【正文】 以上 人 數(shù) 22 27 2 2 3 百分比（ %） 010203040503 0 m 2以下3050 m25080 m280100 m21 01 m2以上 面 積 總投資額（商鋪購買價） 投 資 額 10 萬元以下 1120 萬元 2130 萬元 3150 萬元 50 萬元以上 人 數(shù) 10 11 2 2 1 百分比（ %） 37 41 7 11 4 7%4%11%41%37%10萬元以下11 20萬元21 30萬元31 50萬元50萬元以上 租賃價（元 /m178。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查說明 問卷說明：本次問卷由圣爾澤（重慶）房地產(chǎn)管理咨詢公司分兩階段進(jìn)行。 項目地塊價值的挖掘。 星河商業(yè)城 項目定位報告 重要提示 ◎ 項目定位 ： 廣安現(xiàn)代休閑商業(yè)城 ◎ 項目主題 ： 以購物休閑為主的現(xiàn)代商城 ◎ 規(guī)劃元素 ： 集中式與分散式規(guī)劃 ◎ 建筑形式 ： 塔式建筑 ◎ 產(chǎn)品特性 ： 承載商業(yè)原色，重置都市休閑 商場式幻變空間結(jié)構(gòu) 獨立單位與規(guī)模產(chǎn)權(quán)的有機結(jié)合 ◎ 中高檔次 ： 硬件 — 產(chǎn)品質(zhì)素高、單位結(jié)構(gòu)優(yōu)先、配套品位高 星河商業(yè)城 （備用名：星河香港城 星河女人世界 廣安華聯(lián)商廈 ） 廣安星河商業(yè)城定位報告 目 錄 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查說明 第一章 基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計情況 一、在經(jīng)營商業(yè)項目調(diào)查 二、再投資商業(yè)項目選擇 第二章 項目區(qū)位分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 二、項目地塊分析 第三章 可類比商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析 一 、項目板塊開發(fā)調(diào)查分析 二、已建項目調(diào)查分析 三、在建項目調(diào)查分析 第四章 目標(biāo)客戶分析 一 、 目標(biāo)區(qū)域 二 、隱形客戶群 三 、顯性客戶群 四 、目標(biāo)客戶定位分析 第五章 項目定位 一、 商業(yè)形態(tài)定位 二、 商場定位 的意義 三 、商場定位 的基本要素 四 、 星河商業(yè)城商業(yè) 主題定位 五 、項目產(chǎn)品定位 六 、目標(biāo)客戶定位 七 、價格定位 項目定位考慮的因素 項目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，項目所在地的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平。 開發(fā)商的資源整合 :開發(fā)商在人力，物力，財力資源上的有效整合利用 . 項目所在地所享有的 思源廣場 優(yōu)勢 ，在項目中 應(yīng)該得到充分利用 本設(shè)計要點之產(chǎn)品具有市場的 “引導(dǎo)性”，因此產(chǎn)品的設(shè)計已經(jīng)拔高于市場；產(chǎn)品以 中高檔型商城 為設(shè)計要點的基礎(chǔ)。 一、樣本框：廣安市廣安區(qū)（包括城南、城北區(qū)域：思源大道附近（ 28份），老城區(qū)（ 26份），城北（ 26份） 二、抽樣方法：隨機抽樣； 三、調(diào)查方法 ：商城面訪和進(jìn)入商鋪走訪； 四、樣本量：廣安市內(nèi) 80 份，有效數(shù) 66。） 