【正文】 另一類(lèi)是潛力型商業(yè)地產(chǎn)。按照區(qū)位及住宅社區(qū)的類(lèi)型不同，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也有細(xì)分。 業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在今后很長(zhǎng)一段時(shí)期里，市場(chǎng)對(duì)商鋪的總體需求量仍然會(huì)保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì) 。 首先，從市場(chǎng)大環(huán)境來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展使北京商業(yè)氛圍更加活躍，宏觀商業(yè)氣候近年來(lái)不斷看好，各種新興行業(yè)的迅速發(fā)展，為商鋪帶來(lái)了旺盛的需求。而超市、便利店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)在北京商業(yè)中有較大發(fā)展。 20 平方米左右的 “ 門(mén)臉?lè)?” 極受買(mǎi)家青睞，銷(xiāo)售率近 100%。服裝與小百貨占據(jù)了東門(mén)最主要的商業(yè)面積。歷經(jīng) 300 年的墟市， 50 年的地鋪， 10 年的小店鋪，如今與現(xiàn)代的綜合百貨大樓共繁榮。由于品牌商業(yè)的功能不同，因此，以大開(kāi)間為主，有利品牌商業(yè)的打造。 ?2F：大開(kāi)間布局，分割產(chǎn)權(quán)單位。項(xiàng)目的總體定位為： 現(xiàn)代休閑商住項(xiàng)目。同時(shí)，交通改善將提升巴南區(qū)開(kāi)發(fā)速度。在區(qū)域整休迅速發(fā)展的基礎(chǔ)上，大渡口雙山工業(yè)園有望成為下一 個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，市內(nèi)多家知名實(shí)力開(kāi)發(fā)商已在此圈地，該片區(qū)將成為繼新區(qū)府開(kāi)發(fā)板塊后的又一個(gè)新興區(qū)域。該區(qū)城區(qū)內(nèi)目前的城市開(kāi)發(fā)主要集中在兩個(gè)板塊，一是九宮廟一帶，其次是新區(qū)府周邊。目前除已引起市場(chǎng)極大關(guān)注的同創(chuàng)奧韻之外，即將啟動(dòng)的還有中華企業(yè)項(xiàng)目等，并為這一片區(qū)帶來(lái)超過(guò) 20 萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)。隨著奧體中心等核心片區(qū)以及周邊區(qū)域開(kāi)發(fā)，石橋鋪高新區(qū)商圈會(huì)很快形成。據(jù)悉，南濱路一、二、三期的所 有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將進(jìn)行商業(yè)、休閑娛樂(lè)規(guī)劃，南濱路將成為全新的濱江商業(yè)城。 會(huì)與未來(lái)重慶 CBD 連接在一起，成為一個(gè)都市型的商圈，以中高收入人群為消費(fèi)主體的購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、旅游觀光性商 業(yè) quot。 美食城（ 1F） ?女人好吃佬街：選擇各種適合于女性的知名小吃，滿足廣安女性的口福。 ?時(shí)裝現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)加工工作室：選擇具實(shí)力的服裝設(shè)計(jì)師入駐，為廣安女性量體裁衣。 ?金銀首飾：品牌金銀首飾，并配套靈活的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、制作工作室。 其次是： 50100 平米的大開(kāi)間框架式結(jié)構(gòu)商鋪。 值得一提的是， POP 廣告往往是營(yíng)造賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物氣氛、塑造商場(chǎng)形象的重要手段。 產(chǎn)品品種對(duì)商場(chǎng)規(guī)模的制約。 經(jīng)營(yíng)規(guī)模定位 一般來(lái)講，商場(chǎng)的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場(chǎng)單店的規(guī)模也并非越大越好，而是要受到一下因素的制約： 顧客購(gòu)物疲勞度對(duì)商場(chǎng)單店規(guī)模的制約。 ?