【正文】 ?地塊面積： 44420 m178。人流量大，交通方便。但，由于投資性商鋪的出現(xiàn)，不少投資者已經(jīng)從傳統(tǒng)商業(yè)投資慣例中嗅到了新的商機(jī)。 在老百貨傳統(tǒng)模式下沉靜了幾十年，國(guó)外零售業(yè)進(jìn)駐中國(guó)給中國(guó)商業(yè)帶來(lái)了一個(gè)新課題，現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)該在社會(huì)發(fā)展快速的今天怎么樣做才能贏得更多的利潤(rùn)和消費(fèi)者。商業(yè)形象得到極大提升。大眾 化的經(jīng)營(yíng)定位與特色化的經(jīng)營(yíng)定位本身并無(wú)孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場(chǎng)所處的經(jīng)營(yíng)環(huán)境來(lái)定。 主題性商場(chǎng)，如女人世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場(chǎng)、新楚源、銘可達(dá)、統(tǒng)球家電、香江家私、金海馬家私、好百年家居廣場(chǎng)、賽格、佳和電子城、愛(ài)華電腦城、華強(qiáng)電腦世界等，其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)品種限于一定的主題。簡(jiǎn)單測(cè)算，單店的極限規(guī)模約等于商圈購(gòu)買(mǎi)力減去圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店分流的購(gòu)買(mǎi)力，再除以商場(chǎng)單位面積的保本銷(xiāo)售額。具有“在休閑中購(gòu)物”的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。 ?超 市：女性喜歡為家庭生活所需購(gòu)物，配套超市各取所需。 南濱路、 大石楊 三角區(qū)（大坪 石橋鋪 楊家坪）、大渡口、巴南區(qū)（魚(yú)洞、花溪 李家沱等）4 大區(qū)域是目前業(yè)界、市場(chǎng)比較看好的、正在崛起的新興商圈（商業(yè)區(qū)）。未來(lái)南濱路規(guī)劃為商務(wù)及休閑娛樂(lè)區(qū)、 文化旅游（或歷史風(fēng)貌）及人文居住區(qū)、濱江生態(tài)居住區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)，在 最有人氣的旅游觀光帶、最顯活力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，最具品位的人居環(huán)境 三個(gè)方面下功夫，力爭(zhēng)把濱江路建設(shè)成為最能代表重慶山水園林城市風(fēng)格的重慶第一路。 大渡口 商圈描述： 大渡口的商業(yè)發(fā)展之路是往城市副中心商圈邁出的，這里將成為副主城區(qū)西南部如大渡口全區(qū)以及巴南區(qū)魚(yú)洞、中粱山等的次級(jí)商圈。 業(yè)界分析： 該區(qū)城區(qū)內(nèi)目前的城市開(kāi)發(fā)主要集中在兩個(gè)版塊，一是漁洞新城、鄰大江廠等大型新遷企業(yè)，其次是李家沱、花溪為中心的南部新城周邊。 ? 1F：大開(kāi)間布局，分割產(chǎn)權(quán)單位。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年度深圳市招商、在售商鋪面積 100 萬(wàn)平方米，其中羅湖 214000 平方米 占有 %，港人在深圳購(gòu)物區(qū)域僅東門(mén)占了 45% 。 ?東門(mén)商鋪的售價(jià)和租價(jià) 東門(mén)商鋪的售價(jià)和租價(jià)由東門(mén)中、解放路、人民北路、二橫街、新園路依次降低 :九龍城底層行行行金鋪的售價(jià)最 高 20 萬(wàn) /m2，每月租金 2020 元 /m2，太陽(yáng)廣場(chǎng)附近每月租金 1200 元 /m2，二橫街每月租金 500 元 /m2。這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)的紅紅火火，增強(qiáng)了投資者的信心，開(kāi)發(fā)商更是看準(zhǔn)火候，將其視作開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)無(wú)可爭(zhēng)議地成為房地產(chǎn)業(yè)的新貴。