【導(dǎo)讀】商場(chǎng)式幻變空間結(jié)構(gòu)。獨(dú)立單位與規(guī)模產(chǎn)權(quán)的有機(jī)結(jié)合。廣安星河商業(yè)城定位報(bào)告。基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查說(shuō)明。第一章基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)情況。經(jīng)拔高于市場(chǎng)；產(chǎn)品以中高檔型商城為設(shè)計(jì)要點(diǎn)的基礎(chǔ)。其中一般投資商調(diào)查55個(gè)，有效樣本44個(gè)；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查25份，有效樣本22份。

　　

【正文】 周邊。在九宮廟板塊，這里先后出現(xiàn)了如新城明珠、春暉花園、天辰華府等項(xiàng)目，目前該區(qū)域誕生的金色世紀(jì)、秋實(shí)小區(qū)、遠(yuǎn)景天下等項(xiàng)目 顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。 同時(shí)，厚積薄發(fā)的新區(qū)府板塊改變了大渡口開(kāi)發(fā)一直在九宮廟附近開(kāi)發(fā)的局面，平衡了區(qū)域樓市的發(fā)展布局。 同時(shí)，交通改善將全面提升大渡口開(kāi)發(fā)速度。輕軌、陳庹路的建成、長(zhǎng)江路的拓寬及馬桑溪大橋、魚(yú)洞長(zhǎng)江大橋的竣工，將全面完善大渡口的交通網(wǎng)絡(luò)，這些都將對(duì)區(qū)域帶來(lái)較大的改變。 另外，這里的商業(yè)規(guī)劃前景誘人。據(jù)悉，大渡口將在未來(lái) 5 年內(nèi)進(jìn)行商貿(mào)步行街項(xiàng)目的建設(shè)，以擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。同時(shí)將修建大型商貿(mào)步行街，以提升大渡口的整體城市功能。在區(qū)域整休迅速發(fā)展的基礎(chǔ)上，大渡口雙山工業(yè)園有望成為下一 個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，市內(nèi)多家知名實(shí)力開(kāi)發(fā)商已在此圈地，該片區(qū)將成為繼新區(qū)府開(kāi)發(fā)板塊后的又一個(gè)新興區(qū)域。 概況： 大渡口在區(qū)位上遠(yuǎn)離其它主城區(qū)，并在交通配套、商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展，因此大渡口區(qū)在市民心目中的印象相對(duì)淡薄，但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的火熱開(kāi)發(fā)，昔日不顯山露水的大渡口已逐漸在主城的開(kāi)發(fā)中爭(zhēng)得一席之位，其對(duì)外區(qū)購(gòu)房客戶(hù)的吸引力也在逐步加強(qiáng)，顯示出較強(qiáng)的發(fā)展勁頭，未來(lái)大渡口的樓市發(fā)展將更為全面。目前，該區(qū)常住人口約 15 萬(wàn)人。 巴南區(qū) 商圈描述： 巴南區(qū)受到關(guān)注，是從今年開(kāi)始的，其中開(kāi)始起 步的商業(yè)物業(yè)不能不說(shuō)是一個(gè)重要原因。巴南區(qū)主城區(qū)有兩大片區(qū)，一是漁洞（區(qū)府所在地），一是以李家沱、花溪為帶動(dòng)性區(qū)域的南部新城。前者是現(xiàn)在還以前 商業(yè)不夠繁榮的帳 ，后者是隨新區(qū)開(kāi)發(fā)而涌現(xiàn)商機(jī)。 業(yè)界分析： 該區(qū)城區(qū)內(nèi)目前的城市開(kāi)發(fā)主要集中在兩個(gè)版塊，一是漁洞新城、鄰大江廠(chǎng)等大型新遷企業(yè)，其次是李家沱、花溪為中心的南部新城周邊。在魚(yú)洞新城，出現(xiàn)如滕王閣等地產(chǎn)項(xiàng)目，李家沱、花溪為中心的南部新城周邊出現(xiàn)日月山莊、陽(yáng)光美地等項(xiàng)目，顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。同時(shí)，交通改善將提升巴南區(qū)開(kāi)發(fā)速度。南坪 漁洞道路 的拓寬及馬桑溪大橋、魚(yú)洞長(zhǎng)江大橋的建設(shè)，將全面完善巴南區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，這些都將對(duì)區(qū)域帶來(lái)較大的改變。 