大型超市，其特點(diǎn)是單店規(guī)模較大、品種齊全，以經(jīng)營(yíng)國(guó)產(chǎn)及合資產(chǎn)品為主，以當(dāng)?shù)鼐用駷橹饕?wù)對(duì)象，滿足顧客日常生活一站式購(gòu)物的需要，如沃爾瑪、家樂(lè)福、新一佳、人人樂(lè)、好又多等。此外，還可委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。不過(guò)，縱觀目前深圳 、重慶、成都 商業(yè)市場(chǎng)，這樣的區(qū)域性商業(yè)空白點(diǎn)已不多見(jiàn)，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 三 、商場(chǎng)定位 的基本要素 目標(biāo)市場(chǎng)定位 目標(biāo)區(qū)域定位，主要是對(duì)周邊商圈區(qū)域范圍的分析。 因此，我們主張按商業(yè)地產(chǎn)式的模式建設(shè)星河商業(yè)城。 會(huì)員會(huì)對(duì)現(xiàn)有商場(chǎng)形成一大批固定的 消 費(fèi)群體，同時(shí)，優(yōu)秀的商品結(jié)構(gòu)和良好的購(gòu)物環(huán)境以及人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，會(huì)給商場(chǎng)吸引來(lái)更多的非會(huì)員消費(fèi)，這將極大的 增加我們的營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)，這樣滾動(dòng)發(fā)展下去，會(huì)員帶動(dòng)非會(huì)員來(lái)購(gòu)物，非會(huì)員又帶動(dòng)非會(huì)員來(lái)消費(fèi)， 像 滾雪球一樣，消費(fèi)群體會(huì)在一年中翻天覆地的大變化（這里當(dāng)然少不了宣傳和促 銷(xiāo) 等強(qiáng)有力的支持） 。 業(yè)態(tài)， Market analysis 是指一個(gè)商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中如何確立自己的發(fā)展方向、和根據(jù)本地的實(shí)際情況所做的經(jīng)營(yíng)調(diào)整，包括如：當(dāng)前國(guó)際零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式、國(guó)內(nèi)最好的本土商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式、發(fā)展 中的城市商業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式、本企業(yè)內(nèi)的人員素質(zhì)、自身的硬軟件的條件、周邊商業(yè)發(fā)展的新動(dòng)向等等，我們將依據(jù)這些來(lái)分析定位我們的業(yè)態(tài)。 山姆，沃爾瑪，家樂(lè)福等國(guó)外的超級(jí)百貨商場(chǎng)。 廣安區(qū)典型商業(yè)（鋪）調(diào)查一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi) 發(fā) 商 位 置 總建面 （ m2） 商業(yè)面積（ m2） 均價(jià) (元 /m2) 租賃價(jià) (元 /m2) 付款方式 (租賃 ) 主要單位 結(jié)構(gòu)（劃分） 租售率（％） 01 浦東商業(yè) 廣 場(chǎng) 廣安浦東地產(chǎn) 公司 老城老百貨公司 34000 27161 4900 22 按年付 大開(kāi)間 / 3m178。 價(jià)格特點(diǎn)： 現(xiàn)在售供應(yīng)項(xiàng)目售價(jià)在 1800— 10000 元 /㎡不等， 4000 元 /㎡以下的在售項(xiàng)目占供應(yīng)總量 50%左右， 4000 元 /㎡占 20%左右， 6000— 10000 元/㎡占 13%左右， 10000 元 /㎡以上的占 17%左右。濱江路、廣安區(qū)體育場(chǎng)通往奎閣大橋的圍合處，集廣安老城的商氣、人氣于一體。正面臨濱河廣場(chǎng)和渠江河，背面臨大東街，下通往城北汽車(chē)站，上是新南門(mén)。 ?門(mén)面面積： m178。 ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì)： 屬于一、二類(lèi)商業(yè)用地。） ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì)： 屬于一、二類(lèi)商業(yè)用地，望江臺(tái)花園門(mén)面單獨(dú)分隔，自主經(jīng)營(yíng)。 