2）垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、樣式、容量，沖洗、污水排放、通風(fēng)、封閉的要求，以及對(duì)環(huán)境住戶的影響。，應(yīng)考慮：（1）合理選用草皮、喬木、灌木的品種a:三者間的搭配有層次感、美觀、和諧；b:植物的生長(zhǎng)期與開花期的適宜性；c:應(yīng)盡量避免選用有針、有刺、有毒植物（媒體公布的52種有毒、）.（2）便于養(yǎng)護(hù)，有利于養(yǎng)護(hù)成本的降低，應(yīng)考慮：與環(huán)境的和諧、安全與管理，是否利于維護(hù)以及成本控制，對(duì)住戶的影響，應(yīng)考慮：外立面色彩的和諧，材料的使用壽命，是否利于維護(hù)及維護(hù)成本，應(yīng)考慮：大堂電梯間的通風(fēng)、安全性（如路面的防滑）管理、耐用性，維護(hù)及維護(hù)成本，電梯門前的地面應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)钠露龋苑浪魅腚娞菥?、綠化的用水用電，應(yīng)考慮：用水用電點(diǎn)的數(shù)量、位置、管線走向及其標(biāo)識(shí)，應(yīng)考慮：滿足使用功能，多回路控制，節(jié)約能源3. 與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審，從物業(yè)使用人的角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化建議、電、氣的容量，抄表方式，應(yīng)考慮：容量配置的合理性，抄表對(duì)住戶的影響；、開關(guān)、水喉、電話、對(duì)講機(jī)、有線電視、寬帶等的接入點(diǎn)位置和空調(diào)孔位置，應(yīng)考慮：位置是否合理，方便使用。，應(yīng)考慮：陽臺(tái)欄桿、凸窗欄桿高度密度牢固是否達(dá)標(biāo)，從外面是否容易爬進(jìn)陽臺(tái)、窗。，應(yīng)考慮：戶門的位置，開啟方向，戶與戶之間窗戶的方向和距離，小區(qū)監(jiān)控的攝像頭安裝的位置與角度不得拍攝到家庭。、環(huán)境的要求，應(yīng)考慮：使用的便利、舒適、安全，如信報(bào)與奶箱應(yīng)設(shè)在地面架空層單元門外.4. 與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審，從小區(qū)環(huán)保角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化建議，應(yīng)考慮：1）、垃圾應(yīng)分類放置，分為可回收和不可回收，垃圾屋、垃圾桶應(yīng)采取密閉措施；2）、噪音的控制，可采用中空玻璃門、窗，窗、門與框之間應(yīng)有膠墊，另外可采用立體綠化帶降噪；3）、節(jié)約資源：樓層照明、地面照明、架空層照明分多路控制，采用節(jié)能燈，采用自動(dòng)感應(yīng)開關(guān)與人工開關(guān)結(jié)合（既節(jié)能又符合消防）；水的循環(huán)利用等。5. 與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審，對(duì)樓宇及小區(qū)智能化提出合理化建議1）停車場(chǎng)，應(yīng)考慮：a：用IC智能卡，既節(jié)約了人力，降低了成本，又堵住了人為的車場(chǎng)收費(fèi)漏洞；2）門禁，應(yīng)考慮：安全方便，用卡或密碼或自家對(duì)講，才能進(jìn)入樓宇門、單元門，門應(yīng)考慮減噪；3）安防，應(yīng)考慮：a：圍墻的紅外線裝置不能有死角；b：閉路電視的安裝位置必須合理，建議紅外報(bào)警系統(tǒng)能與閉路監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)；c：室內(nèi)防盜系統(tǒng)：除緊急報(bào)警按鈕外，其它不實(shí)用，建議不要，如業(yè)主需要，自己解決。緊急報(bào)警按鈕的安裝位置要合理；d：保安巡更系統(tǒng)的觸點(diǎn)布置、安裝位置要合理。4）自動(dòng)抄表系統(tǒng)（該項(xiàng)目是否安裝自動(dòng)抄表系統(tǒng)），應(yīng)考慮：是否可行，由水、電、氣供應(yīng)商決定，系統(tǒng)軟件應(yīng)可以和財(cái)務(wù)軟件接駁；5） 背景音樂系統(tǒng)，應(yīng)考慮：實(shí)際需要和不影響住戶，即廣播布點(diǎn)只選擇現(xiàn)場(chǎng)銷售中心周圍、小區(qū)休息或活動(dòng)廣場(chǎng)。6. 與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審，對(duì)設(shè)備機(jī)房提出合理化建議，應(yīng)考慮：通風(fēng)良好、防飄雨、防滲水、有應(yīng)急照明、鋪上地磚更好。