商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)新興社區(qū)的規(guī)劃之初本就是作配套之用，一方面可以更好地滿(mǎn)足小區(qū)居民生活便利，另一方面開(kāi)發(fā)商也可以憑此賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。如位于亞運(yùn)村的“風(fēng)林綠洲”，由于與奧運(yùn)村及奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館預(yù)留地毗鄰，周邊的道路、市政設(shè)施規(guī)劃完備，人氣凝聚力強(qiáng)大，近幾年內(nèi)的市場(chǎng)潛力不容忽視，是難得的投資寶地，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格大約在 1300016000 元／平方米。服務(wù)于小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)地產(chǎn)主要以居民為服務(wù)對(duì)象，以綜合經(jīng)營(yíng)各類(lèi)、各層次的消費(fèi)品為主。商業(yè)的發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的經(jīng)濟(jì)背景和基礎(chǔ)。立新路中段、新風(fēng)巷一帶重點(diǎn)突出鞋帽類(lèi)經(jīng)營(yíng)。 ? 區(qū)縣經(jīng)商戶(hù)投資者； ? 其他行業(yè)轉(zhuǎn)行投資商。商場(chǎng)與住宅為一個(gè)整體，并有各自相對(duì)獨(dú)立的系統(tǒng)和功能。目前，該區(qū)常住人口約 15 萬(wàn)人。 美茵河谷等。一個(gè)全新的濱江商業(yè)街將會(huì)呈現(xiàn)出來(lái)，南濱路沿線(xiàn)將會(huì)成為名副其實(shí)的商業(yè)休閑旅游居住區(qū)。 ?國(guó)際快餐食街 （說(shuō)明：國(guó)、內(nèi)外品牌百貨或主題商城店入住，可適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和賣(mài)場(chǎng)布局） 項(xiàng)目形象定位 現(xiàn)代休閑主題購(gòu)物中心 ?概念詮釋?zhuān)喉?xiàng)目打造的是具有 厚重文脈的休閑商業(yè)、主題商業(yè)以及白領(lǐng)公寓。 ?家紡：女人愛(ài)家，喜歡購(gòu)置居家用品，配套適當(dāng)?shù)募壹彛怪奖阗?gòu)買(mǎi)。 四 、 星河商業(yè)城商業(yè) 主題定位 在星河商業(yè)城這片近 萬(wàn)平米的基地上，用約 8500 平方的面積來(lái)規(guī)劃成完整的商業(yè)設(shè)施和 6500 平米的住 宅功能配套，使商業(yè)步行街和商場(chǎng)有機(jī)地穿插在一起。顧客購(gòu)物休閑的步速一般是 3040 米 /分鐘，瀏覽購(gòu)物的步行距離一般不超過(guò) 7500 米。 自營(yíng)為輔，招租為主 企業(yè)缺乏商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力或營(yíng)運(yùn)資金不足。 目標(biāo)消費(fèi)群定位。按利潤(rùn) 1000元 /㎡計(jì)，利潤(rùn)為 500 萬(wàn)元。因此，這幾家外企先后在中國(guó)都運(yùn)作的非常成功，它的成功代表了一種新的經(jīng)營(yíng)模式的確立。 項(xiàng)目的定位特征 ?新項(xiàng)目定位的趨勢(shì)，較多的是商住項(xiàng)目，比較典型的商住項(xiàng)目約占 68％以上，其他約為 30％； ?商住項(xiàng)目中，產(chǎn)權(quán)式商鋪與獨(dú)立門(mén)面較多，占到 90％以上。建成后的濱江大道將成為 貫穿廣安的主要通道，與本項(xiàng)目正面 2020 余平方米的東門(mén)廣場(chǎng)相鄰。建筑風(fēng)格 ]簡(jiǎn)潔明快，外觀色彩清爽典雅 ，具有個(gè)性化、現(xiàn)代感。 ?項(xiàng)目性質(zhì)：商住 ?商業(yè)面積： 27000 m178。 ?交通價(jià)值 利用已有交通優(yōu)勢(shì)，開(kāi)通專(zhuān)線(xiàn)巴士，將項(xiàng)目與市區(qū)直線(xiàn)的距離縮小，將小區(qū)融入市區(qū)。核心競(jìng)爭(zhēng)力能夠作為主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)外推廣的亮點(diǎn)，而在表述商業(yè)樓盤(pán)整體品質(zhì)方面，核心競(jìng)爭(zhēng)力可以聯(lián)合其他競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)互為補(bǔ)充，經(jīng)整合后使自身的形象 更加豐滿(mǎn)。