因此，我們須進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目板塊做出分析。城南 7 家，城北 6 家。打造為“星河商業(yè)中心” ，更體現(xiàn)商業(yè)文化的背景超前作用。 次核心競(jìng)爭(zhēng)力 廣安電力集團(tuán) 品牌 四川廣安電力集團(tuán)為國(guó)有企業(yè)，在廣安有較高的品牌知名度，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)給投資者提供信心保障。 ?強(qiáng)調(diào)區(qū)域開(kāi)發(fā)，經(jīng)商條件的成熟的優(yōu)勢(shì)以及項(xiàng)目自身產(chǎn)品、形象、突出項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)地位。 休閑商業(yè)價(jià)格空間受限。項(xiàng)目周?chē)幸呀ê驮俳ǖ淖≌瑓^(qū)均為高尚居住區(qū)，為項(xiàng)目提供了優(yōu)質(zhì)客源。 項(xiàng)目地段屬高尚居住區(qū) 星河商業(yè)城項(xiàng)目依傍星河明苑，位于思源廣場(chǎng)南側(cè)，北接思源宮，西側(cè)與城市干道連接。其中一般投資商調(diào)查 55 個(gè)，有效樣本 44 個(gè)；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查 25份，有效樣本 22 份。 項(xiàng)目所在地的消費(fèi)者心理和特征 規(guī)劃設(shè)計(jì)方向。 項(xiàng)目 不在繁華商業(yè)區(qū) ，應(yīng)引起設(shè)計(jì) 定位的 重視。目前大型的商業(yè)地產(chǎn)已近 10 家進(jìn)入該區(qū)，五年內(nèi)廣安城南將是一個(gè)現(xiàn)代化的商業(yè)城市。思源大道經(jīng)過(guò)項(xiàng)目并溝通城南與城北，其中公交車(chē)與的士車(chē)可交梭穿行。 劣勢(shì)（ W） 目前區(qū)域配套不完善，區(qū)域環(huán)境 較差，人氣不旺，購(gòu)物休閑商業(yè)氛圍差。 市區(qū)投資商對(duì)城南商業(yè)板塊的環(huán)境沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)。 本項(xiàng)目在尊重主流投資者對(duì)產(chǎn)品需求的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出新穎又實(shí)用的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品?！皬V安電力集團(tuán)”的企業(yè)品牌已經(jīng)成為一種實(shí)力的表現(xiàn)，產(chǎn)品的品牌只能依靠高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高水平的樓宇設(shè)計(jì)、可靠的施工質(zhì)量、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來(lái)構(gòu)筑。 ?產(chǎn)品價(jià)值 從規(guī)劃、建筑形式、商業(yè)、住宅、配套等全面提升產(chǎn)品價(jià)值。從外表既體現(xiàn)不了川渝商業(yè)文化的底蘊(yùn)，又承載不了現(xiàn)代商業(yè)文明的鮮明元素。 ?項(xiàng)目性質(zhì)：商住 ?商業(yè)面積：約 10000 m178。 ?商業(yè)面積： 2448m178。即將打通南北通道，交通便利。現(xiàn)已有知名品牌主力店入駐。顯示地段與口岸的真實(shí)價(jià)值，大型的純投資性商業(yè)物業(yè)，實(shí)現(xiàn)廣安地區(qū)缺乏大型高檔購(gòu)物休閑場(chǎng)所“零“的突破。 結(jié)論：板塊中，較大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是思源宮和浦東商業(yè)廣場(chǎng)、財(cái)富 .奧林世界等項(xiàng)目，而且?guī)讉€(gè)項(xiàng)目都在修建之中，都將于 2020 年 5 月或年底交房。大多數(shù)投資者習(xí)慣于購(gòu)獨(dú)立商鋪。 ： 小綜合商店、建材店、食雜店、商業(yè)拆遷戶(hù)、飲食店 ； ：私營(yíng)企業(yè) 、個(gè)人 等； ：年 （經(jīng)營(yíng)） 收入在 1020 萬(wàn)元 以上 。當(dāng)然，這種整改不是全 盤(pán)照搬成功企業(yè)的模式，而必須用成功企業(yè)先進(jìn)模式和管理方法同星河商業(yè)城實(shí)際相結(jié)合走一條具有特色的整改途徑。