7. 與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審，對(duì)機(jī)電設(shè)備的設(shè)計(jì)、安裝、選型提出建議1）電梯，應(yīng)考慮 ：a、 采用變頻技術(shù)既節(jié)能且運(yùn)行平穩(wěn)；b、 多部電梯可考慮群控；c、 承載應(yīng)考慮住戶數(shù)量的多少；d、 轎廂內(nèi)設(shè)置閉路電視監(jiān)控鏡頭并連到監(jiān)控中心的監(jiān)視器；e、 轎廂內(nèi)配置被困緊急按鈕和對(duì)講系統(tǒng)；f、 故障自動(dòng)平層開門；g、 梯門前的地面應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)钠露?，以防水流入電梯井?）消防設(shè)施，應(yīng)考慮 ： a、消防按鈕必須在適當(dāng)?shù)母叨群臀恢?；b、噴淋不能有死角；c、煙感、溫感的高度不能超過其型號(hào)所規(guī)定的高度；d、消防栓門應(yīng)采用玻璃門；3）供配電，應(yīng)考慮：a、 發(fā)電機(jī)應(yīng)與市電相互聯(lián)動(dòng)與互鎖；b、發(fā)電機(jī)應(yīng)有減震裝置，機(jī)房、風(fēng)井應(yīng)采取吸音、降噪措施，煙管加消音器4）給排水，應(yīng)考慮 ： 給水：a、隨樓宇高度的不同應(yīng)考慮給水管的耐壓強(qiáng)度和采取減壓措施；b、恒壓供水選用變頻電機(jī)可節(jié)能；c、大型水泵應(yīng)考慮日后的維修，宜采用臥式；d、水池的人孔與液位控制器、爬梯之間位置應(yīng)合適。 排水：a、 屋面必須有足夠的坡度；b、 屋面的排水管口必須與當(dāng)?shù)氐慕涤炅亢臀菝娴氖苡昝娣e相適應(yīng)；c、 地下室的集水坑里的潛水泵的功率和排水管徑必須與進(jìn)水量相適應(yīng)；d、 污水管與雨水管必須分開；e、 高層污水管轉(zhuǎn)彎處應(yīng)采取防擊穿措施。8. 與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部、施工單位溝通，對(duì)項(xiàng)目施工、安裝過程中易出現(xiàn)的安全、質(zhì)量和使用問題提出建議1）施工現(xiàn)場(chǎng)、宿舍的安全管理:工地、工棚的防盜、防火、防爆、防觸電、防砸、防墜落、防刺傷、防塵、防中毒、防窒息。 2）隱蔽工程的階段驗(yàn)收應(yīng)注意事項(xiàng)：a、 樓棟避雷合格； b、 樓頂防水層；c、 水管試壓合格；d、 室內(nèi)衛(wèi)生間防水合格；e、 房屋室內(nèi)電線路接地合格，超載和漏電保護(hù)合格，各回路絕緣電阻合格（1000兆歐姆以上）。3）設(shè)備安裝調(diào)試過程中應(yīng)注意事項(xiàng)：a. 路接地合格。b. 超載和漏電保護(hù)合格。c. 防觸電措施（絕緣地膠墊、防護(hù)罩網(wǎng)）。d. 設(shè)備房的防滲漏、防飄雨、通風(fēng)、有應(yīng)急照明等。4）施工過程中和設(shè)備安裝調(diào)試過程中資料搜集。常見工程問題：地下給水管接駁不牢跑水，消火栓、噴淋頭跑水，外墻滲水，窗臺(tái)滲水，衛(wèi)生間滲漏等。9. 對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提出建議依據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策、法規(guī)；調(diào)查周邊同類已投入使用樓盤物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；調(diào)查周邊同類正在銷售樓盤的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；調(diào)查周邊同類樓盤的物業(yè)使用人對(duì)物管費(fèi)的認(rèn)同與承受能力；根據(jù)地產(chǎn)公司對(duì)樓盤的市場(chǎng)定位和對(duì)物管單位的要求；成本測(cè)算。10. 協(xié)助地產(chǎn)公司在售樓前編制業(yè)主臨時(shí)公約、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》11. 配合銷售工作a. 參與買賣合同的評(píng)審、修改，特別是物業(yè)管理方面和產(chǎn)權(quán)范圍界定（如停車場(chǎng)、會(huì)所、商鋪及其它配套設(shè)施）、用途方面。b. 將《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》作為買賣合同附件。c. 提供物業(yè)品牌宣傳資料，如展板、榮譽(yù)證書。d. 