【正文】 由附表5《損益表》計(jì)算可知（4） 投資利潤率 ％（8） ％（9） ％借款償還能力分析由附表9《借款還本付息計(jì)算表》可知本項(xiàng)目貸款額7000萬元，貸款期限3年，還款資金來源為建設(shè)期利息準(zhǔn)備金和本項(xiàng)目利潤。四、資金使用計(jì)劃 資金使用計(jì)劃表 單位：萬元資金來源 年份 合計(jì)銀行貸款自籌預(yù)售房款第一年70000第二年0第三年0合計(jì)7000，資金來源為銀行貸款7000萬元，；。月。因建設(shè)場地臨街，施工中應(yīng)采取必要的措施，嚴(yán)密注意過往行人的安全，施工現(xiàn)場進(jìn)出車輛應(yīng)合理設(shè)計(jì)行車路線，確保交通安全。第七章 環(huán)境保護(hù)和安全防護(hù)一、環(huán)境保護(hù)廢水：本項(xiàng)目廢水主要是居民生活污水，洗滌污水，經(jīng)排水系統(tǒng)排入室外化糞池，經(jīng)沉淀處理后排入市政污水管網(wǎng)統(tǒng)一治理。項(xiàng)目建設(shè)期間對原住戶發(fā)放過渡期補(bǔ)償費(fèi)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按30元/ ，過渡期計(jì)劃為3年。高層滅火利用樓頂水箱和地下儲水池水源作消防用水。商業(yè)面積8860㎡，采用中央空調(diào)。供電工程用電總負(fù)荷11000KW其中：住宅樓用電9600KW 底商裙房用電200KW 其他用電1200KW在小區(qū)四周邊角地段設(shè)置11臺1200KVA箱式變壓器，變壓器總?cè)萘?3200KVA。北側(cè)中心花園地下設(shè)儲水池1座，容量500M3?；A(chǔ)地板下需鋪300mm厚河卵砂層，砂中含泥量不超過5%墊層每邊擴(kuò)出基礎(chǔ)外緣600mm。立面的形式綜合了結(jié)構(gòu)體系，材質(zhì)運(yùn)用及空調(diào)機(jī)位的隱蔽等實(shí)質(zhì)要求。住宅立面則采用簡潔的現(xiàn)代構(gòu)成手法，立面與體型設(shè)計(jì)忠實(shí)反映建筑的空間及平面功能，材質(zhì)樸實(shí)而親切。 六、建筑工程與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案住宅建筑小區(qū)規(guī)劃占地面積為57330㎡。 2)沿主要干道設(shè)連續(xù)的商業(yè)界面，內(nèi)部主要中心綠化中建筑局部架空，作為社區(qū)小型公共場所，形成以公共活動為主的多層次社區(qū)活動場所，架空部分不僅豐富視覺景觀的層次，且為住戶提供風(fēng)雨無阻的戶外活動場所。停車全部采用地下停放形式，地上主要布置小區(qū)水景廣場、景觀小品、綠化草坪和健身場地。為了避免高層高密度帶來的空間封閉感，方案采用北側(cè)樓層較高，南側(cè)樓層較低，住宅底層局部架空，建筑形體、高度的變化等細(xì)節(jié)的精心設(shè)計(jì)，讓建筑自然地融入整體環(huán)境之中，由于基地形態(tài)的變化及住宅單元在整體環(huán)境中的不同位置，方案采用整體明確，局部因地制宜的方式，精心打造每一居住單元的內(nèi)外景觀，形成豐富而多樣的居住單元形式。如何將自然美景和小區(qū)建筑聯(lián)系在一起，演繹成一個(gè)舒適而富有詩意，生動而充滿激情的城市與自然美景空間綜合體是本案的最大挑戰(zhàn)。區(qū)內(nèi)有森林公園、市政公園、社區(qū)公園等大小公園112個(gè)。珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)在其轄區(qū)內(nèi)。位于北回歸線以南，東經(jīng)113176。是一片靠山面水、交通便利、風(fēng)景秀麗、周邊公共設(shè)施齊備的住宅建筑風(fēng)水寶地。國企和政府機(jī)關(guān)的干部大部分都已經(jīng)在房改中獲得了單位分配的住房，但是由于原來分配的住宅戶型和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理，子女也已經(jīng)長大，正在準(zhǔn)備購買第二套住房。不少隨軍家屬住房困難，有改善住房條件的強(qiáng)烈愿望。（2）該項(xiàng)目工程統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，配套建設(shè)，因地制宜，資源共享，可形成居住舒適，環(huán)境優(yōu)美，功能齊全、成本適中，質(zhì)量較高的居民小區(qū)。