【正文】 10 私企商業(yè)主 4＋ 1 4250 10 私企商業(yè)主 大開間 51100 8 商業(yè)經(jīng)營者 1F 1500 特色美食城 /租賃 美食經(jīng)營者 合 計(jì) 8500 100 招商經(jīng)營商定位 ?深圳商業(yè)地產(chǎn)的昨天和今天 近年來，深圳商鋪營銷精彩紛呈，高潮迭起。住宅層架空。 產(chǎn)品定位 星河商業(yè)城除了住宅功能外，在商業(yè)方面，主要以大開間、開敞式為主，以基本單位為框架，劃分合適的產(chǎn)權(quán)單位。但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)，其對外區(qū)購房客戶的吸引力也在逐步加強(qiáng)。 巴南區(qū) 商圈描述： 巴南區(qū)受到關(guān)注，是從今年開始的，其中開始起 步的商業(yè)物業(yè)不能不說是一個(gè)重要原因。 同時(shí)，交通改善將全面提升大渡口開發(fā)速度。 概況： 高新區(qū)是 1991 年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的國家級高級技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。據(jù)悉，去年該區(qū)人均年收入達(dá) 萬元，屬全市最高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括第一大道商業(yè)街、中央大街、融僑半島等都有商業(yè)旅游商務(wù)區(qū)的水體結(jié)構(gòu)和商業(yè)街區(qū)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)。據(jù)預(yù)測，在未來 5 年，南濱路將有 30 萬人入住，為 南濱路商圈 帶來人氣。體現(xiàn)的是現(xiàn)代潮流的商業(yè)和住宅業(yè)主尊貴的個(gè)人私家形象、接觸的是最前衛(wèi)的休閑式購物環(huán)境，二層頂上的休閑觀景臺是購物環(huán)境的補(bǔ)充。 ?男性化妝品 ：品牌 化妝品 。 ?美容、美膚中心：引進(jìn)國際頂級美容、美膚師入駐，引領(lǐng)廣安美容、美膚新潮流。在星河商業(yè)城頂部建設(shè)1000 平米的露天休閑廣場，供購物和游人休閑觀景。 項(xiàng)目主題定位 、實(shí)現(xiàn)商場與住宅的均好性。 商場形象定位 商場的形象定位有別于房地產(chǎn)項(xiàng)目的形象定位，其不同之處在于： 商業(yè) 地產(chǎn)項(xiàng)目的形象定位實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)品的形象定位，其形象推廣往往配合產(chǎn)品（樓盤）的銷 售活動來進(jìn)行，項(xiàng)目一旦售罄，形象推廣便不再是必不可少的了 —— 如果把 商業(yè) 地產(chǎn)項(xiàng)目與開發(fā)企業(yè)進(jìn)行整合形象推廣則另當(dāng)別論。由此可大致測算，顧客對商場單店?duì)I業(yè)面積的最大承受能力在 萬平方米左右。這是深圳近年來發(fā)展較為迅速的一種商 業(yè)類型，其特點(diǎn)是在同一商場內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢有機(jī)地結(jié)合起來。 全部招租 企業(yè)無商場經(jīng)營管理能力。 商場特色化定位可以體現(xiàn)在許多方面，但有兩個(gè)方面往往是最主要的，一是商品特色，可以體現(xiàn)在品類選擇、檔次高低等，二是服務(wù)特色。在商圈范圍確定之 后，便可對整個(gè)輻射商圈的消費(fèi)者進(jìn)行市場細(xì)分，并確定目標(biāo)消費(fèi)群。 業(yè) 后 理 品類 /品牌 /商戶組合 服務(wù)管理 促銷策略 品質(zhì)管理 形象推廣策略 信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理 （如果 采用招租的經(jīng)營方式，則部分內(nèi)容無需涉及） 以上各項(xiàng)工作一環(huán)緊扣一環(huán)，如果在某個(gè)環(huán)節(jié)有所偏差，便會在不同程度上影響后序工作的進(jìn)行。但商業(yè)形象受到極大損害，且有 一定的風(fēng)險(xiǎn)。 在顧客心目中有一定地位的商場，不光是有一個(gè)好決策者，和華麗的商場裝修，最重要的是有物美價(jià)廉的好商品和一個(gè)好的經(jīng)營策略。這種新的模式也是對傳統(tǒng)舊的老模式的一種挑戰(zhàn)，相繼在全國各大城市出現(xiàn)了外企的一些分店，這更是對國企商業(yè)的一種威脅。 三 、顯性客戶群 1. 廣安區(qū)商業(yè)投資者； ； 、成都投資客商； 、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商。 ?在商業(yè)經(jīng)營中，混業(yè)經(jīng)營與綜合商場居多，達(dá)到 70％，休閑新型的商業(yè)地產(chǎn)式項(xiàng)目較少，約占 30％； ?