小區(qū)綜合樓建設(shè)可行性研究報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 ： 800*2200/*=660萬(wàn) 。 容積率為 9680／ 2200=。 容積率： 根據(jù)對(duì)于項(xiàng)目現(xiàn)狀和 可行 規(guī)劃情況的分析，項(xiàng)目控高為 50 米，基地最大裙樓建筑面積為 1200㎡ ，住宅最大的層建筑面積為 560 米。計(jì)算結(jié)果為我公司開(kāi)發(fā)的最可能的收益情況。 方案 一 ： 假定地塊為 招拍掛 熟 地計(jì)算 成本 土地 。面積約為 700㎡ 。以相對(duì)面為正面的建筑定向?！?45176。）偏東（西）的方位角； ② H： 當(dāng)方位角≤ 45176。 紅線(xiàn)為項(xiàng)目退讓道路紅線(xiàn)后可建設(shè)范圍示意圖 3） 建筑間距 高層居住建筑與高層居住建筑及高層居住建筑與多、低層居住建筑的間距應(yīng)符合下列規(guī)定： （ 1）高層居住建筑與高層居住建筑平行布置時(shí)最小間距按下表控制： 方位 高 度 Ⅰ類(lèi)地區(qū) Ⅱ類(lèi)地區(qū) Ⅲ類(lèi)地區(qū) 0176。 根據(jù)以上要求，本項(xiàng)目 地塊面積為 2200平米，按照技術(shù)管理規(guī)定最高 建設(shè) 高度為 50米 。目前 XX市規(guī)劃局規(guī)劃的調(diào)整工作程序 相當(dāng) 繁瑣 、 耗時(shí)一般都在半年至一年以上 。 項(xiàng)目一部分規(guī)劃為 C5 醫(yī)療用地，一部分規(guī)劃為 C1 行政辦公用地（容積率 、限高 60 米 ）。 城市建設(shè)開(kāi)發(fā)公司二分公司辦公樓 糧油食品公司綜合樓 韶山路信用社辦公 樓 居民私房 3 根據(jù) XX市勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院 1： 20xx地形圖，剔除 規(guī)劃道路 ，項(xiàng)目地塊 凈用地約為 2200㎡ 。 范圍內(nèi)建筑 均為 XX 小區(qū)開(kāi)發(fā)初期 建設(shè)， 介于當(dāng)時(shí)水平，屬于低檔次低水平開(kāi)發(fā)建設(shè)， 且 至今已經(jīng) 經(jīng)歷 30多 年， 建筑 外觀(guān)均以破舊 。 擬建 設(shè) 意向 示意 圖 4 項(xiàng)目地塊 規(guī)劃情況 項(xiàng)目用地位于 XX市控制性詳細(xì)規(guī)劃的中心區(qū) R片 （卷煙廠(chǎng)周邊地區(qū)） 范圍內(nèi)。 通過(guò)前期 的調(diào)查 了解 ， 如需 進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃報(bào)建工作，首先必須先對(duì)該 規(guī)劃 進(jìn)行調(diào)整 。 ③ 超高層建筑的最小用地面積視其規(guī)模、性質(zhì)、功能、高度、用地條件等情況相應(yīng)增加。退讓后的最大可建設(shè)基地面積約為 1200㎡ 。 H＜ 50m 16+ 22+ 24+ H≥ 50m 19+ 25+ 27+ 注：① 表中方位為正南向（ 0176。 （ 2）高層居住建筑與多層、低層居住建筑平行布置時(shí)的間距應(yīng)符合下列要求： ① 高層居住建筑與其北側(cè)多、低層居住建筑的間距按本條第 (1)項(xiàng) (方位 0176。 （ 3） 高層居住建筑與高、多、低層居住建筑垂直布置時(shí)，間距不小于 13米。 紫紅色線(xiàn)為考慮建筑間距退讓后的高層住宅可建設(shè)區(qū)域。所 以采用多種計(jì)算方式， 計(jì)算出 項(xiàng)目的樓面成本，為決策提供依據(jù)。 方案 二：土地成本僅考慮拆遷成本和部分出讓金， 容積率采取最可行的方案。 成本 預(yù)估算 方案 一： 土地成本： 由于土地資源的稀缺性，目前來(lái)說(shuō)，新建房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均土地成本已經(jīng)開(kāi)始接近 和超過(guò) 整個(gè)項(xiàng)目的 50%，市區(qū) 中心地段的招拍掛土地在今年 均達(dá)到 1000多萬(wàn)元一畝的高價(jià)，雖然目前房地產(chǎn)不景氣，但 XX 小區(qū)這個(gè)位置土地如果是掛牌或拍賣(mài)出讓?zhuān)烙?jì)市場(chǎng)最后成交價(jià)格在 800900萬(wàn)元每畝 ， 按 800萬(wàn)一畝保守計(jì)算，總計(jì) 2640 萬(wàn)元左右。裙樓和住宅共計(jì) 9680平米。 建筑成本 ： 根據(jù)最可能的建設(shè)方案做了較粗的工程概算（見(jiàn)附錄 1），工程開(kāi)發(fā)費(fèi)用在 2400 萬(wàn)元左右 ， 折合到樓面造價(jià) 約 2300元／ ㎡ 。 建筑成本： 建筑 量的變化理應(yīng)帶來(lái)建筑單位成本的變化，但由于計(jì)算復(fù)雜且比較性不大，我們?nèi)稳话凑?2300元／ ㎡ 計(jì)算建筑成本 。 按這個(gè)假定規(guī)劃 設(shè)想 ，估計(jì) 自己拆遷開(kāi)發(fā) 樓面土地 成本 在1600 元 ／ ㎡ 左右 ，樓面建安成本 在 2200元 ／㎡ 左右 ，合計(jì) 3800元／㎡的 建設(shè) 成本 。 建議 如果本項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè)，應(yīng) 盡力 爭(zhēng)取政府 在 舊城改造 、兩幫兩促等政策上 的支持，將 規(guī)劃 容積率 、限高 做到最大化 。隨之而來(lái)的是：一級(jí)市場(chǎng)謹(jǐn)慎行事，二級(jí)市場(chǎng)持幣觀(guān)望，三級(jí)市場(chǎng)萎 靡退縮，悲觀(guān)和觀(guān)望的情緒彌漫于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)和大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是密切聯(lián)系在一起的，現(xiàn)在從大的國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境到中國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境都有許多不能確定的因素，如石油價(jià)格、股票市場(chǎng)波動(dòng)、銀行的利率、 通貨膨脹 、CPI 等等，這些因素最終都會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。 然而消費(fèi)者仍然不賣(mài)帳，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重。 20xx 年洗牌效應(yīng)產(chǎn)生，逐漸形成壟斷開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，供應(yīng)量回到 05年的水平，市場(chǎng)需求依然冷淡，價(jià)格小幅回落，供銷(xiāo)比 :1 左右 ,銷(xiāo)售壓力仍然較大。
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