提供樣板房、銷售中心、其他展示現(xiàn)場(chǎng)、工地道路的保潔保安服務(wù)。e. 給售樓人員培訓(xùn)和咨詢物業(yè)管理服務(wù)知識(shí)。f. 在物業(yè)網(wǎng)站上介紹項(xiàng)目情況.12. 向地產(chǎn)公司項(xiàng)目部提出項(xiàng)目標(biāo)識(shí)需求。如樓棟牌、樓層牌、房號(hào)、道路指示牌、停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)等13. 與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部一起，參與竣工驗(yàn)收14. 與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，主持接管驗(yàn)收15. 與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，入伙應(yīng)交費(fèi)用的確認(rèn)（如有線電視初裝費(fèi)、管道燃?xì)忾_戶費(fèi)等）16. 與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通售后服務(wù):保修期內(nèi)的工程問題處理17. 與地產(chǎn)公司營(yíng)銷部溝通，做好入伙準(zhǔn)備。如入伙通知、入伙儀式等 目前匯源豪庭一期將要封頂，我們物業(yè)介入的工作重點(diǎn)在： 了解樓盤情況，制訂物業(yè)工作計(jì)劃、前期介入服務(wù)方案； 物業(yè)管理規(guī)劃：制定匯源豪庭物業(yè)管理方案、人力資源計(jì)劃、物資計(jì)劃； 工程上熟悉設(shè)計(jì)圖紙，跟蹤水電安裝，參與竣工驗(yàn)收等； 提供前期安全管理服務(wù)； 配合營(yíng)銷：銷售中心（會(huì)所）接管服務(wù)，樣板房接管服務(wù)，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與銷售人員溝通，提供物業(yè)宣傳資料及展版； 主持物業(yè)接管驗(yàn)收和入伙工作準(zhǔn)備。一、工程的參與由新項(xiàng)目部強(qiáng)、弱電工程師、土建工程師、管理處工程技術(shù)人員組成工程組，參與工程設(shè)計(jì)、跟進(jìn)，參加地產(chǎn)項(xiàng)目部的業(yè)務(wù)交流，每周一次的現(xiàn)場(chǎng)巡視，每月一次物業(yè)狀況進(jìn)展匯報(bào)。工程施工階段物業(yè)公司派出的工程前期介入人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，熟悉小區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)、管網(wǎng)設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)狀況等；施工過程中，進(jìn)駐人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工狀況進(jìn)行記錄，特別對(duì)施工變動(dòng)部分認(rèn)真記錄，以備日后維修工作，并結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際，在工程施工中對(duì)部分不適應(yīng)或不利于日后物業(yè)管理的設(shè)計(jì)或個(gè)別部位向發(fā)展商及時(shí)提供參考的修改意見；新項(xiàng)目管理部與管理處每周一次現(xiàn)場(chǎng)巡視，召開分析會(huì)議，掌握工程基本情況；進(jìn)駐工程的工程人員，須每周參加地產(chǎn)召開的工程例會(huì)掌握情況，以便對(duì)未來物業(yè)管理策劃方案進(jìn)行不斷的修正、完善；進(jìn)駐工程現(xiàn)場(chǎng)的管理處技術(shù)人員，重點(diǎn)跟蹤電梯、供、配電、給排水、供氣等設(shè)備的安裝和管網(wǎng)布置，設(shè)備功能要進(jìn)行全面了解；項(xiàng)目管理部強(qiáng)、弱電工程師，跟蹤智能化系統(tǒng)的安裝、調(diào)試，并向安裝單位技術(shù)人員學(xué)習(xí)基本技術(shù)，全面了解功能，以便日后的維修；管理處園林綠化跟進(jìn)人員，要經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全面了解，對(duì)照住宅區(qū)的綠化情況，提供合理化建議；二、 提供前期安全管理服務(wù) 匯源豪庭管理處根據(jù)項(xiàng)目要求，招聘精干安保隊(duì)伍進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，維護(hù)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全秩序； 