【正文】 項目 。搞好火車站廣場、汽車站廣場改造；完成財源商業(yè)街改 造建設(shè)，拓寬打通靈山大街和擂鼓石大街，完成泮河自然風(fēng)光帶的改造；打通環(huán)山路，建設(shè)帶狀公園；突出以岱廟歷史風(fēng)貌、蒿里山 文化公園 等為主要內(nèi)容的歷史文化軸線的恢復(fù)建設(shè)；基本完成老城舊居住區(qū)和 “ 城中村 ” 的開發(fā)改造。境內(nèi)泰山融自然景觀與人文景觀于一體，是我國最早被聯(lián)合國命名的世界自然與文化雙遺產(chǎn)。 三、項目建設(shè) 是泰安市城市發(fā)展和城市化建設(shè)的需要 。 本項目的建設(shè)，可以有效的提升泰城人口的容積率，是加快城市化進程，力爭 2020 年跨入大城市行列的城市發(fā)展的需求。 但是，泰安市目前的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出兩頭小、中間大的態(tài)勢，也就是說，泰城目前的中檔住宅較多，而面向高層次消費的高檔住宅和真正意義的經(jīng)濟適用住房比例嚴重失衡，尤其是普通住宅和經(jīng)濟適用住房的短缺，使中低收入家庭“望房卻步”，不利于居民生活品位的整體提高。如今，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，不僅影響著國民經(jīng)濟持續(xù)、健康和穩(wěn)定發(fā)展，而且也關(guān)系著全面建設(shè)小康社會目標的實現(xiàn)。特別是近兩年增勢異常迅猛，兩年房地產(chǎn)投資總額達 35 億元，是前 10 年投資總額的 ，其中：20xx 年完成投資額 ，比上年增長 ， 20xx 年完成投資額 億元，又增長 %。 商品房需求旺盛 ,銷售價格一路走高。 人均住房面積持續(xù)增加，無房戶逐漸減少。國家房改政策的深入、貨幣分房全面實施及金融住房信貸出臺等一系列措施，使人們徹底告別了實物分房的舊體制，住房觀念由等靠要轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人購房。 二手房市場成交活躍，價格逐年上漲。銀行按揭服務(wù)的開展，有力地推動了房地產(chǎn)消費。隨著“藍天、碧水、青山、綠色家園”生態(tài)化山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設(shè) 13 城市建設(shè)的實施，居民居住環(huán)境不斷改善，居住質(zhì)量逐年提高。 房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。 房地產(chǎn)消費市場需求增大。二是城鎮(zhèn)化水平的提高，帶來房地產(chǎn)的需求增加。我們對 1992年到 20xx年間的股票市場、銀行儲蓄和房地產(chǎn)市場的運行行情進行了統(tǒng)計， 10 年來我國的股票指數(shù)由 700 點增長到 1200 點，增長不到 1 倍，居民儲蓄利率不斷降低，而我市商品房價格則由 1992 年的 460 元 /㎡ 增長到 1478 元 /㎡，上漲 倍，其投資價值開始顯現(xiàn)，近年來投資型購房者越來越多。當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場基本上還處于中低消費水平，正常的市場消費多，投資性、投機性購房比重很小 , 未出現(xiàn)真正意義上的炒房行為。隨著房地產(chǎn)開發(fā)商之間競爭的日趨激烈，經(jīng)過市場的整合、重新洗牌后，一些小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將逐漸退出市場，許多 綜合實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)商通過發(fā)展成熟品牌山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設(shè) 15 管理體系、實現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系等手段提高自身競爭力，并成為市場強者，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵。我國醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實施階段，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供契機。 房地產(chǎn)已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道，房地產(chǎn)法規(guī)體系已基本形成。