【正文】 ?重慶、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商。 功能定位 功能定位是：充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的精髓，將主題商業(yè)和傳統(tǒng)商業(yè)有機(jī)的結(jié)合，女人世界和男人世界是主題商業(yè)在廣安的體現(xiàn)。主題商 業(yè)為男人世界（以深圳男人世界為樣板）。 1/2 商業(yè)單位以開敞式布局為主，主要經(jīng)營休閑餐飲。具體規(guī)劃為：兩層半為商業(yè)項(xiàng)目，四層為住宅項(xiàng)目。 在廣安也逐漸形成商業(yè)地產(chǎn)的雛形，如浦東商業(yè)廣場等，這是一種潮流，也是一種趨勢。南坪 漁洞道路 的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長江大橋的建設(shè)，將全面完善巴南區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，這些都將對區(qū)域帶來較大的改變。前者是現(xiàn)在還以前 商業(yè)不夠繁榮的帳 ，后者是隨新區(qū)開發(fā)而涌現(xiàn)商機(jī)。 概況： 大渡口在區(qū)位上遠(yuǎn)離其它主城區(qū)，并在交通配套、商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展，因此大渡口區(qū)在市民心目中的印象相對淡薄，但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的火熱開發(fā)，昔日不顯山露水的大渡口已逐漸在主城的開發(fā)中爭得一席之位，其對外區(qū)購房客戶的吸引力也在逐步加強(qiáng)，顯示出較強(qiáng)的發(fā)展勁頭，未來大渡口的樓市發(fā)展將更為全面。 另外，這里的商業(yè)規(guī)劃前景誘人。在九宮廟板塊，這里先后出現(xiàn)了如新城明珠、春暉花園、天辰華府等項(xiàng)目，目前該區(qū)域誕生的金色世紀(jì)、秋實(shí)小區(qū)、遠(yuǎn)景天下等項(xiàng)目 顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。高新區(qū)是本市 IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)發(fā)展最集中的地區(qū)。 另外，這里的開發(fā)重點(diǎn)還將向西部二郎科技園周邊轉(zhuǎn)移，高新區(qū)不僅是本市科技產(chǎn)業(yè)最集中的區(qū)域，同時(shí)也是房地產(chǎn)進(jìn)一步開發(fā)的崛起地，隨著二郎科技園各項(xiàng)配套設(shè)施的日趨完善，該區(qū)域有可能誕生出新的大項(xiàng)目，并得到市場的認(rèn)同，如天驕 這些，反映出這一區(qū)域商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。 業(yè)界 分析： 高新區(qū)購買力旺盛，商業(yè)發(fā)展將后來居上。 概況： 南濱路板塊以濱江路為主線，上至南坪二塘村，下至峽口鎮(zhèn)，全長 21 公里。酒吧一條街、興澳海底世界、 800 米觀景長廊、重慶美術(shù)館等 30 多個(gè)項(xiàng)目將陸續(xù)登陸。另外，南濱路中央商務(wù)區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢必將助推這里的房產(chǎn)開發(fā)。 業(yè)界分析： 魅力南濱 筑巢以待 。相反，隨著城市化進(jìn)程加快、商業(yè)自身的發(fā)展等多種因素， 本市一些新的商圈或商業(yè)區(qū)悄然形成。 ?品牌連鎖美食城：引進(jìn)全國品牌連鎖美食城，如中式、西式餐廳，為女人世界 配套，因?yàn)? 有女人的地方，必定有男人相伴。 ?數(shù)碼家電 /書籍音像 ?手機(jī)電腦 ?情侶用品 ?體育用品：運(yùn)動(dòng)系列。 ?女人花店、禮品坊：選擇品牌禮品店、花店入駐，方便廣安女性禮尚往來。 ?化妝品專柜：選擇國際、國內(nèi)知名品牌化妝品商入駐，妝扮廣安女性美好人生。 ?女性鞋莊、皮具類：品質(zhì)為高、中檔，色彩、款式以國際潮流為基準(zhǔn)，品種講求琳瑯滿目。體現(xiàn)和引領(lǐng)商業(yè)潮流與購物模式，是打造精品的重要環(huán)節(jié)。 、規(guī)劃 1000 平方米健康休閑景觀平臺(tái)，作為休閑購物的景觀場所。 星河商業(yè)城是鑲嵌在思源大道與凌云路之間城市景觀帶中的一顆明珠，位居廣安城南中心區(qū)，與思源廣場一步之遙，整個(gè)核心區(qū)被思源廣場和高尚住宅區(qū)所包圍。