在經(jīng)營模式上，以獨(dú)立購買、自主經(jīng)營為主，投資商鋪，統(tǒng)一經(jīng)營管理較少，租賃經(jīng)營一般。均價(jià) 9500 元 /㎡ ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢 屬于一、二類商業(yè)用地。 ?地塊面積：約 15畝 ?建筑面積： ?商業(yè)面積： 萬平米 ?項(xiàng)目定位：產(chǎn)權(quán)式商鋪 /摩爾購物天堂、不夜城、休閑娛樂大型商業(yè)中心 ?總價(jià)特點(diǎn)： 3200 萬元， 3100 萬居多 ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢 屬于一、二類商業(yè)用地。位于城南政治文化商業(yè)中心，即將打通南北通道，集花園住宅 與商業(yè)風(fēng)情步行街于一體，坐享城南城北 20 萬人次的消費(fèi)群體，自然帶來滾滾的人流和商機(jī)。 正元星辰 立新景苑商住項(xiàng)目 ?地理位置： 位于思源大道，思源廣場西側(cè)。 ?總價(jià)特點(diǎn)： 萬元 ?項(xiàng)目定位：高檔休閑購物商場 /超市、娛樂、百貨、酒店 ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢： 屬于一、二類商業(yè)用地，無公攤面積，思源宮是廣安的商業(yè)地產(chǎn)的旗艦，規(guī)模宏大，建面達(dá) 2 萬余方，他以前瞻性的總體規(guī)劃、巧妙獨(dú)特的設(shè)計(jì)，依托思源廣場其優(yōu)越的區(qū)條件，將是全市的集商業(yè)、餐飲、娛樂綜合性大型 多功能的休閑購物區(qū)。的 4 家，占 ％ C、均價(jià)在 10000 元 /m178。 ?地形價(jià)值 本項(xiàng)目地塊為不規(guī)則四邊型。 次核心競爭力 規(guī)模 本項(xiàng)目具有較大的開發(fā)價(jià)值，可以營造很好的商業(yè)環(huán)境，齊全的社區(qū)配套，同時(shí)體現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力，增強(qiáng)客戶購買信心。運(yùn)用核心競爭力為主導(dǎo)，輔以其他競爭力的支撐，在推廣中有利于迅速提高市場認(rèn)知度。 面臨的競爭商 業(yè)樓盤規(guī)模大。規(guī)模較大的思源廣場、思源宮、向陽大市場和圖書館為本項(xiàng)目平添了更多更輕松的商業(yè)機(jī)會。因此，思源廣場成為觀光圣地，勢必推動該區(qū)商業(yè)的發(fā)展，吸引更多的投資者和經(jīng)商者。） 年 租 金 4000 元以下 4001～8000 元 8001～10000 元 10001～12020 元 12020 元以上 人 數(shù) 5 17 5 12 6 百分比 12 37 12 26 13 （ %） 0 5 10 15 20 25 30 35 404 0 0 0 元以下4 0 0 1 ～80 0 0 元8 0 0 1 ～10 0 0 0 元1 0 0 0 1 ～12 0 0 0 元1 2 0 0 0 元以上年租金 經(jīng)營產(chǎn)品 業(yè) 種 食雜 百貨 建材 餐飲 超市 精品店 服裝 專賣店 其他 人 數(shù) 4 1 1 6 5 2 5 3 27 百分比（ %） 7 2 2 12 9 4 9 5 51 7%2%2%11%9%4%5%51%9%食雜百貨建材餐飲超市精品店專賣店其他服裝 經(jīng)營收入狀況 月營業(yè)額 1000～ 3000元 3001～ 5000元 5001～ 8000元 8000以上 人 數(shù) 14 13 7 5 百分比（ %） 36 33 18 13 0 10 20 30 401 0 0 0 ～3 0 0 0 元3 0 0 1 ～5 0 0 0 元5 0 0 1 ～8 0 0 0 元8 0 0 0 以上月營業(yè)額 店員人數(shù) 人 數(shù) 1 人 2～ 3 人 4～ 6 人 6～ 8 人 8 人以上 人 數(shù) 14 34 5 1 2 百分比（ %） 24 61 9 2 4 主要交通工具 交通工具 一輛小汽車 一輛送貨車 社會車輛 摩托車 人 數(shù) 1 3 23 6 百分比（ %） 3 二、再投資商業(yè)項(xiàng)目選擇 新商業(yè)形態(tài) 商業(yè)形態(tài) 連鎖店 商鋪 集中式 產(chǎn)權(quán)式商鋪 改行 人 數(shù) 16 32 10 2 1 百分比（ %） 連鎖店商鋪集中式產(chǎn)權(quán)式商鋪改行扇面 5 商業(yè)投資計(jì)劃（投資額） 投 資 額 10 萬元以下 11～ 20 萬元 21～ 30 萬元 31～ 50 萬元 人 數(shù) 30 19 4 1 百分比（ %） 56 35 7 2 2%35% 56%7% 1 0 萬元以下1 1 2 0 萬元2 1 3 0 萬元3 1 5 0 萬元 購買（租賃）面積 面 積 30 m2以下 30～ 