【正文】 ，未來(lái)區(qū)域發(fā)展有良好的預(yù)期； 新興高尚居住區(qū)，規(guī)劃合理； 自然環(huán)境好。規(guī)模較大的思源廣場(chǎng)、思源宮、向陽(yáng)大市場(chǎng)和圖書館為本項(xiàng)目平添了更多更輕松的商業(yè)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目具有一定的商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)； 項(xiàng)目專業(yè)化、高品質(zhì)、高檔次開發(fā)； 項(xiàng)目旁有一新興商業(yè)步行街，為項(xiàng)目增添了規(guī)模商業(yè)機(jī)會(huì)。 劣勢(shì)（ W） 目前區(qū)域配套不完善，區(qū)域環(huán)境 較差，人氣不旺，購(gòu)物休閑商業(yè)氛圍差。 目前市民對(duì)該區(qū)的中高檔休閑商業(yè)尚未有明確認(rèn)識(shí)。 板塊的景觀配套、商業(yè)配套發(fā)展需要較長(zhǎng)時(shí)間。 休閑商業(yè)價(jià)格空間受限。 機(jī)會(huì)（ O） 高尚居住區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大；商業(yè)地產(chǎn)有更大的空間； 該區(qū)本項(xiàng)目可作為廣安城南的標(biāo)志性高檔商業(yè)區(qū)來(lái)開發(fā)； 此區(qū)域缺乏高檔次、品質(zhì)優(yōu)的商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)； 只要宣傳和現(xiàn)場(chǎng)銷售得力的情況下，可以創(chuàng)造高單價(jià)； 目前區(qū)域處于高檔商業(yè)地產(chǎn)的啟蒙期，供應(yīng)量較小。 威脅（ T） 面臨的商業(yè)樓盤競(jìng)爭(zhēng)力較大，對(duì)項(xiàng)目有一定的影響。 面臨的競(jìng)爭(zhēng)商 業(yè)樓盤規(guī)模大。 商業(yè)投資者看好的好地段較多的目前還是城北。 市區(qū)投資商對(duì)城南商業(yè)板塊的環(huán)境沒有足夠的認(rèn)識(shí)。 SWOT 分析的優(yōu)劣運(yùn)用： ，利用機(jī)會(huì) ?在區(qū)域配套、環(huán)境不斷完善的基礎(chǔ)上，借助其優(yōu)越的地理位和媒體的宣傳炒作，提升其商業(yè)區(qū)的認(rèn)同度，美譽(yù)度。 ?結(jié)合本項(xiàng)目定位和考慮規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)置注意傾向市場(chǎng)需求空檔 ?充分利用思源廣場(chǎng)的知名度來(lái)吸引市內(nèi)外的客戶，增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心 、弱化威脅及劣勢(shì) ?借助城南市場(chǎng)良好的潛力，訴求城南未來(lái)的發(fā)展和升值潛力 ?開發(fā)時(shí)間宜早不宜遲（明年為鄧小平同志誕辰一百周年），先消化前期積累的中高檔客戶，同時(shí)在本區(qū)確立樓盤品牌地位的情況下，向本區(qū)以外的區(qū)域延展吸引客戶群體，逐步確立獨(dú)特、鮮明的市場(chǎng)形象。 ?強(qiáng)調(diào)區(qū)域開發(fā)，經(jīng)商條件的成熟的優(yōu)勢(shì)以及項(xiàng)目自身產(chǎn)品、形象、突出項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)地位。 項(xiàng)目最大價(jià)值挖掘 ?核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 核心競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)及項(xiàng)目在地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心優(yōu)勢(shì)。核心競(jìng)爭(zhēng)力能夠作為主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)外推廣的亮點(diǎn)，而在表述商業(yè)樓盤整體品質(zhì)方面，核心競(jìng)爭(zhēng)力可以聯(lián)合其他競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)互為補(bǔ)充，經(jīng)整合后使自身的形象 更加豐滿。