因此， 商品結(jié)構(gòu)的優(yōu)選是首當(dāng)其沖的問(wèn)題。按利潤(rùn) 700 元 /㎡計(jì)，利潤(rùn)為 595萬(wàn)元。 對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行定位，可以在經(jīng)營(yíng)上滿足多方面的需要，其中最為重要的一點(diǎn)是滿足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要。通常可供選擇的功能如下： 功能 內(nèi)容 餐飲 中西快餐、中餐、西餐、冷飲、咖啡店、小吃店、酒吧、茶藝館、特色店（如日韓料理店、美國(guó)丹迪當(dāng)?shù)龋? 娛樂(lè) 小型影視廳、卡拉 OK、歌舞廳、游戲機(jī)、保齡球 休閑 書(shū)店、音樂(lè)城、文化廊、水族館 服務(wù) 美容美發(fā)、桑拿、洗衣店、攝影沖印、健身 修理 家電維修 批發(fā) 批零兼營(yíng) 商務(wù) 商務(wù)服務(wù)中心 經(jīng)營(yíng)特色定位 一個(gè)商場(chǎng)要在經(jīng)營(yíng)上取得成功，并非一定要走特色化經(jīng)營(yíng)路線。 2）保底 抽傭：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N(xiāo)售額的一定比例定期抽取傭金，同時(shí)雙方約定最低銷(xiāo)售保底額，當(dāng)銷(xiāo)售額低于該保底額時(shí)，商場(chǎng)仍按保底額的一定比例抽取傭金。 業(yè)態(tài)定位 目前，深圳市的商業(yè)類(lèi)型主要有以下幾種： 綜合性百貨商場(chǎng)，如 友誼城百貨、國(guó)際商場(chǎng)、天安商場(chǎng)、國(guó)貿(mào)商場(chǎng)、歲寶百貨、免稅商場(chǎng)、深房百貨、世貿(mào)商場(chǎng)、興華商場(chǎng)、大江南商場(chǎng)等，其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、經(jīng)營(yíng)品種較為豐富，主要包括服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等，客流量通常低于大型超市，但毛利率相對(duì)較高，多采用專(zhuān)柜經(jīng)營(yíng)的方式。 個(gè)體經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立街鋪。 商圈購(gòu)買(mǎi)力對(duì)單店規(guī)模的制約。 由于商場(chǎng)形象定位實(shí)質(zhì)上是一種企業(yè)的形象定位，因此可以借助 CIS 系統(tǒng)來(lái)加以塑造并傳達(dá)給消費(fèi)者： ?通過(guò)商場(chǎng)的建筑外觀來(lái)表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等。 星河商業(yè)城是鑲嵌在思源大道與凌云路之間城市景觀帶中的一顆明珠，位居廣安城南中心區(qū)，與思源廣場(chǎng)一步之遙，整個(gè)核心區(qū)被思源廣場(chǎng)和高尚住宅區(qū)所包圍。體現(xiàn)和引領(lǐng)商業(yè)潮流與購(gòu)物模式，是打造精品的重要環(huán)節(jié)。 ?化妝品專(zhuān)柜：選擇國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌化妝品商入駐，妝扮廣安女性美好人生。 ?數(shù)碼家電 /書(shū)籍音像 ?手機(jī)電腦 ?情侶用品 ?體育用品：運(yùn)動(dòng)系列。相反，隨著城市化進(jìn)程加快、商業(yè)自身的發(fā)展等多種因素， 本市一些新的商圈或商業(yè)區(qū)悄然形成。另外，南濱路中央商務(wù)區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)必將助推這里的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 概況： 南濱路板塊以濱江路為主線，上至南坪二塘村，下至峽口鎮(zhèn)，全長(zhǎng) 21 公里。這些，反映出這一區(qū)域商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。高新區(qū)是本市 IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)發(fā)展最集中的地區(qū)。 另外，這里的商業(yè)規(guī)劃前景誘人。