【正文】 本案區(qū)域中只有世紀城為小區(qū)整體中心會所 世紀金源中心，其總建筑面積為 240 萬平方米，會所 萬平方米，占 %，其會所集中于世紀金源中心內(nèi)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。受行業(yè)經(jīng)驗與知名度所限，通常此種經(jīng)營方式面對的客戶群較窄，多為社區(qū)內(nèi)部居民提供康體服務(wù)。 —— 游泳館 2000 平方米。 c) 利用崇興庵現(xiàn)有 880 平方米建筑面積，將文化會所（閱覽、棋牌等適合老年與兒童的文化需求項目）設(shè)置于此，不再 另行建設(shè)。 其中：地上部分 47220 平方米 —— 公益性配套公建 27820 平方米 —— 盈利性配套公建 20200 平方米 地 下部分 6342 平方米 —— 公益性配套公建 1992 平方米 —— 盈利性配套公建 5150 平方米 小結(jié) ：項目的開發(fā)用地在交通、環(huán)境等條件皆具有開發(fā)條件，但由于宏觀市場的變化趨勢和區(qū)域周邊目前的商業(yè)氛圍、行業(yè)類型，建議先期不建設(shè)寫字樓。 經(jīng)濟學(xué)家和中國政府都做出預(yù)測，中國 2002 年的經(jīng)濟增長率將繼續(xù)保持在7%左右，但是入世的效果將在 35 年后才會逐漸體現(xiàn)出來，以上三個因素將決定本年度的寫字樓需求量相對于 2002 年不會有太大的增長。根據(jù)統(tǒng)計局資料，京西寫字樓的開發(fā)項目、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品標準均落后于東部和北部區(qū)域，在京西存在一定的產(chǎn)品稀缺空間，而本區(qū)域良好的交通優(yōu)勢和市場人氣無疑對部分行業(yè)的小型機構(gòu)及投資型客戶有所吸引。 ②配套的各功能間的對比可考慮如下比例：廚房面積應(yīng)占總面積的11%— 13%；衛(wèi)生間的面積占總面積的 9%— 12%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)客戶需求調(diào)查的結(jié)論，二房戶型面積應(yīng)在 90— 140 平方米，戶室結(jié)構(gòu)為二房二廳一衛(wèi)或二房二廳二衛(wèi)；三房戶型面積應(yīng)在 100— 140 平方米，戶室結(jié)構(gòu)主要為三房二廳一衛(wèi)，另有部分為二房二廳二衛(wèi)；四房及以上的戶型面積在 160平方米以上；一居室的面積在 60 平方米左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域?qū)懽謽巧虡I(yè)新盤分布表 項目名稱 占地面積 建筑面積 類型組成 開發(fā)商 均價 價格區(qū)間 裝修標準 入住時間 長安西點 塔連板 海淀商業(yè) 7000 66007900 初裝修 12/2020 天行建 塔式 天行建 初裝修 01/2020 項目 產(chǎn)品定位研究 （以下結(jié)論均根據(jù)基礎(chǔ)分析報告而成，以文字陳述和主要競爭項目條件比較而得） 世紀城 85 公頃 170 萬 板塔結(jié)合 金源集團 6300 56407200 精裝修 30/04/2002 自由度 萬 板式 通衙 5500 46805770 毛坯 31/12/2001 玉海園 40 公頃 51 萬 板塔結(jié)合 海開 4650 41805200 毛坯 31/05/2001 百朗園 萬平米 萬 板式 金都 6300 54007200 毛坯 01/10/2001 曙光花園 45 公頃 66 萬 塔式 天鴻 6300 52807250 初裝修 31/01/2020 頤源居 公頃 40 萬 板塔結(jié)合 萬業(yè)源 7500 66009200 初裝修 30/10/2020 誠品建筑 公頃 萬 板塔結(jié)合 世博偉業(yè) 7800 69508500 精裝修 31/12/2020 北京印象 萬 17 萬 板式 世紀景源 7900 65009000 精裝修 30/06/2020 御景山 萬 板式 銀創(chuàng) 4580 41004900 初裝 修 20/04/2020 和楓雅居 塔式 金鼎 3800 32004500 毛坯 31/07/2002 長安家園 塔式 宣恒 4100 37204400 毛坯 31/07/2001 酈城 103 公頃 100 萬 板式 永泰 6480 60006740 毛坯 31/12/2002 琳瑯莊園 2 萬平米 萬 板塔結(jié)合 首鋼 3500 31803690 毛坯 地鐵古城家園 15 萬 塔式 地鐵 4100 38004500 毛坯 30/06/2000 萬地名苑 萬平米 萬 塔式 萬地 6500 56808200 毛坯 31/05/2001 恩濟莊園 塔式 理想產(chǎn)業(yè) 7500 72008200 初裝修 31/12/2020 玉泉新城 100 萬 板塔結(jié)合 北京城建 翠谷玉景 板式 北京建工 3850 36003850 毛坯 31/12/2020 蘭德華庭 8 萬 21 萬 板塔結(jié)合 蘭德 4800 42005180 毛坯 31/12/2020 博望園 3 萬 萬 板塔結(jié)合 博望 8700 73809200 廚衛(wèi)裝 01/10/2002 2）商品房 /經(jīng)濟適用房混合項目 在區(qū)域周邊混合項目中，其均以經(jīng)濟適用房面貌映向市場，在開發(fā)中后期開始商品房報批區(qū)域的建設(shè)工作。