形象性的 POP 廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍(lán)色或青色，突出一派清爽的感覺；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給顧客以溫暖、溫馨的購物空間。 由于商場形象定位實(shí)質(zhì)上是一種企業(yè)的形象定位，因此可以借助 CIS 系統(tǒng)來加以塑造并傳達(dá)給消費(fèi)者： ?通過商場的建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等。目前我國現(xiàn)有的商品品種約70 萬種，實(shí)際上一個(gè)商場所能經(jīng)營的品種往往只占很小的比例，即使是一些超大規(guī)模的商場，其經(jīng)營的品種也不超過十幾萬種，而對于走特色化經(jīng)營路線的商場，可供選擇的商品種類就更少。 商圈購買力對單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場購物的時(shí)間不會(huì)超過 3小時(shí)，超過這個(gè)時(shí)間就容易處于疲勞狀態(tài)。 個(gè)體經(jīng)營的獨(dú)立街鋪。 ?便民式超市，其特點(diǎn)是單店規(guī)模較小、分店較多，主要經(jīng)營食品和日常生活必需品，如民潤、華潤萬方、惠康金田、百佳等。 業(yè)態(tài)定位 目前，深圳市的商業(yè)類型主要有以下幾種： 綜合性百貨商場，如 友誼城百貨、國際商場、天安商場、國貿(mào)商場、歲寶百貨、免稅商場、深房百貨、世貿(mào)商場、興華商場、大江南商場等，其特點(diǎn)是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為豐富，主要包括服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等，客流量通常低于大型超市，但毛利率相對較高，多采用專柜經(jīng)營的方式。 商業(yè)經(jīng)營管理能力不同的企業(yè)對經(jīng)營方式的選擇應(yīng)有所不同，如下表： 經(jīng)營方式 適用情況 自營 企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力 自營為主，招租為輔 企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力，但為擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營業(yè)務(wù)以外的商戶作為補(bǔ)充。 2）保底 抽傭：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時(shí)雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時(shí)，商場仍按保底額的一定比例抽取傭金。尤其是 96 年以來，國際大型零售企業(yè)大舉進(jìn)軍深圳，擴(kuò)張勢頭一直有增無減，而本地一些大型零售企業(yè)亦紛紛居安思危，奮起直追，一方面修養(yǎng)內(nèi)功，增強(qiáng)實(shí)力，另一方面也加快新開分 店的步伐。通?？晒┻x擇的功能如下： 功能 內(nèi)容 餐飲 中西快餐、中餐、西餐、冷飲、咖啡店、小吃店、酒吧、茶藝館、特色店（如日韓料理店、美國丹迪當(dāng)?shù)龋? 娛樂 小型影視廳、卡拉 OK、歌舞廳、游戲機(jī)、保齡球 休閑 書店、音樂城、文化廊、水族館 服務(wù) 美容美發(fā)、桑拿、洗衣店、攝影沖印、健身 修理 家電維修 批發(fā) 批零兼營 商務(wù) 商務(wù)服務(wù)中心 經(jīng)營特色定位 一個(gè)商場要在經(jīng)營上取得成功，并非一定要走特色化經(jīng)營路線。所謂商圈范圍，簡單講就是商場吸引顧客的空間范圍。 對商場進(jìn)行定位，可以在經(jīng)營上滿足多方面的需要，其中最為重要的一點(diǎn)是滿足市場競爭的需要。 二 、商場定位 的意義 一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營上取得成功，無疑需要牽涉到諸多方面的工作，歸納以來，至少有以下幾個(gè)方面： 階段 內(nèi) 容 目 標(biāo) 開 業(yè) 前 商推廣： 1）商場定位 2）形象包裝 3）商場布局設(shè)計(jì) 4）目標(biāo)商戶組合 5）租金或分成比例之?dāng)M定 6）招商推廣策略制定和實(shí)施 吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場，實(shí)現(xiàn)零空置率，提高租金水平或分成比例。