【正文】 依托思源廣場其優(yōu)越的區(qū)條件，將是全市的集商業(yè)、餐飲、娛樂綜合性大型 多功能的休閑購物區(qū)。） ?總價特點(diǎn)： 1237 萬元（單價 26003800 元 / m178。 立新景苑商住項(xiàng)目 ?地理位置： 位于思源大道，思源廣場西側(cè)。（ 18 個） ?價格特點(diǎn)：總價 3050 萬元 均價 4900元 / m178。 正元星辰 ?商業(yè)面積： 13360 m178。位于城南政治文化商業(yè)中心，即將打通南北通道，集花園住宅 與商業(yè)風(fēng)情步行街于一體，坐享城南城北 20 萬人次的消費(fèi)群體，自然帶來滾滾的人流和商機(jī)。 浦東商業(yè)廣場 ?地理位置： 項(xiàng)目位于廣安城北老百貨公司位置。 ?地塊面積：約 15畝 ?建筑面積： ?商業(yè)面積： 萬平米 ?項(xiàng)目定位：產(chǎn)權(quán)式商鋪 /摩爾購物天堂、不夜城、休閑娛樂大型商業(yè)中心 ?總價特點(diǎn)： 3200 萬元， 3100 萬居多 ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢 屬于一、二類商業(yè)用地。 奧林 .財(cái)富世界 ?地理位置： 項(xiàng)目位于廣安渠江北路、建設(shè)路延伸處。均價 9500 元 /㎡ ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢 屬于一、二類商業(yè)用地。 二、已建項(xiàng)目調(diào)查分析 供應(yīng)市場特點(diǎn)： 30— 60 平方米的獨(dú)立門面是市場供應(yīng)的主力，從市場調(diào)研的數(shù)據(jù)可看出： 30— 60 平方米的獨(dú)立門面占供應(yīng)量的 70%左右，而集中式商鋪不足 30%。 ?在商業(yè)經(jīng)營中，混業(yè)經(jīng)營與綜合商場居多，達(dá)到 70％，休閑新型的商業(yè)地產(chǎn)式項(xiàng)目較少，約占 30％； ?在經(jīng)營模式上，以獨(dú)立購買、自主經(jīng)營為主，投資商鋪，統(tǒng)一經(jīng)營管理較少，租賃經(jīng)營一般。如浦東商業(yè)廣場的 出現(xiàn)，必將帶動廣安商業(yè)地產(chǎn)新的發(fā)展。 三 、顯性客戶群 1. 廣安區(qū)商業(yè)投資者； ； 、成都投資客商； 、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商。誠然，國外最大的零售商山姆 公司、家樂福、沃爾瑪?shù)鹊炔豢煞裾J(rèn)是最為優(yōu)秀的。這種新的模式也是對傳統(tǒng)舊的老模式的一種挑戰(zhàn)，相繼在全國各大城市出現(xiàn)了外企的一些分店，這更是對國企商業(yè)的一種威脅。因而，商場業(yè)態(tài)建立的好壞直接影響商場的運(yùn)作和發(fā)展。 在顧客心目中有一定地位的商場，不光是有一個好決策者，和華麗的商場裝修，最重要的是有物美價廉的好商品和一個好的經(jīng)營策略。良好的企業(yè)形象包裝，企劃、宣傳、促銷、企業(yè)形象包裝是商業(yè)競爭的必要手段。但商業(yè)形象受到極大損害，且有 一定的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)較小。 業(yè) 后 理 品類 /品牌 /商戶組合 服務(wù)管理 促銷策略 品質(zhì)管理 形象推廣策略 信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理 （如果 采用招租的經(jīng)營方式，則部分內(nèi)容無需涉及） 以上各項(xiàng)工作一環(huán)緊扣一環(huán)，如果在某個環(huán)節(jié)有所偏差，便會在不同程度上影響后序工作的進(jìn)行。在這種競爭環(huán)境中，一個商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營上取得成功，必須根據(jù)自身的特點(diǎn)和競爭優(yōu)勢，選擇市場定位，集中力量針對某一特定的目標(biāo)市場開展經(jīng)營活動，以求揚(yáng)長避短，避免在自己的弱勢市場上與強(qiáng)有力的競爭對手全面競爭，使手中資源得以集中，并發(fā)揮最大經(jīng)濟(jì)益。在商圈范圍確定之 后，便可對整個輻射商圈的消費(fèi)者進(jìn)行市場細(xì)分，并確定目標(biāo)消費(fèi)群。