【正文】 上月的 5320/ ㎡ 上漲 %。雖然區(qū)域內原住居民以及產業(yè)客戶構成的消化主力已幫助去化大量的產品，但是開發(fā)體量偏大，上市集中，市場仍然有較大的房源存量。 未來土地供應 開發(fā)商 地塊面積 (畝 ) 占地面 （㎡） 住宅 總建筑面積 （㎡） 容積率 未來供應 戶數預估 （套） 杭政儲出 [2023]51號地塊 世茂集團 415 276704 618885 6180 杭政儲出 [2023]2號地塊 南京朗詩 109 72743 178220 1800 杭政儲出 [2023]18號地塊 北京金隅 352 234840 370892 3700 總計 —— 876 584287 1167997 —— 11680 注：該表為除本地快外已明確的 3幅地塊供給 重點競爭市場解讀之內部競爭 內部競爭突出特點 后續(xù)供應量驚人 當前可售存量大 同質化風險較高 第四部分：本案開發(fā)策略導出 本案客戶競爭優(yōu)劣勢列舉 一主三副規(guī)劃副城 景觀生態(tài)資源出眾 內外交通較為順暢 具備一定產業(yè)支撐 項目自身規(guī)模龐大 距離城市核心較遠 區(qū)域配套成熟度低 周邊工廠企業(yè)眾多 區(qū)域人氣稍嫌不足 地塊形狀略欠規(guī)整 杭州整體市場向好 區(qū)域市場價量雙升 臨近區(qū)域人氣炒熱 配套建設逐步上馬 當前價格具競爭力 地鐵建成尚需時日 市場前期存量壓力 后續(xù)開發(fā)體量龐大 外部市場截留客戶 土地開發(fā)成本較高 S W T O 本案開發(fā)難點思考 區(qū)域外部核心討論 如何改變 “ 郊區(qū) ” 形象，傳達副 “ 城 ” 概念？ 如何解決配套不足的尷尬，實現(xiàn)導入客戶的目標？ 區(qū)域內部核心討論 如何面對未來一到兩年可能出現(xiàn)的大體量供應？ 如何弱化高成本帶來的高價格給客戶形成的抗性？ 地塊自身核心討論 如何規(guī)避地塊西北面工廠帶來的心理影響？ 如何全力發(fā)揮 “ 一線 ” +“ 彎角 ” 的景觀優(yōu)勢？ 解決之道 完善大商業(yè)配套 〃 創(chuàng)造新商業(yè)節(jié)點 區(qū)位策略 差異化產品 〃 營造內部高尚氛圍 區(qū)域策略 南開北合 〃 江景極至化 〃 營造內部高尚氛圍 地塊策略 本案產品開發(fā)方向 地塊開發(fā)經濟測算 地塊編號 地塊坐落 出讓面積 用途 容積率 建筑密度 綠化率 杭政儲出[2023]51號 杭州經濟技術開發(fā)區(qū)（規(guī)劃東南沿江 C區(qū)塊），東至沿江大道，南至 20號大街，西至 225號大街，北至 14號大街 C10 73777 ㎡ 住宅（設配套公 建）用地 ≤ ≤26% ≥30% C15 101357 ㎡ 住宅（設配套公 建）用地 ≤ ≤26% ≥30% C17 101570 ㎡ 住宅（設配套公 建）用地 ≤ ≤26% ≥30% 杭政儲出[2023]2號 杭州經濟技術開發(fā)區(qū)（ R6272地塊），東至沿江大道規(guī)劃綠帶，南至華元夢琴灣樓盤，西至開發(fā)區(qū) 27號路，北至空地 72743 ㎡ 住宅（設配套公建）用地 ≤ ≤35% ≥30% 杭政儲出[2023]18號 杭州經濟技術開發(fā)區(qū)（東南沿江 [二 ]號地塊），東至開發(fā)區(qū)沿江（三）號地塊，南至開發(fā)區(qū)沿江大道綠化帶，西至空地，北至開發(fā)區(qū)24號大街 2A 69121 ㎡ 住宅（設配套公 建）用地 ≤ ≤25% ≥30% 2C 121570 ㎡ 住宅（設配套公 建）用地 ≤ ≤28% ≥30% 2D 21908 ㎡ 文化娛樂用地 ≤ ≤40% ≥25% 2F 15738 ㎡ 旅館業(yè)用地 ≤ ≤35% ≥30% 2G 6503 ㎡ 商業(yè)金融業(yè)用地 ≤ ≤40% ≥25% 杭政儲出[2023]35號 杭州經濟技術開發(fā)區(qū)（東南沿江 [三 ]號地塊），東至開發(fā)區(qū)沿江大道綠化帶，南至杭政儲出 [2023]18號地塊，西至開發(fā)區(qū) 22號大街，北至開發(fā)區(qū) 20號大街 A 29076 ㎡ 商業(yè)金融業(yè)用地 ≤ ≤40% ≥25% C/D 28063 ㎡ 商業(yè)金融業(yè)用地 ≤ ≤40% ≥25% G 95602 ㎡ 住宅（設配套公 建）用地 ≤ ≤25% ≥30% H 136925 ㎡ 住宅（設配套公 建）用地 ≤ ≤28% ≥30% 地塊開發(fā)經濟測算 各幅地塊 土地性質 占地面積 容積率上限 土地樓面價 A 商業(yè) 29076 2249 C/D 商業(yè) 28063 2249 G 