【正文】 設(shè)計方案評審，對機(jī)電設(shè)備的設(shè)計、安裝、選型提出建議1）電梯，應(yīng)考慮 ：a、 采用變頻技術(shù)既節(jié)能且運行平穩(wěn)；b、 多部電梯可考慮群控；c、 承載應(yīng)考慮住戶數(shù)量的多少；d、 轎廂內(nèi)設(shè)置閉路電視監(jiān)控鏡頭并連到監(jiān)控中心的監(jiān)視器；e、 轎廂內(nèi)配置被困緊急按鈕和對講系統(tǒng)；f、 故障自動平層開門；g、 梯門前的地面應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)钠露龋苑浪魅腚娞菥?. 與地產(chǎn)公司項目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計方案評審，對樓宇及小區(qū)智能化提出合理化建議1）停車場，應(yīng)考慮：a：用IC智能卡，既節(jié)約了人力，降低了成本，又堵住了人為的車場收費漏洞；2）門禁，應(yīng)考慮：安全方便，用卡或密碼或自家對講，才能進(jìn)入樓宇門、單元門，門應(yīng)考慮減噪；3）安防，應(yīng)考慮：a：圍墻的紅外線裝置不能有死角；b：閉路電視的安裝位置必須合理，建議紅外報警系統(tǒng)能與閉路監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動；c：室內(nèi)防盜系統(tǒng)：除緊急報警按鈕外，其它不實用，建議不要，如業(yè)主需要，自己解決。，應(yīng)考慮：（1）合理選用草皮、喬木、灌木的品種a:三者間的搭配有層次感、美觀、和諧；b:植物的生長期與開花期的適宜性；c:應(yīng)盡量避免選用有針、有刺、有毒植物（媒體公布的52種有毒、）.（2）便于養(yǎng)護(hù)，有利于養(yǎng)護(hù)成本的降低，應(yīng)考慮：與環(huán)境的和諧、安全與管理，是否利于維護(hù)以及成本控制，對住戶的影響，應(yīng)考慮：外立面色彩的和諧，材料的使用壽命，是否利于維護(hù)及維護(hù)成本，應(yīng)考慮：大堂電梯間的通風(fēng)、安全性（如路面的防滑）管理、耐用性，維護(hù)及維護(hù)成本，電梯門前的地面應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)钠露龋苑浪魅腚娞菥?、綠化的用水用電，應(yīng)考慮：用水用電點的數(shù)量、位置、管線走向及其標(biāo)識，應(yīng)考慮：滿足使用功能，多回路控制，節(jié)約能源3. 與地產(chǎn)公司項目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計方案評審，從物業(yè)使用人的角度對規(guī)劃設(shè)計提出合理化建議、電、氣的容量，抄表方式，應(yīng)考慮：容量配置的合理性，抄表對住戶的影響；、開關(guān)、水喉、電話、對講機(jī)、有線電視、寬帶等的接入點位置和空調(diào)孔位置，應(yīng)考慮：位置是否合理，方便使用。，應(yīng)考慮：位置、面積、設(shè)備設(shè)施、功能等要求。n為集思廣益做好規(guī)劃設(shè)計，關(guān)注工程質(zhì)量，同時配合支持銷售，做好項目交接、業(yè)主入伙等工作，物業(yè)的前期參與不可輕視！n下面首先列舉物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容：1. 與地產(chǎn)公司項目部溝通，根據(jù)項目情況和要求制訂物業(yè)管理方案、《物業(yè)工作計劃》、《前期介入方案》，并經(jīng)地產(chǎn)公司確認(rèn)并簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》：計劃開工時間、售樓中心完工、樣板房完工時間、項目竣工時間；、入住時間；物業(yè)管理方案、《物業(yè)工作計劃》、《前期介入方案》；《前期物業(yè)服務(wù)合同》.2. 與地產(chǎn)公司項目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計方案評審，從物業(yè)管理角度，對規(guī)劃設(shè)計提出合理化建議，應(yīng)考慮：人車的分流，進(jìn)出的便利，特殊人群的需要，安全與管理需要。工程維修部3人職能：1）物業(yè)驗收、售后保修管理、維修服務(wù)；2）設(shè)備運行、維護(hù)保養(yǎng)；3）裝修檢查、驗收；4）工程技術(shù)檔案建立、管理。