如果商場所處的商圈內(nèi)擁有足夠數(shù)量的穩(wěn)定消費(fèi)群，而且周邊沒有過于強(qiáng)大的競爭對手，那么，采用大眾化的經(jīng)營定位，往往可以取得較為穩(wěn)定的收益，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對小很多。 商場特色化定位可以體現(xiàn)在許多方面，但有兩個方面往往是最主要的，一是商品特色，可以體現(xiàn)在品類選擇、檔次高低等，二是服務(wù)特色。 招租：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c實(shí)際用家，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 全部招租 企業(yè)無商場經(jīng)營管理能力。 超市，其特點(diǎn)是 采用開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場，因此客流量相對較高。這是深圳近年來發(fā)展較為迅速的一種商 業(yè)類型，其特點(diǎn)是在同一商場內(nèi)同時引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢有機(jī)地結(jié)合起來。不過，隨著深圳城市建設(shè)的大力推進(jìn)及人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大，相信在不久的將來便會出現(xiàn)這種以大型百貨商場和大型超市為旗艦店，集購物、娛樂、餐飲 、休閑為一體的超大規(guī)模的商業(yè)服務(wù)場所。由此可大致測算，顧客對商場單店?duì)I業(yè)面積的最大承受能力在 萬平方米左右。一方面，商場的購買力取決于商圈人口及其消費(fèi)水平，商圈人口通常包括圈內(nèi)居住人口，市內(nèi)過客及外地游客；消費(fèi)水平往往與其收入水平和消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)；競爭店分流的購買力往往與競爭各方在規(guī)模、檔次、經(jīng)營能力、經(jīng)營范圍等方面的差異程度有關(guān)；另一方面，商場單位面積的保本銷售額與其經(jīng)營成本和經(jīng)營毛利 率有關(guān)。 商場形象定位 商場的形象定位有別于房地產(chǎn)項(xiàng)目的形象定位，其不同之處在于： 商業(yè) 地產(chǎn)項(xiàng)目的形象定位實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)品的形象定位，其形象推廣往往配合產(chǎn)品（樓盤）的銷 售活動來進(jìn)行，項(xiàng)目一旦售罄，形象推廣便不再是必不可少的了 —— 如果把 商業(yè) 地產(chǎn)項(xiàng)目與開發(fā)企業(yè)進(jìn)行整合形象推廣則另當(dāng)別論。 ?通過產(chǎn)品價格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式來表現(xiàn)。 項(xiàng)目主題定位 、實(shí)現(xiàn)商場與住宅的均好性。 、主力產(chǎn)品為 10 平米的商鋪（產(chǎn)權(quán)）與 25 平米獨(dú)立式商鋪。在星河商業(yè)城頂部建設(shè)1000 平米的露天休閑廣場，供購物和游人休閑觀景。 項(xiàng)目功能開發(fā) 女人世界（ 1F） ?女性服飾：品質(zhì)為高、中檔，色彩款式與國際潮流同步，品種講求琳瑯滿目。 ?美容、美膚中心：引進(jìn)國際頂級美容、美膚師入駐，引領(lǐng)廣安美容、美膚新潮流。 ?婚紗影樓：選擇國內(nèi)知名婚紗影樓入駐，為東方女人廣場添光增彩。 ?男性化妝品 ：品牌 化妝品 。選擇國內(nèi)頂級的形象設(shè)計(jì)師入駐。體現(xiàn)的是現(xiàn)代潮流的商業(yè)和住宅業(yè)主尊貴的個人私家形象、接觸的是最前衛(wèi)的休閑式購物環(huán)境，二層頂上的休閑觀景臺是購物環(huán)境的補(bǔ)充。 南濱路 商圈描述： 南濱路將會成為一個有別于目前主城 5 大商圈以及今后其他商業(yè)區(qū)（或商圈）的地方。據(jù)預(yù)測，在未來 5 年，南濱路將有 30 萬人入住，為 南濱路商圈 帶來人氣。在住宅開發(fā)如火如荼之時，南濱路正在謀變商業(yè)新城。據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括第一大道商業(yè)街、中央大街、融僑半島等都有商業(yè)旅游商務(wù)區(qū)的水體結(jié)構(gòu)和商業(yè)街區(qū)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)。 