運(yùn)用核心競(jìng)爭(zhēng)力為主導(dǎo)，輔以其他競(jìng)爭(zhēng)力的支撐，在推廣中有利于迅速提高市場(chǎng)認(rèn)知度。 ?競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比項(xiàng)目分析 項(xiàng)目 分 析 對(duì) 比 產(chǎn)品 設(shè)計(jì) 調(diào)查顯示，四川廣安商業(yè)投資者追捧具有良好商業(yè)購(gòu)物環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，而市面供應(yīng)的大部分產(chǎn)品仍以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）為主。 本項(xiàng)目在尊重主流投資者對(duì)產(chǎn)品需求的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出新穎又實(shí)用的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。 以建筑與商業(yè)特色作為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的重要特色，希冀引起市場(chǎng)關(guān)注。 主核心競(jìng)爭(zhēng)力 環(huán)境 景觀 該板塊規(guī)劃中，思源廣場(chǎng)與商業(yè)步行街是區(qū)域 的亮點(diǎn)，應(yīng)成為項(xiàng)目開發(fā)的主要商業(yè)環(huán)境要素。 次核心競(jìng)爭(zhēng)力 廣安電力集團(tuán) 品牌 四川廣安電力集團(tuán)為國(guó)有企業(yè)，在廣安有較高的品牌知名度，項(xiàng)目開發(fā)給投資者提供信心保障。 次核心競(jìng)爭(zhēng)力 休閑 觀景 商業(yè)頂層的觀景休閑臺(tái)在四川廣安有相當(dāng)?shù)男路f性，絕不是人云亦云的簡(jiǎn)單模仿，其對(duì)休閑購(gòu)物者有較大的吸引力。 該地塊具有較大的景觀資源，可謂“大景觀套小景觀”。 次核心競(jìng)爭(zhēng)力 規(guī)模 本項(xiàng)目具有較大的開發(fā)價(jià)值，可以營(yíng)造很好的商業(yè)環(huán)境，齊全的社區(qū)配套，同時(shí)體現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力，增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心。 次核心競(jìng)爭(zhēng)力 ?品牌價(jià)值 項(xiàng)目品牌由企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌兩部分組成?！皬V安電力集團(tuán)”的企業(yè)品牌已經(jīng)成為一種實(shí)力的表現(xiàn)，產(chǎn)品的品牌只能依靠高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高水平的樓宇設(shè)計(jì)、可靠的施工質(zhì)量、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來(lái)構(gòu)筑。 ?時(shí)機(jī)價(jià)值 充分利用廣安城南板塊的規(guī)模開發(fā)契機(jī)，順勢(shì)推出本項(xiàng)目，使其成為廣安城南區(qū)的一顆明珠，乃至成為四川廣安市商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)經(jīng)典典范。 ?商業(yè)背景價(jià)值 聯(lián)合商業(yè)步行街，在社區(qū)內(nèi)構(gòu)建集中式商業(yè)與綜合門店商業(yè)設(shè)施，借助商業(yè)步行街的散客資源為本項(xiàng)目所用。打造為“星河商業(yè)中心” ，更體現(xiàn)商業(yè)文化的背景超前作用。 ?環(huán)境價(jià)值 運(yùn)用環(huán)境優(yōu)勢(shì)盡可能的突出休閑商業(yè)主題，將“休閑、購(gòu)物”的主題概念融入商業(yè)環(huán)境和自然環(huán)境之中。 ?