保安人員嚴(yán)格控制非許可人員進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)； 保安人員對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)、施工物品起到秩序維護(hù)作用； 保安人員對(duì)會(huì)所、樣板房物品的秩序維護(hù)， 保安人員對(duì)許可參觀人員的引導(dǎo)和車輛停放指揮 保安人員對(duì)施工車輛的管理 保安人員對(duì)小區(qū)施工人員的安全管理 保安人員對(duì)非施工時(shí)間的人員、車輛管理三、 配合地產(chǎn)營(yíng)銷 銷售中心（會(huì)所）保潔、保安服務(wù) 樣板房保潔保安服務(wù) 配合地產(chǎn)開展業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)做好銷售策劃、組織落實(shí)工作，同時(shí)借助活動(dòng)的推廣，加強(qiáng)樓盤的宣傳，發(fā)掘潛在客戶群 做好物業(yè)管理和業(yè)主溝通工作，增進(jìn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的理解和配 合 做好與售樓人員的業(yè)務(wù)交流解決好售樓與物業(yè)管理的銜接工作 充當(dāng)發(fā)展商與業(yè)主溝通的橋梁，積極主動(dòng)地把業(yè)主在樓盤銷售中對(duì)小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理要求及時(shí)反饋發(fā)展商，充分做好協(xié)調(diào)溝通工作。四、 接管驗(yàn)收和入伙工作準(zhǔn)備 進(jìn)駐人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度情況，每周向新項(xiàng)目管理部、管理處上報(bào)工程進(jìn)度信息； 進(jìn)駐人員根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)際情況及業(yè)主需求向地產(chǎn)項(xiàng)目部提出合理化建議，諸如垃圾房、綠化用水、垃圾桶擺放、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)等，配合發(fā)展商解決； 在各項(xiàng)工程待交接時(shí)，進(jìn)駐人員做好表格設(shè)計(jì)，對(duì)工程的各部分工作進(jìn)行全面檢查，向地產(chǎn)提交檢查報(bào)告，待地產(chǎn)整改后，做好接管的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作； 入伙前的兩個(gè)月，管理處招聘各崗位人員并進(jìn)行封閉式培訓(xùn)，根據(jù)要求，考核通過，確立上崗資格； 入伙前一個(gè)半月，管理處組織人員進(jìn)行入伙培訓(xùn)，按管理處入伙辦理程序、接管驗(yàn)收程序等逐項(xiàng)進(jìn)行準(zhǔn)備工作； 入伙前一個(gè)月與地產(chǎn)協(xié)商入伙具體事宜，嚴(yán)格按地產(chǎn)要求辦理各種準(zhǔn)備手續(xù)，并向地產(chǎn)遞交入伙辦理方案； 入伙前半個(gè)月天，管理處清潔人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)小區(qū)進(jìn)行全面清理； 入伙前十天，管理處入伙資料、宣傳資料準(zhǔn)備就緒； 與地產(chǎn)協(xié)商設(shè)立管理處辦公場(chǎng)地，配置管理辦公用品。五、 前期介入的方法和流程：地產(chǎn)公司項(xiàng)目部向物業(yè)管理處項(xiàng)目部書面提出物業(yè)介入服務(wù)需求，物業(yè)管理處項(xiàng)目部按需求編制服務(wù)方案和《服務(wù)合同》，其中包括服務(wù)內(nèi)容、崗位設(shè)置人員編制、進(jìn)場(chǎng)服務(wù)時(shí)間以及費(fèi)用等，并交給地產(chǎn)公司項(xiàng)目部審核、確認(rèn)，物業(yè)管理處依據(jù)合同落實(shí)項(xiàng)目管理處提供服務(wù)，地產(chǎn)公司項(xiàng)目部監(jiān)督。地產(chǎn)付款地產(chǎn)監(jiān)督確認(rèn)物業(yè)提供服務(wù)雙方簽訂合同雙方確認(rèn)物業(yè)編制服務(wù)方案和合同前期介入流程圖：地產(chǎn)提出需求 客 戶 服 務(wù)n“為業(yè)主住戶服務(wù)，讓業(yè)主住戶滿意”這是我們的工作中心和目標(biāo)，業(yè)主住戶是我們的衣食父母，我們應(yīng)急住戶所急，想住戶所想，這一點(diǎn)要讓每一個(gè)員工都明白n客戶服務(wù)的