【正文】 寫字樓 45層，精品豪華住宅 39層，大型主題商場 7層。 高端商務平臺區(qū)位 產(chǎn)品物業(yè)打造 ： “超甲級 ”形象、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、中高檔配置 檔次C 項目前期定位回顧第一卷：第一卷： 市場分析及前期定位回顧市場分析及前期定位回顧C 項目前期定位回顧第一卷：第一卷： 市場分析及前期定位回顧市場分析及前期定位回顧目標消費群的特征：216。*目標客戶檔次定位 *小型企業(yè)小型企業(yè)邊緣企業(yè)邊緣企業(yè)高端、客戶高端、客戶頂尖頂尖客戶客戶中心區(qū)中心區(qū)項目消費群項目消費群目標客戶檔次定位：中心區(qū)的邊緣客戶、小型企業(yè)！中心區(qū)的邊緣客戶、小型企業(yè)！中大型企業(yè)中大型企業(yè)C 項目前期定位回顧第一卷：第一卷： 市場分析及前期定位回顧市場分析及前期定位回顧* 目標客戶研判 *口碑貢獻 利潤口碑利潤貢獻費用貢獻l利潤口碑型： 位于中心區(qū)一級輻射區(qū)域，享受景田的成熟生活配套；l口碑貢獻型： 作為深圳成熟 CBD的中心區(qū)，吸引大量中低端企業(yè)；l利潤貢獻型： 中心區(qū)的中低端客戶；l費用貢獻型： 具有資金實力較強的投資客，同時也有較強的議價能力。物業(yè)物業(yè)發(fā)展發(fā)展建議建議整體整體框架框架第一卷：市場分析及前期回顧2023新政分析新政分析第二卷：產(chǎn)品打造建議優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議項目形象提升建議項目形象提升建議項目硬件配套建議項目硬件配套建議定位寫字樓市場分析寫字樓市場分析項目前期定位回顧項目前期定位回顧產(chǎn)品產(chǎn)品打造思考：產(chǎn)品打造思考：現(xiàn)實條件：216。找到最核心的成本投入216。㎡，商業(yè)建筑面積 3026㎡的 “ 百變 ”“X” 辦公空間，空間可隨意組合；? 項目推出 “ 會呼吸的寫字樓 ” 概念；案例借鑒：銀座國際產(chǎn)品成功：首次提出 “綠色辦公 ”概念。? 西北翼與東南翼各在奇數(shù)層與偶數(shù)層出現(xiàn)的空中庭院 ，使標準層在任何一層均有迷你庭院供休息交流，并通過 外側(cè)的回廊 獲得了中國傳統(tǒng)庭院的審美意景。結(jié)合板式造型和巧妙的橫向透風設(shè)計，保證了大廈的每一個角落都能享受自然的新鮮空氣。 板式造型和巧妙的橫向透風設(shè)計，保證了大廈的每一個角落都能享受自然的新鮮空氣工字型排布，板式造型和巧妙的橫向透風設(shè)計本元大廈 本元大廈建筑中庭是四至二十七層的超高中庭，每三層一個空中花園，設(shè)計理念采用大開間的辦公空間帶花園的情況下實現(xiàn)高使用率透頂中空，贈送花園，獨立辦公，高使用率1. 結(jié)構(gòu)優(yōu)化方向：216。 回廊設(shè)計，有效利用走道；216。p是一種文化的特征 。對寫字樓購買客戶而言，外立面是考慮是否購買的第一位主要因素（僅排在地理位置這一客觀因素之后） 希望英龍集團能在后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)中采用 白派建筑 作為自己品牌的象征，逐漸創(chuàng)立自己的品牌形象。沿新洲路方向的玻璃建議甲方采用Lowe中空玻璃，此面有三角形遮陽百葉，沿西側(cè)設(shè)挑板，也起到遮擋西曬的功能。p高度是最能反映氣派的元素 。）（所選樣本為其能把大堂高度作為亮點宣傳的寫字樓。考慮因素：p底層商業(yè)價值大大于寫字樓 p自身條件限制建議項目大堂面積在 300500平米公共空間公共空間 大堂建議大堂建議 本項目大堂面積約為 180㎡，建議將外部藍色部分通過設(shè)計上的處理與內(nèi)部大堂形成一體，視覺上增加大堂面積。公共空間公共空間 大堂建議大堂建議 大堂裝修標準大堂裝修標準樓盤名稱 天花 地面 墻面華潤大廈 木板造型 地磚 墻磚（內(nèi)）玻璃（外）世界金融中心 鋁板造型 大理石大理石 +涂料 +不銹鋼鳳凰大廈 鋁板造型 進口大理石 大理石新世界中心 鋁板造型 黑色大理石 意大利洞石安聯(lián)大廈 玻璃（自然采光） 大理石大理石 +玻璃幕墻諾德中心 木板造型 大理石、微晶石 大理石本項目大堂裝修標準建議本項目大堂裝修標準建議項目裙樓為 3層，高度有條件設(shè)計到 1012米內(nèi)，因此建議：p天花： 玻璃（自然采光）玻璃（自然采光）p地面：大理石p墻面：大理石 +玻璃幕墻 公共空間公共空間 大堂建議大堂建議 考慮因素：u大堂是客戶最能感知到物業(yè)價值、體驗尊貴感的的地方，因此體現(xiàn)高品質(zhì)至關(guān)重要；u我們的目標客戶處于蓬勃發(fā)展階段，追求物業(yè)的形象所帶來的面子感，大堂整體調(diào)性應符合他們的特點，體現(xiàn)品質(zhì)感建議要點：u裝飾適當融入星級的裝飾標準，選用高檔材料，如水晶燈等、同時減少材料品種，設(shè)計簡約、大氣，體現(xiàn)尊貴感和豪華感；?