交通價(jià)值 利用已有交通優(yōu)勢(shì)，開通專線巴士，將項(xiàng)目與市區(qū)直線的距離縮小，將小區(qū)融入市區(qū)。 ?地形價(jià)值 本項(xiàng)目地塊為不規(guī)則四邊型。用“現(xiàn)代購(gòu)物家園”的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和環(huán)境園林設(shè)計(jì)，因地制宜的追求商業(yè)建筑風(fēng)格，體現(xiàn)人與自然共生的商業(yè)購(gòu)物系統(tǒng)，達(dá)到“現(xiàn)代購(gòu)物家園”的目標(biāo)。 ?產(chǎn)品價(jià)值 從規(guī)劃、建筑形式、商業(yè)、住宅、配套等全面提升產(chǎn)品價(jià)值。 結(jié)論：本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是商 業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)和休閑景觀三方面的綜合，即本項(xiàng)目的地段、體量、商業(yè)目標(biāo)、建筑風(fēng)格、休閑配套等品質(zhì)，加上特有異域商業(yè)文化及環(huán)境氛圍，將是有別于對(duì)手的明顯特征。 第三章 可類比商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析 ?調(diào)查數(shù)量：商家共 13 家。城南 7 家，城北 6 家。 ?經(jīng)營(yíng)模式： A、商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 4 家，占總數(shù)的 ％ B、自主經(jīng)營(yíng)（門面） 13家，占總數(shù)的 ％ ?價(jià)格范圍： A、均價(jià)在 3000— 5000 元 /m178。的 8 家，占 ％ B、均 價(jià)在 5000— 10000 元 /m178。的 4 家，占 ％ C、均價(jià)在 10000 元 /m178。以上的 1 家，占 ％ ?商業(yè)位置： A、位于一類商業(yè)用地的約占 46％ B、位于二類商業(yè)用地的約占 31％ C、位于三類商業(yè)用地的約占 23％ 通過(guò)對(duì)廣安商業(yè)的初步了解和現(xiàn)場(chǎng)考察，廣安商業(yè)的整體形象較為模糊，大多為個(gè)性不夠鮮明的“老舊商業(yè)“。從外表既體現(xiàn)不了川渝商業(yè)文化的底蘊(yùn)，又承載不了現(xiàn)代商業(yè)文明的鮮明元素。從店面的設(shè)計(jì)與布局，顯得比較雜亂；比如第一次到商場(chǎng) 的顧客進(jìn)入一層，看見的是首飾或化妝品，那么顧客不是去買首飾或化妝品，而是去買別的商品，按照消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)布局的一般認(rèn)識(shí)和規(guī)律能不能知道是經(jīng)銷何種商品的？這說(shuō)明商場(chǎng)的布局是和整體形象聯(lián)系在一起的，不科學(xué)的分割與規(guī)劃，既會(huì)影響商場(chǎng)的整體形象，也會(huì)使商場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。當(dāng)年的鄭州“亞細(xì)亞商場(chǎng)”正是在形象方面作足了功夫，才使“中原之行那里去，鄭州亞細(xì)亞”風(fēng)靡全國(guó)，才使一個(gè)民營(yíng)企業(yè)擊敗了當(dāng)時(shí)鄭州最大的“國(guó)字號(hào)”百貨企業(yè)。 因此，我們須進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目板塊做出分析。 一 、項(xiàng)目板塊開發(fā)調(diào)查分析 項(xiàng)目板塊開發(fā)調(diào)查分析： 思源宮商業(yè)項(xiàng)目 ?地理位置： 思源宮位于思源廣場(chǎng)南側(cè)，西側(cè)為建安路，東臨市政片區(qū)道路盤山而下的沖溝谷，南鄰星河明苑，地勢(shì)平坦，各方位景觀良好，交通方便。 ?項(xiàng)目性質(zhì)：商住 ?商業(yè)面積： 27000 m178。 ?總價(jià)特點(diǎn)： 萬(wàn)元 ?