【正文】 上月的 5320/ ㎡ 上漲 %。雖然區(qū)域內(nèi)原住居民以及產(chǎn)業(yè)客戶構(gòu)成的消化主力已幫助去化大量的產(chǎn)品，但是開發(fā)體量偏大，上市集中，市場(chǎng)仍然有較大的房源存量。 未來土地供應(yīng) 開發(fā)商 地塊面積 (畝 ) 占地面 （㎡） 住宅 總建筑面積 （㎡） 容積率 未來供應(yīng) 戶數(shù)預(yù)估 （套） 杭政儲(chǔ)出 [2023]51號(hào)地塊 世茂集團(tuán) 415 276704 618885 6180 杭政儲(chǔ)出 [2023]2號(hào)地塊 南京朗詩 109 72743 178220 1800 杭政儲(chǔ)出 [2023]18號(hào)地塊 北京金隅 352 234840 370892 3700 總計(jì) —— 876 584287 1167997 —— 11680 注：該表為除本地快外已明確的 3幅地塊供給 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)解讀之內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng) 內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)突出特點(diǎn) 后續(xù)供應(yīng)量驚人 當(dāng)前可售存量大 同質(zhì)化風(fēng)險(xiǎn)較高 第四部分：本案開發(fā)策略導(dǎo)出 本案客戶競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)列舉 一主三副規(guī)劃副城 景觀生態(tài)資源出眾 內(nèi)外交通較為順暢 具備一定產(chǎn)業(yè)支撐 項(xiàng)目自身規(guī)模龐大 距離城市核心較遠(yuǎn) 區(qū)域配套成熟度低 周邊工廠企業(yè)眾多 區(qū)域人氣稍嫌不足 地塊形狀略欠規(guī)整 杭州整體市場(chǎng)向好 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)量雙升 臨近區(qū)域人氣炒熱 配套建設(shè)逐步上馬 當(dāng)前價(jià)格具競(jìng)爭(zhēng)力 地鐵建成尚需時(shí)日 市場(chǎng)前期存量壓力 后續(xù)開發(fā)體量龐大 外部市場(chǎng)截留客戶 土地開發(fā)成本較高 S W T O 本案開發(fā)難點(diǎn)思考 區(qū)域外部核心討論 如何改變 “ 郊區(qū) ” 形象，傳達(dá)副 “ 城 ” 概念？ 如何解決配套不足的尷尬，實(shí)現(xiàn)導(dǎo)入客戶的目標(biāo)？ 區(qū)域內(nèi)部核心討論 如何面對(duì)未來一到兩年可能出現(xiàn)的大體量供應(yīng)？ 如何弱化高成本帶來的高價(jià)格給客戶形成的抗性？ 地塊自身核心討論 如何規(guī)避地塊西北面工廠帶來的心理影響？ 如何全力發(fā)揮 “ 一線 ” +“ 彎角 ” 的景觀優(yōu)勢(shì)？ 解決之道 完善大商業(yè)配套 〃 創(chuàng)造新商業(yè)節(jié)點(diǎn) 區(qū)位策略 差異化產(chǎn)品 〃 營(yíng)造內(nèi)部高尚氛圍 區(qū)域策略 南開北合 〃 江景極至化 〃 營(yíng)造內(nèi)部高尚氛圍 地塊策略 本案產(chǎn)品開發(fā)方向 地塊開發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算 地塊編號(hào) 地塊坐落 出讓面積 用途 容積率 建筑密度 綠化率 杭政儲(chǔ)出[2023]51號(hào) 杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（規(guī)劃東南沿江 C區(qū)塊），東至沿江大道，南至 20號(hào)大街，西至 225號(hào)大街，北至 14號(hào)大街 C10 73777 ㎡ 住宅（設(shè)配套公 建）用地 ≤ ≤26% ≥30% C15 101357 ㎡ 住宅（設(shè)配套公 建）用地 ≤ ≤26% ≥30% C17 101570 ㎡ 住宅（設(shè)配套公 建）用地 ≤ ≤26% ≥30% 杭政儲(chǔ)出[2023]2號(hào) 杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（ R6272地塊），東至沿江大道規(guī)劃綠帶，南至華元夢(mèng)琴灣樓盤，西至開發(fā)區(qū) 27號(hào)路，北至空地 72743 ㎡ 住宅（設(shè)配套公建）用地 ≤ ≤35% ≥30% 杭政儲(chǔ)出[2023]18號(hào) 杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（東南沿江 [二 ]號(hào)地塊），東至開發(fā)區(qū)沿江（三）號(hào)地塊，南至開發(fā)區(qū)沿江大道綠化帶，西至空地，北至開發(fā)區(qū)24號(hào)大街 2A 69121 ㎡ 住宅（設(shè)配套公 建）用地 ≤ ≤25% ≥30% 2C 121570 ㎡ 住宅（設(shè)配套公 建）用地 ≤ ≤28% ≥30% 2D 21908 ㎡ 文化娛樂用地 ≤ ≤40% ≥25% 2F 15738 ㎡ 旅館業(yè)用地 ≤ ≤35% ≥30% 2G 6503 ㎡ 商業(yè)金融業(yè)用地 ≤ ≤40% ≥25% 杭政儲(chǔ)出[2023]35號(hào) 杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（東南沿江 [三 ]號(hào)地塊），東至開發(fā)區(qū)沿江大道綠化帶，南至杭政儲(chǔ)出 [2023]18號(hào)地塊，西至開發(fā)區(qū) 22號(hào)大街，北至開發(fā)區(qū) 20號(hào)大街 A 29076 ㎡ 商業(yè)金融業(yè)用地 ≤ ≤40% ≥25% C/D 28063 ㎡ 商業(yè)金融業(yè)用地 ≤ ≤40% ≥25% G 95602 ㎡ 住宅（設(shè)配套公 建）用地 ≤ ≤25% ≥30% H 136925 ㎡ 住宅（設(shè)配套公 建）用地 ≤ ≤28% ≥30% 地塊開發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算 各幅地塊 土地性質(zhì) 占地面積 容積率上限 土地樓面價(jià) A 商業(yè) 29076 2249 C/D 商業(yè) 28063 2249 G 住宅含公建 95602 3148 H 住宅含公建 136925 4373 總面積 —— 289666 —— 3326 本案地塊開發(fā)成本估算 杭政儲(chǔ)出 [2023]35號(hào) 地塊 樓面地價(jià) 建安及配套等費(fèi)用 利潤(rùn)率 每平方利潤(rùn) 每平方售價(jià) 營(yíng)業(yè)稅 35號(hào)地塊 G 3148 2500 7466 971 35號(hào)地塊 H 4373 2500 9085 18號(hào)地塊 2450 2500 6543 注： 上表按稅前利潤(rùn)率 15％計(jì)算，不含土地增值稅和企業(yè)所得稅，經(jīng)營(yíng)成本和營(yíng)業(yè)稅等按 13％計(jì)，建安成本計(jì) 2500元 /㎡ 本測(cè)算僅針對(duì)本案住宅部分產(chǎn)品進(jìn)行評(píng)估，由于目前本案商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)可能具備較強(qiáng)的特殊性，因此本測(cè)算暫不考慮商業(yè)部分 本案住宅產(chǎn)品底價(jià)估算 地塊開發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算 高土地成本 高銷售價(jià)格 高客戶層面 提供何種產(chǎn)品應(yīng)對(duì)客戶？ 