山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設(shè) 16 特別是中檔住宅開發(fā)呈現(xiàn)出較大的開發(fā)力度 ，而且銷售形勢較好，這與國家目前的房改政策有關(guān)。 中端市場（普通住宅）： 以岱廟為中心的市中心區(qū)域，價格基本維持在 3000 之間，該價格區(qū)間后續(xù) 3— 5 年供應(yīng)量約為 100 萬以上。而沒有進入提高居住環(huán)境的發(fā)展階段 。 自 20xx 年下半年以來，受土地價格、建筑成本費用不斷上漲影響，再加上當(dāng)前泰安進一步加大城市環(huán)境整治工作，部分居民區(qū)配套設(shè)施不斷完善，其周邊地區(qū)房價上漲幅度較大；另一方面，開發(fā)商和市民對泰城樓市的心理期 待，進一步刺激了泰城房價的走高；現(xiàn)房價格的持續(xù)走高，使很多市民把住房希望寄托在存量房上，二手房交易持續(xù)火爆，房產(chǎn)買方市場越發(fā)明顯。依照新一輪城市總體規(guī)劃， 到 20xx 年，泰城建成區(qū)面積擴大到 112 平方公里，人口增加到 95萬人 ，對住宅建設(shè)將會有較 大的需求。加上住宅二級市場的逐步放開，城市居民消費觀念的改變及收入的增加，個人購買力有了較大提高，較好地刺激了我市住宅建設(shè)的快速發(fā)展。 通過本項目的建設(shè)將回遷住宅建筑面積 20xx0 平方米，銷售住宅面積 18369 平方米。 根據(jù)項目的地理位置與銷售對象的需求結(jié)構(gòu)分析，我們認為項 目市場前景良好，加之設(shè)計方案新穎，規(guī)劃完善，配套齊全，充分考慮綠地、休閑場地，可為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┮粋€良好的居住環(huán)境。 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設(shè) 20 第四章 建設(shè)地點及建設(shè)條件 第一節(jié) 建設(shè)地點 一、項目建設(shè)地點 分析 擬建設(shè)的“ 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷安置 樓項目”處于 泰安市區(qū)西部，北臨東岳大街西段，西臨長城西路 ， 泰山大街 869 號， 總占地面積約 10畝。 便捷的交通優(yōu)勢 本項目位于臨近泰安市城區(qū)主干道 —— 東岳大街和長城西路，有多路公交車從此經(jīng)過，未來隨著城市道路的進一步建設(shè)，將使小區(qū)擁有更加使捷的交通條件。 專項用于 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷 安置 樓 工程建設(shè)。 38′～ 36176。 1 月份地溫均在 ℃以下， 4 月份均在 ℃以下， 7 月份平均達到 ℃， 10 月份均降至 ℃以下。 燃氣 長城西路一側(cè)人行道下均敷設(shè)有天燃氣管道，項目用氣比較方便，本項目可根據(jù)需要靈活考慮氣源。 交通 泰安市的交通在省內(nèi)綜合運輸網(wǎng)絡(luò)中占有重要地位，京滬鐵路縱貫?zāi)媳?，市域?nèi)泰辛、磁萊鐵路與京滬鐵路連成環(huán)狀 。區(qū)址內(nèi)原為其他建設(shè)用地，沒有河流、溝渠等障礙物。 場地地震效應(yīng)分析 按國家地震局的有關(guān)文件，擬建工程場地的抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計基本地震加速 ，特征周期 ，水平地震影響系數(shù)最大值為 。緊密依托規(guī)劃指導(dǎo)思想，以人為本，充分利用技術(shù)、藝術(shù)手段，建構(gòu)人性化的人文住區(qū)環(huán)境。高效能的、完善的基礎(chǔ)設(shè)施是建設(shè)現(xiàn)代化居住小區(qū)的基石。創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代居住社區(qū)。 加強空間領(lǐng)域限定，增強居住環(huán)境的歸屬感 規(guī)劃考慮人車局部分流，按照空間的不同屬性，將小區(qū)空間分成不同山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設(shè) 26 等級的公共活動空間，并組成富有情趣的序列空間。在滿足日照、采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上，著重進行綠地、水系統(tǒng)規(guī)劃，使居民最大程度接近自然、享受自然，保證居民的身心健康。 