項(xiàng)目定位：高檔休閑購(gòu)物商場(chǎng) /超市、娛樂、百貨、酒店 ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì)： 屬于一、二類商業(yè)用地，無(wú)公攤面積，思源宮是廣安的商業(yè)地產(chǎn)的旗艦，規(guī)模宏大，建面達(dá) 2 萬(wàn)余方，他以前瞻性的總體規(guī)劃、巧妙獨(dú)特的設(shè)計(jì)，依托思源廣場(chǎng)其優(yōu)越的區(qū)條件，將是全市的集商業(yè)、餐飲、娛樂綜合性大型 多功能的休閑購(gòu)物區(qū)。 望江臺(tái)花園商住項(xiàng)目： ?地理位置：該商住區(qū)位于廣安市城南城北交匯處，東臨渠江，南接圖書館和思源廣場(chǎng)院，是廣安少有的黃金寶地。 ?項(xiàng)目性質(zhì)：商住 ?商業(yè)面積：約 10000 m178。 ?門面數(shù)量：約 150 個(gè)（面積 2780 m178。） ?總價(jià)特點(diǎn)： 1237 萬(wàn)元（單價(jià) 26003800 元 / m178。） ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì)： 屬于一、二類商業(yè)用地，望江臺(tái)花園門面單獨(dú)分隔，自主經(jīng)營(yíng)。該商住區(qū)位于城南城北交匯處，緊臨思源廣場(chǎng)和圖書館，并附帶大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：向陽(yáng)大市場(chǎng)。交通方便，沿街的門面可滿 足人們的日常購(gòu)物、休閑娛樂的需求，區(qū)位環(huán)境好，土地增值的潛力大。 立新景苑商住項(xiàng)目 ?地理位置： 位于思源大道，思源廣場(chǎng)西側(cè)。過(guò)街希望小學(xué)，近臨世紀(jì)大飯店，是理想的居家福地，經(jīng)商的黃金口岸。 ?商業(yè)面積： 2448m178。 ?門面面積： 5680 m178。（ 18 個(gè)） ?價(jià)格特點(diǎn)：總價(jià) 3050 萬(wàn)元 均價(jià) 4900元 / m178。 ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì)： 屬于一、二類商業(yè)用地。立新景苑地處思源大道，思源廣場(chǎng)西側(cè)，交通方便，是廣安目前唯一的 19 層電梯公寓（ 1— 5 層已定為中國(guó)銀行辦公樓）。建筑風(fēng)格 ]簡(jiǎn)潔明快，外觀色彩清爽典雅 ，具有個(gè)性化、現(xiàn)代感。 正元星辰時(shí)代廣場(chǎng) ?地理位置： 位于廣安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（城南）洪州大道，興安街，廣寧路之間，是城南政治文化商業(yè)中心。即將打通南北通道，交通便利。 ?地塊面積： 44420 m178。 ?商業(yè)面積： 13360 m178。 ?門面面積： m178。 ?價(jià)格特點(diǎn)：總價(jià) 萬(wàn)元 ?功能定位 ： 1F門面小商品及服裝； 2F超市； 37F 住宅 ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì)： 屬于二類商業(yè)用地。建筑密度 %，綠化率為 31%。位于城南政治文化商業(yè)中心，即將打通南北通道，集花園住宅 與商業(yè)風(fēng)情步行街于一體，坐享城南城北 20 萬(wàn)人次的消費(fèi)群體，自然帶來(lái)滾滾的人流和商機(jī)。商業(yè)步行街聚寶盆式的空間規(guī)劃設(shè)計(jì)，寬敞的連廊，流暢的顧客行走路線。現(xiàn)已有知名品牌主力店入駐。如：商業(yè)銀行、電信、超市、正元大酒店、正元精品火鍋等。 浦東商業(yè)廣場(chǎng) ?地理位置： 項(xiàng)目位于廣安城北老百貨公司位置。正面臨濱河廣場(chǎng)和渠江河，背面臨大東街，下通往城北汽車站，上是新南門。地理位置優(yōu)越，改造前是商業(yè)中心，臨廣安市主要交通要道，老城區(qū)單行線必經(jīng)之地，所有公交路線（ 1— 6 路），進(jìn)城車輛必經(jīng)本項(xiàng)目。建成后的濱江大道將成為 貫穿廣安的主要通道，與本項(xiàng)目正面 2020 余平方米的東門廣場(chǎng)相鄰。 ?地塊面積：約 15畝 ?建筑面積： ?商業(yè)面積： 萬(wàn)平米 ?項(xiàng)目定位：產(chǎn)權(quán)式商鋪 /摩爾購(gòu)物天堂、不夜城、休閑娛樂大型商業(yè)中心 ?