【正文】 ？年齡？家庭結(jié)構(gòu)？經(jīng)濟(jì)實(shí)力？ …… 本案該瞄準(zhǔn)哪些樣的 客戶 ？ 第一部分：地塊基本屬性研究 第二部分：客戶市場布局分析 第三部分：客戶競爭態(tài)勢(shì)分析 第四部分：本案開發(fā)策略導(dǎo)出 第五部分：相關(guān)附件參考 第一部分：地塊基本屬性研究 ..... . 杭 州 Hangzhou 下 沙 Xiasha ? 本項(xiàng)目地塊位于杭州東部下沙區(qū)域，錢塘江下游，處于杭州灣的南部位臵。 項(xiàng)目地塊位臵 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 ..... . 北面：在建廠房 東面：沿江大道綠化帶 西面： 22號(hào)大街 ? 地塊北面和西面與工業(yè)廠房隔路相望，東南為臨江景觀大道 ? 地塊平整，無動(dòng)拆遷任務(wù) ? 地塊周邊道路系統(tǒng)健全 本案 本案地塊 南面： 18號(hào)地塊 地塊四至情況 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商、住一體；大規(guī)模開發(fā) 地塊號(hào)碼 出讓面積 單位：㎡ 土地用途 容積率 建筑密度 綠化指標(biāo) 建筑面積 單位：㎡ A 29076 商業(yè)金融業(yè) ≤ ≤40% ≥25% 101766 商業(yè) C/D 28063 商業(yè)金融業(yè) ≤ ≤40% ≥25% G 95602 住宅 ≤ ≤25% ≥30% 239005 住宅 485470 H 136925 住宅 ≤ ≤28% ≥30% 246465 土地獲取成本： 土地樓面價(jià)： 3326元 /㎡ ..... . ? 杭州市新一輪城市總體規(guī)劃將下沙確定為杭州大都市三大副城之一。這是一個(gè)中型城市的概念，將由最初單一的工業(yè)區(qū)發(fā)展成為具備工業(yè)、居住、科技、教育、研發(fā)等多種功能于一體的、就業(yè)與居住平衡的綜合新城 。 ? 公建配套 按照中心區(qū)、沿江區(qū)、高教區(qū)、工業(yè)區(qū)四大商貿(mào)集聚區(qū)進(jìn)行空間布局。 ? “一帶”則是指沿江生態(tài)居住帶 ， 通過加快沿江土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)，打造高低錯(cuò)落、形態(tài)豐富的濱江型生態(tài)人文居住景觀帶。 ? 兩條商業(yè)特色街區(qū)： 文淵路 4號(hào)路“ L” 型都市商業(yè)街區(qū)；東南部錢江灣休閑商業(yè)街區(qū)。 交通體系狀況 交通設(shè)施 連接區(qū)域 目前狀況 人口導(dǎo)入能力 道路體系 德勝快速路 下沙副城、主城區(qū) 東段已通車，中段 9月完工，西段尚待規(guī)劃 較強(qiáng) 杭金衢高速公路 諸暨、義烏、金華、永康、上海等 已投入使用 較強(qiáng) 杭州繞城公路 整個(gè)杭州城區(qū)，并對(duì)外圍高速道路形成聯(lián)通 已投入使用 較強(qiáng) 軌道交通 軌道交通 1號(hào)線 主城、下沙城、臨平城、江南城 已開工，預(yù)計(jì)將在 2023完工投入使用 強(qiáng) 主要 公交 線路 k197 蔣村 — 天目山路 — 環(huán)城北路 — 高教園區(qū) 已投入使用 較弱 k210 杭州火車站（城站） — 烏龍廟 — 七堡 — 文溯站 311 火車東站 — 下沙綜合市場 k401 馬市街 — 浙一醫(yī)院 — 錢江二橋 — 下沙高教?hào)|區(qū) 525 城站火車站 — 七堡 — 下沙高教園區(qū) 假 15線 武林廣場 — 公交總公司 — 文溯站 868 下沙 — 海寧 交通體系狀況 ? 