【正文】 為正 向南北方向布置，在建筑地基紅線允許的范圍下，達到戶戶具有朝陽面。采用現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，防震強度，按 8 度設(shè)防，部分研究考慮框架剪力墻承重密度，爭取戶型設(shè)計的靈活性。建材標準應(yīng)突出中遠品牌特點，達到品牌維護和提升。 小戶型應(yīng)從有利于成本控制的原則盡量集中。 公建安排在均好性與銷售定位、戶型等發(fā)生矛盾時，以維持均好性為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 關(guān)于一期容積率和一期規(guī)模問題在隨后的研究中再定。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 住宅細化設(shè)計建議 對西或北朝向戶型的接受程度 調(diào)研結(jié)果說明：多達 %比例的客戶能夠接受西 /北朝向房屋，此類產(chǎn)品市場空間仍較廣 。 雙衛(wèi)配置 希望“主臥衛(wèi)生間稍大一些、其余衛(wèi)生間適中或稍小一些”的客戶比例達到 %，認為都應(yīng)適中的有 %，說明突出主衛(wèi)的理念更易被潛在客戶接受。其中地上部分 29981 平方米，占西區(qū)非配套公建 %；占西區(qū)總公 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建 %。 根據(jù)競爭項目平均配比，西區(qū)會所建筑面積建議控制在 萬平米之內(nèi)。 項目前期會所應(yīng)以滿足小型會議、娛樂、中小型體育為標準。 d) 將康體休閑項目中的籃球、網(wǎng)球、輪滑等場地，設(shè)置于社區(qū)綠地中。 〇 會所經(jīng)營建議 i. 開發(fā)商或小區(qū)物業(yè)自營。 iii. 引入知名連鎖康體機構(gòu)，聯(lián)營或租賃經(jīng)營。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 b) 綜合底商物業(yè)銷售面積增長與銷售收益、銷售難度三者間消長作用，魯谷路與魯谷西路底商建設(shè)兩層為宜。 蓮石路修建時間不確定，其底商開發(fā)暫不 考慮。以進深 25 米計算可設(shè)計底商 13625 平方米，兩層為 27250平方米。 規(guī)劃中大中音像城將遷至“遠洋山 水”西區(qū)用地西北角，考慮到其現(xiàn)狀經(jīng)營中對該類經(jīng)營項目的輻射吸引作用（玉泉電器城建筑面積 7300 平方米），以及家具展示、汽車展示或較大規(guī)模連鎖店等的進駐可能，認為 8400平方米大開間底商物業(yè)設(shè)置配比銷售風險較低。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 抹灰 踢腳與墻基底面平； （主要配置） ② 墻面外保溫，不留埋件，耐水膩子找平； 隔墻采用輕質(zhì)隔墻板； 配套設(shè)計 可利用資源 物業(yè)管理比較 由于項目城市綠化隔離帶項目，區(qū)域的綠 化率和生態(tài)環(huán)境將成為項目的優(yōu)勢； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。項目所在區(qū)域在市政府規(guī)劃的大型居住娛樂社區(qū)中（石景山東部區(qū)域），使自住型客戶群對其的認可程度提高； 本年度計劃開工 30 萬建筑平方米，其中一期工程全部開工，建筑面積為 20萬平方米；二期工程部分開工，建筑面積為 10 萬平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 此次定位報告領(lǐng)導小組由研發(fā)部趙新強、張森林和項目三部徐立、王福順組成，執(zhí)行分別由項目三部常賀強、王衛(wèi)京、劉云燕與研發(fā)部董明分別提供工程、市政規(guī)劃、宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)方面、的支持，報告由董明負責撰寫和分析。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 競爭項目信息說明 在競爭項目的 選擇上，以報告撰寫者搜集的本年度 2月 20— 23 日的現(xiàn)場市場調(diào)查結(jié)果為信息來源，競爭項目樣本數(shù)為 30 個，包括商品房、混合住宅小區(qū)、商住訴求項目和寫字樓銷售標準項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2002 年石景山區(qū)全年國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 104億元，同比增長 %。南區(qū)包括玉泉廣場和雕塑展示平臺區(qū)，規(guī)劃成東、中、西三個分區(qū)，東區(qū)玉泉廣場是該地區(qū) 商業(yè)、展覽、交通中心，設(shè)展覽沙龍等展示交流功能，并建設(shè)北京市一流的標志性大型雕塑。 