概況： 巴南區(qū)是主城 南下戰(zhàn)略 的重點(diǎn)區(qū)域，在區(qū)位上遠(yuǎn)離其它主城區(qū)，原來(lái)在商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展。但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，其對(duì)外區(qū)購(gòu)房客戶(hù)的吸引力也在逐步加強(qiáng)。目前，該區(qū)城區(qū)常住人口約 20 萬(wàn)人。 在廣安也逐漸形成商業(yè)地產(chǎn)的雛形，如浦東商業(yè)廣場(chǎng)等，這是一種潮流，也是一種趨勢(shì)。因此，星河商業(yè)城在概念上屬于商業(yè)休閑地產(chǎn)一類(lèi)。 規(guī)劃定位 結(jié)合產(chǎn)品的性質(zhì)和市場(chǎng)調(diào)查以及區(qū)位特點(diǎn)，放棄純 商業(yè)項(xiàng)目的定位，確立商住項(xiàng)目的方向。項(xiàng)目的總體定位為： 現(xiàn)代休閑商住項(xiàng)目。具體規(guī)劃為：兩層半為商業(yè)項(xiàng)目，四層為住宅項(xiàng)目。商場(chǎng)與住宅為一個(gè)整體，并有各自相對(duì)獨(dú)立的系統(tǒng)和功能。 產(chǎn)品定位 星河商業(yè)城除了住宅功能外，在商業(yè)方面，主要以大開(kāi)間、開(kāi)敞式為主，以基本單位為框架，劃分合適的產(chǎn)權(quán)單位。 ?－ 1F：以 1/2 車(chē)庫(kù)， 1/2 商業(yè)單位為主分割。 1/2 商業(yè)單位以開(kāi)敞式布局為主，主要經(jīng)營(yíng)休閑餐飲。 ? 1F：大開(kāi)間布局，分割產(chǎn)權(quán)單位。主題商業(yè)為女人世界（以深圳女人世界為樣板）。 ?2F：大開(kāi)間布局，分割產(chǎn)權(quán)單位。主題商 業(yè)為男人世界（以深圳男人世界為樣板）。 ?商業(yè)裙房屋頂：露天休閑廣場(chǎng)。住宅層架空。 ?36 層：住宅。 功能定位 功能定位是：充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的精髓，將主題商業(yè)和傳統(tǒng)商業(yè)有機(jī)的結(jié)合，女人世界和男人世界是主題商業(yè)在廣安的體現(xiàn)。 同時(shí)，通過(guò)招商，引進(jìn)北京華聯(lián)商廈和王府井百貨等知名品牌以及國(guó)外品牌及經(jīng)營(yíng)模式。對(duì)接女人世界和男人世界的商業(yè)主題。由于品牌商業(yè)的功能不同，因此，以大開(kāi)間為主，有利品牌商業(yè)的打造。 六 、目標(biāo)客戶(hù)定位 投資客戶(hù)定位 ?廣安區(qū)，廣安周邊地區(qū)的商業(yè)（散戶(hù)）投資商； ?重慶、成都商業(yè)地產(chǎn)投資者； ?重慶、成都、國(guó)內(nèi)及外商經(jīng)營(yíng)零售商。 ? 區(qū)縣經(jīng)商戶(hù)投資者； ? 其他行業(yè)轉(zhuǎn)行投資商。 投資商鋪客戶(hù)群定位 產(chǎn)權(quán) 單位 建面面積（ m2） 數(shù) 量 （個(gè)） 比例 % 目標(biāo)客戶(hù)群 1 8 400 45 商業(yè)散戶(hù)投資者 1＋ 1 18 80 20 社會(huì)商業(yè)投資者 2＋ 1 26 30 11 周邊及商鋪投資者 3 30 15 6 經(jīng)銷(xiāo)商 3＋ 1 34 10 私企商業(yè)主 4＋ 1 4250 10 私企商業(yè)主 大開(kāi)間 51100 8 商業(yè)經(jīng)營(yíng)者 1F 1500 特色美食城 /租賃 美食經(jīng)營(yíng)者 合 計(jì) 8500 100 招商經(jīng)營(yíng)商定位 ?深圳商業(yè)地產(chǎn)的昨天和今天 近年來(lái)，深圳商鋪營(yíng)銷(xiāo)精彩紛呈，高潮迭起。從區(qū)位上來(lái)看，深圳商鋪市場(chǎng)由羅湖東門(mén)獨(dú)占鰲頭的局面已逐步演變?yōu)榱_湖東門(mén)商圈、福田華強(qiáng)北商圈、南山南油大道商圈三足鼎立之勢(shì)。 東門(mén)是深圳商業(yè)的起源和龍頭。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年度深圳市招商、在售商鋪面積 100 萬(wàn)平方米，其中羅湖 214000 平方米 占有 %，港人在深圳購(gòu)物區(qū)域僅東門(mén)占了 45% 。 ?