目前交通體系較為薄弱，主要依靠公交以及自駕車出行； ? 未來公共交通設(shè)施改善明顯，地鐵將成區(qū)域發(fā)展強(qiáng)心劑。 產(chǎn)業(yè)支撐 —— 高教園區(qū) 目前主要產(chǎn)業(yè)： 電子信息、機(jī)械家電、生物醫(yī)藥、食品飲料、紡織化纖等支柱產(chǎn)業(yè)。 產(chǎn)業(yè)支撐 —— 高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 區(qū)域配套建設(shè) 本案 配套集中區(qū) ? 下沙區(qū)域的商業(yè)及生活配套設(shè)施主要集中在北部高教園區(qū) ? 配套設(shè)施主要以滿足日常生活的小型商業(yè)為主，多以沿街商鋪的形式存在 ? 區(qū)域內(nèi)缺乏具備一定檔次及號(hào)召力的大型配套 5 萬15%2 萬6% 6 萬18%4 萬12%16 萬49% 大學(xué)城人口 常住教師 工業(yè)園區(qū)員工 下沙街道 商貿(mào)活動(dòng)人員? 區(qū)域目前 人口 33萬 ，預(yù)計(jì)未來疏散主城區(qū)人口 20萬 — 30萬人，遠(yuǎn)景規(guī)劃將形成 60余萬人口 的城市。 外市客戶 區(qū)域高速路網(wǎng)較為發(fā)達(dá)，與眾多浙江南部城市順暢聯(lián)通，增強(qiáng)外 地人口遷入可能。 20232023年九堡土地供應(yīng)及成交情況 2 0 0 4 2 0 0 7 年九堡土地供應(yīng)情況( 萬平米）1 5 9 . 0 32121 9 6 . 8 57 2 . 10501001502002502023年 2023年 2023年 2023年2 0 0 4 2 0 0 7 年九堡土地成交面積（萬平米）1 0 . 61 4 . 1 31 3 . 1 2402468101214162023年 2023年 2023年 2023年? 2023年至 2023年出讓住宅用地 6宗， 2023年至 2023年出讓住宅用地 7宗。 2 0 0 4 至2 0 0 7 年規(guī)劃建筑面積（萬平米）2 8 . 6 33 3 . 9 63 1 . 3 11 0 . 5 705101520253035402023年 2023年 2023年 2023年九堡區(qū)域供應(yīng)分析 2 0 0 7 2 0 0 9 年供應(yīng)體量預(yù)判（萬平米）4236150510152025303540452023年 2023年 2023年? 2023年至 2023年住宅規(guī)劃建筑面積 ㎡ ， 04年僅有美達(dá)及旅游取地， 05— 06年綠城、萬科等實(shí)力發(fā)展商紛紛挺進(jìn)九堡，在某種程度上對(duì)九堡的開發(fā)起到一定促進(jìn)作用。 ? 2023年 — 2023年居住用地供應(yīng)開始增加，致使在九堡掀起一翻開發(fā)潮，新開發(fā)商品房產(chǎn)品相對(duì)早期有所提升，該階段價(jià)格屬于純產(chǎn)品價(jià)格階段。該兩類家庭表現(xiàn)的對(duì)本區(qū)域購買意向相對(duì)強(qiáng)烈。 九堡購房者收入情況與承付能力 九堡客戶購買經(jīng)歷與購買動(dòng)機(jī) 客群購買經(jīng)歷統(tǒng)計(jì)85%12%3%首次臵業(yè) 二次臵業(yè) 多次臵業(yè)? 大部分意向客戶是首次臵業(yè)，占 85%，而其中有 80%的人群為了長期自住而打算，但存在部分過渡型需求，表現(xiàn)為自住兼投資，待資金實(shí)力增強(qiáng)后，可能會(huì)更換居住環(huán)境。 ? 醫(yī)院是僅次于超市、學(xué)校被提及最多的配套，目前區(qū)域內(nèi)質(zhì)量較高的醫(yī)院尚嫌欠缺。 ? 06年區(qū)域供應(yīng)量不大， 共推出 1484套 ； 07年 4月、 6月區(qū)域供應(yīng)集中放量，共推出 2263套，主要來自臨江項(xiàng)目伊薩卡國際城、野風(fēng)海天城、中慶第 6大道以及之江銘樓。 ? 06年 2月，由于天元 202佛雷德廣場、華元夢(mèng)琴灣等幾個(gè)區(qū)域中高價(jià)位樓盤的集中成交，使得該月均價(jià)達(dá)到區(qū)域至今的成交價(jià)最高點(diǎn)，達(dá) 5930元 / ㎡ 。 ? 作為開發(fā)區(qū)，下沙地區(qū)近幾年年土地掛牌與住宅上市比較集中。整體來看下沙區(qū)域房產(chǎn)市場在未來競爭態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻的情況下，很可能即將 步入“產(chǎn)品時(shí)代”，差異化、個(gè)性化 產(chǎn)品將成為市場競爭要素。 項(xiàng)目產(chǎn)品策略安排 商業(yè)配套建議 圍合型內(nèi)街式商業(yè)廣場 項(xiàng)目產(chǎn)品策略安排 ?新城打造 ?配套完善 ?商業(yè)設(shè)臵 對(duì) 35號(hào)地塊項(xiàng)目的產(chǎn)品建議點(diǎn) ?親水建筑 ?退臺(tái)布局 ?戶型建議 保利打造自然景觀與舒適度俱佳的高品質(zhì)社區(qū)。 中央組團(tuán)的景觀打造，注重內(nèi)部水系的應(yīng)用，與錢塘江江景融合，營造完 美和諧的親水建筑。 產(chǎn)品形態(tài) 占地面積 建筑面積 戶數(shù) 容積率 G地塊 G地塊 33F高層 95602 ㎡ 237600 ㎡ 1980 H地塊 H1地塊 33F高層 18F高層 66042㎡ 149040 ㎡ 1242 H2地塊 18F高層 花園洋房 70882 ㎡ 91720 ㎡ 470 H地塊 136925 ㎡ 240760 ㎡ 1928 方案展示 整體排布效果圖 方案解析 整體退臺(tái)式布局 西側(cè)建筑的景觀面更優(yōu)，層次感更強(qiáng)。 方案解析 產(chǎn)品演繹一：一線江景房 — 花園洋房 產(chǎn)品特色分析 ?發(fā)散型排布，景觀面更寬廣； ?一層復(fù)二層，附送地下室； ?三層、四層平層，電梯直接入戶，并形成豐富的露臺(tái)及退臺(tái)產(chǎn)品形態(tài)； ?五層挑高 5米，可自由分隔一層，附加值提升，更可直面一線江景； 方案解析 產(chǎn)品演繹二：二線江景房 — 18F高層公寓 產(chǎn)品特色分析 ?五層以上可觀一線江景，小區(qū)最佳景觀位臵； ?組團(tuán)式排布，結(jié)合中央景觀，保證每棟建筑都有江景景觀面； 方案解析 產(chǎn)品演繹三：三線江景房 — 33F高層公寓 產(chǎn)品特色分析 ?組團(tuán)式排布，盡量保證每棟高層的景觀面； ?戶型安排結(jié)合中央景觀排布； ?空中花園大附加值設(shè)計(jì)，附加值提升； 戶型平面設(shè)計(jì)參考 二房二廳二衛(wèi) 101平方米 三房二廳二衛(wèi) 109平方米 戶型平面設(shè)計(jì)參考 三房二廳二衛(wèi) 133134平方米 戶型平面設(shè)計(jì)參考 三房 139平方米 三房 148平方米 戶型平面設(shè)計(jì)參考 三房 118平方米 三房 150平方米 本案產(chǎn)品特征概述 高附加 〃 高舒適