（3），具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析本項(xiàng)目建設(shè)可大大改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件，提高土地利用率，同時(shí)可以解決周邊居民的住房困難問題，為當(dāng)?shù)靥峁┉h(huán)境優(yōu)美、質(zhì)量可靠，價(jià)格合理的房產(chǎn)資源，為平抑當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價(jià)格做出貢獻(xiàn)。經(jīng)濟(jì)適用房對私營企業(yè)老板缺乏吸引力，商品房是他們的首選。項(xiàng)目場地東鄰銀龍花園，西鄰銀湖汽車站，南鄰銀湖中英文學(xué)校，北靠鳳凰嶺。46′至114176。珠海下轄6個(gè)行政區(qū)和兩個(gè)新區(qū)。其中，排牙山森林公園面積94平方公里，青林徑森林公園30平方公里。從大自然中的各種景觀形態(tài)及藝術(shù)大師對客觀物體及空間形式的表現(xiàn)方式中吸取靈感，在地塊規(guī)劃的格網(wǎng)內(nèi)采取適度自由、靈活的建筑形態(tài)組合，以回應(yīng)住戶對陽光、空氣及良好的景觀環(huán)境的追求。同時(shí)布局過程中充分考慮地下空間的利用，停車、設(shè)備間及人防功能等均集中于地下室，而這種布置又充分考慮了上部主要景觀綠化對覆土深度的要求。保障區(qū)域內(nèi)的交通便捷和安全，避免干擾，特別是步行系統(tǒng)兼內(nèi)部緊急通道，可同時(shí)作為消防通道及搬家通道用。 3)在有限的場地范圍內(nèi)建筑圍合形成集中的、多層次中央花園，集中的綠化、水體、架空系統(tǒng)、公共綠地、私家庭院、小品通過場地與步行小徑連接，共同演繹可游可居的社區(qū)活動場所。本方案根據(jù)基地中住宅的不同位置設(shè)計(jì)了多種不同的住宅基本單元，每棟住宅又因地制宜設(shè)計(jì)了不同的標(biāo)準(zhǔn)戶型，輔以底層、頂層單元的變化，形成共十余種不同的戶型選擇。建筑設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)形體與節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)，通過材料的色彩與質(zhì)感變化，創(chuàng)造溫馨的家園形象主面主要材料為面磚，局部陽臺、構(gòu)架采用涂料，陽臺欄桿、空調(diào)機(jī)位、凸窗、構(gòu)架局部墻體等細(xì)節(jié)處理使整體形漿典雅、清新。底層的設(shè)計(jì)充分考慮了商業(yè)大堂，臨街面的商業(yè)價(jià)值，人流、車流等要素。分層夯實(shí)。各高層樓頂分別設(shè)屋頂水箱，容量30 M3／個(gè)給水采用下分式枝狀管網(wǎng)供水，給水管采用鍍鋅鋼管和PE管材。室外電纜溝設(shè)于小區(qū)道路下面，高壓電纜引出小區(qū)后與城市10KV高壓供電網(wǎng)接通。地下車庫設(shè)通風(fēng)電扇排風(fēng)。（2）豎向交通本項(xiàng)目11棟高層住宅樓共設(shè)50部電梯，每單元均設(shè)電梯2部，步行樓梯1處，安全門外設(shè)消防疏散樓梯。第六章 節(jié)能措施本項(xiàng)目屬民用建筑類別，設(shè)計(jì)中要遵照《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ2695）執(zhí)行。廢物：本項(xiàng)目廢物主要是居民生活垃圾，由居民分類裝袋后投入室外分類垃圾箱，統(tǒng)一由小區(qū)物業(yè)管理公司派員回收或外運(yùn)。第八章 工程進(jìn)度計(jì)劃工程計(jì)劃工期為3年，具體工程進(jìn)度計(jì)劃如下：項(xiàng)目前期工作階段5個(gè)月，其中：（1）可研報(bào)告編制及報(bào)批2個(gè)月；（2）勘察設(shè)計(jì)2個(gè)月；（3）住戶搬遷3個(gè)月（4）場地三通一平2個(gè)月；工程實(shí)施階段分2期進(jìn)行。 （3）其他費(fèi)用根據(jù)《廣東省建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算?？砂从?jì)劃還本付息。（3）；。二、總投資估算工程費(fèi)用 其中： 建筑安裝工程 總圖及設(shè)備工程 其他費(fèi)用 其中： 搬遷過渡費(fèi) 建設(shè)單位管理費(fèi) 勘察費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi) 可研報(bào)告編制費(fèi) 建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 招標(biāo)代理費(fèi) 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 消防設(shè)施配套費(fèi) 預(yù)備費(fèi) 建設(shè)投資合計(jì) 建設(shè)期貸款利息 詳見附表1《總投資估算表》、附表2《建筑安裝工程投資估算表》、附表3《總圖工程投資估算表》三、資金籌措項(xiàng)目總投資 其中：，％，％，％。