50 m2 50～ 80 m2 80～ 100 m2 101 m2以上 人 數(shù) 16 29 2 3 3 百分比（ %） 0 10 20 30 4030m 2以 下30～ 50 m250～ 80 m280～ 100 m2西部 承受的租賃價(jià)格 單 價(jià) 20 元 / m2 21～ 30 元 / m2 30 元 / m2以上 人 數(shù) 15 17 3 百分比（ %） 010203040502 0元/ m 22 1～3 0元/ m 23 0元/ m 2以上租賃價(jià)格 承受的購買價(jià)格 單 價(jià) 1500 元 / m2以下 1600～ 2020 元 / m2 2020～ 3000 元 / m2 3001 元 / m2以上 人 數(shù) 3 13 13 18 百分比（ %） 7 28 28 37 7%28%28%37% 1 5 0 0 元/ m 2 以下1 6 0 0 ～2 0 0 0 元/ m 22 0 0 1 ～3 0 0 0 元/ m 23 0 0 1 元/ m 2 以上 投資位置 位 置 城北 城南 開發(fā)區(qū) 商業(yè)街 視位置而定 城中 人 數(shù) 17 30 3 2 3 1 百分比（ %） 0 10 20 30 40 50 60城北城南開發(fā)區(qū)商業(yè)街視位置而定城中東部 選擇業(yè)態(tài) 業(yè) 態(tài) 自主 經(jīng)營 連鎖經(jīng)營 統(tǒng)一經(jīng)營 商業(yè)管理 公司 人 數(shù) 37 14 3 9 百分比（ %） 58 22 5 15 58%22%5%15%自主經(jīng)營連鎖經(jīng)營統(tǒng)一經(jīng)營商業(yè)管理公司 選擇業(yè)種 業(yè) 種 食雜 百貨 餐飲 建材 超市 精品店 專賣店 其他 人 數(shù) 5 6 8 3 4 3 6 25 百分比（ %） 8 10 13 5 7 5 10 42 8%10%13%5%7%5%10%42%食雜百貨餐飲建材超市精品店專賣店其他 購買商鋪付款方式 付款方式 一次性 分期 按揭 人 數(shù) 21 26 13 百分比（ %） 35 43 22 35%43%22%一次性分期按揭 打算購買的商場（ 店）是 標(biāo) 準(zhǔn) 毛坯房（清水房） 裝修房 人 數(shù) 45 9 百分比（ %） 83 17 83%17%清水房裝修房 1如果是集中式商場，選擇幾層？ 層 數(shù) 1F 2F 3F 4F 人 數(shù) 44 17 3 百分比（ %） 68 27 15 6827150204060801F 2F 3F 4F商場層數(shù) 1主要交通工具 交通工具 一輛小汽車 一輛送貨車 社會車輛 摩托車 人 數(shù) 5 4 23 5 百分比（ %） 14 11 61 14 14%11%61%14%一輛小汽車一輛送貨車社會車輛摩托車 第二章 項(xiàng)目區(qū)位分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 廣安是中國改革開放和社會主義現(xiàn)代化建設(shè)鄧小平同志的故鄉(xiāng)，位于四川省東部，華鎣山脈中段，嘉陵江、渠江縱貫?zāi)媳?，幅員面積 6344平方米，總?cè)丝诩s 450 萬，是四川省毗鄰重慶市最近的一個(gè)地級市，四川進(jìn)入三峽經(jīng)濟(jì)區(qū)的“東大門”，大三峽旅游區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)，廣安城區(qū)由城北和城南組成，城北是老城區(qū)，而城南是從 91 年開始作為廣安城區(qū)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)。 開發(fā)商的資源整合 :開發(fā)商在人力，物力，財(cái)力資源上的有效整合利用 . 項(xiàng)目所在地所享有的 思源廣場 優(yōu)勢 ，在項(xiàng)目中 應(yīng)該得到充分利用 本設(shè)計(jì)要點(diǎn)之產(chǎn)品具有市場的 “引導(dǎo)性”，因此產(chǎn)品的設(shè)計(jì)已經(jīng)拔高于市場；產(chǎn)品以 中高檔型商城 為設(shè)計(jì)要點(diǎn)的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目地塊價(jià)值的挖掘。 第一章 基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)情況 一、在經(jīng)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 經(jīng)營商鋪的面積 面 積 30 m2以下 3050 m2 5080 m2 80100 m2 101 m2以上 人 數(shù) 22 27 2 2 3 百分比（ %） 010203040503 0 m 2以下3050 m25080 m280100 m21 01 m2以上 面 積 總投資額（商鋪購買價(jià)） 投 資 額 10 萬元以下 1120 萬元 2130 萬元 31