另外，石景山區(qū)駐區(qū)軍事單位較多，用地占全區(qū)總面積的 %，且大多與區(qū)域內(nèi)旅游景點相互交錯，對區(qū)域旅游景點的開發(fā)和旅游線路的設(shè)置形成了約束，一定程度上制約了旅游經(jīng)濟的發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。措施主要表現(xiàn)在： 1）在未來的五到十年內(nèi)石景山區(qū)將完成首都雕塑園等八大景點的建設(shè)，形成 “綠色都市休閑旅游與居住區(qū)”。 3）大力發(fā)展旅游和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 結(jié)論 ：區(qū)域未來將向生態(tài)居住社區(qū)發(fā)展，旅游業(yè)和高科技業(yè)也將獲得進展。 我們擬在西區(qū)安置全部返還公建面積，主要從以下方面考慮： （ 1） 合同中未明確約定返還公建在東區(qū)還是西區(qū)，雖約定內(nèi)容有東 區(qū)的傾向。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在項目拆遷及開發(fā)實施的過程中，考慮保留大中所在區(qū)域，先進行西區(qū)和大中區(qū)域之外東區(qū)的開發(fā)，這樣能夠保留現(xiàn)狀用地的商業(yè)氛圍，提升項目公建的商業(yè)價值，對于東西區(qū)公建物業(yè)的銷售將有很 大提升。 東、西區(qū)用地 97控規(guī)規(guī)劃指標要求：建筑高度 1860米，容積率 ，總建筑面積 108 萬平方米；按照 97控規(guī)中的項目經(jīng)濟分析：虧損 億元。 3） 西郊機場同意按以上高度進行調(diào)整，已出具核準文件。 （ III）取消變電站建設(shè) 原控規(guī) 規(guī)劃在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè) 11 萬伏變電站 1 座，由我方提供用地 公頃，這更加劇了項目用地的緊張程度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因東區(qū)用地的調(diào)整難度很大，為了項目能盡快實施，建議先進行西區(qū)的控規(guī)調(diào)整，全面啟動西區(qū)的建設(shè)，待東區(qū)條件成熟后，再實施東區(qū)的開發(fā)。 區(qū)域商品房項目分布表 項目名稱 占地面積 建筑面積 類型組成 開發(fā)商 均價 價格區(qū)間 裝修標準 入住時間 美麗園 21 公頃 萬 板式 東方鴻銘 5800 55806100 毛坯 30/12/2000 玉阜嘉園 13 萬 板式 海開 5100 47005800 初裝修 30/08/2002 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 世紀城 85 公頃 170 萬 板塔結(jié)合 金源集團 6300 56407200 精裝修 30/04/2002 自由度 萬 板式 通衙 5500 46805770 毛坯 31/12/2001 玉海園 40 公頃 51 萬 板塔結(jié)合 海開 4650 41805200 毛坯 31/05/2001 百朗園 萬平米 萬 板式 金都 6300 54007200 毛坯 01/10/2001 曙光花園 45 公頃 66 萬 塔式 天鴻 6300 52807250 初裝修 31/01/2020 頤源居 公頃 40 萬 板塔結(jié)合 萬業(yè)源 7500 66009200 初裝修 30/10/2020 誠品建筑 公頃 萬 板塔結(jié)合 世博偉業(yè) 7800 69508500 精裝修 31/12/2020 北京印象 萬 17 萬 板式 世紀景源 7900 65009000 精裝修 30/06/2020 御景山 萬 板式 銀創(chuàng) 4580 41004900 初裝 修 20/04/2020 和楓雅居 塔式 金鼎 3800 32004500 毛坯 31/07/2002 長安家園 塔式 宣恒 4100 37204400 毛坯 31/07/2001 酈城 103 公頃 100 萬 板式 永泰 6480 60006740 毛坯 31/12/2002 琳瑯莊園 2 萬平米 萬 板塔結(jié)合 首鋼 3500 31803690 毛坯 地鐵古城家園 15 萬 塔式 地鐵 4100 38004500 毛坯 30/06/2000 萬地名苑 萬平米 萬 塔式 萬地 6500 56808200 毛坯 31/05/2001 恩濟莊園 塔式 理想產(chǎn)業(yè) 7500 72008200 初裝修 31/12/2020 玉泉新城 100 萬 板塔結(jié)合 北京城建 翠谷玉景 板式 北京建工 3850 36003850 毛坯 31/12/2020 蘭德華庭 8 萬 21 萬 板塔結(jié)合 蘭德 4800 42005180 毛坯 31/12/2020 博望園 3 萬 萬 板塔結(jié)合 博望 8700 73809200 廚衛(wèi)裝 01/10/2002 2）商品房 /經(jīng)濟適用房混合項目 