【導(dǎo)讀】商場式幻變空間結(jié)構(gòu)。獨立單位與規(guī)模產(chǎn)權(quán)的有機結(jié)合。廣安星河商業(yè)城定位報告。基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查說明。第一章基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計情況。經(jīng)拔高于市場；產(chǎn)品以中高檔型商城為設(shè)計要點的基礎(chǔ)。其中一般投資商調(diào)查55個，有效樣本44個；商業(yè)地產(chǎn)項目專項調(diào)查25份，有效樣本22份。

　　

【正文】 周邊。在九宮廟板塊，這里先后出現(xiàn)了如新城明珠、春暉花園、天辰華府等項目，目前該區(qū)域誕生的金色世紀、秋實小區(qū)、遠景天下等項目 顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。 同時，厚積薄發(fā)的新區(qū)府板塊改變了大渡口開發(fā)一直在九宮廟附近開發(fā)的局面，平衡了區(qū)域樓市的發(fā)展布局。 同時，交通改善將全面提升大渡口開發(fā)速度。輕軌、陳庹路的建成、長江路的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長江大橋的竣工，將全面完善大渡口的交通網(wǎng)絡(luò)，這些都將對區(qū)域帶來較大的改變。 另外，這里的商業(yè)規(guī)劃前景誘人。據(jù)悉，大渡口將在未來 5 年內(nèi)進行商貿(mào)步行街項目的建設(shè)，以擴大市場規(guī)模。同時將修建大型商貿(mào)步行街，以提升大渡口的整體城市功能。在區(qū)域整休迅速發(fā)展的基礎(chǔ)上，大渡口雙山工業(yè)園有望成為下一 個開發(fā)熱點，市內(nèi)多家知名實力開發(fā)商已在此圈地，該片區(qū)將成為繼新區(qū)府開發(fā)板塊后的又一個新興區(qū)域。 概況： 大渡口在區(qū)位上遠離其它主城區(qū)，并在交通配套、商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展，因此大渡口區(qū)在市民心目中的印象相對淡薄，但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的火熱開發(fā)，昔日不顯山露水的大渡口已逐漸在主城的開發(fā)中爭得一席之位，其對外區(qū)購房客戶的吸引力也在逐步加強，顯示出較強的發(fā)展勁頭，未來大渡口的樓市發(fā)展將更為全面。目前，該區(qū)常住人口約 15 萬人。 巴南區(qū) 商圈描述： 巴南區(qū)受到關(guān)注，是從今年開始的，其中開始起 步的商業(yè)物業(yè)不能不說是一個重要原因。巴南區(qū)主城區(qū)有兩大片區(qū)，一是漁洞（區(qū)府所在地），一是以李家沱、花溪為帶動性區(qū)域的南部新城。前者是現(xiàn)在還以前 商業(yè)不夠繁榮的帳 ，后者是隨新區(qū)開發(fā)而涌現(xiàn)商機。 業(yè)界分析： 該區(qū)城區(qū)內(nèi)目前的城市開發(fā)主要集中在兩個版塊，一是漁洞新城、鄰大江廠等大型新遷企業(yè)，其次是李家沱、花溪為中心的南部新城周邊。在魚洞新城，出現(xiàn)如滕王閣等地產(chǎn)項目，李家沱、花溪為中心的南部新城周邊出現(xiàn)日月山莊、陽光美地等項目，顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。同時，交通改善將提升巴南區(qū)開發(fā)速度。南坪 漁洞道路 的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長江大橋的建設(shè)，將全面完善巴南區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，這些都將對區(qū)域帶來較大的改變。 概況： 巴南區(qū)是主城 南下戰(zhàn)略 的重點區(qū)域，在區(qū)位上遠離其它主城區(qū)，原來在商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展。但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)，其對外區(qū)購房客戶的吸引力也在逐步加強。目前，該區(qū)城區(qū)常住人口約 20 萬人。 在廣安也逐漸形成商業(yè)地產(chǎn)的雛形，如浦東商業(yè)廣場等，這是一種潮流，也是一種趨勢。