緊鄰思源大道，未來(lái)區(qū)域發(fā)展有良好的預(yù)期； 新興高尚居住區(qū)，規(guī)劃合理； 自然環(huán)境好。 第一章 基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)情況 一、在經(jīng)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 經(jīng)營(yíng)商鋪的面積 面 積 30 m2以下 3050 m2 5080 m2 80100 m2 101 m2以上 人 數(shù) 22 27 2 2 3 百分比（ %） 010203040503 0 m 2以下3050 m25080 m280100 m21 01 m2以上 面 積 總投資額（商鋪購(gòu)買(mǎi)價(jià)） 投 資 額 10 萬(wàn)元以下 1120 萬(wàn)元 2130 萬(wàn)元 3150 萬(wàn)元 50 萬(wàn)元以上 人 數(shù) 10 11 2 2 1 百分比（ %） 37 41 7 11 4 7%4%11%41%37%10萬(wàn)元以下11 20萬(wàn)元21 30萬(wàn)元31 50萬(wàn)元50萬(wàn)元以上 租賃價(jià)（元 /m178。 開(kāi)發(fā)商的資源整合 :開(kāi)發(fā)商在人力，物力，財(cái)力資源上的有效整合利用 . 項(xiàng)目所在地所享有的 思源廣場(chǎng) 優(yōu)勢(shì) ，在項(xiàng)目中 應(yīng)該得到充分利用 本設(shè)計(jì)要點(diǎn)之產(chǎn)品具有市場(chǎng)的 “引導(dǎo)性”，因此產(chǎn)品的設(shè)計(jì)已經(jīng)拔高于市場(chǎng)；產(chǎn)品以 中高檔型商城 為設(shè)計(jì)要點(diǎn)的基礎(chǔ)。因此，思源廣場(chǎng)成為觀光圣地，勢(shì)必推動(dòng)該區(qū)商業(yè)的發(fā)展，吸引更多的投資者和經(jīng)商者。 面臨的競(jìng)爭(zhēng)商 業(yè)樓盤(pán)規(guī)模大。 次核心競(jìng)爭(zhēng)力 規(guī)模 本項(xiàng)目具有較大的開(kāi)發(fā)價(jià)值，可以營(yíng)造很好的商業(yè)環(huán)境，齊全的社區(qū)配套，同時(shí)體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力，增強(qiáng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心。的 4 家，占 ％ C、均價(jià)在 10000 元 /m178。 立新景苑商住項(xiàng)目 ?地理位置： 位于思源大道，思源廣場(chǎng)西側(cè)。位于城南政治文化商業(yè)中心，即將打通南北通道，集花園住宅 與商業(yè)風(fēng)情步行街于一體，坐享城南城北 20 萬(wàn)人次的消費(fèi)群體，自然帶來(lái)滾滾的人流和商機(jī)。均價(jià) 9500 元 /㎡ ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì) 屬于一、二類(lèi)商業(yè)用地。 三 、顯性客戶(hù)群 1. 廣安區(qū)商業(yè)投資者； ； 、成都投資客商； 、成都、國(guó)內(nèi)及外商經(jīng)營(yíng)零售商。 在顧客心目中有一定地位的商場(chǎng)，不光是有一個(gè)好決策者，和華麗的商場(chǎng)裝修，最重要的是有物美價(jià)廉的好商品和一個(gè)好的經(jīng)營(yíng)策略。 業(yè) 后 理 品類(lèi) /品牌 /商戶(hù)組合 服務(wù)管理 促銷(xiāo)策略 品質(zhì)管理 形象推廣策略 信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理 （如果 采用招租的經(jīng)營(yíng)方式，則部分內(nèi)容無(wú)需涉及） 以上各項(xiàng)工作一環(huán)緊扣一環(huán)，如果在某個(gè)環(huán)節(jié)有所偏差，便會(huì)在不同程度上影響后序工作的進(jìn)行。 商場(chǎng)特色化定位可以體現(xiàn)在許多方面，但有兩個(gè)方面往往是最主要的，一是商品特色，可以體現(xiàn)在品類(lèi)選擇、檔次高低等，二是服務(wù)特色。