【正文】 現(xiàn)代城商業(yè)地產(chǎn)面積約 20200 平方米，售價為每平方米 20200— 23000 元，租金為25— 28 美金／月，目前已基本售完。 其次，從投資角度來說，目前商業(yè)地產(chǎn)的買家中，自用型和投資型占 30： 70％ ，在投資型買家中既有專業(yè)投資商也有稍有積蓄的人家，理性與盲目并存。各商鋪的反租租金一般每年 8%，連續(xù)反租三年或以上。商樓林立的東門每日坐擁 30— 50 萬人流，商品零售額約占全市商品零售總額50%。 ?36 層：住宅。目前，該區(qū)城區(qū)常住人口約 20 萬人。輕軌、陳庹路的建成、長江路的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長江大橋的竣工，將全面完善大渡口的交通網(wǎng)絡(luò)，這些都將對區(qū)域帶來較大的改變。同時，目前，區(qū)內(nèi)已有 60 多萬的常住人口，并且這一數(shù)字還在增長中。同時，鵝公巖、長江復(fù)線橋、菜園壩等跨江大橋?qū)⑹归L江的阻隔 忽略不計 。 ?男 性鞋莊、皮具類：品質(zhì)為高、中檔，色彩、款式以國際潮流為基準(zhǔn)，品種講求琳瑯滿目。 ?主題商城：項目結(jié)合四川廣安的地理位置和商業(yè)發(fā)展態(tài)勢，真正意義上的主題商城目前尚未出現(xiàn)。 商場的形象定位，實際上是商場經(jīng)營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經(jīng)營運作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。 連鎖專賣（專業(yè)）店，主要是服裝、醫(yī)藥等，如經(jīng)典故事、一致、萬澤、中聯(lián)等。 經(jīng)營方式定位 目前深圳 和重慶、成都 各商場所采用的經(jīng)營方式主要有以下幾種： 自營： 1）購銷：商場自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。商場定位是商業(yè)項目策劃的開始，統(tǒng)籌著后序諸多方面的工作，可以說，商場定位是一個商業(yè)項目運作的靈魂?？土髁康亩嗌贂苯佑绊懮虉龅睦麧?。 四 、目標(biāo)客戶定位分析 ： 第一類是 已經(jīng)進(jìn)入商鋪經(jīng)營的投資者 ； 第二類是周邊區(qū)縣投資商鋪或欲投資商鋪的投資者； 第三類是重慶及成都規(guī)模商場經(jīng)營者。廣安老城區(qū)北大門，以老廣安汽車站和廣安區(qū)體育場為核心改造而成，屬傳統(tǒng)的商業(yè)黃金口岸，周邊配套設(shè)施較齊全，緊鄰 濱江大道、人氣足、是由政府支持開發(fā)的商業(yè)中心。商業(yè)步行街聚寶盆式的空間規(guī)劃設(shè)計，寬敞的連廊，流暢的顧客行走路線。過街希望小學(xué)，近臨世紀(jì)大飯店，是理想的居家福地，經(jīng)商的黃金口岸。以上的 1 家，占 ％ ?商業(yè)位置： A、位于一類商業(yè)用地的約占 46％ B、位于二類商業(yè)用地的約占 31％ C、位于三類商業(yè)用地的約占 23％ 通過對廣安商業(yè)的初步了解和現(xiàn)場考察，廣安商業(yè)的整體形象較為模糊，大多為個性不夠鮮明的“老舊商業(yè)“。 次核心競爭力 ?品牌價值 項目品牌由企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌兩部分組成。 商業(yè)投資者看好的好地段較多的目前還是城北。 思源大道為項目提供了交通便利 新建的思源大道是廣安的迎賓大道，也是景觀大道。 在設(shè)計中，充分注意項目旁的商業(yè)步行街的規(guī)劃與商業(yè)效應(yīng) 。 五、統(tǒng)計方法：運用 SPSS 統(tǒng)計分析軟件進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計，相關(guān)分析。 項目 SWOT 分析 項目 SWOT 分析表 優(yōu)勢（ S） 交通便捷。 項目最大價值挖掘 ?