因此，星河商業(yè)城在概念上屬于商業(yè)休閑地產(chǎn)一類。 規(guī)劃定位 結(jié)合產(chǎn)品的性質(zhì)和市場調(diào)查以及區(qū)位特點，放棄純 商業(yè)項目的定位，確立商住項目的方向。項目的總體定位為： 現(xiàn)代休閑商住項目。具體規(guī)劃為：兩層半為商業(yè)項目，四層為住宅項目。商場與住宅為一個整體，并有各自相對獨立的系統(tǒng)和功能。 產(chǎn)品定位 星河商業(yè)城除了住宅功能外，在商業(yè)方面，主要以大開間、開敞式為主，以基本單位為框架，劃分合適的產(chǎn)權(quán)單位。 ?－ 1F：以 1/2 車庫， 1/2 商業(yè)單位為主分割。 1/2 商業(yè)單位以開敞式布局為主，主要經(jīng)營休閑餐飲。 ? 1F：大開間布局，分割產(chǎn)權(quán)單位。主題商業(yè)為女人世界（以深圳女人世界為樣板）。 ?2F：大開間布局，分割產(chǎn)權(quán)單位。主題商 業(yè)為男人世界（以深圳男人世界為樣板）。 ?商業(yè)裙房屋頂：露天休閑廣場。住宅層架空。 ?36 層：住宅。 功能定位 功能定位是：充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的精髓，將主題商業(yè)和傳統(tǒng)商業(yè)有機的結(jié)合，女人世界和男人世界是主題商業(yè)在廣安的體現(xiàn)。 同時，通過招商，引進北京華聯(lián)商廈和王府井百貨等知名品牌以及國外品牌及經(jīng)營模式。對接女人世界和男人世界的商業(yè)主題。由于品牌商業(yè)的功能不同，因此，以大開間為主，有利品牌商業(yè)的打造。 六 、目標客戶定位 投資客戶定位 ?廣安區(qū)，廣安周邊地區(qū)的商業(yè)（散戶）投資商； ?重慶、成都商業(yè)地產(chǎn)投資者； ?重慶、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商。 ? 區(qū)縣經(jīng)商戶投資者； ? 其他行業(yè)轉(zhuǎn)行投資商。 投資商鋪客戶群定位 產(chǎn)權(quán) 單位 建面面積（ m2） 數(shù) 量 （個） 比例 % 目標客戶群 1 8 400 45 商業(yè)散戶投資者 1＋ 1 18 80 20 社會商業(yè)投資者 2＋ 1 26 30 11 周邊及商鋪投資者 3 30 15 6 經(jīng)銷商 3＋ 1 34 10 私企商業(yè)主 4＋ 1 4250 10 私企商業(yè)主 大開間 51100 8 商業(yè)經(jīng)營者 1F 1500 特色美食城 /租賃 美食經(jīng)營者 合 計 8500 100 招商經(jīng)營商定位 ?深圳商業(yè)地產(chǎn)的昨天和今天 近年來，深圳商鋪營銷精彩紛呈，高潮迭起。從區(qū)位上來看，深圳商鋪市場由羅湖東門獨占鰲頭的局面已逐步演變?yōu)榱_湖東門商圈、福田華強北商圈、南山南油大道商圈三足鼎立之勢。 東門是深圳商業(yè)的起源和龍頭。據(jù)統(tǒng)計， 2020 年度深圳市招商、在售商鋪面積 100 萬平方米，其中羅湖 214000 平方米 占有 %，港人在深圳購物區(qū)域僅東門占了 45% 。 ?東門概況 東門老街商業(yè)區(qū)，東起東門中路，西到新園路，北起曬步路，南抵深南東路北側(cè)，是深圳歷史最悠久的商業(yè)聚集區(qū)。歷經(jīng) 300 年的墟市， 50 年的地鋪， 10 年的小店鋪，如今與現(xiàn)代的綜合百貨大樓共繁榮。 東門是目前深圳規(guī)模最大、商鋪最密集、商品種類最齊全的商業(yè)旺區(qū)。東門老街由 12 條步行街相連，有 40 多家大型商場和千余小型商鋪在此安營扎寨，已投入運營的商業(yè)面積超過 70萬平方米，年營業(yè)額逾 60 億，年納稅額 3 億多，已躋身為全國著名商業(yè)街。 東門的交通十分便利，距深圳火車站、羅湖邊檢站僅五分鐘車程，幾十路巴士直達羅湖口岸及市區(qū)各地。商樓林立的東門每日坐擁 30— 50 萬人流，商品零售額約占全市商品零售總額50%。在東門購物顧客 25%是香港人，消費力最強人群是青少年。 ?東門商業(yè)構(gòu)成 東門商家主要經(jīng)營服裝、皮具、鞋帽和化妝品類商品。解放路、二橫街、人民北３條主干步行街以服裝、小百貨為主流商品，形成了３條服裝街，立新路附近的白馬時裝城、明華服裝市場等也是大型服裝市場。服裝與小百貨占據(jù)了東門最主要的商業(yè)面積。 中威商業(yè)廣場、越港商業(yè)中心和 解放路綜合樓臨街鋪面主營化妝品、小飾物、皮革和箱包。