東門(mén)概況 東門(mén)老街商業(yè)區(qū)，東起東門(mén)中路，西到新園路，北起曬步路，南抵深南東路北側(cè)，是深圳歷史最悠久的商業(yè)聚集區(qū)。歷經(jīng) 300 年的墟市， 50 年的地鋪， 10 年的小店鋪，如今與現(xiàn)代的綜合百貨大樓共繁榮。 東門(mén)是目前深圳規(guī)模最大、商鋪?zhàn)蠲芗?、商品種類(lèi)最齊全的商業(yè)旺區(qū)。東門(mén)老街由 12 條步行街相連，有 40 多家大型商場(chǎng)和千余小型商鋪在此安營(yíng)扎寨，已投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)面積超過(guò) 70萬(wàn)平方米，年?duì)I業(yè)額逾 60 億，年納稅額 3 億多，已躋身為全國(guó)著名商業(yè)街。 東門(mén)的交通十分便利，距深圳火車(chē)站、羅湖邊檢站僅五分鐘車(chē)程，幾十路巴士直達(dá)羅湖口岸及市區(qū)各地。商樓林立的東門(mén)每日坐擁 30— 50 萬(wàn)人流，商品零售額約占全市商品零售總額50%。在東門(mén)購(gòu)物顧客 25%是香港人，消費(fèi)力最強(qiáng)人群是青少年。 ?東門(mén)商業(yè)構(gòu)成 東門(mén)商家主要經(jīng)營(yíng)服裝、皮具、鞋帽和化妝品類(lèi)商品。解放路、二橫街、人民北３條主干步行街以服裝、小百貨為主流商品，形成了３條服裝街，立新路附近的白馬時(shí)裝城、明華服裝市場(chǎng)等也是大型服裝市場(chǎng)。服裝與小百貨占據(jù)了東門(mén)最主要的商業(yè)面積。 中威商業(yè)廣場(chǎng)、越港商業(yè)中心和 解放路綜合樓臨街鋪面主營(yíng)化妝品、小飾物、皮革和箱包。立新路中段、新風(fēng)巷一帶重點(diǎn)突出鞋帽類(lèi)經(jīng)營(yíng)。友誼城、太陽(yáng)百貨、天虹商場(chǎng)、茂業(yè)百貨、南塘商業(yè)廣場(chǎng)、百貨廣場(chǎng)、新 2020 廣場(chǎng)等大型百貨也相互廝殺，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 風(fēng)貌街是最具旅游價(jià)值的商業(yè)街，主營(yíng)特色服飾、時(shí)尚精品、旅游紀(jì)念品和風(fēng)味食品等。永新商業(yè)城二樓是東南亞最大的工藝陶瓷專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，博雅附近現(xiàn)已形成最大規(guī)模的古玩、字畫(huà)市場(chǎng)。 ?東門(mén)商鋪的售價(jià)和租價(jià) 東門(mén)商鋪的售價(jià)和租價(jià)由東門(mén)中、解放路、人民北路、二橫街、新園路依次降低 :九龍城底層行行行金鋪的售價(jià)最 高 20 萬(wàn) /m2，每月租金 2020 元 /m2，太陽(yáng)廣場(chǎng)附近每月租金 1200 元 /m2，二橫街每月租金 500 元 /m2。本區(qū)域臨街一樓商鋪一般售價(jià)為 10 萬(wàn) /m2 左右，一樓不臨街的鋪位價(jià)格約在 58 萬(wàn) /m2 左右，二樓鋪位價(jià)格一般在 4 萬(wàn) /m2 左右，三樓約 3萬(wàn) /m2 以下。 20 平方米左右的 “ 門(mén)臉?lè)?” 極受買(mǎi)家青睞，銷(xiāo)售率近 100%。而一樓不臨街的位置鋪面銷(xiāo)售一般，銷(xiāo)售率一般在 60~85%左右。整體市場(chǎng)普遍 “ 畏高 ” ，各個(gè)商業(yè)物業(yè)均呈現(xiàn)樓層越高，銷(xiāo)售越困難的銷(xiāo)售局面。 最近東門(mén)商鋪銷(xiāo)售趨于困難，新銷(xiāo)售商鋪基本采用反租形式 以吸引投資者。各商鋪的反租租金一般每年 8%，連續(xù)反租三年或以上。在繁華的地段如老街口，投資者普遍不擔(dān)心租不出去的情況，故一般無(wú)反租，但在金世界、新 2020 廣場(chǎng)等目前尚未興旺的地段，發(fā)展商將反租作為變相折價(jià)的手段，以補(bǔ)償投資者近期收益的損失。 ?北京商業(yè)地產(chǎn)的昨天和今天 目前北京市商業(yè)總體規(guī)模較大，但人均商業(yè)面積仍顯不足。據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料顯示，北京零售物業(yè)租賃需求不斷增加，再加上近年新落成的大型高級(jí)零售物業(yè)明顯減少，在經(jīng)歷了2020 年的租金溫和回升后，目前北京的大型零售物業(yè)租金 走勢(shì)漸趨平穩(wěn)。而超市、便利店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)在北京商業(yè)中有較大發(fā)展。 