住宅含公建 95602 3148 H 住宅含公建 136925 4373 總面積 —— 289666 —— 3326 本案地塊開發(fā)成本估算 杭政儲出 [2023]35號 地塊 樓面地價 建安及配套等費用 利潤率 每平方利潤 每平方售價 營業(yè)稅 35號地塊 G 3148 2500 7466 971 35號地塊 H 4373 2500 9085 18號地塊 2450 2500 6543 注： 上表按稅前利潤率 15％計算，不含土地增值稅和企業(yè)所得稅，經營成本和營業(yè)稅等按 13％計，建安成本計 2500元 /㎡ 本測算僅針對本案住宅部分產品進行評估，由于目前本案商業(yè)產品形態(tài)可能具備較強的特殊性，因此本測算暫不考慮商業(yè)部分 本案住宅產品底價估算 地塊開發(fā)經濟測算 高土地成本 高銷售價格 高客戶層面 提供何種產品應對客戶？ 項目產品策略安排 自 身 配 套 打 造 商業(yè)走廊 陽光泳池 時尚會所 周邊配套建設提速 魅力之城讓更多人開始關注九堡 項目產品策略安排 —— 知名開發(fā)商個案參考 布局錯落有致，層次分明 整體規(guī)劃呈退臺式布局 建筑的親水特性 中央水景與集中綠地 板式、點式、跌落退臺式、弧形板式等多種建筑形態(tài) 杭州本地開發(fā)商綠城的高品質代表作品 項目產品策略安排 —— 知名開發(fā)商個案參考 板式、點式、跌落退臺式、弧形板式等多種建筑形態(tài) 建筑細部的細致處理 豐富多樣的景觀空間 底層全部架空， 底層局部透明大堂處理 延承綠城經典外立面 項目產品策略安排 —— 知名開發(fā)商個案參考 內外水景遙相呼應 錢塘江的一線水景 景觀打造與綠城對產品品質的孜孜追求，樹立了綠城產品在杭州人心目中的地位 項目產品策略安排 —— 知名開發(fā)商個案參考 圍合型內街式商業(yè)廣場 商業(yè)配套建議 全新商業(yè)地產理念，可以吸引更多實力商戶的加盟。 自身配套的完美融合，教育、醫(yī)療等配套一應俱全，讓業(yè)主無后顧之憂。 為了達到江景面的最大覆蓋，退臺式的總體布局，讓西面的建筑可以更多 感受到一線江景。 方案解析 棟距效果圖 中央景觀的完整性，親水建筑的打造模式。成交價格整體平穩(wěn)，在市郊低價位成交量增加的情況下，市場成交價格小幅度下降。 2023年 6月底杭州各區(qū)登記可售房源統(tǒng)計 供給量降低，可售量減少 2023年截至 6月底杭州各區(qū)銷售，可售一覽 區(qū)域 銷售面積 (㎡ ) 銷售套數 (套 ) 可售面積 (㎡ ) 可售套數 (套 ) 上城區(qū) 2026 1802 下城區(qū) 1357 1819 江干區(qū) 2746 1180 拱墅區(qū) 4398 839 西湖區(qū) 2339 1731 濱江區(qū) 5014 3437 下沙區(qū) 1668 2109 總計 2450078 19548 1785996 12917 各區(qū)成交與在售概況 未來幾年杭州人居將由主城向四周分散 從 2023年開始，杭州主城區(qū)內的人口將開始呈現(xiàn)負增長，越來越多的人將住到城市邊緣或者下沙、濱江、臨平甚至塘棲、良渚、余杭、臨浦、瓜瀝、義蓬等地，他們與主城區(qū)內的聯(lián)系，主要依靠快速路、快速公交和地鐵。北岸長約 50公里，南岸長近 100公里?！耙惠S”指的是錢塘江生態(tài)軸，包括沿江開放式綠地、濱江公園和濱江生態(tài)濕地保護區(qū)：“三片”指的是西湖風景名勝區(qū)、杭州之江度假區(qū)和湘湖風景區(qū)：“多通道”指的是濱水綠廊和交通綠廊，主要包括跨江大橋兩側綠帶、城市新中心綠軸和運河濱水綠廊等。 :15:5514:15Mar2317Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , March 17, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :15:5514:15:55March 17, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 17日星期五 2時 15分 55秒 14:15:5517 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :15:5514:15Mar2317Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 17日星期五 下午 2時 15分 55秒 14:15: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自