年南昌眾森黃家湖房地產(chǎn)項目整體定位報告前期定位-預覽頁
【正文】 市區(qū)公務員、企業(yè)中高層為主，看重區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)品價格、素質(zhì)等；以自住型客戶為主 銷售狀況 一期于 2020年 2月 10日開盤 ，開盤時的均價為4100元，現(xiàn)價為 4500元”，現(xiàn)銷售已突破 85％，現(xiàn)在除少量大戶型正在銷售外，區(qū)房已近尾聲 . 開盤時間為 2020年 10月 31日 ，現(xiàn)推出為一期，建筑面積共 12萬平方米，共 1000多套 .一 期已推出 5批 .一；首推分 5批推出，共 8萬平方米，其中第一批推出時間為 06年 11月，現(xiàn)推 出第 3批，推出時間為 07年 5月，現(xiàn)已經(jīng)銷售 70%。 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 6 方案一：容積率 ，方案均好性好，易實現(xiàn)市場溢價 規(guī)劃面積 陸地面積 用地面積（畝） 用地面積（平米） 容積率 總建筑面積 316970 物業(yè)類型 容積率 占地面積 （萬平米） 建筑面積 （萬平米） 獨棟 聯(lián)排 9 退臺 多層 0 0 小高層 10 19 商業(yè) 合計 方案三 方案二 方案一 綜合比較 本報告是嚴格保密的。 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 10 方案三：容積率 ，高層物業(yè)將占到近60% 規(guī)劃面積 陸地面積 用地面積（畝） 用地面積（平米） 容積率 總建筑面積 447374 物業(yè)類型 容積率 占地面積 （萬平米） 建筑面積 （萬平米） 聯(lián)排 10 6 退臺 0 0 多層 0 0 小高層 6 高層 商業(yè) 合計 方案一 方案二 方案三 綜合比較 本報告是嚴格保密的。 1 2 3 基于以上 3點考慮，我司建議項目開發(fā)方案選擇方案 1（ r=） 本報告是嚴格保密的。 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 15 方案 1（ r=）項目總投資估算：預計項目總投資額為 86144萬元 環(huán)境改造工程，包括清潔黃家湖湖面、生態(tài)活水系統(tǒng)和道路修建費用，計2000萬元； 總成本費用 2754 86144 土地費用 地價 (含契稅 ) 按地面地價算 400元 /平米 400 12040 前期費用 含設(shè)計、勘察、管理、招投標等 163元 /平米（按建筑面積計） 163 5099 住 宅 獨棟 1100元 /平米 1100 165 聯(lián)排 900元 /平米 900 4860 退臺洋房 750元 /平米 750 4590 多層洋房 750元 /平米 750 0 小高層 1200元 /平米 1200 22800 其 它 商業(yè) 1000元 /平米 1000 550 幼兒園 2000元 /平米 2000 120 土方回填 +環(huán)境改造 4000萬元 4000 環(huán)境工程 含景觀、室外、道路 150元 /平米（按建筑面積計） 100 3128 市政配套費 含電、水、采暖、掛網(wǎng) 65元 /平米（按建筑面積計） 65 2033 市政水管道 150 供電線路 2000 合計 4183 管理費用 含前期、建安、環(huán)境、大配套 按 35萬元 /平米計算 67 2100 不可預見費 按 27項的 2%計算 32 1008 財務費用 現(xiàn)行利率 % 15 477 銷售費用 按銷售額的 4%計算 172 5390 顧問費用 225 銷售稅金 營業(yè)稅 按銷售收入的 5%計算 254 7942 城建維護費 按營業(yè)稅的 5%計算 13 397 教育附加費 按營業(yè)稅的 3%計算 8 238 土地增值稅 按預征稅 1%計算 51 1588 企業(yè)所得稅 按銷售總收入的 %計算 5242 方案一經(jīng)濟分析 本報告是嚴格保密的。 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 19 針對戶型面積比例的疑問，我司以擺事實的方式，看紅谷灘區(qū)域代表性項目的戶型比例關(guān)系，來回頭審視本項目的戶型比例關(guān)系 本報告是嚴格保密
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