十、保潔員崗位人數(shù)：8名（5人負(fù)責(zé)樓道衛(wèi)生，2人負(fù)責(zé)外圍及小區(qū)內(nèi)公共部位保潔，1人機(jī)動）；直接上級：安全管理部主管；本職工作：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)外有樓道的保潔工作；任職要求：初中以上學(xué)歷，身高158CM以上，身體健康；直接責(zé)任：（1）負(fù)責(zé)公共區(qū)域內(nèi)電梯大堂的清潔保潔，包括地面、墻面、信報箱、大門、電梯的清潔保養(yǎng)；（2）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)樓道及天面、平臺、墻面、門窗、管道的清潔保養(yǎng)；（3）負(fù)責(zé)樓道、扶手、電子門、電表箱、樓道開關(guān)、燈具的清潔；（4）負(fù)責(zé)相關(guān)辦公室的清掃、清潔；（5）對違章現(xiàn)象進(jìn)行勸阻和制止；（6）負(fù)責(zé)保管好各自的清潔用品，做到不損壞、不浪費；（7）完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。八、班長(兼職:巡邏)崗位人數(shù)： 3人（每天三班，每班各1位班長）直接上級：安全管理部主管本職工作：負(fù)責(zé)安全管理部本班工作任職要求：高中或中專以上學(xué)歷，有1年班長工作經(jīng)驗，身體健康直接責(zé)任：（1） 負(fù)責(zé)本班布崗；（2） 檢查本班值班情況；（3） 處理本班發(fā)生問題，如處理不了，及時上報本部主管；（4） 負(fù)責(zé)本班的培訓(xùn)、指導(dǎo)；（5） 負(fù)責(zé)本班的內(nèi)勤管理；（6） 完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。任職要求：高中或中專以上的學(xué)歷，有電工證，有2年以上實際工作經(jīng)驗，身體健康直接責(zé)任：（1） 負(fù)責(zé)自己責(zé)任區(qū)域的設(shè)施設(shè)備的日常運行、巡視和維修保養(yǎng)；（2） 負(fù)責(zé)自己責(zé)任區(qū)域的裝修檢查；（1） 負(fù)責(zé)住戶的維修服務(wù)；（2） 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。四、財務(wù)收款員崗位人數(shù)：1人直接上級：客戶服務(wù)主管、公司財務(wù)部本職工作：管理處財務(wù)任職要求：大專以上學(xué)歷，從事相關(guān)工作2年以上，有會計證，身體健康，本市戶口。三、客戶服務(wù)部管理員—前臺接待文員崗位人數(shù)： 2人直接上級：客戶服務(wù)部主管本職工作：負(fù)責(zé)業(yè)主接待，投訴、服務(wù)需求的受理登記，并轉(zhuǎn)給相關(guān)責(zé)任部門落實；建立業(yè)主、住戶檔案；入伙時保管鑰匙。主要權(quán)利：（1）有權(quán)配置管理處資源（2）有權(quán)對下級考核、指導(dǎo)教育、獎懲（3）有權(quán)簽發(fā)本管理處文件悉管理處工作，懂質(zhì)量管理、安全管理，有管理能力和溝通協(xié)調(diào)能力，身體健康。一、 管理處經(jīng)理崗位人數(shù)：1人直接上級：公司主管副總經(jīng)理直接下級：管理處主任及各部門主管本職工作：負(fù)責(zé)管理處的運作。管理服務(wù)內(nèi)容：公共設(shè)施設(shè)備管理；保安服務(wù)；清潔服務(wù)；綠化服務(wù)；社區(qū)文化服務(wù)；小區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺溝通服務(wù)；特約水電維修和家用電器維修服務(wù)；特約家政服務(wù)。雙方按合同履行自己的權(quán)利和義務(wù)。設(shè)施設(shè)備及用電量1. 電梯X 部，共X千瓦 ，用電量X千瓦2. 室外環(huán)境照明：X千瓦3. 樓層公共照明共：X千瓦4. 是否采用二次加壓供水生活水泵： X千瓦 5. 消防控制室：X千瓦6. 消防水泵：X千瓦7. 變電所：X千瓦8. 消防水泵總功率：X 千瓦 9. 會所：X千瓦（其中游泳池X千瓦）10. 商場動力：X千瓦 11. 商場照明：X千瓦 12. 其 它 以上各參數(shù)作為管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位人員編制和收支測算的依據(jù)項目的定位：以中偏高收入階層為主的多層、高層住宅小區(qū),戶型以X房X廳為主，每戶面積在X平方米至X平方米之間，所以主目標(biāo)客戶是中偏高收入階層，為企業(yè)的中、高干部，這些客戶法律意識強(qiáng)，維權(quán)意識強(qiáng)。