因東區(qū)用地的調(diào)整難度很大，為了項目能盡快實施，建議先進行西區(qū)的控規(guī)調(diào)整，全面啟動西區(qū)的建設(shè)，待東區(qū)條件成熟后，再實施東區(qū)的開發(fā)。 （ III）取消變電站建設(shè) 原控規(guī) 規(guī)劃在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè) 11 萬伏變電站 1 座，由我方提供用地 公頃，這更加劇了項目用地的緊張程度。 東、西區(qū)用地 97控規(guī)規(guī)劃指標要求：建筑高度 1860米，容積率 ，總建筑面積 108 萬平方米；按照 97控規(guī)中的項目經(jīng)濟分析：虧損 億元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 結(jié)論 ：區(qū)域未來將向生態(tài)居住社區(qū)發(fā)展，旅游業(yè)和高科技業(yè)也將獲得進展。措施主要表現(xiàn)在： 1）在未來的五到十年內(nèi)石景山區(qū)將完成首都雕塑園等八大景點的建設(shè)，形成 “綠色都市休閑旅游與居住區(qū)”。 另外，石景山區(qū)駐區(qū)軍事單位較多，用地占全區(qū)總面積的 %，且大多與區(qū)域內(nèi)旅游景點相互交錯，對區(qū)域旅游景點的開發(fā)和旅游線路的設(shè)置形成了約束，一定程度上制約了旅游經(jīng)濟的發(fā)展。 2002 年石景山區(qū)全年國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 104億元，同比增長 %。 競爭項目信息說明 在競爭項目的 選擇上，以報告撰寫者搜集的本年度 2月 20— 23 日的現(xiàn)場市場調(diào)查結(jié)果為信息來源，競爭項目樣本數(shù)為 30 個，包括商品房、混合住宅小區(qū)、商住訴求項目和寫字樓銷售標準項目。 此次定位報告領(lǐng)導(dǎo)小組由研發(fā)部趙新強、張森林和項目三部徐立、王福順組成，執(zhí)行分別由項目三部常賀強、王衛(wèi)京、劉云燕與研發(fā)部董明分別提供工程、市政規(guī)劃、宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)方面、的支持，報告由董明負責(zé)撰寫和分析。 本年度計劃開工 30 萬建筑平方米，其中一期工程全部開工，建筑面積為 20萬平方米；二期工程部分開工，建筑面積為 10 萬平方米。項目所在區(qū)域在市政府規(guī)劃的大型居住娛樂社區(qū)中（石景山東部區(qū)域），使自住型客戶群對其的認可程度提高； 由于項目城市綠化隔離帶項目，區(qū)域的綠 化率和生態(tài)環(huán)境將成為項目的優(yōu)勢； 物業(yè)管理比較 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 規(guī)劃中大中音像城將遷至“遠洋山 水”西區(qū)用地西北角，考慮到其現(xiàn)狀經(jīng)營中對該類經(jīng)營項目的輻射吸引作用（玉泉電器城建筑面積 7300 平方米），以及家具展示、汽車展示或較大規(guī)模連鎖店等的進駐可能，認為 8400平方米大開間底商物業(yè)設(shè)置配比銷售風(fēng)險較低。 蓮石路修建時間不確定，其底商開發(fā)暫不 考慮。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 〇 會所經(jīng)營建議 i. 開發(fā)商或小區(qū)物業(yè)自營。 項目前期會所應(yīng)以滿足小型會議、娛樂、中小型體育為標準。 建 %。 雙衛(wèi)配置 希望“主臥衛(wèi)生間稍大一些、其余衛(wèi)生間適中或稍小一些”的客戶比例達到 %，認為都應(yīng)適中的有 %，說明突出主衛(wèi)的理念更易被潛在客戶接受。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 小戶型應(yīng)從有利于成本控制的原則盡量集中。采用現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，防震強度，按 8 度設(shè)防，部分研究考慮框架剪力墻承重密度，爭取戶型設(shè)計的靈活性?，F(xiàn)狀成型的植物，考慮保留，節(jié)省建設(shè)和維護成本。建議運作的目標應(yīng)是建設(shè)成質(zhì)量好、實用性強、建筑風(fēng)格現(xiàn)代、服務(wù)設(shè)施完善、價格相對較低的 精品住宅小區(qū)。 2） 在地域內(nèi)工作的國家各機關(guān)、軍隊各機構(gòu)的人員。