這是深圳近年來(lái)發(fā)展較為迅速的一種商 業(yè)類(lèi)型，其特點(diǎn)是在同一商場(chǎng)內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來(lái)提高客流量，以百貨來(lái)確保商場(chǎng)整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢(shì)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。 商場(chǎng)形象定位 商場(chǎng)的形象定位有別于房地產(chǎn)項(xiàng)目的形象定位，其不同之處在于： 商業(yè) 地產(chǎn)項(xiàng)目的形象定位實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)品的形象定位，其形象推廣往往配合產(chǎn)品（樓盤(pán)）的銷(xiāo) 售活動(dòng)來(lái)進(jìn)行，項(xiàng)目一旦售罄，形象推廣便不再是必不可少的了 —— 如果把 商業(yè) 地產(chǎn)項(xiàng)目與開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行整合形象推廣則另當(dāng)別論。在星河商業(yè)城頂部建設(shè)1000 平米的露天休閑廣場(chǎng)，供購(gòu)物和游人休閑觀景。 ?男性化妝品 ：品牌 化妝品 。據(jù)預(yù)測(cè)，在未來(lái) 5 年，南濱路將有 30 萬(wàn)人入住，為 南濱路商圈 帶來(lái)人氣。據(jù)悉，去年該區(qū)人均年收入達(dá) 萬(wàn)元，屬全市最高。 同時(shí)，交通改善將全面提升大渡口開(kāi)發(fā)速度。但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，其對(duì)外區(qū)購(gòu)房客戶(hù)的吸引力也在逐步加強(qiáng)。住宅層架空。 東門(mén)的交通十分便利，距深圳火車(chē)站、羅湖邊檢站僅五分鐘車(chē)程，幾十路巴士直達(dá)羅湖口岸及市區(qū)各地。 最近東門(mén)商鋪銷(xiāo)售趨于困難，新銷(xiāo)售商鋪基本采用反租形式 以吸引投資者。而在大規(guī)模的城市改造拆遷中，又有大量的臨街商鋪被拆除，經(jīng)營(yíng)者急需找到新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，從而導(dǎo)致需求的進(jìn)一步擴(kuò)大；另外，大量商品住宅區(qū)的興起和成熟商圈的發(fā)展 .使這些地方都擁有強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力和聚集人氣的能力，商鋪?zhàn)匀粺崞饋?lái)。而就市場(chǎng)反饋來(lái)看，概念型住宅商業(yè)地產(chǎn)的招商效果也令人滿(mǎn)意。建外 SOHO有 8 萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)，每平方米價(jià)格在 28000元至 30000 元之間，面積都在 200 平方米以上，雖然是期房，但現(xiàn)在已經(jīng)銷(xiāo)售了 70％。目前個(gè)人投資渠道少之又少，股市不景氣，期貨又需要專(zhuān)業(yè)知識(shí)，只有投資房地產(chǎn)是比較穩(wěn)定而又相對(duì)簡(jiǎn)單的資金出口。在繁華的地段如老街口，投資者普遍不擔(dān)心租不出去的情況，故一般無(wú)反租，但在金世界、新 2020 廣場(chǎng)等目前尚未興旺的地段，發(fā)展商將反租作為變相折價(jià)的手段，以補(bǔ)償投資者近期收益的損失。在東門(mén)購(gòu)物顧客 25%是香港人，消費(fèi)力最強(qiáng)人群是青少年。 功能定位 功能定位是：充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的精髓，將主題商業(yè)和傳統(tǒng)商業(yè)有機(jī)的結(jié)合，女人世界和男人世界是主題商業(yè)在廣安的體現(xiàn)。 在廣安也逐漸形成商業(yè)地產(chǎn)的雛形，如浦東商業(yè)廣場(chǎng)等，這是一種潮流，也是一種趨勢(shì)。 另外，這里的商業(yè)規(guī)劃前景誘人。這些，反映出這一區(qū)域商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。另外，南濱路中央商務(wù)區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)必將助推這里的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 ?