佛山某項目物業(yè)管理方案作者：日期：佛山前 言 匯源豪庭項目位于佛山市高明區(qū)西安街道泰華路，占地面積約106445平方米，總建筑面積約193000平方米，分三期開發(fā)，市場定位：高檔、多層、高層住宅區(qū)，威尼斯水城特色，客戶群是以中偏高收入階層為主，多為企業(yè)的骨干，這些客戶務(wù)實、法律意識強(qiáng)、維權(quán)意識強(qiáng)，所以本項目的管理服務(wù)要吸取以往管理經(jīng)驗教訓(xùn)，重點在住戶的共性的、實實在在的基本需求：保安、維修、設(shè)施設(shè)備管理、清潔綠化，強(qiáng)調(diào)的是：依法、安全、快捷。因此，我們的物業(yè)管理服務(wù)定位是：依法、安全、快捷，在此基礎(chǔ)上上升到周到、舒適依法——就是按照法律法規(guī)辦事；按照行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范辦事；按照公司的管理體系辦事。（2） 物業(yè)公司在小區(qū)設(shè)管理處，管理處依據(jù)合同、《業(yè)主公約》和國家、地方的法律法規(guī)進(jìn)行管理、服務(wù)。管理服務(wù)目標(biāo)(按照建設(shè)部頒發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》一級，詳見后附標(biāo)準(zhǔn))： 管理制度完善； 供水、供電、通訊、照明、電梯、消防等關(guān)鍵公共設(shè)施完好； 房屋完好； 水電維修及時率達(dá)98%以上，維修合格率達(dá)100%； 小區(qū)干凈衛(wèi)生； 小區(qū)綠化完好率98%以上； 小區(qū)無重大治安案件發(fā)生； 小區(qū)無機(jī)動車輛丟失； 小區(qū)無火災(zāi)發(fā)生；小區(qū)住戶合理期望滿意率95%以上；小區(qū)業(yè)主入伙兩年起物業(yè)服務(wù)費收交率100%以上，年管理服務(wù)酬金是成本的10% 機(jī)構(gòu)設(shè)置、部門職能、崗位職責(zé)描述及人員編制為實現(xiàn)目標(biāo)，同時從高效、節(jié)約出發(fā)，匯源豪庭一期管理處設(shè)置三個部門，34個崗位，固定編制43人。任職要求：大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理經(jīng)理上崗證，從事物業(yè)管理至少2年以上，熟悉物業(yè)管理全盤運作和法律法規(guī)，懂質(zhì)量管理、安全管理和成本控制，有較強(qiáng)的管理能力和溝通協(xié)調(diào)能力，身體健康。二、客戶服務(wù)部主管崗位人數(shù)： 1人直接上級：管理處經(jīng)理和主任直接下級：客戶服務(wù)部管理員本職工作：客戶服務(wù)管理工作。任職要求：高中或中專以上學(xué)歷，熟練操作辦公設(shè)備、文字表達(dá)能力較強(qiáng)，辦事條理性強(qiáng)，有1年以上實際工作經(jīng)驗，身體健康。直接責(zé)任：（1） 管理處費用收支；（2） 管理處現(xiàn)金管理；（3） 財務(wù)報表上報公司財務(wù)部和管理處經(jīng)理；（4） 每月對欠交費住戶進(jìn)行電話催款和出催款通知（交安全管理部協(xié)助送達(dá)欠交費住戶）（5） 每季度向住戶公布管理處收支情況；（6） 完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。七、安全管理部主管(兼環(huán)境領(lǐng)班)崗位人數(shù)： 1人直接上級：管理處經(jīng)理和主任直接下級：班長本職工作：安全管理部管理工作。九、安全管理員(不包括臨時性的售樓中心、樣板房用人)崗位人數(shù)： 23人 （人行主大門崗（1個），每班1人，每天三班，共3人；車輛出入門崗（1個），每班1人，每天三班，共3人，巡邏崗(2個)，每班2人，每天三班，共6人；監(jiān)控中心(1個),每班1人,每天三班,共3人,周邊固定崗（2個），每天三班，每班1人，共6人，機(jī)動輪休2人。十一、綠化員備注：因項目分三期開發(fā)，在三期開發(fā)完工施工房養(yǎng)護(hù)一年后方可交物業(yè)接管，故三年內(nèi)不考慮綠化人員的安排。安全管理部34人職能：1）治安管理；2）消防管理；3）車輛停放管理；4）緊急事件處理；5）清潔綠化監(jiān)管。，應(yīng)考慮：車位數(shù)量與未來的發(fā)展，進(jìn)出的便利，消噪音、散廢氣、安全與管理，設(shè)備設(shè)施的選用。