2020 年，新型業(yè)態(tài)的店鋪總數(shù)己達(dá) 5100 家，年零售額達(dá)到 270 多億元。商業(yè)的發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的經(jīng)濟(jì)背景和基礎(chǔ)。另一方面，北京舊城區(qū)的改造和危房拆遷使許多門(mén)面房、沿街老店面消失，擁有資本的業(yè)主開(kāi)始尋找經(jīng)商出口，而新住宅社區(qū)強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力和聚集人氣的能力正是他們所看中的。北京科技會(huì)展中心配套公寓的商業(yè)地產(chǎn)曾發(fā)生過(guò)“一層商業(yè)第一天在幾個(gè)小時(shí)內(nèi)一搶而空，三天之內(nèi)， 5000 多平方米的三層商業(yè)用房全部賣(mài)完，銷(xiāo)售額達(dá) 1 億多元”的喜人狀況。接下來(lái) 的曙光花園、怡景園、老番街都掀起過(guò)搶購(gòu)熱潮，現(xiàn)代城商鋪甚至首開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)拍賣(mài)之先河。這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)的紅紅火火，增強(qiáng)了投資者的信心，開(kāi)發(fā)商更是看準(zhǔn)火候，將其視作開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)無(wú)可爭(zhēng)議地成為房地產(chǎn)業(yè)的新貴。 商業(yè)地產(chǎn)快速升溫不是偶然 商業(yè)地產(chǎn)快速升溫的局面并不是偶然現(xiàn)象，其顯露出的發(fā)展?jié)摿τ啥喾N因素促成。 首先，從市場(chǎng)大環(huán)境來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展使北京商業(yè)氛圍更加活躍，宏觀(guān)商業(yè)氣候近年來(lái)不斷看好，各種新興行業(yè)的迅速發(fā)展，為商鋪帶來(lái)了旺盛的需求。據(jù)信達(dá)行調(diào)研部所作的一項(xiàng)對(duì)北京市商業(yè)發(fā)展市場(chǎng)機(jī) 會(huì)的分析指出，商業(yè)在北京社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用顯著增強(qiáng)。 2020年全年北京市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 1443 億元；商業(yè)增加值為 億元，比 1990 年增長(zhǎng) 4倍，凈增 億元；商業(yè)稅收已經(jīng)成為財(cái)政收入的一個(gè)重要來(lái)源。而在大規(guī)模的城市改造拆遷中，又有大量的臨街商鋪被拆除，經(jīng)營(yíng)者急需找到新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，從而導(dǎo)致需求的進(jìn)一步擴(kuò)大；另外，大量商品住宅區(qū)的興起和成熟商圈的發(fā)展 .使這些地方都擁有強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力和聚集人氣的能力，商鋪?zhàn)匀粺崞饋?lái)。 其次，從投資角度來(lái)說(shuō)，目前商業(yè)地產(chǎn)的買(mǎi)家中，自用型和投資型占 30： 70％ ，在投資型買(mǎi)家中既有專(zhuān)業(yè)投資商也有稍有積蓄的人家，理性與盲目并存。目前個(gè)人投資渠道少之又少，股市不景氣，期貨又需要專(zhuān)業(yè)知識(shí)，只有投資房地產(chǎn)是比較穩(wěn)定而又相對(duì)簡(jiǎn)單的資金出口。因此在房地產(chǎn)業(yè)中，商鋪只要處于成熟區(qū)域，擁有穩(wěn)定的客源，回報(bào)率比住宅、寫(xiě)字樓要高出許多。另外，國(guó)內(nèi)外的許多連鎖機(jī)構(gòu)，如日本的華堂、正大集團(tuán)的易初蓮花等都在抓緊時(shí)間在京城布點(diǎn)，“圈地”，搶占市場(chǎng)，這也是造成北京商業(yè)地產(chǎn)處于買(mǎi)方市場(chǎng)，供不應(yīng)求的原因之一。 業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在今后很長(zhǎng)一段時(shí)期里，市場(chǎng)對(duì)商鋪的總體需求量仍然會(huì)保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì) 。 