數(shù)碼家電 /書(shū)籍音像 ?手機(jī)電腦 ?情侶用品 ?體育用品：運(yùn)動(dòng)系列。體現(xiàn)和引領(lǐng)商業(yè)潮流與購(gòu)物模式，是打造精品的重要環(huán)節(jié)。 由于商場(chǎng)形象定位實(shí)質(zhì)上是一種企業(yè)的形象定位，因此可以借助 CIS 系統(tǒng)來(lái)加以塑造并傳達(dá)給消費(fèi)者： ?通過(guò)商場(chǎng)的建筑外觀來(lái)表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等。 個(gè)體經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立街鋪。 2）保底 抽傭：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N(xiāo)售額的一定比例定期抽取傭金，同時(shí)雙方約定最低銷(xiāo)售保底額，當(dāng)銷(xiāo)售額低于該保底額時(shí)，商場(chǎng)仍按保底額的一定比例抽取傭金。 對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行定位，可以在經(jīng)營(yíng)上滿(mǎn)足多方面的需要，其中最為重要的一點(diǎn)是滿(mǎn)足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要。因此， 商品結(jié)構(gòu)的優(yōu)選是首當(dāng)其沖的問(wèn)題。 ： 小綜合商店、建材店、食雜店、商業(yè)拆遷戶(hù)、飲食店 ； ：私營(yíng)企業(yè) 、個(gè)人 等； ：年 （經(jīng)營(yíng)） 收入在 1020 萬(wàn)元 以上 。 結(jié)論：板塊中，較大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是思源宮和浦東商業(yè)廣場(chǎng)、財(cái)富 .奧林世界等項(xiàng)目，而且?guī)讉€(gè)項(xiàng)目都在修建之中，都將于 2020 年 5 月或年底交房?，F(xiàn)已有知名品牌主力店入駐。 ?商業(yè)面積： 2448m178。從外表既體現(xiàn)不了川渝商業(yè)文化的底蘊(yùn)，又承載不了現(xiàn)代商業(yè)文明的鮮明元素?！皬V安電力集團(tuán)”的企業(yè)品牌已經(jīng)成為一種實(shí)力的表現(xiàn)，產(chǎn)品的品牌只能依靠高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高水平的樓宇設(shè)計(jì)、可靠的施工質(zhì)量、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來(lái)構(gòu)筑。 市區(qū)投資商對(duì)城南商業(yè)板塊的環(huán)境沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)。思源大道經(jīng)過(guò)項(xiàng)目并溝通城南與城北，其中公交車(chē)與的士車(chē)可交梭穿行。 項(xiàng)目 不在繁華商業(yè)區(qū) ，應(yīng)引起設(shè)計(jì) 定位的 重視。其中一般投資商調(diào)查 55 個(gè)，有效樣本 44 個(gè)；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查 25份，有效樣本 22 份。項(xiàng)目周?chē)幸呀ê驮俳ǖ淖≌瑓^(qū)均為高尚居住區(qū)，為項(xiàng)目提供了優(yōu)質(zhì)客源。 ?強(qiáng)調(diào)區(qū)域開(kāi)發(fā)，經(jīng)商條件的成熟的優(yōu)勢(shì)以及項(xiàng)目自身產(chǎn)品、形象、突出項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)地位。打造為“星河商業(yè)中心” ，更體現(xiàn)商業(yè)文化的背景超前作用。 因此，我們須進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目板塊做出分析。 ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì)： 屬于一、二類(lèi)商業(yè)用地。正面臨濱河廣場(chǎng)和渠江河，背面臨大東街，下通往城北汽車(chē)站，上是新南門(mén)。 價(jià)格特點(diǎn)： 現(xiàn)在售供應(yīng)項(xiàng)目售價(jià)在 1800— 10000 元 /