年 租 金 4000 元以下 4001～8000 元 8001～10000 元 10001～12020 元 12020 元以上 人 數(shù) 5 17 5 12 6 百分比 12 37 12 26 13 （ %） 0 5 10 15 20 25 30 35 404 0 0 0 元以下4 0 0 1 ～80 0 0 元8 0 0 1 ～10 0 0 0 元1 0 0 0 1 ～12 0 0 0 元1 2 0 0 0 元以上年租金 經(jīng)營產(chǎn)品 業(yè) 種 食雜 百貨 建材 餐飲 超市 精品店 服裝 專賣店 其他 人 數(shù) 4 1 1 6 5 2 5 3 27 百分比（ %） 7 2 2 12 9 4 9 5 51 7%2%2%11%9%4%5%51%9%食雜百貨建材餐飲超市精品店專賣店其他服裝 經(jīng)營收入狀況 月營業(yè)額 1000～ 3000元 3001～ 5000元 5001～ 8000元 8000以上 人 數(shù) 14 13 7 5 百分比（ %） 36 33 18 13 0 10 20 30 401 0 0 0 ～3 0 0 0 元3 0 0 1 ～5 0 0 0 元5 0 0 1 ～8 0 0 0 元8 0 0 0 以上月營業(yè)額 店員人數(shù) 人 數(shù) 1 人 2～ 3 人 4～ 6 人 6～ 8 人 8 人以上 人 數(shù) 14 34 5 1 2 百分比（ %） 24 61 9 2 4 主要交通工具 交通工具 一輛小汽車 一輛送貨車 社會車輛 摩托車 人 數(shù) 1 3 23 6 百分比（ %） 3 二、再投資商業(yè)項目選擇 新商業(yè)形態(tài) 商業(yè)形態(tài) 連鎖店 商鋪 集中式 產(chǎn)權(quán)式商鋪 改行 人 數(shù) 16 32 10 2 1 百分比（ %） 連鎖店商鋪集中式產(chǎn)權(quán)式商鋪改行扇面 5 商業(yè)投資計劃（投資額） 投 資 額 10 萬元以下 11～ 20 萬元 21～ 30 萬元 31～ 50 萬元 人 數(shù) 30 19 4 1 百分比（ %） 56 35 7 2 2%35% 56%7% 1 0 萬元以下1 1 2 0 萬元2 1 3 0 萬元3 1 5 0 萬元 購買（租賃）面積 面 積 30 m2以下 30～ 50 m2 50～ 80 m2 80～ 100 m2 101 m2以上 人 數(shù) 16 29 2 3 3 百分比（ %） 0 10 20 30 4030m 2以 下30～ 50 m250～ 80 m280～ 100 m2西部 承受的租賃價格 單 價 20 元 / m2 21～ 30 元 / m2 30 元 / m2以上 人 數(shù) 15 17 3 百分比（ %） 010203040502 0元/ m 22 1～3 0元/ m 23 0元/ m 2以上租賃價格 承受的購買價格 單 價 1500 元 / m2以下 1600～ 2020 元 / m2 2020～ 3000 元 / m2 3001 元 / m2以上 人 數(shù) 3 13 13 18 百分比（ %） 7 28 28 37 7%28%28%37% 1 5 0 0 元/ m 2 以下1 6 0 0 ～2 0 0 0 元/ m 22 0 0 1 ～3 0 0 0 元/ m 23 0 0 1 元/ m 2 以上 投資位置 位 置 城北 城南 開發(fā)區(qū) 商業(yè)街 視位置而定 城中 人 數(shù) 17 30 3 2 3 1 百分比（ %） 0 10 20 30 40 50 60城北城南開發(fā)區(qū)商業(yè)街視位置而定城中東部 選擇業(yè)態(tài) 業(yè) 態(tài) 自主 經(jīng)營 連鎖經(jīng)營 統(tǒng)一經(jīng)營 商業(yè)管理 公司 人 數(shù) 37 14 3 9 百分比（ %） 58 22 5 15 58%22%5%15%自主經(jīng)營連鎖經(jīng)營統(tǒng)一經(jīng)營商業(yè)管理公司 選擇業(yè)種 業(yè) 種 食雜 百貨 餐飲 建材 超市 精品店 專賣店 其他 人 數(shù) 5 6 8 3 4 3 6 25 百分比（ %） 8 10 13 5 7 5 10 42 8%10%13%5%7%5%10%42%食雜百貨餐飲建材超市精品店專賣店其他 購買商鋪付款方式 付款方式 一次性 分期 按揭 人 數(shù) 21 26 13 百分比（ %） 35 43 22 35%43%22%一次性分期按揭 打算購買的商場（ 店）是 標(biāo) 準(zhǔn) 毛坯房（清水房） 裝修房 人 數(shù) 45 9 百分比（ %） 83 17 83%17%清水房裝修房 1如果是集中式商場，選擇幾層？ 