總價(jià)特點(diǎn)： 3200 萬(wàn)元， 3100 萬(wàn)居多 ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì) 屬于一、二類商業(yè)用地。廣安老城區(qū)黃金口岸，老百貨公司寸土寸金地段。顯示地段與口岸的真實(shí)價(jià)值，大型的純投資性商業(yè)物業(yè)，實(shí)現(xiàn)廣安地區(qū)缺乏大型高檔購(gòu)物休閑場(chǎng)所“零“的突破。人流量大，交通方便。 奧林 .財(cái)富世界 ?地理位置： 項(xiàng)目位于廣安渠江北路、建設(shè)路延伸處。濱江路、廣安區(qū)體育場(chǎng)通往奎閣大橋的圍合處，集廣安老城的商氣、人氣于一體。具有較強(qiáng)的商業(yè)和投資氛圍。 ?商業(yè)面積：約 20200 ㎡ ?項(xiàng)目定位：高檔的成熟商業(yè) ?門面面積： 1680 ㎡ ?功能特點(diǎn)： 1F 上海假日百貨， 1F 服裝百貨， 2F 服裝皮具賣場(chǎng) ?價(jià)格特點(diǎn)： 6000 元 / m178。，均價(jià) 9500 元 /㎡ ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì) 屬于一、二類商業(yè)用地。廣安老城區(qū)北大門，以老廣安汽車站和廣安區(qū)體育場(chǎng)為核心改造而成，屬傳統(tǒng)的商業(yè)黃金口岸，周邊配套設(shè)施較齊全，緊鄰 濱江大道、人氣足、是由政府支持開發(fā)的商業(yè)中心。 結(jié)論：板塊中，較大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是思源宮和浦東商業(yè)廣場(chǎng)、財(cái)富 .奧林世界等項(xiàng)目，而且?guī)讉€(gè)項(xiàng)目都在修建之中，都將于 2020 年 5 月或年底交房。從目前來(lái)看，本項(xiàng)目啟動(dòng)較晚，因此，本項(xiàng)目的定位要有創(chuàng)意性和創(chuàng)新意識(shí)，充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的精髓和諳熟商業(yè)地產(chǎn)的密碼，才能立與不敗之地，創(chuàng)造新價(jià)值。 二、已建項(xiàng)目調(diào)查分析 供應(yīng)市場(chǎng)特點(diǎn)： 30— 60 平方米的獨(dú)立門面是市場(chǎng)供應(yīng)的主力，從市場(chǎng)調(diào)研的數(shù)據(jù)可看出： 30— 60 平方米的獨(dú)立門面占供應(yīng)量的 70%左右，而集中式商鋪不足 30%。 價(jià)格特點(diǎn)： 現(xiàn)在售供應(yīng)項(xiàng)目售價(jià)在 1800— 10000 元 /㎡不等， 4000 元 /㎡以下的在售項(xiàng)目占供應(yīng)總量 50%左右， 4000 元 /㎡占 20%左右， 6000— 10000 元/㎡占 13%左右， 10000 元 /㎡以上的占 17%左右。 三、在建項(xiàng)目調(diào)查分析 主要需求市場(chǎng)特征分析： 將在 2020 年推出的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，供應(yīng)量大，城南明年亮相項(xiàng)目達(dá) 7 個(gè)，城北達(dá) 5 個(gè)，總規(guī)模（含住宅）約 100 萬(wàn)平方米。 項(xiàng)目的定位特征 ?新項(xiàng)目定位的趨勢(shì)，較多的是商住項(xiàng)目，比較典型的商住項(xiàng)目約占 68％以上，其他約為 30％； ?商住項(xiàng)目中，產(chǎn)權(quán)式商鋪與獨(dú)立門面較多，占到 90％以上。 ?在商業(yè)經(jīng)營(yíng)中，混業(yè)經(jīng)營(yíng)與綜合商場(chǎng)居多，達(dá)到 70％，休閑新型的商業(yè)地產(chǎn)式項(xiàng)目較少，約占 30％； ?在經(jīng)營(yíng)模式上，以獨(dú)立購(gòu)買、自主經(jīng)營(yíng)為主，投資商鋪，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理較少，租賃經(jīng)營(yíng)一般。 結(jié)論：在廣安，傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式依然是商業(yè)的主流，