立新路中段、新風(fēng)巷一帶重點突出鞋帽類經(jīng)營。友誼城、太陽百貨、天虹商場、茂業(yè)百貨、南塘商業(yè)廣場、百貨廣場、新 2020 廣場等大型百貨也相互廝殺，競爭激烈。 風(fēng)貌街是最具旅游價值的商業(yè)街，主營特色服飾、時尚精品、旅游紀念品和風(fēng)味食品等。永新商業(yè)城二樓是東南亞最大的工藝陶瓷專業(yè)市場，博雅附近現(xiàn)已形成最大規(guī)模的古玩、字畫市場。 ?東門商鋪的售價和租價 東門商鋪的售價和租價由東門中、解放路、人民北路、二橫街、新園路依次降低 :九龍城底層行行行金鋪的售價最 高 20 萬 /m2，每月租金 2020 元 /m2，太陽廣場附近每月租金 1200 元 /m2，二橫街每月租金 500 元 /m2。本區(qū)域臨街一樓商鋪一般售價為 10 萬 /m2 左右，一樓不臨街的鋪位價格約在 58 萬 /m2 左右，二樓鋪位價格一般在 4 萬 /m2 左右，三樓約 3萬 /m2 以下。 20 平方米左右的 “ 門臉房 ” 極受買家青睞，銷售率近 100%。而一樓不臨街的位置鋪面銷售一般，銷售率一般在 60~85%左右。整體市場普遍 “ 畏高 ” ，各個商業(yè)物業(yè)均呈現(xiàn)樓層越高，銷售越困難的銷售局面。 最近東門商鋪銷售趨于困難，新銷售商鋪基本采用反租形式 以吸引投資者。各商鋪的反租租金一般每年 8%，連續(xù)反租三年或以上。在繁華的地段如老街口，投資者普遍不擔(dān)心租不出去的情況，故一般無反租，但在金世界、新 2020 廣場等目前尚未興旺的地段，發(fā)展商將反租作為變相折價的手段，以補償投資者近期收益的損失。 ?北京商業(yè)地產(chǎn)的昨天和今天 目前北京市商業(yè)總體規(guī)模較大，但人均商業(yè)面積仍顯不足。據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示，北京零售物業(yè)租賃需求不斷增加，再加上近年新落成的大型高級零售物業(yè)明顯減少，在經(jīng)歷了2020 年的租金溫和回升后，目前北京的大型零售物業(yè)租金 走勢漸趨平穩(wěn)。而超市、便利店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)在北京商業(yè)中有較大發(fā)展。 2020 年，新型業(yè)態(tài)的店鋪總數(shù)己達 5100 家，年零售額達到 270 多億元。商業(yè)的發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)市場奠定了良好的經(jīng)濟背景和基礎(chǔ)。另一方面，北京舊城區(qū)的改造和危房拆遷使許多門面房、沿街老店面消失，擁有資本的業(yè)主開始尋找經(jīng)商出口，而新住宅社區(qū)強大的購買力和聚集人氣的能力正是他們所看中的。北京科技會展中心配套公寓的商業(yè)地產(chǎn)曾發(fā)生過“一層商業(yè)第一天在幾個小時內(nèi)一搶而空，三天之內(nèi)， 5000 多平方米的三層商業(yè)用房全部賣完，銷售額達 1 億多元”的喜人狀況。接下來 的曙光花園、怡景園、老番街都掀起過搶購熱潮，現(xiàn)代城商鋪甚至首開商業(yè)地產(chǎn)拍賣之先河。這類商業(yè)地產(chǎn)的紅紅火火，增強了投資者的信心，開發(fā)商更是看準火候，將其視作開發(fā)的熱點，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)無可爭議地成為房地產(chǎn)業(yè)的新貴。 商業(yè)地產(chǎn)快速升溫不是偶然 商業(yè)地產(chǎn)快速升溫的局面并不是偶然現(xiàn)象，其顯露出的發(fā)展?jié)摿τ啥喾N因素促成。 首先，從市場大環(huán)境來說，經(jīng)濟的迅猛發(fā)展使北京商業(yè)氛圍更加活躍，宏觀商業(yè)氣候近年來不斷看好，各種新興行業(yè)的迅速發(fā)展，為商鋪帶來了旺盛的需求。據(jù)信達行調(diào)研部所作的一項對北京市商業(yè)發(fā)展市場機 會的分析指出，商業(yè)在北京社會經(jīng)濟發(fā)展中的作用顯著增強。 2020年全年北京市實現(xiàn)社會消費品零售額 1443 億元；商業(yè)增加值為 億元，比 1990 年增長 4倍，凈增 億元；商業(yè)稅收已經(jīng)成為財政收入的一個重要來源。而在大規(guī)模的城市改造拆遷中，又有大量的臨街商鋪被拆除，經(jīng)營者急需找到新的經(jīng)營場地，從而導(dǎo)致需求的進一步擴大；另外，大量商品住宅區(qū)的興起和成熟商圈的發(fā)展 .