，應(yīng)考慮：功能配置與分布，與環(huán)境的協(xié)調(diào)，對有噪音和污染嚴(yán)重的項目進(jìn)行控制。，應(yīng)考慮：陽臺欄桿、凸窗欄桿高度密度牢固是否達(dá)標(biāo)，從外面是否容易爬進(jìn)陽臺、窗。緊急報警按鈕的安裝位置要合理；d：保安巡更系統(tǒng)的觸點布置、安裝位置要合理。2）消防設(shè)施，應(yīng)考慮 ： a、消防按鈕必須在適當(dāng)?shù)母叨群臀恢?；b、噴淋不能有死角；c、煙感、溫感的高度不能超過其型號所規(guī)定的高度；d、消防栓門應(yīng)采用玻璃門；3）供配電，應(yīng)考慮：a、 發(fā)電機(jī)應(yīng)與市電相互聯(lián)動與互鎖；b、發(fā)電機(jī)應(yīng)有減震裝置，機(jī)房、風(fēng)井應(yīng)采取吸音、降噪措施，煙管加消音器4）給排水，應(yīng)考慮 ： 給水：a、隨樓宇高度的不同應(yīng)考慮給水管的耐壓強(qiáng)度和采取減壓措施；b、恒壓供水選用變頻電機(jī)可節(jié)能；c、大型水泵應(yīng)考慮日后的維修，宜采用臥式；d、水池的人孔與液位控制器、爬梯之間位置應(yīng)合適。3）設(shè)備安裝調(diào)試過程中應(yīng)注意事項：a. 路接地合格。4）施工過程中和設(shè)備安裝調(diào)試過程中資料搜集。b. 將《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主臨時公約》作為買賣合同附件。f. 在物業(yè)網(wǎng)站上介紹項目情況.12. 向地產(chǎn)公司項目部提出項目標(biāo)識需求。工程施工階段物業(yè)公司派出的工程前期介入人員進(jìn)駐現(xiàn)場，熟悉小區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計、管網(wǎng)設(shè)計、功能設(shè)計狀況等；施工過程中，進(jìn)駐人員對現(xiàn)場施工狀況進(jìn)行記錄，特別對施工變動部分認(rèn)真記錄，以備日后維修工作，并結(jié)合物業(yè)管理實際，在工程施工中對部分不適應(yīng)或不利于日后物業(yè)管理的設(shè)計或個別部位向發(fā)展商及時提供參考的修改意見；新項目管理部與管理處每周一次現(xiàn)場巡視，召開分析會議，掌握工程基本情況；進(jìn)駐工程的工程人員，須每周參加地產(chǎn)召開的工程例會掌握情況，以便對未來物業(yè)管理策劃方案進(jìn)行不斷的修正、完善；進(jìn)駐工程現(xiàn)場的管理處技術(shù)人員，重點跟蹤電梯、供、配電、給排水、供氣等設(shè)備的安裝和管網(wǎng)布置，設(shè)備功能要進(jìn)行全面了解；項目管理部強(qiáng)、弱電工程師，跟蹤智能化系統(tǒng)的安裝、調(diào)試，并向安裝單位技術(shù)人員學(xué)習(xí)基本技術(shù)，全面了解功能，以便日后的維修；管理處園林綠化跟進(jìn)人員，要經(jīng)常到現(xiàn)場進(jìn)行全面了解，對照住宅區(qū)的綠化情況，提供合理化建議；二、 提供前期安全管理服務(wù) 匯源豪庭管理處根據(jù)項目要求，招聘精干安保隊伍進(jìn)駐現(xiàn)場，維護(hù)施工現(xiàn)場的安全秩序； 保安人員嚴(yán)格控制非許可人員進(jìn)入施工現(xiàn)場； 保安人員對施工現(xiàn)場、施工物品起到秩序維護(hù)作用； 保安人員對會所、樣板房物品的秩序維護(hù)， 保安人員對許可參觀人員的引導(dǎo)和車輛停放指揮 保安人員對施工車輛的管理 保安人員對小區(qū)施工人員的安全管理 保安人員對非施工時間的人員、車輛管理三、 配合地產(chǎn)營銷 銷售中心（會所）保潔、保安服務(wù) 樣板房保潔保安服務(wù) 配合地產(chǎn)開展業(yè)主聯(lián)誼活動做好銷售策劃、組織落實工作，同時借助活動的推廣，加強(qiáng)樓盤的宣傳，發(fā)掘潛在客戶群 做好物業(yè)管理和業(yè)主溝通工作，增進(jìn)業(yè)主對物業(yè)管理的理解和配 合 做好與售樓人員的業(yè)務(wù)交流解決好售樓與物業(yè)管理的銜接工作 充當(dāng)發(fā)展商與業(yè)主溝通的橋梁，積極主動地把業(yè)主在樓盤銷售中對小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計的合理要求及時反饋發(fā)展商，充分做好協(xié)調(diào)溝通工作。一、客戶服務(wù)模式：首接負(fù)責(zé)制 “首接負(fù)責(zé)制”是指首個接待業(yè)主的服務(wù)員，要全面、全過程盡心盡力負(fù)責(zé)本次服務(wù)，對服務(wù)過程