某地產(chǎn)項(xiàng)目近期市場(chǎng)分析簡報(bào)-預(yù)覽頁
【正文】 位置面積競(jìng)得人用途成交價(jià)每畝單價(jià)（萬元/畝）（平方米/畝）（萬元）宗地2007拍—01號(hào)鼓樓區(qū)，烏山西路福建省土畜產(chǎn)公司福州羽絨廠福州市鼓樓區(qū)建設(shè)投資管理中心商業(yè)2350 宗地2007拍—02號(hào)倉山區(qū),南江濱路以南、港頭河以北，港頭島濱江地塊四福建正榮集團(tuán)有限公司商業(yè)、居住42200 宗地2007拍—03號(hào)倉山區(qū),南江濱路以南、港頭河以北，港頭島濱江地塊五福建正榮集團(tuán)有限公司商業(yè)、居住36100 地2006拍—16號(hào)鼓樓區(qū)，烏山西路與西二環(huán)路交叉口福建匯友源投資發(fā)展有限公司居住、商業(yè)金融（允許兼容辦公）41500 宗地2007—06號(hào)倉山區(qū)，福灣片工業(yè)集中區(qū)4號(hào)地塊西北側(cè)陳炳鈿居住用地（限于作為福灣工業(yè)區(qū)工人配套公寓及服務(wù)設(shè)施）4880 宗地2007—07號(hào)晉安區(qū)，新店鎮(zhèn)廈坊村、金城投資區(qū)管委會(huì)北側(cè)金城商業(yè)中心地塊福州旭源房地產(chǎn)有限公司商業(yè)金融用地（C2）、辦公用地（C1）5000 2007掛02號(hào)鼓樓區(qū)，五四北路東側(cè)琴亭村10560/晉安區(qū)第二建筑工程公司商業(yè)金融用地（C2）歐國強(qiáng)商業(yè)、金融（兼容辦公）、居住用地 福建巨成實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司商業(yè)、居住用地 42200宗地2007—20號(hào)連江中路以東，鳳坂河?xùn)|側(cè)（原蓮鳳小學(xué)預(yù)留地塊）13162 m2 福州筑家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司居住用地13000宗地2007—21號(hào)連江中路西側(cè)、省民政學(xué)校北側(cè)（原福州自行車廠地塊）8196 m2 福建福晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司居住用地10150宗地2007—23號(hào)澳門路西側(cè)，安泰河南側(cè)地塊A:2567 m2福州聚春園集團(tuán)有限公司商業(yè)用地6930(兼容辦公)宗地2007—24號(hào)澳門路西側(cè)，安泰河南側(cè)地塊B:2505 m2陳學(xué)偉商業(yè)用地5830 (兼容辦公)宗地2007—25號(hào)澳門路西側(cè)，安泰河南側(cè)地塊C1:3111m2福州聚春園集團(tuán)有限公司商業(yè)用地9340 (兼容辦公)地塊C2:625 m2 宗地2007—26號(hào)澳門路西側(cè)，安泰河南側(cè)地塊D1:1999m2福州聚春園集團(tuán)有限公司商業(yè)用地6110(兼容辦公)地塊D2:715 m2?。?0月20日土地拍賣會(huì)）宗地2007—16號(hào)位置公益路西側(cè)（原福州市印刷紙品廠及繩纜廠地塊）面積1954㎡（）用途辦公用地使用年限辦公50年容積率≤綠地率≥%建筑密度≤38%建筑高度≤6層建筑面積3693㎡辦公3693㎡商業(yè)樓面地價(jià)6498元/㎡成交總價(jià)2400萬競(jìng)得單位福建閩祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 宗地2007—17號(hào)——被收回 位置西二環(huán)中路以西（華僑新村二期地塊）面積2866㎡（）用途居住用地使用年限居住70年容積率≤綠地率≥30%建筑密度≤25%建筑高度≤6層建筑面積4012㎡居住4012㎡商業(yè)樓面地價(jià)備注2600萬起拍，未達(dá)到保留價(jià)2700萬，被收回。在大多數(shù)的一線、二線城市，中心即意味著永遠(yuǎn)保值與無限升值的魅力；2008年的福州，市中心住宅百萬價(jià)格早已難稱豪宅。 上表顯示一：本項(xiàng)目區(qū)域板塊目前均價(jià)： 12578元/平方米216。