可引入 人造水景人造水景 、植物盆景、雕塑小品等室內(nèi)小品u大堂一側(cè)可考慮設(shè)置休息區(qū)，供來訪者使用，體現(xiàn)項目人性化；公共空間公共空間 大堂建議大堂建議 大堂品質(zhì)要求：大堂品質(zhì)要求：擴大大堂面積擴大大堂面積———— 體現(xiàn)氣派的體現(xiàn)氣派的 泛大堂泛大堂考慮因素考慮因素 ：?設(shè)置泛大堂，規(guī)避項目大堂面積偏小的缺陷，體現(xiàn)開發(fā)商注重品質(zhì)，讓項目在同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出。公共空間公共空間 候梯廳建議候梯廳建議 關(guān)鍵詞：陽光、生態(tài)、寬敞、品質(zhì)樓盤名稱 走道凈 寬 走道凈 高 有無中央空 調(diào) 裝修狀況華潤大廈 無 地面：地毯（米 色）墻面：墻紙深圳國際商會中心 有 +新風地面：大理石墻面：淺綠色磨砂玻璃鳳凰大廈 有 地面：進口石材墻面：乳膠漆 江蘇大廈 無 地面：地磚 墻面： ICI安聯(lián)大廈 無 地面：地磚墻面： ICI諾德中心 有 地面；微晶石墻面：藝術(shù)玻璃本項目公共走道尺度建議本項目公共走道尺度建議目前高檔寫字樓的公共走道大部分都有中央空調(diào)，但降低了走道的凈高；凈寬在 ~間?！?體現(xiàn)項目檔次的區(qū)域體現(xiàn)項目檔次的區(qū)域公共走道寬敞、陽光、舒適體現(xiàn)人性化公共走道寬敞、陽光、舒適體現(xiàn)人性化公共空間公共空間 公共走道建議公共走道建議 考慮因素： 細節(jié)決定成敗，洗手間設(shè)計是最容易忽視的細節(jié)，但卻是客戶實在感知到的地方。營造生態(tài)環(huán)保健康辦公空間。建議要點：? 物管公司建議選擇世界著名一線品牌物管顧問，確保大廈整體經(jīng)營管理，借助其品牌給予客戶物管信心，提供國際化的酒店式服務?？照{(diào) :品牌、系統(tǒng)類型、運營方式、計量方式216。指標設(shè)置 ：? 轎廂參考尺度：轎廂參考尺度： **（寬（寬 *深深 *高）高） (雙排按鈕雙排按鈕)? 電梯設(shè)計等候時間小于 45” ；? 電梯速度為 （提高電梯效率）電梯建議電梯建議√面積平分法早期物業(yè)管理公司使用的辦法，將整個大樓的空調(diào)使用費用，按用戶租用面積的大小來平灘。優(yōu)點：較面積平分合理缺點：沒辦法合理計量負荷變化的情況 能量計費法(能量表 )由帶信號輸出的流量計、兩只溫度傳感器和能量積算儀三部分組成，它通過計量中央空調(diào)介質(zhì)（冷凍水）的某系統(tǒng)內(nèi)瞬時流量、溫差，由能量積算儀積分計算出系統(tǒng)的熱交換量。建議要點： ? 整層樓主機統(tǒng)一放在空中花園? 避免空調(diào)主機噪音及排氣影響到鄰近單位，建議主機采用懸掛式的安裝方法? 在花園設(shè)置暗藏式凹槽；上層單位空調(diào)主機放置在下層花園頂部。 一月 2119:09:2419:09Jan2125Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 一月 21一月 2119:09:2419:09:24January 25, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/25 19:09:2419:09:2425 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 2119:09:2419:09Jan2125Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 25 一月 20237:09:24 下午 19:09:24一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我