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分狀況 目前，住宅商業(yè)地產(chǎn)的功能主要分為兩種：服務(wù)于小區(qū)內(nèi)部和服務(wù)于小區(qū)外部。服務(wù)于小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)地產(chǎn)主要以居民為服務(wù)對(duì)象，以綜合經(jīng)營(yíng)各類(lèi)、各層次的消費(fèi)品為主。在功能設(shè)定上則結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。商鋪店面一般在40120 平方米之間，服務(wù)種類(lèi)也比較齊全，可以滿(mǎn)足居民的日常生活所需，主要有便利店、發(fā)廊、洗染店、花店、郵局、銀行等，如“世紀(jì)城”、“朗琴園”等。而服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪，功能上則是綜合考慮周邊商業(yè)態(tài)勢(shì)及街區(qū)功能，店鋪面積一般較大，在 1000 平方米以上，格局規(guī)整、視野開(kāi)闊，主要有大型超市、各種專(zhuān)賣(mài)店，大型商場(chǎng)等，如“今日家園”、“似海怡家”、“現(xiàn)代城”等。商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)新興社區(qū)的規(guī)劃之初本就是作配套之用，一方面可以更好地滿(mǎn)足小區(qū)居民生活便利，另一方面開(kāi)發(fā)商也可以憑此賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格一般都高出住宅平均房?jī)r(jià)的 23 倍左右。按照區(qū)位及住宅社區(qū)的類(lèi)型不同，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也有細(xì)分。 一類(lèi)是概念型商業(yè)地產(chǎn)，如以“歐式商業(yè)步行街”概念炒作成功的“現(xiàn)代城”、“歐陸經(jīng)典”、“珠江駿景”及“老番街”。這些住宅商業(yè)地產(chǎn)已一改過(guò)去純粹的配 套服務(wù)功能，開(kāi)發(fā)商愈加注重突出項(xiàng)目的概念和主題包裝。而就市場(chǎng)反饋來(lái)看，概念型住宅商業(yè)地產(chǎn)的招商效果也令人滿(mǎn)意。現(xiàn)代城商業(yè)地產(chǎn)面積約 20200 平方米，售價(jià)為每平方米 20200— 23000 元，租金為25— 28 美金／月，目前已基本售完。建外 SOHO有 8 萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)，每平方米價(jià)格在 28000元至 30000 元之間，面積都在 200 平方米以上，雖然是期房，但現(xiàn)在已經(jīng)銷(xiāo)售了 70％?！爸榻E景”共 1 萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)，目前已經(jīng)銷(xiāo)售了 90％。位于亞運(yùn)村以東的“歐陸經(jīng)典”，出售面積為 20200 平方米，售價(jià)為每平方米 1300021000 元，而位于朝陽(yáng)門(mén)外的老番街，有 4000平方米的商業(yè)地產(chǎn)面積，平均售價(jià)為 25000 元／平方米，目前這兩個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)也基本售謦。 另一類(lèi)是潛力型商業(yè)地產(chǎn)。相對(duì)于借助炒作概念而走俏市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，某些住宅商業(yè)地產(chǎn)無(wú)需炒作卻也熱銷(xiāo)，這主要得益于其巨大的市場(chǎng)潛力。如位于亞運(yùn)村的“風(fēng)林綠洲”，由于與奧運(yùn)村及奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館預(yù)留地毗鄰，周邊的道路、市政設(shè)施規(guī)劃完備，人氣凝聚力強(qiáng)大，近幾年內(nèi)的市場(chǎng)潛力不容忽視，是難得的投資寶地，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格大約在 1300016000 元／平方米。位于五棵松的“百 朗