核心競爭力分析 核心競爭力是企業(yè)及項目在地產(chǎn)市場競爭中的核心優(yōu)勢。 ?環(huán)境價值 運用環(huán)境優(yōu)勢盡可能的突出休閑商業(yè)主題，將“休閑、購物”的主題概念融入商業(yè)環(huán)境和自然環(huán)境之中。 一 、項目板塊開發(fā)調(diào)查分析 項目板塊開發(fā)調(diào)查分析： 思源宮商業(yè)項目 ?地理位置： 思源宮位于思源廣場南側(cè)，西側(cè)為建安路，東臨市政片區(qū)道路盤山而下的沖溝谷，南鄰星河明苑，地勢平坦，各方位景觀良好，交通方便。立新景苑地處思源大道，思源廣場西側(cè)，交通方便，是廣安目前唯一的 19 層電梯公寓（ 1— 5 層已定為中國銀行辦公樓）。地理位置優(yōu)越，改造前是商業(yè)中心，臨廣安市主要交通要道，老城區(qū)單行線必經(jīng)之地，所有公交路線（ 1— 6 路），進(jìn)城車輛必經(jīng)本項目。 三、在建項目調(diào)查分析 主要需求市場特征分析： 將在 2020 年推出的商業(yè)地產(chǎn)項目眾多，供應(yīng)量大，城南明年亮相項目達(dá) 7 個，城北達(dá) 5 個，總規(guī)模（含住宅）約 100 萬平方米。他們之以所做的優(yōu)秀，不是賣其它商家沒有的商品或不賺錢，而是采用了一整套科學(xué)的、嚴(yán)密的管理模式和經(jīng)營手段以及非常合理的業(yè)態(tài)定位。 一、 商業(yè)形態(tài)定位 結(jié)合廣安區(qū)的商業(yè)投資與國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營調(diào)查，確立項目的基本定位： 新型商業(yè)地產(chǎn)（集中式賣場） 門面投資分析 按星河商業(yè)地塊的現(xiàn)狀，可繞建安路與步行街建設(shè)門面（按二層計）約 5000 平米，均價 2800 元 /㎡，則門面總收入為 1400 萬元。所謂商圈范圍，簡單講就是商場吸引顧客的空間范圍。 商業(yè)經(jīng)營管理能力不同的企業(yè)對經(jīng)營方式的選擇應(yīng)有所不同，如下表： 經(jīng)營方式 適用情況 自營 企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力 自營為主，招租為輔 企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力，但為擴大規(guī)模，充實服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營業(yè)務(wù)以外的商戶作為補充。一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過 3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)。形象性的 POP 廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍(lán)色或青色，突出一派清爽的感覺；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給顧客以溫暖、溫馨的購物空間。 ?女性鞋莊、皮具類：品質(zhì)為高、中檔，色彩、款式以國際潮流為基準(zhǔn)，品種講求琳瑯滿目。 ?品牌連鎖美食城：引進(jìn)全國品牌連鎖美食城，如中式、西式餐廳，為女人世界 配套，因為 有女人的地方，必定有男人相伴。酒吧一條街、興澳海底世界、 800 米觀景長廊、重慶美術(shù)館等 30 多個項目將陸續(xù)登陸。 另外，這里的開發(fā)重點還將向西部二郎科技園周邊轉(zhuǎn)移，高新區(qū)不僅是本市科技產(chǎn)業(yè)最集中的區(qū)域，同時也是房地產(chǎn)進(jìn)一步開發(fā)的崛起地，隨著二郎科技園各項配套設(shè)施的日趨完善，該區(qū)域有可能誕生出新的大項目，并得到市場的認(rèn)同，如天驕 概況： 大渡口在區(qū)位上遠(yuǎn)離其它主城區(qū)，并在交通配套、商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展，因此大渡口區(qū)在市民心目中的印象相對淡薄，但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的火熱開發(fā)，昔日不顯山露水的大渡口已逐漸在主城的開發(fā)中爭得一席之位，其對外區(qū)購房客戶的吸引力也在逐步加強，顯示出較強的發(fā)展勁頭，未來大渡口的樓市發(fā)展將更為全面。