在區(qū)域周邊混合項目中，其均以經(jīng)濟適用房面貌映向市場，在開發(fā)中后期開始商品房報批區(qū)域的建設(shè)工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域?qū)懽謽巧虡I(yè)新盤分布表 項目名稱 占地面積 建筑面積 類型組成 開發(fā)商 均價 價格區(qū)間 裝修標準 入住時間 長安西點 塔連板 海淀商業(yè) 7000 66007900 初裝修 12/2020 天行建 塔式 天行建 初裝修 01/2020 項目 產(chǎn)品定位研究 （以下結(jié)論均根據(jù)基礎(chǔ)分析報告而成，以文字陳述和主要競爭項目條件比較而得） 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)客戶需求調(diào)查的結(jié)論，二房戶型面積應(yīng)在 90— 140 平方米，戶室結(jié)構(gòu)為二房二廳一衛(wèi)或二房二廳二衛(wèi)；三房戶型面積應(yīng)在 100— 140 平方米，戶室結(jié)構(gòu)主要為三房二廳一衛(wèi)，另有部分為二房二廳二衛(wèi)；四房及以上的戶型面積在 160平方米以上；一居室的面積在 60 平方米左右。從本案的整體形象出發(fā)，或從區(qū)域投資市場和潛在客戶群特征、偏好來講，項目產(chǎn)品中一房戶型比例不宜偏大，應(yīng)做為營銷調(diào)節(jié)產(chǎn)品，維護項目整體形象的一致性和滿足定位推廣的針對性，使項目開發(fā)概念易得到深化。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4）四房戶型 周邊項目中，四房產(chǎn)品供應(yīng)量較少，且分布在部分體量較大的項目中；在區(qū)域客戶群收入特點和消費水平統(tǒng)計中，由于其大多采用按揭付款方式，四房產(chǎn)品的面積區(qū)間導致其總價偏高，超出區(qū)域中檔客戶群的承受范圍， 因此除部分以風格和文化為賣點的小體量項目（如：北京印象、誠品建筑等）外，其余的項目分 布很少。 ②配套的各功能間的對比可考慮如下比例：廚房面積應(yīng)占總面積的11%— 13%；衛(wèi)生間的面積占總面積的 9%— 12%。一般應(yīng)在 4 米以上較為適宜。根據(jù)統(tǒng)計局資料，京西寫字樓的開發(fā)項目、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品標準均落后于東部和北部區(qū)域，在京西存在一定的產(chǎn)品稀缺空間，而本區(qū)域良好的交通優(yōu)勢和市場人氣無疑對部分行業(yè)的小型機構(gòu)及投資型客戶有所吸引。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 經(jīng)濟學家和中國政府都做出預(yù)測，中國 2002 年的經(jīng)濟增長率將繼續(xù)保持在7%左右，但是入世的效果將在 35 年后才會逐漸體現(xiàn)出來，以上三個因素將決定本年度的寫字樓需求量相對于 2002 年不會有太大的增長。 （ II）物業(yè)配套設(shè)施仍然是客戶關(guān)注的焦點。 小結(jié) ：項目的開發(fā)用地在交通、環(huán)境等條件皆具有開發(fā)條件，但由于宏觀市場的變化趨勢和區(qū)域周邊目前的商業(yè)氛圍、行業(yè)類型，建議先期不建設(shè)寫字樓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 其中：地上部分 47220 平方米 —— 公益性配套公建 27820 平方米 —— 盈利性配套公建 20200 平方米 地 下部分 6342 平方米 —— 公益性配套公建 1992 平方米 —— 盈利性配套公建 5150 平方米 有些較小的房地產(chǎn)項目也追 求大而全的會所，必然使開發(fā)商背上沉重的包袱。 c) 利用崇興庵現(xiàn)有 880 平方米建筑面積，將文化會所（閱覽、棋牌等適合老年與兒童的文化需求項目）設(shè)置于此，不再 另行建設(shè)。其中： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 —— 游泳館 2000 平方米。 —— 大堂 200平方米 西區(qū)會所建筑面積共計 4800 平方米。受行業(yè)經(jīng)驗與知名度所限，通常此種經(jīng)營方式面對的客戶群較窄，多為社區(qū)內(nèi)部居民提供康體服務(wù)。該種方式可以在短期內(nèi)迅速提高會所的市場知名度與美譽度，對市場康體需求人群吸納能力強，為會所經(jīng)營步入良性循環(huán)奠定較好基礎(chǔ)。 本案區(qū)域中只有世紀城為小區(qū)整體中心會所 世紀金源中心，其總建筑面積為 240 萬平方米，會所 萬平方米，占 %，其會所集中于世紀金源中心內(nèi)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 明細如下： 世紀城配套系列表 配套商業(yè)形式 綜合公建群：世紀金源中心 建筑面積 萬平方米 配套包括 配套項 個數(shù) 配套項 個數(shù) 五星級酒店 1座 體育文化會所 萬平方米 酒店式公寓 156 套 幼兒園 2座 廣場面積