216。 提示二：根據(jù)上表顯示，同一地段不同產(chǎn)品也會(huì)有不同的價(jià)格，因此可以推測(cè)如果有創(chuàng)新產(chǎn)品項(xiàng)目可以不受地段限制，可以超越街區(qū)價(jià)格達(dá)到一個(gè)全新的高度。尊園項(xiàng)目評(píng)估均價(jià): 13078元/平方13146+12240+13390+12000+14040+13650/6=13078元/平方（三）消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析客戶主要來源于鼓樓區(qū)的省市機(jī)關(guān)單位、五區(qū)八縣主力客戶群年齡為25—40歲之間位于中心位置高價(jià)地段，二次置業(yè)人士逐漸增多 客戶群來源：從表上可以看出110平方米以上戶型達(dá)到80%，中戶型是該項(xiàng)目的主打產(chǎn)品和主力戶型。而本項(xiàng)目位置因素也決定多數(shù)客群將來自鼓樓中心區(qū)。 購買者類型n 一次購房/投資 30平方——50平方n 一次購房 80平方——110平方n 一次換房 120平方——130平方n 二次置業(yè)升級(jí)型 140平方——160平方（四）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析n 本項(xiàng)目區(qū)域板塊項(xiàng)目狀況分析本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)樓盤的規(guī)模以中、小盤為主，產(chǎn)品全部以高層為主區(qū)域板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比列表：案名茶亭8號(hào)香頌楓丹51公館群升國際盛世茶亭正祥 上表顯示二：本項(xiàng)目的區(qū)域板塊內(nèi)產(chǎn)品基本都以高層為主。且居住社區(qū)的一般形態(tài)體量都相對(duì)較小。尊園主力戶型（平方）3264120140384533644180110130次主力戶型（平方）811720060781281423149項(xiàng)目名稱：茶亭8號(hào)戶型面積：戶型格局：一房一廳n 區(qū)域內(nèi)板塊在售樓盤的主力戶型詳圖：項(xiàng)目名稱：香頌楓丹戶型面積：戶型格局：三房兩衛(wèi)三陽臺(tái)項(xiàng)目名稱：51公館戶型面積：戶型格局：一房一廳一衛(wèi)暫無項(xiàng)目名稱：群升國際戶型面積：3378戶型格局：商務(wù)單身公寓項(xiàng)目名稱：世紀(jì)豪門戶型面積：4180戶型格局：兩房兩廳n 區(qū)域內(nèi)板塊在售樓盤的其他戶型匯總分析：茶亭8號(hào)茶亭8號(hào)總共272套戶型面積量體比例 一房一廳32%一房一廳32%一房一廳32%一房一廳32%一房一廳16%二房一廳16%二房一廳32%三房一廳16%香頌楓丹香頌楓丹一期126套戶型面積量體比例三方三廳三陽臺(tái)9071%三房二廳二陽臺(tái)1814%三房二廳三陽臺(tái)1814%群升國際群升國際戶型面積配比（總144 套）（一房一廳）18套 （一房一廳）18套 （一房一廳）9套 （一房一廳）9套 （一房一廳）9套 （一房一廳）9套 （一房一廳）9套 （一房一廳）18套 （一房一廳）9套 （一房一廳）18套 （一房一廳）9套 （一房一廳）9套正祥 上表顯示二：2009年春季左右預(yù)計(jì)是區(qū)域項(xiàng)目的交房集中期，多數(shù)項(xiàng)目目前正處于呼之欲出的狀態(tài)。（六）本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)與困難點(diǎn)178。n 茶亭項(xiàng)目的環(huán)境意義——全面改變?cè)摪鍓K環(huán)境價(jià)值，政府的形象工程同時(shí)提供給周邊樓盤直接的利好引爆點(diǎn)178。n 整體片區(qū)都處在建設(shè)當(dāng)中，高尚生活社區(qū)的氣質(zhì)暫難以體現(xiàn)
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