具體規(guī)劃為：兩層半為商業(yè)項目，四層為住宅項目。 六 、目標(biāo)客戶定位 投資客戶定位 ?廣安區(qū)，廣安周邊地區(qū)的商業(yè)（散戶）投資商； ?重慶、成都商業(yè)地產(chǎn)投資者； ?重慶、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商。 中威商業(yè)廣場、越港商業(yè)中心和 解放路綜合樓臨街鋪面主營化妝品、小飾物、皮革和箱包。 2020 年，新型業(yè)態(tài)的店鋪總數(shù)己達(dá) 5100 家，年零售額達(dá)到 270 多億元。 商業(yè)地產(chǎn)市場細(xì)分狀況 目前，住宅商業(yè)地產(chǎn)的功能主要分為兩種：服務(wù)于小區(qū)內(nèi)部和服務(wù)于小區(qū)外部。相對于借助炒作概念而走俏市場的商業(yè)地產(chǎn)項目而言，某些住宅商業(yè)地產(chǎn)無需炒作卻也熱銷，這主要得益于其巨大的市場潛力。 商業(yè)地產(chǎn)的價格一般都高出住宅平均房價的 23 倍左右。 商業(yè)地產(chǎn)快速升溫不是偶然 商業(yè)地產(chǎn)快速升溫的局面并不是偶然現(xiàn)象，其顯露出的發(fā)展?jié)摿τ啥喾N因素促成。本區(qū)域臨街一樓商鋪一般售價為 10 萬 /m2 左右，一樓不臨街的鋪位價格約在 58 萬 /m2 左右，二樓鋪位價格一般在 4 萬 /m2 左右，三樓約 3萬 /m2 以下。 ?東門概況 東門老街商業(yè)區(qū)，東起東門中路，西到新園路，北起曬步路，南抵深南東路北側(cè)，是深圳歷史最悠久的商業(yè)聚集區(qū)。主題商業(yè)為女人世界（以深圳女人世界為樣板）。在魚洞新城，出現(xiàn)如滕王閣等地產(chǎn)項目，李家沱、花溪為中心的南部新城周邊出現(xiàn)日月山莊、陽光美地等項目，顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。 業(yè)界分析： 城市開發(fā)后勁十足。 大石楊三角區(qū) 商圈描述： 大石楊黃金三角區(qū)（覆蓋楊家坪、陳家坪、渝中區(qū)的大坪及連接帶，簡稱 大石楊黃金三角區(qū) ）是最能代表新商業(yè)特征的潛力商圈，是建立在有快捷交通以及新興經(jīng)濟如 IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)基礎(chǔ)上的。 南濱路 商圈描述： 南濱路將會成為一個有別于目前主城 5 大商圈以及今后其他商業(yè)區(qū)（或商圈）的地方。 ?婚紗影樓：選擇國內(nèi)知名婚紗影樓入駐，為東方女人廣場添光增彩。 、主力產(chǎn)品為 10 平米的商鋪（產(chǎn)權(quán)）與 25 平米獨立式商鋪。一方面，商場的購買力取決于商圈人口及其消費水平，商圈人口通常包括圈內(nèi)居住人口，市內(nèi)過客及外地游客；消費水平往往與其收入水平和消費習(xí)慣有關(guān)；競爭店分流的購買力往往與競爭各方在規(guī)模、檔次、經(jīng)營能力、經(jīng)營范圍等方面的差異程度有關(guān)；另一方面，商場單位面積的保本銷售額與其經(jīng)營成本和經(jīng)營毛利 率有關(guān)。 超市，其特點是 采用開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場，因此客流量相對較高。如果商場所處的商圈內(nèi)擁有足夠數(shù)量的穩(wěn)定消費群，而且周邊沒有過于強大的競爭對手，那么，采用大眾化的經(jīng)營定位，往往可以取得較為穩(wěn)定的收益，經(jīng)營風(fēng)險相對小很多。