使這些地方都擁有強大的購買力和聚集人氣的能力，商鋪自然熱起來。 其次，從投資角度來說，目前商業(yè)地產(chǎn)的買家中，自用型和投資型占 30： 70％ ，在投資型買家中既有專業(yè)投資商也有稍有積蓄的人家，理性與盲目并存。目前個人投資渠道少之又少，股市不景氣，期貨又需要專業(yè)知識，只有投資房地產(chǎn)是比較穩(wěn)定而又相對簡單的資金出口。因此在房地產(chǎn)業(yè)中，商鋪只要處于成熟區(qū)域，擁有穩(wěn)定的客源，回報率比住宅、寫字樓要高出許多。另外，國內(nèi)外的許多連鎖機構(gòu)，如日本的華堂、正大集團的易初蓮花等都在抓緊時間在京城布點，“圈地”，搶占市場，這也是造成北京商業(yè)地產(chǎn)處于買方市場，供不應(yīng)求的原因之一。 業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在今后很長一段時期里，市場對商鋪的總體需求量仍然會保持持續(xù)增長的態(tài)勢 。 商業(yè)地產(chǎn)市場細分狀況 目前，住宅商業(yè)地產(chǎn)的功能主要分為兩種：服務(wù)于小區(qū)內(nèi)部和服務(wù)于小區(qū)外部。服務(wù)于小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)地產(chǎn)主要以居民為服務(wù)對象，以綜合經(jīng)營各類、各層次的消費品為主。在功能設(shè)定上則結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。商鋪店面一般在40120 平方米之間，服務(wù)種類也比較齊全，可以滿足居民的日常生活所需，主要有便利店、發(fā)廊、洗染店、花店、郵局、銀行等，如“世紀城”、“朗琴園”等。而服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪，功能上則是綜合考慮周邊商業(yè)態(tài)勢及街區(qū)功能，店鋪面積一般較大，在 1000 平方米以上，格局規(guī)整、視野開闊，主要有大型超市、各種專賣店，大型商場等，如“今日家園”、“似海怡家”、“現(xiàn)代城”等。商業(yè)地產(chǎn)在整個新興社區(qū)的規(guī)劃之初本就是作配套之用，一方面可以更好地滿足小區(qū)居民生活便利，另一方面開發(fā)商也可以憑此賣個好價錢。 商業(yè)地產(chǎn)的價格一般都高出住宅平均房價的 23 倍左右。按照區(qū)位及住宅社區(qū)的類型不同，商業(yè)地產(chǎn)市場也有細分。 一類是概念型商業(yè)地產(chǎn)，如以“歐式商業(yè)步行街”概念炒作成功的“現(xiàn)代城”、“歐陸經(jīng)典”、“珠江駿景”及“老番街”。這些住宅商業(yè)地產(chǎn)已一改過去純粹的配 套服務(wù)功能，開發(fā)商愈加注重突出項目的概念和主題包裝。而就市場反饋來看，概念型住宅商業(yè)地產(chǎn)的招商效果也令人滿意?，F(xiàn)代城商業(yè)地產(chǎn)面積約 20200 平方米，售價為每平方米 20200— 23000 元，租金為25— 28 美金／月，目前已基本售完。建外 SOHO有 8 萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，每平方米價格在 28000元至 30000 元之間，面積都在 200 平方米以上，雖然是期房，但現(xiàn)在已經(jīng)銷售了 70％?！爸榻E景”共 1 萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，目前已經(jīng)銷售了 90％。位于亞運村以東的“歐陸經(jīng)典”，出售面積為 20200 平方米，售價為每平方米 1300021000 元，而位于朝陽門外的老番街，有 4000平方米的商業(yè)地產(chǎn)面積，平均售價為 25000 元／平方米，目前這兩個項目的商業(yè)地產(chǎn)也基本售謦。 另一類是潛力型商業(yè)地產(chǎn)。相對于借助炒作概念而走俏市場的商業(yè)地產(chǎn)項目而言，某些住宅商業(yè)地產(chǎn)無需炒作卻也熱銷，這主要得益于其巨大的市場潛力。如位于亞運村的“風(fēng)林綠洲”，由于與奧運村及奧運會場館預(yù)留地毗鄰，周邊的道路、市政設(shè)施規(guī)劃完備，人氣凝聚力強大，近幾年內(nèi)的市場潛力不容忽視，是難得的投資寶地，商業(yè)地產(chǎn)的價格大約在 1300016000 元／平方米。位于五棵松的“百 朗