前者是現(xiàn)在還以前 商業(yè)不夠繁榮的帳 ，后者是隨新區(qū)開(kāi)發(fā)而涌現(xiàn)商機(jī)。 在廣安也逐漸形成商業(yè)地產(chǎn)的雛形，如浦東商業(yè)廣場(chǎng)等，這是一種潮流，也是一種趨勢(shì)。 1/2 商業(yè)單位以開(kāi)敞式布局為主，主要經(jīng)營(yíng)休閑餐飲。 功能定位 功能定位是：充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的精髓，將主題商業(yè)和傳統(tǒng)商業(yè)有機(jī)的結(jié)合，女人世界和男人世界是主題商業(yè)在廣安的體現(xiàn)。 東門(mén)是深圳商業(yè)的起源和龍頭。在東門(mén)購(gòu)物顧客 25%是香港人，消費(fèi)力最強(qiáng)人群是青少年。永新商業(yè)城二樓是東南亞最大的工藝陶瓷專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，博雅附近現(xiàn)已形成最大規(guī)模的古玩、字畫(huà)市場(chǎng)。在繁華的地段如老街口，投資者普遍不擔(dān)心租不出去的情況，故一般無(wú)反租，但在金世界、新 2020 廣場(chǎng)等目前尚未興旺的地段，發(fā)展商將反租作為變相折價(jià)的手段，以補(bǔ)償投資者近期收益的損失。接下來(lái) 的曙光花園、怡景園、老番街都掀起過(guò)搶購(gòu)熱潮，現(xiàn)代城商鋪甚至首開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)拍賣(mài)之先河。目前個(gè)人投資渠道少之又少，股市不景氣，期貨又需要專(zhuān)業(yè)知識(shí)，只有投資房地產(chǎn)是比較穩(wěn)定而又相對(duì)簡(jiǎn)單的資金出口。而服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪，功能上則是綜合考慮周邊商業(yè)態(tài)勢(shì)及街區(qū)功能，店鋪面積一般較大，在 1000 平方米以上，格局規(guī)整、視野開(kāi)闊，主要有大型超市、各種專(zhuān)賣(mài)店，大型商場(chǎng)等，如“今日家園”、“似海怡家”、“現(xiàn)代城”等。建外 SOHO有 8 萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)，每平方米價(jià)格在 28000元至 30000 元之間，面積都在 200 平方米以上，雖然是期房，但現(xiàn)在已經(jīng)銷(xiāo)售了 70％。位于五棵松的“百 朗。而就市場(chǎng)反饋來(lái)看，概念型住宅商業(yè)地產(chǎn)的招商效果也令人滿意。在功能設(shè)定上則結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。而在大規(guī)模的城市改造拆遷中，又有大量的臨街商鋪被拆除，經(jīng)營(yíng)者急需找到新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，從而導(dǎo)致需求的進(jìn)一步擴(kuò)大；另外，大量商品住宅區(qū)的興起和成熟商圈的發(fā)展 .使這些地方都擁有強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力和聚集人氣的能力，商鋪?zhàn)匀粺崞饋?lái)。另一方面，北京舊城區(qū)的改造和危房拆遷使許多門(mén)面房、沿街老店面消失，擁有資本的業(yè)主開(kāi)始尋找經(jīng)商出口，而新住宅社區(qū)強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力和聚集人氣的能力正是他們所看中的。 最近東門(mén)商鋪銷(xiāo)售趨于困難，新銷(xiāo)售商鋪基本采用反租形式 以吸引投資者。友誼城、太陽(yáng)百貨、天虹商場(chǎng)、茂業(yè)百貨、南塘商業(yè)廣場(chǎng)、百貨廣場(chǎng)、新 2020 廣場(chǎng)等大型百貨也相互廝殺，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 東門(mén)的交通十分便利，距深圳火車(chē)站、羅湖邊檢站僅五分鐘車(chē)程，幾十路巴士直達(dá)羅湖口岸及市區(qū)各地。 投資商鋪客戶(hù)群定位 產(chǎn)權(quán) 單位 建面面積（ m2） 數(shù) 量 （個(gè)） 比例 % 目標(biāo)客戶(hù)群 1 8 400 45 商業(yè)散戶(hù)投資者 1＋ 1 18 80 20 社會(huì)商業(yè)投資者 2＋ 1 26 30 11 周邊及商鋪投資者 3 30 15 6 經(jīng)銷(xiāo)商 3＋ 1 34