層 數(shù) 1F 2F 3F 4F 人 數(shù) 44 17 3 百分比（ %） 68 27 15 6827150204060801F 2F 3F 4F商場層數(shù) 1主要交通工具 交通工具 一輛小汽車 一輛送貨車 社會車輛 摩托車 人 數(shù) 5 4 23 5 百分比（ %） 14 11 61 14 14%11%61%14%一輛小汽車一輛送貨車社會車輛摩托車 第二章 項目區(qū)位分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 廣安是中國改革開放和社會主義現(xiàn)代化建設(shè)鄧小平同志的故鄉(xiāng)，位于四川省東部，華鎣山脈中段，嘉陵江、渠江縱貫?zāi)媳?，幅員面積 6344平方米，總?cè)丝诩s 450 萬，是四川省毗鄰重慶市最近的一個地級市，四川進(jìn)入三峽經(jīng)濟(jì)區(qū)的“東大門”，大三峽旅游區(qū)的重要節(jié)點，廣安城區(qū)由城北和城南組成，城北是老城區(qū)，而城南是從 91 年開始作為廣安城區(qū)的重點開發(fā)區(qū)。屬于高尚商業(yè)用地。因此，思源廣場成為觀光圣地，勢必推動該區(qū)商業(yè)的發(fā)展，吸引更多的投資者和經(jīng)商者。 地塊周邊是高尚居住區(qū) 根據(jù)目前廣安市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢和項目所處的地理位置，星河商業(yè)城項目的規(guī)劃 在城南屬于中高檔型商業(yè)用地地塊。規(guī)模較大的思源廣場、思源宮、向陽大市場和圖書館為本項目平添了更多更輕松的商業(yè)機會。 板塊的景觀配套、商業(yè)配套發(fā)展需要較長時間。 面臨的競爭商 業(yè)樓盤規(guī)模大。 ?結(jié)合本項目定位和考慮規(guī)避市場競爭的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)置注意傾向市場需求空檔 ?充分利用思源廣場的知名度來吸引市內(nèi)外的客戶，增強客戶購買信心 、弱化威脅及劣勢 ?借助城南市場良好的潛力，訴求城南未來的發(fā)展和升值潛力 ?開發(fā)時間宜早不宜遲（明年為鄧小平同志誕辰一百周年），先消化前期積累的中高檔客戶，同時在本區(qū)確立樓盤品牌地位的情況下，向本區(qū)以外的區(qū)域延展吸引客戶群體，逐步確立獨特、鮮明的市場形象。運用核心競爭力為主導(dǎo)，輔以其他競爭力的支撐，在推廣中有利于迅速提高市場認(rèn)知度。 主核心競爭力 環(huán)境 景觀 該板塊規(guī)劃中，思源廣場與商業(yè)步行街是區(qū)域 的亮點，應(yīng)成為項目開發(fā)的主要商業(yè)環(huán)境要素。 次核心競爭力 規(guī)模 本項目具有較大的開發(fā)價值，可以營造很好的商業(yè)環(huán)境，齊全的社區(qū)配套，同時體現(xiàn)開發(fā)商實力，增強客戶購買信心。 ?商業(yè)背景價值 聯(lián)合商業(yè)步行街，在社區(qū)內(nèi)構(gòu)建集中式商業(yè)與綜合門店商業(yè)設(shè)施，借助商業(yè)步行街的散客資源為本項目所用。 ?地形價值 本項目地塊為不規(guī)則四邊型。 第三章 可類比商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析 ?調(diào)查數(shù)量：商家共 13 家。的 4 家，占 ％ C、均價在 10000 元 /m178。當(dāng)年的鄭州“亞細(xì)亞商場”正是在形象方面作足了功夫，才使“中原之行那里去，鄭州亞細(xì)亞”風(fēng)靡全國，才使一個民營企業(yè)擊敗了當(dāng)時鄭州最大的“國字號”百貨企業(yè)。 ?總價特點： 萬元 ?項目定位：高檔休閑購物商場 /超市、娛樂、百貨、酒店 ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢： 屬于一、二類商業(yè)用地，無公攤面積，思源宮是廣安的商業(yè)地產(chǎn)的旗艦，規(guī)模宏大，建面達(dá) 2 萬余方，他以前瞻性的總體規(guī)劃、巧妙獨特的設(shè)計，