大石楊三角區(qū) 商圈描述： 大石楊黃金三角區(qū)（覆蓋楊家坪、陳家坪、渝中區(qū)的大坪及連接帶，簡稱 大石楊黃金三角區(qū) ）是最能代表新商業(yè)特征的潛力商圈，是建立在有快捷交通以及新興經(jīng)濟(jì)如 IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)基礎(chǔ)上的。據(jù)悉，去年該區(qū)人均年收入達(dá) 萬元，屬全市最高。 同時，奧體中心周邊成為新的開發(fā)熱點(diǎn)，隨著重慶市奧林匹克體育中心工程的迅速推進(jìn) ，體育中心周邊成為高新板塊新的開發(fā)熱點(diǎn)。 概況： 高新區(qū)是 1991 年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的國家級高級技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。 業(yè)界分析： 城市開發(fā)后勁十足。 同時，交通改善將全面提升大渡口開發(fā)速度。同時將修建大型商貿(mào)步行街，以提升大渡口的整體城市功能。 巴南區(qū) 商圈描述： 巴南區(qū)受到關(guān)注，是從今年開始的，其中開始起 步的商業(yè)物業(yè)不能不說是一個重要原因。在魚洞新城，出現(xiàn)如滕王閣等地產(chǎn)項(xiàng)目，李家沱、花溪為中心的南部新城周邊出現(xiàn)日月山莊、陽光美地等項(xiàng)目，顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)，其對外區(qū)購房客戶的吸引力也在逐步加強(qiáng)。 規(guī)劃定位 結(jié)合產(chǎn)品的性質(zhì)和市場調(diào)查以及區(qū)位特點(diǎn)，放棄純 商業(yè)項(xiàng)目的定位，確立商住項(xiàng)目的方向。 產(chǎn)品定位 星河商業(yè)城除了住宅功能外，在商業(yè)方面，主要以大開間、開敞式為主，以基本單位為框架，劃分合適的產(chǎn)權(quán)單位。主題商業(yè)為女人世界（以深圳女人世界為樣板）。住宅層架空。對接女人世界和男人世界的商業(yè)主題。 投資商鋪客戶群定位 產(chǎn)權(quán) 單位 建面面積（ m2） 數(shù) 量 （個） 比例 % 目標(biāo)客戶群 1 8 400 45 商業(yè)散戶投資者 1＋ 1 18 80 20 社會商業(yè)投資者 2＋ 1 26 30 11 周邊及商鋪投資者 3 30 15 6 經(jīng)銷商 3＋ 1 34 10 私企商業(yè)主 4＋ 1 4250 10 私企商業(yè)主 大開間 51100 8 商業(yè)經(jīng)營者 1F 1500 特色美食城 /租賃 美食經(jīng)營者 合 計(jì) 8500 100 招商經(jīng)營商定位 ?深圳商業(yè)地產(chǎn)的昨天和今天 近年來，深圳商鋪營銷精彩紛呈，高潮迭起。 ?東門概況 東門老街商業(yè)區(qū)，東起東門中路，西到新園路，北起曬步路，南抵深南東路北側(cè)，是深圳歷史最悠久的商業(yè)聚集區(qū)。 東門的交通十分便利，距深圳火車站、羅湖邊檢站僅五分鐘車程，幾十路巴士直達(dá)羅湖口岸及市區(qū)各地。解放路、二橫街、人民北３條主干步行街以服裝、小百貨為主流商品，形成了３條服裝街，立新路附近的白馬時裝城、明華服裝市場等也是大型服裝市場。友誼城、太陽百貨、天虹商場、茂業(yè)百貨、南塘商業(yè)廣場、百貨廣場、新 2020 廣場等大型百貨也相互廝殺，競爭激烈。本區(qū)域臨街一樓商鋪一般售價為 10 萬 /m2 左右，一樓不臨街的鋪位價格約在 58 萬 /m2 左右，二樓鋪位價格一般在 4 萬 /m2 左右，三樓約 3萬 /m2 以下。 最近東門商鋪銷售趨于困難，新銷售商鋪基本采用反租形式 以吸引投資者。據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料顯示，北京零售物業(yè)租賃需求不斷增加，再加上近年新落成的大型高級零售物業(yè)明顯減少，在經(jīng)歷了2020 年的租金溫和回升后，目前北京的大型零售物業(yè)租金 走勢漸趨平穩(wěn)。另一方面，北京舊城區(qū)的改造和危房拆遷使許多門面房、沿街老店面消失，擁有資本的業(yè)主開始尋找經(jīng)商出口，而新住宅社區(qū)強(qiáng)大的購買力和聚集人氣的能力正是他們所看中的。 