風(fēng)險較小。因而，商場業(yè)態(tài)建立的好壞直接影響商場的運作和發(fā)展。如浦東商業(yè)廣場的 出現(xiàn)，必將帶動廣安商業(yè)地產(chǎn)新的發(fā)展。 奧林 .財富世界 ?地理位置： 項目位于廣安渠江北路、建設(shè)路延伸處。 ?商業(yè)面積： 13360 m178。） ?總價特點： 1237 萬元（單價 26003800 元 / m178。 第三章 可類比商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析 ?調(diào)查數(shù)量：商家共 13 家。 主核心競爭力 環(huán)境 景觀 該板塊規(guī)劃中，思源廣場與商業(yè)步行街是區(qū)域 的亮點，應(yīng)成為項目開發(fā)的主要商業(yè)環(huán)境要素。 板塊的景觀配套、商業(yè)配套發(fā)展需要較長時間。屬于高尚商業(yè)用地。 星河商業(yè)城 項目定位報告 重要提示 ◎ 項目定位 ： 廣安現(xiàn)代休閑商業(yè)城 ◎ 項目主題 ： 以購物休閑為主的現(xiàn)代商城 ◎ 規(guī)劃元素 ： 集中式與分散式規(guī)劃 ◎ 建筑形式 ： 塔式建筑 ◎ 產(chǎn)品特性 ： 承載商業(yè)原色，重置都市休閑 商場式幻變空間結(jié)構(gòu) 獨立單位與規(guī)模產(chǎn)權(quán)的有機結(jié)合 ◎ 中高檔次 ： 硬件 — 產(chǎn)品質(zhì)素高、單位結(jié)構(gòu)優(yōu)先、配套品位高 星河商業(yè)城 （備用名：星河香港城 星河女人世界 廣安華聯(lián)商廈 ） 廣安星河商業(yè)城定位報告 目 錄 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查說明 第一章 基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計情況 一、在經(jīng)營商業(yè)項目調(diào)查 二、再投資商業(yè)項目選擇 第二章 項目區(qū)位分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 二、項目地塊分析 第三章 可類比商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析 一 、項目板塊開發(fā)調(diào)查分析 二、已建項目調(diào)查分析 三、在建項目調(diào)查分析 第四章 目標(biāo)客戶分析 一 、 目標(biāo)區(qū)域 二 、隱形客戶群 三 、顯性客戶群 四 、目標(biāo)客戶定位分析 第五章 項目定位 一、 商業(yè)形態(tài)定位 二、 商場定位 的意義 三 、商場定位 的基本要素 四 、 星河商業(yè)城商業(yè) 主題定位 五 、項目產(chǎn)品定位 六 、目標(biāo)客戶定位 七 、價格定位 項目定位考慮的因素 項目所在地的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，項目所在地的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平。 二、項目地塊分析 星河商業(yè)項目占地約 6667 平方米（ 10 畝），土地已征用。 目前市民對該區(qū)的中高檔休閑商業(yè)尚未有明確認(rèn)識。 以建筑與商業(yè)特色作為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的重要特色，希冀引起市場關(guān)注。 結(jié)論：本項目的核心競爭力是商 業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)和休閑景觀三方面的綜合，即本項目的地段、體量、商業(yè)目標(biāo)、建筑風(fēng)格、休閑配套等品質(zhì)，加上特有異域商業(yè)文化及環(huán)境氛圍，將是有別于對手的明顯特征。 ?門面數(shù)量：約 150 個（面積 2780 m178。