四 、道路系統(tǒng)方案 出入口設(shè)置 出入口的設(shè)置與周邊道路相結(jié)合，充分利用場地周邊景觀及設(shè)施資源，并結(jié)合原有道路。 組團路：車行道路面寬 5米 人行步道： 停車主要考慮地上立體設(shè)計以節(jié)省空間，自行車主要存放在規(guī)劃用地的東北部，結(jié)合汽車坡道設(shè)置 。植物配置上喬灌木、針闊葉結(jié)合，用花籬、綠籬及喬木與住宅隔離，使綠地內(nèi)部有一個安靜的環(huán)境。每戶設(shè)可視對講設(shè)備與每幢樓的電子防盜門相配套。 七 、 豎向定位規(guī)劃 方案 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設(shè) 28 定位規(guī)劃 本規(guī)劃定位采用尺寸定位與坐標定位相結(jié)合的方法，采用甲方提供的關(guān)鍵點坐標構(gòu)成的坐標系。道路最小縱坡采用 。 住宅總體設(shè)計 為滿足不同住戶的需要， 結(jié)合泰安市推行的房屋改革及商品化住宅試行辦法，按新型住宅設(shè)計要求。 安全衛(wèi)生：所有住宅均安裝防盜門或防盜裝置及公共電視天線，通訊電纜及計算機互聯(lián)網(wǎng)接口至每個單元，衛(wèi)生間考慮三套 組合衛(wèi)生潔具，即浴缸、面盆、坐式或蹲式大便器。 三 種戶型均采用明室、明廳新型設(shè)計方案，起居廳由北窗或南窗直接采光通風(fēng)，不專設(shè)過廊，儲藏室（部分按車庫設(shè)計）均設(shè)于樓下，便于居民停放各類車輛和儲物之用。 衛(wèi)生間防水材料采用 SBS 或聚胺脂防水涂膜，防水層做到浴盆上方，并與樓面防水層形成整體。 第四節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 一、地上結(jié)構(gòu) 根據(jù)本項目的建設(shè)內(nèi)容和使用功能要求，住宅建筑設(shè)計為 24 層，采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，商業(yè)建筑雖設(shè)計為 2 層，但由于使用功能要求大空間，故采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，其他配套設(shè)施采用砌體結(jié)構(gòu)。時變化系 kh=，則最高日生活用水量應(yīng)為 105m3/日。最高日最大時用水量為 /秒。供水水壓須滿足規(guī)劃范圍內(nèi)最不利點 的水壓要求?；馂?zāi)發(fā)生時，最不利點應(yīng)滿足 充實水柱。 二、 排水規(guī)劃 排水體制 本規(guī)劃排水體制采用雨、污分流制。公頃 ) (t+) 雨水量： Q=ψ . (升 /秒 ) 其中 : 重現(xiàn)期 P=1年 t=t1+mt2 地面集水時間 t1=10 分鐘 延緩系數(shù) m= 徑流系數(shù) ψ = 匯水面積 F（公頃） 雨水管線布置 : 依據(jù)本小區(qū)的地形特點，雨水管道充分利用地形坡度，將雨水隨地形有組織的分別排入雨水管道中。戶外燈為防爆燈具，并在休閑區(qū)設(shè)置庭院燈和草坪燈。 第七節(jié) 弱電設(shè)計方案 一、設(shè)計依據(jù) 《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（ JGJ/T1692）； 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設(shè) 35 《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》（ GB5020094）； 業(yè)主所提供的項目建議。供需電話約200 門。 （ 2） 攝像監(jiān)控子系統(tǒng)主要功能 社區(qū)出入口、主要通道等重點部位設(shè)置相應(yīng)的探測器或攝像機，并聯(lián)網(wǎng)至社區(qū)管理中心，通過相關(guān)信息和傳輸圖像進行監(jiān)視，并將監(jiān)視的圖像和信息進行記錄和存儲。 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設(shè) 36 （ 3）紅外監(jiān)控系統(tǒng)主要功能 紅外線探測器的建防和撤防可根據(jù)時間由程序控制自動執(zhí)行，也可由人工控制執(zhí) 行。 社區(qū)的保安人員巡查路線和巡查時間可在物業(yè)管理中心通過計算機進行設(shè)置。 （ 2）家庭內(nèi)對講設(shè)備也可連接求助按鈕，當(dāng)用戶有緊急情況需要援助時，可通過求助按鈕將求助信號傳送到物業(yè)管理中心。 背景音響及廣播系統(tǒng) 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設(shè) 37 在社區(qū)室外公共場所設(shè)置有線廣播系統(tǒng)。顯示水箱、集水井的液位并報警；監(jiān)視生活水泵、消防泵、排水泵、污水處理設(shè)備的運行狀態(tài)。 （ 3）照明設(shè)備的 監(jiān)控。 （ 3）自動抄表系統(tǒng)。 社區(qū)智能化綜合管理 系統(tǒng) 智能化管理中心控制室硬件。 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設(shè) 38 車輛管理系統(tǒng) 每輛占用場地的車輛都具備一張感應(yīng)卡，每當(dāng)車輛出入時通過感應(yīng)卡索引，可在管理系統(tǒng)中查詢車輛的繳費情況和相應(yīng)的出入條件，決定車輛的出入，以加強對車輛的管理和防止車輛的失竊。根據(jù)有關(guān)資料，天然氣熱值按 q=10860W/標 m3計，如有出入應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。 第九節(jié) 采暖設(shè)計方案 一、 概述 本區(qū)總建筑面積為 ,其中居住建筑 ，公建 770m2，受甲方委托做本小區(qū)冬季供暖熱力規(guī)劃。 五 、熱網(wǎng) 先將熱源引入小區(qū)換熱站。 第十節(jié) 管線綜合設(shè)計方案 本小區(qū)工程管線有給水管、雨水管、污水管、電力電纜、通訊電纜、熱力管、燃氣管等七種，除電力電纜和通訊電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。 首先，要加強現(xiàn)場管理，做好文明拆遷和文明標化施工，采取配置工地滯塵防護網(wǎng)、設(shè)置圍檔和硬化道路，以及車輛出場沖洗等措施，并采用商品混凝土建房，合理布置施工場地，最大程度減少揚塵對周圍大氣環(huán)境的危害，必要時采用水霧以降低和防止二次揚塵。 施工期固體廢棄物 該項目建設(shè)施工期間需進行運輸棄土和各種建筑材料（如砂石、水泥、山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設(shè) 42 磚、木材等），將產(chǎn)生大量廢土、磚石及各種建筑垃圾，必須按照市容環(huán)衛(wèi)、環(huán)保和建筑業(yè)管理部門的有關(guān)規(guī)定進行處置，及時將固廢運到指定點（如垃圾填埋場、鋪路基等）妥善處置，嚴防制造新的“垃圾堆場”。污水就近排入城市污水管網(wǎng)，技術(shù)簡單，無需復(fù)雜規(guī)劃，只要按規(guī)劃要求，根據(jù)地勢將舊村改造的污水管接入即可。對報紙、瓶罐等回收出售給專業(yè)收購人員綜合利用。該小區(qū)設(shè)計采用管道天然氣為燃料，做飯時廚房會產(chǎn)生燃氣廢氣及油煙氣，該小區(qū)每棟樓設(shè)上下貫通排煙道，廚房燃氣廢氣及油煙氣通過排煙道排放。 （ 3）小區(qū)建成后小區(qū)內(nèi)設(shè)有停車場，主要是小型車輛，汽車尾氣中主要污染物是碳氫化合物、氮氧化物、 CO 等，汽車排氣達到國家排放標準要求不會對環(huán)境產(chǎn)生明顯的影響，產(chǎn)生的汽車尾氣不會對小區(qū)的空氣環(huán)境造成明顯的影響。 五、環(huán)境和生態(tài)影響評價 本項目屬住宅小區(qū)建設(shè)，其污染源很少，且污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾經(jīng)處理后，完全可以達到環(huán)境保護要求，不會對周圍環(huán)境造成污染。 山東省節(jié)約能源條例。 建筑物內(nèi)的空調(diào)、采暖、供水、風(fēng)機等建筑設(shè)備應(yīng)盡可能采用智能化控制，使其能耗降到最低。其保溫層厚度應(yīng)按國家現(xiàn)行標準中的計算公式確定。 節(jié)水措施 衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，并選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。 居民 進行節(jié)能培訓(xùn)，加強節(jié)能意識，提高 居民 責(zé)任心，以充分有效的利用 能源，節(jié)能降耗。 綠化維護：小區(qū)內(nèi)花草樹木的生長維護、雜草清