具有穩(wěn)定收入，且綜合素質(zhì)較高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 報告說明 ......................................................錯誤 !未定義書簽。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、從區(qū)域競爭和客戶需求角度的產(chǎn)品定位研究 ................... 16 需求特征與價位可行性分析 ................................................... 35 一、潛在客戶群特征 .............................................................. 35 二、從 分析延續(xù)性角度出發(fā)的價格區(qū)間建議 .......................... 38 市場機會和開發(fā)順序 .............................................................. 39 開發(fā)環(huán)境和競爭環(huán)境 .............................................................. 39 實施計劃 ................................................................................ 41 報告結(jié)論 ......................................................錯誤 !未定義書簽。 4）基礎(chǔ)建設(shè)方面，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面啟動奧運工程。 客戶群細分 1）客戶群構(gòu)成 在項目客戶群將包括部分團購客戶和散購客戶； 2）主力客戶群特征 項目以 年齡在 25— 40 歲區(qū)間的消費者將是項目的主力客戶群；其大多數(shù)以 三口之家和夫婦二人的家庭結(jié)構(gòu)為主；其工作地點主要在項目周邊及長安街沿線且有穩(wěn)定收入，目前的居住地點較分散；其家庭月收入絕大多數(shù)在 4000— 8000元之間，且以自住為置業(yè)目的，只有一成的客戶將考慮商住兩用；其多數(shù)能采取按揭貸款方式購買，且心理認知月供 2000— 3500 元為佳，相對購買群中，更為年輕的客戶的承受能力比此略低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2）底商建筑部分 a) 因底商需求的不確定性，為滿足結(jié)構(gòu)格局靈活多變，建議底商部分采用高層裙房 形式，結(jié)構(gòu)類型為框架結(jié)構(gòu)。 2）具體指標 因此對其建筑設(shè)計需提出較高要求，且應(yīng)當(dāng)在日照條件、景觀條件、戶型設(shè)計水平方面切實加強。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、美化環(huán)境；一、降低建設(shè)與維護成本；西區(qū)會所 內(nèi)容以康體休閑為主，包括：游泳館、綜合健身、羽毛球、乒乓球、臺球等，及其附屬設(shè)施。該種方式可以在短期內(nèi)迅速提高會所的市場知名度與美譽度，為會所經(jīng)營步入良性循環(huán)奠定較好基礎(chǔ)。 c) 底商物業(yè)應(yīng)以租售為主，不主張自營。 〇 底商用戶的經(jīng)營類型及配比需求 a) 各類餐飲 8000 平方米。 鑒于區(qū)域租金市場表現(xiàn)趨勢和客戶群中投資型客戶稀缺，建議先期不設(shè)計商主樓體，不設(shè)置 STUDIO 單體設(shè)計，保證項目市場面貌的一致性。外窗：建議采用隔熱斷橋電泳鋁合金開窗，配雙層中空玻璃，按照戶型主體朝向（南、北）進行落地窗和外飄窗的選擇，陽臺采用落地窗封閉。 周邊全配套型項目稀缺，本案體量超過競爭項目，應(yīng)考慮設(shè)計齊全的配套設(shè)施，以滿足不同年齡人群的需要。結(jié)合區(qū)域特有的地?zé)豳Y源，勘測其容量，進行可行性研究，營建小區(qū)特色，創(chuàng)造項目賣點。 物業(yè)管理費標準不宜過高，管理費的標準應(yīng)控制在 — /月最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。周邊項目的配套均不足，社區(qū)氣氛不易營造；且銷售專業(yè)程度較京東、北的項目低，使項目銷售策略更為靈活，人為可控性更強。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目區(qū)域現(xiàn)狀及發(fā)展分析 一、區(qū)域宏觀經(jīng)濟條件和發(fā)展 區(qū)域宏觀經(jīng)濟概況 國民生產(chǎn)指標及發(fā)展方向 石景山區(qū)是北京市傳統(tǒng)的重工業(yè)基地，伴隨著城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整與轉(zhuǎn)型，原有的經(jīng)濟優(yōu)勢不復(fù)存在，經(jīng)濟發(fā)