按利潤 700 元 /㎡計(jì)，利潤為 595萬元。 一、 商業(yè)形態(tài)定位 結(jié)合廣安區(qū)的商業(yè)投資與國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營調(diào)查，確立項(xiàng)目的基本定位： 新型商業(yè)地產(chǎn)（集中式賣場） 門面投資分析 按星河商業(yè)地塊的現(xiàn)狀，可繞建安路與步行街建設(shè)門面（按二層計(jì)）約 5000 平米，均價(jià) 2800 元 /㎡，則門面總收入為 1400 萬元。因此， 商品結(jié)構(gòu)的優(yōu)選是首當(dāng)其沖的問題。 國家內(nèi)貿(mào)部在《零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見》中，將中國零售業(yè)商店分類確定為 8 類：百貨店、超級(jí)市場、大型綜合超市、便利店、倉儲(chǔ)式商場、專業(yè)店、專賣店、購物中心。當(dāng)然，這種整改不是全 盤照搬成功企業(yè)的模式，而必須用成功企業(yè)先進(jìn)模式和管理方法同星河商業(yè)城實(shí)際相結(jié)合走一條具有特色的整改途徑。他們之以所做的優(yōu)秀，不是賣其它商家沒有的商品或不賺錢，而是采用了一整套科學(xué)的、嚴(yán)密的管理模式和經(jīng)營手段以及非常合理的業(yè)態(tài)定位。 ： 小綜合商店、建材店、食雜店、商業(yè)拆遷戶、飲食店 ； ：私營企業(yè) 、個(gè)人 等； ：年 （經(jīng)營） 收入在 1020 萬元 以上 。產(chǎn)權(quán)式商鋪 50 02 思源宮 廣安東陽地產(chǎn) 公司 思源廣場南側(cè) 27000 2200 二層門面 20 按年付 門面 租賃式商場 /租賃式商場 71 03 奧林 .財(cái) 富世界 四川得益集團(tuán) 城北商業(yè) 集中區(qū) 50521 20200 7500 門面 25 按年付 大開間 / 門面 /租賃式商場 20 04 立新景苑 廣安立新公司 思源廣場 西側(cè) 30000 2448 4900 20 按年付 獨(dú)立門面 90 05 凱達(dá)商業(yè) 廣場 廣安凱達(dá)地產(chǎn) 公司 城北商業(yè) 中心 10000 3350 12500 25 按年付 產(chǎn)權(quán)式商鋪 80 06 正元星辰 .時(shí)代廣場 廣安世紀(jì)房地產(chǎn)公司 洪州大道 興安街 44420 13360 4300 20 按年付 大開間 /門面 58 07 望江臺(tái)花園 廣安三合房地產(chǎn)公司 城南城北 接合部 萬 10000 3300 20 按年付 獨(dú)立門面 50 08 世貿(mào)購物 廣場 廣安世紀(jì)房地產(chǎn)公司 金安大道萬盛街 32143 10000 3300 10 按年付 獨(dú)立門面 /產(chǎn)權(quán)式商場 /租賃式商場 50 09 洪州大市場 廣安錦城房地產(chǎn)公司 城南城北交界處 70000 10000 5000 20 按年付 大開間 /門面 68 10 車站大市場 四川得益集團(tuán) 城鄉(xiāng)交界處 占地 120 畝 40000 7800 20 按年付 大開間 /門面 40 第四章 目標(biāo)客戶分析 通過研究人員對個(gè)案周邊區(qū)域客源構(gòu)成地毯式調(diào)研，通過 對廣安區(qū)及思源大道沿 線周邊的商業(yè)現(xiàn)狀、購房意愿等多項(xiàng)指標(biāo)的綜合細(xì)分；同時(shí)調(diào)查人員經(jīng)過在成都、重慶以及外商中招商意向的洽談，從中提煉出星河商業(yè)城的客源： 一 、 目標(biāo)區(qū)域 ，廣安周邊地區(qū)； 、成都投資客商； 、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商。大多數(shù)投資者習(xí)慣于購獨(dú)立商鋪。 三、在建項(xiàng)目調(diào)查分析 主要需求市場特征分析： 將在 2020 年推出的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，供應(yīng)量大，城南明年亮相項(xiàng)目達(dá) 7 個(gè)，城北達(dá) 5 個(gè)，總規(guī)模（含住宅）約 100 萬平方米。 結(jié)論：板塊中，較大的競爭對手是思源宮和浦東商業(yè)廣場、財(cái)富 .奧林世界等項(xiàng)目，而且?guī)讉€(gè)項(xiàng)目都在修建之中，都將于 2020 年 5 月或年底交房。