過渡費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為30元/㎡二、勞動保護(hù)和安全防護(hù)項(xiàng)目施工期間應(yīng)嚴(yán)格遵守國家有關(guān)勞動安全的規(guī)定，由施工企業(yè)設(shè)置專職安全員負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查安全施工，做到安全施工，文明施工。動力用電設(shè)備采用節(jié)能型產(chǎn)品。住宅樓建筑按原建筑面積進(jìn)行置換新房，超出面積部分按新房m2市場售價(jià)補(bǔ)齊差價(jià)。室外消防通道≥5m，消火栓間距120m，消防水量為10～20L／秒。通風(fēng)和空調(diào)工程本項(xiàng)目住宅面積322290㎡，由住戶采用分體式空調(diào)，各住宅樓房間均設(shè)分體式空調(diào)插座和預(yù)留孔。排水管網(wǎng)采用UPVC隔聲塑料管、鑄鐵管和鋼筋砼預(yù)制管。供水水源采用城市自來水。地基處理方案根據(jù)地質(zhì)報(bào)告和規(guī)劃設(shè)計(jì)，高層住宅樓及商住樓均采用樁筏基礎(chǔ)。商住樓采用規(guī)則而又便于靈活劃分的平面設(shè)計(jì)，通過每層局部的變化和頂部的精心推敲構(gòu)成立面上退后與表面層次，經(jīng)典簡潔的建筑語言創(chuàng)造城市低造價(jià)商住建筑的典范。方案特別根據(jù)不同單元的組合，仔細(xì)設(shè)計(jì)了靈活的平臺書房、構(gòu)架等連接細(xì)節(jié)。 3)北側(cè)結(jié)合山體護(hù)坡設(shè)計(jì)獨(dú)特的景觀，形成局部底層私家花園的層次，為維持物業(yè)一定的檔次，方案考慮了局部私家庭院，并采用低矮與較為通透的院墻處理，增加花園的空間層次。南區(qū)建筑布局盡量通透，形成豐富的體型輪廓，圍合而不封閉的組團(tuán)空間。充分利用市政道路，并通過環(huán)繞基地的環(huán)道自然地形成車行服務(wù)干道。方案根據(jù)基地周邊環(huán)境特點(diǎn)及項(xiàng)目內(nèi)容，總體采用相對靈活的住宅單元組合，南側(cè)沿街外圍布置商住樓，北側(cè)山腳和中部布置住宅樓，中間低層安排公用建筑，形成外向商業(yè)服務(wù)、內(nèi)向居住、且相對圍合的居住組團(tuán)，商鋪沿小區(qū)南邊城市道路展開。場地兩側(cè)山勢由北向南延伸，猶如突出一對沙發(fā)扶手，山上綠樹成蔭。大鵬半島、排牙山、馬巒山、清林徑森林公園等還處于原生態(tài)。珠海是中國廣東省省轄市，國家副省級計(jì)劃單列城市。二、自然條件 珠海是中國南部海濱城市，毗鄰香港。第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件一、地理位置珠海投資房地產(chǎn)項(xiàng)目小區(qū)地理位置，位于珠海市隴口區(qū)隴口東村。這些群體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，有實(shí)力支付不菲的房價(jià)。原有建筑均系70年代建設(shè)的多層建筑，房屋老舊，土地利用率不高，居民居住條件較差。 研究要點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析市場分析項(xiàng)目選址工程設(shè)計(jì)方案投資估算及資金籌措經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)編制依據(jù)（1） 珠海投資房地產(chǎn)項(xiàng)目小區(qū)規(guī)劃（2） 委托方建設(shè)項(xiàng)目選址意見（3） 國家頒布的現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃（4） 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃》GB5018093（5） 項(xiàng)目單位提供的相關(guān)資料及可行性研究報(bào)告編制委托書四、研究結(jié)論主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號名稱單位指標(biāo)值備注小區(qū)總規(guī)劃指標(biāo)1總用地面積㎡573302凈用地面積57330建筑用地㎡15190綠化用地㎡20065道路及廣場用地㎡220753總建筑面積㎡345150地上建筑面積㎡331150其中公建面積8860㎡地下建筑面積㎡140004容積率5綠化率％6建筑密度％7居住戶數(shù)戶20898居住人口人70009公用