商業(yè)地產(chǎn)快速升溫不是偶然 商業(yè)地產(chǎn)快速升溫的局面并不是偶然現(xiàn)象，其顯露出的發(fā)展?jié)摿τ啥喾N因素促成。而在大規(guī)模的城市改造拆遷中，又有大量的臨街商鋪被拆除，經(jīng)營者急需找到新的經(jīng)營場地，從而導(dǎo)致需求的進(jìn)一步擴(kuò)大；另外，大量商品住宅區(qū)的興起和成熟商圈的發(fā)展 .使這些地方都擁有強(qiáng)大的購買力和聚集人氣的能力，商鋪?zhàn)匀粺崞饋?。另外，國?nèi)外的許多連鎖機(jī)構(gòu)，如日本的華堂、正大集團(tuán)的易初蓮花等都在抓緊時間在京城布點(diǎn)，“圈地”，搶占市場，這也是造成北京商業(yè)地產(chǎn)處于買方市場，供不應(yīng)求的原因之一。在功能設(shè)定上則結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。 商業(yè)地產(chǎn)的價格一般都高出住宅平均房價的 23 倍左右。而就市場反饋來看，概念型住宅商業(yè)地產(chǎn)的招商效果也令人滿意。位于亞運(yùn)村以東的“歐陸經(jīng)典”，出售面積為 20200 平方米，售價為每平方米 1300021000 元，而位于朝陽門外的老番街，有 4000平方米的商業(yè)地產(chǎn)面積，平均售價為 25000 元／平方米，目前這兩個項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)也基本售謦。位于五棵松的“百 朗。相對于借助炒作概念而走俏市場的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，某些住宅商業(yè)地產(chǎn)無需炒作卻也熱銷，這主要得益于其巨大的市場潛力。建外 SOHO有 8 萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，每平方米價格在 28000元至 30000 元之間，面積都在 200 平方米以上，雖然是期房，但現(xiàn)在已經(jīng)銷售了 70％。 一類是概念型商業(yè)地產(chǎn)，如以“歐式商業(yè)步行街”概念炒作成功的“現(xiàn)代城”、“歐陸經(jīng)典”、“珠江駿景”及“老番街”。而服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪，功能上則是綜合考慮周邊商業(yè)態(tài)勢及街區(qū)功能，店鋪面積一般較大，在 1000 平方米以上，格局規(guī)整、視野開闊，主要有大型超市、各種專賣店，大型商場等，如“今日家園”、“似海怡家”、“現(xiàn)代城”等。 商業(yè)地產(chǎn)市場細(xì)分狀況 目前，住宅商業(yè)地產(chǎn)的功能主要分為兩種：服務(wù)于小區(qū)內(nèi)部和服務(wù)于小區(qū)外部。目前個人投資渠道少之又少，股市不景氣，期貨又需要專業(yè)知識，只有投資房地產(chǎn)是比較穩(wěn)定而又相對簡單的資金出口。據(jù)信達(dá)行調(diào)研部所作的一項(xiàng)對北京市商業(yè)發(fā)展市場機(jī) 會的分析指出，商業(yè)在北京社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用顯著增強(qiáng)。接下來 的曙光花園、怡景園、老番街都掀起過搶購熱潮，現(xiàn)代城商鋪甚至首開商業(yè)地產(chǎn)拍賣之先河。 2020 年，新型業(yè)態(tài)的店鋪總數(shù)己達(dá) 5100 家，年零售額達(dá)到 270 多億元。在繁華的地段如老街口，投資者普遍不擔(dān)心租不出去的情況，故一般無反租，但在金世界、新 2020 廣場等目前尚未興旺的地段，發(fā)展商將反租作為變相折價的手段，以補(bǔ)償投資者近期收益的損失。而一樓不臨街的位置鋪面銷售一般，銷售率一般在 60~85%左右。永新商業(yè)城二樓是東南亞最大的工藝陶瓷專業(yè)市場，博雅附近現(xiàn)已形成最大規(guī)模的古玩、字畫市場。 中威商業(yè)廣場、越港商業(yè)中心和 解放路綜合樓臨街鋪面主營化妝品、小飾物、皮革和箱包。在東門購物顧客 25%是香港人，消費(fèi)力最強(qiáng)人群是青少年。 東門是目前深圳規(guī)模最大、商鋪?zhàn)蠲芗?、商品種類最齊全的商業(yè)旺區(qū)。 東門是深圳商業(yè)的起源和龍頭。 六 、目標(biāo)客戶定位 投資客戶定位 ?廣安區(qū)，廣安周邊地區(qū)的商業(yè)（散戶）投資商； ?重慶、成都商業(yè)地產(chǎn)投資者；