具有較強(qiáng)的商業(yè)和投資氛圍。顯示地段與口岸的真實(shí)價(jià)值，大型的純投資性商業(yè)物業(yè)，實(shí)現(xiàn)廣安地區(qū)缺乏大型高檔購物休閑場所“零“的突破。地理位置優(yōu)越，改造前是商業(yè)中心，臨廣安市主要交通要道，老城區(qū)單行線必經(jīng)之地，所有公交路線（ 1— 6 路），進(jìn)城車輛必經(jīng)本項(xiàng)目。現(xiàn)已有知名品牌主力店入駐。 ?價(jià)格特點(diǎn)：總價(jià) 萬元 ?功能定位 ： 1F門面小商品及服裝； 2F超市； 37F 住宅 ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢： 屬于二類商業(yè)用地。即將打通南北通道，交通便利。立新景苑地處思源大道，思源廣場西側(cè)，交通方便，是廣安目前唯一的 19 層電梯公寓（ 1— 5 層已定為中國銀行辦公樓）。 ?商業(yè)面積： 2448m178。該商住區(qū)位于城南城北交匯處，緊臨思源廣場和圖書館，并附帶大型的農(nóng)貿(mào)市場：向陽大市場。 ?項(xiàng)目性質(zhì)：商住 ?商業(yè)面積：約 10000 m178。 一 、項(xiàng)目板塊開發(fā)調(diào)查分析 項(xiàng)目板塊開發(fā)調(diào)查分析： 思源宮商業(yè)項(xiàng)目 ?地理位置： 思源宮位于思源廣場南側(cè)，西側(cè)為建安路，東臨市政片區(qū)道路盤山而下的沖溝谷，南鄰星河明苑，地勢平坦，各方位景觀良好，交通方便。從外表既體現(xiàn)不了川渝商業(yè)文化的底蘊(yùn)，又承載不了現(xiàn)代商業(yè)文明的鮮明元素。 ?經(jīng)營模式： A、商場統(tǒng)一經(jīng)營管理 4 家，占總數(shù)的 ％ B、自主經(jīng)營（門面） 13家，占總數(shù)的 ％ ?價(jià)格范圍： A、均價(jià)在 3000— 5000 元 /m178。 ?產(chǎn)品價(jià)值 從規(guī)劃、建筑形式、商業(yè)、住宅、配套等全面提升產(chǎn)品價(jià)值。 ?環(huán)境價(jià)值 運(yùn)用環(huán)境優(yōu)勢盡可能的突出休閑商業(yè)主題，將“休閑、購物”的主題概念融入商業(yè)環(huán)境和自然環(huán)境之中?！皬V安電力集團(tuán)”的企業(yè)品牌已經(jīng)成為一種實(shí)力的表現(xiàn)，產(chǎn)品的品牌只能依靠高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高水平的樓宇設(shè)計(jì)、可靠的施工質(zhì)量、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來構(gòu)筑。 次核心競爭力 休閑 觀景 商業(yè)頂層的觀景休閑臺(tái)在四川廣安有相當(dāng)?shù)男路f性，絕不是人云亦云的簡單模仿，其對休閑購物者有較大的吸引力。 本項(xiàng)目在尊重主流投資者對產(chǎn)品需求的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出新穎又實(shí)用的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。 項(xiàng)目最大價(jià)值挖掘 ?核心競爭力分析 核心競爭力是企業(yè)及項(xiàng)目在地產(chǎn)市場競爭中的核心優(yōu)勢。 市區(qū)投資商對城南商業(yè)板塊的環(huán)境沒有足夠的認(rèn)識(shí)。 機(jī)會(huì)（ O） 高尚居住區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿^大；商業(yè)地產(chǎn)有更大的空間； 該區(qū)本項(xiàng)目可作為廣安城南的標(biāo)志性高檔商業(yè)區(qū)來開發(fā)； 此區(qū)域缺乏高檔次、品質(zhì)優(yōu)的商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)； 只要宣傳和現(xiàn)場銷售得力的情況下，可以創(chuàng)造高單價(jià)； 目前區(qū)域處于高檔商業(yè)地產(chǎn)的啟蒙期，供應(yīng)量較小。 劣勢（ W） 目前區(qū)域配套不完善，區(qū)域環(huán)境 較差，人氣不旺，購物休閑商業(yè)氛圍差。 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目 SWOT 分析表 優(yōu)