南坪恒濱項(xiàng)目營銷推廣建議書-預(yù)覽頁
【正文】 。 項(xiàng)目位于南坪南城大道中段，一條主要交通干線從項(xiàng)目正前方穿過，在臨近百事達(dá)汽車銷售中心旁的城市只干道尚未形成。具有良好的地利條件。而如果步行街將來形成后，能夠?qū)C(jī)動(dòng)車道路封閉，僅供人群通過，形成人流雙向循環(huán)街道，則本項(xiàng)目的交通組織體系即變的比較優(yōu)良。 綜合評(píng)介本項(xiàng)目的地段應(yīng)為，本項(xiàng)目地段存在理論上或者遠(yuǎn)期步行街的優(yōu)勢，但是由于制約條件太多，影響因素過于復(fù)雜，因此把本項(xiàng)目地段視為距離南坪核心區(qū)域約 1000 米左右的城市商業(yè)邊緣中心地段更能準(zhǔn)確本項(xiàng)目地段目前的市場地位。 由于本項(xiàng)目有兩面臨街面，且長度分別約為 190 米、 200 米左右，因此本項(xiàng)目做商業(yè)有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢，只是項(xiàng)目擁有 10 米以上的高差，不僅讓本項(xiàng)目的建筑擺 放增加了難度，同時(shí)也使的本項(xiàng)目臨百事達(dá)汽車面的街面價(jià)值打了折扣 總體評(píng)介：本項(xiàng)目地塊的梯形形狀，與 10 米左右臨街面高差，使得本項(xiàng)目地塊的價(jià)值受到了一定程度的影響。但是在實(shí)踐中，由于受市場環(huán)境 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁 共 13 頁 與地塊面積的制約，本項(xiàng)目作為純商業(yè)功能出現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)極大。只要在商住面積配比上不失調(diào)，商住功 能規(guī)劃上互不干擾，項(xiàng)目依然可以同時(shí)獲得較好的社會(huì)效益與品牌效益。如發(fā)展商采用該方案，則建議發(fā)展商采取低層全架空的方式，景觀設(shè)計(jì)中對(duì)水體進(jìn)行精雕細(xì)琢來突出本項(xiàng)目在整個(gè)樓市的獨(dú)特性，唯一性與珍稀性，從而提升本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值。 與協(xié)信項(xiàng)目完全錯(cuò)位 競爭，避開了由于競爭給本項(xiàng)目帶來的營銷風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目稀缺性需求權(quán)數(shù)（參照深圳 廣州樓市同類產(chǎn)品價(jià)格系數(shù)，如果小區(qū)規(guī)劃品質(zhì)與建筑品質(zhì)能夠得到保障，其權(quán)數(shù)可能會(huì)翻番）為 8—10% 發(fā)展商由于采用此策略帶來的品牌溢價(jià)率 1—3% 綜合上述權(quán)數(shù)，本項(xiàng)目實(shí)際最有可能收益為 —3 個(gè)億。其中主力意向商家為建材家裝類 (家福特 )，另一個(gè)主力商家為超市類（超市能否引進(jìn)，要看百秀城的具體商業(yè)規(guī)劃最后確定）這個(gè)方案的另一個(gè)前提條件就是本項(xiàng)目的啟動(dòng)速度一定要走在百秀城的前面。 臨街獨(dú)立門面約為 2500 方，以 16000 元 /平方米測算，可收回資金 億。 如果能夠招進(jìn)主力商家 ,對(duì)發(fā)展商品牌有幫助 . 不利面分析 本策略的成功與否，受外界環(huán)境制約因素太多，風(fēng)險(xiǎn)過大。 采用此策略，商業(yè)建筑主要放在臨街面的一二三層位置，建筑設(shè)計(jì)方案可以在發(fā)展商原建筑設(shè)計(jì)方案中進(jìn)行調(diào)整，因采用此策略住宅仍然是本項(xiàng)目主要的收益點(diǎn)，因此在項(xiàng)目總體規(guī)劃方案上，一定要保證居住小區(qū)的相對(duì)完整性與商業(yè)設(shè)施的獨(dú)立性，從而保證項(xiàng)目價(jià)值最大化。 此策略發(fā)展商預(yù)計(jì)可收回現(xiàn)金 億。 營銷推廣思路與策略 由于本項(xiàng)目具有良好的口岸優(yōu)勢以及地塊的相對(duì)缺陷性，以及產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)的多樣性，我司結(jié)合重慶整個(gè)地產(chǎn)市場的多年發(fā)展路線以及今年房地產(chǎn)市場發(fā)展的特性，以及重慶城市化中出現(xiàn)的機(jī)遇與問題點(diǎn)，綜合南坪區(qū)現(xiàn)在的發(fā)展?fàn)顩r，認(rèn)為發(fā)展商在操作此項(xiàng)目在營銷上應(yīng)采取以下策略： 在項(xiàng)目運(yùn)營與營銷推廣思路上，做到合理利潤最大化，資金流動(dòng)速度最 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁 共 13 頁 快化，盡量避免風(fēng)險(xiǎn)。 ◣ 體量適度，開發(fā)周期短，能夠很快實(shí)現(xiàn)銷售。 ◣ 項(xiàng)目缺乏自然景觀資源，項(xiàng)目臨近城市交通主要干道，噪音污染比較嚴(yán)重。 3—1—項(xiàng)目威脅分析 ◣ 國家對(duì)地產(chǎn)市場，特別是商業(yè)地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，將直接影響到項(xiàng)目運(yùn)營。 功能定位目標(biāo)：填補(bǔ)城市中心商圈的商業(yè)空白點(diǎn)，與城市中心其他商業(yè)物業(yè)共同構(gòu)筑城市中心商業(yè)的格局，同時(shí)形成自己獨(dú)特的商業(yè)品牌。沿南坪南路的右側(cè)可打造一個(gè)集中餐飲娛樂的商業(yè)綜合體，單層面積約 3000 ㎡，共四層，負(fù)一層為單層面積為 5000 ㎡的超市，其余可按道路走向設(shè)置街鋪。
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