項(xiàng)目產(chǎn)品策略安排 自 身 配 套 打 造 商業(yè)走廊 陽光泳池 時(shí)尚會(huì)所 周邊配套建設(shè)提速 魅力之城讓更多人開始關(guān)注九堡 項(xiàng)目產(chǎn)品策略安排 —— 知名開發(fā)商個(gè)案參考 布局錯(cuò)落有致，層次分明 整體規(guī)劃呈退臺(tái)式布局 建筑的親水特性 中央水景與集中綠地 板式、點(diǎn)式、跌落退臺(tái)式、弧形板式等多種建筑形態(tài) 杭州本地開發(fā)商綠城的高品質(zhì)代表作品 項(xiàng)目產(chǎn)品策略安排 —— 知名開發(fā)商個(gè)案參考 板式、點(diǎn)式、跌落退臺(tái)式、弧形板式等多種建筑形態(tài) 建筑細(xì)部的細(xì)致處理 豐富多樣的景觀空間 底層全部架空， 底層局部透明大堂處理 延承綠城經(jīng)典外立面 項(xiàng)目產(chǎn)品策略安排 —— 知名開發(fā)商個(gè)案參考 內(nèi)外水景遙相呼應(yīng) 錢塘江的一線水景 景觀打造與綠城對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的孜孜追求，樹立了綠城產(chǎn)品在杭州人心目中的地位 項(xiàng)目產(chǎn)品策略安排 —— 知名開發(fā)商個(gè)案參考 圍合型內(nèi)街式商業(yè)廣場(chǎng) 商業(yè)配套建議 全新商業(yè)地產(chǎn)理念，可以吸引更多實(shí)力商戶的加盟。 自身配套的完美融合，教育、醫(yī)療等配套一應(yīng)俱全，讓業(yè)主無后顧之憂。 為了達(dá)到江景面的最大覆蓋，退臺(tái)式的總體布局，讓西面的建筑可以更多 感受到一線江景。 方案解析 棟距效果圖 中央景觀的完整性，親水建筑的打造模式。成交價(jià)格整體平穩(wěn)，在市郊低價(jià)位成交量增加的情況下，市場(chǎng)成交價(jià)格小幅度下降。 2023年 6月底杭州各區(qū)登記可售房源統(tǒng)計(jì) 供給量降低，可售量減少 2023年截至 6月底杭州各區(qū)銷售，可售一覽 區(qū)域 銷售面積 (㎡ ) 銷售套數(shù) (套 ) 可售面積 (㎡ ) 可售套數(shù) (套 ) 上城區(qū) 2026 1802 下城區(qū) 1357 1819 江干區(qū) 2746 1180 拱墅區(qū) 4398 839 西湖區(qū) 2339 1731 濱江區(qū) 5014 3437 下沙區(qū) 1668 2109 總計(jì) 2450078 19548 1785996 12917 各區(qū)成交與在售概況 未來幾年杭州人居將由主城向四周分散 從 2023年開始，杭州主城區(qū)內(nèi)的人口將開始呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，越來越多的人將住到城市邊緣或者下沙、濱江、臨平甚至塘棲、良渚、余杭、臨浦、瓜瀝、義蓬等地，他們與主城區(qū)內(nèi)的聯(lián)系，主要依靠快速路、快速公交和地鐵。北岸長(zhǎng)約 50公里，南岸長(zhǎng)近 100公里?！耙惠S”指的是錢塘江生態(tài)軸，包括沿江開放式綠地、濱江公園和濱江生態(tài)濕地保護(hù)區(qū)：“三片”指的是西湖風(fēng)景名勝區(qū)、杭州之江度假區(qū)和湘湖風(fēng)景區(qū)：“多通道”指的是濱水綠廊和交通綠廊，主要包括跨江大橋兩側(cè)綠帶、城市新中心綠軸和運(yùn)河濱水綠廊等。 :15:5514:15Mar2317Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , March 17, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :15:5514:15:55March 17, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 17日星期五 2時(shí) 15分 55秒 14:15:5517 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :15:5514:15Mar2317Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 17日星期五 下午 2時(shí) 15分 55秒 14:15: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自