【正文】 寫字樓 45層，精品豪華住宅 39層，大型主題商場(chǎng) 7層。 高端商務(wù)平臺(tái)區(qū)位 產(chǎn)品物業(yè)打造 ： “超甲級(jí) ”形象、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、中高檔配置 檔次C 項(xiàng)目前期定位回顧第一卷：第一卷： 市場(chǎng)分析及前期定位回顧市場(chǎng)分析及前期定位回顧C(jī) 項(xiàng)目前期定位回顧第一卷：第一卷： 市場(chǎng)分析及前期定位回顧市場(chǎng)分析及前期定位回顧目標(biāo)消費(fèi)群的特征：216。*目標(biāo)客戶檔次定位 *小型企業(yè)小型企業(yè)邊緣企業(yè)邊緣企業(yè)高端、客戶高端、客戶頂尖頂尖客戶客戶中心區(qū)中心區(qū)項(xiàng)目消費(fèi)群項(xiàng)目消費(fèi)群目標(biāo)客戶檔次定位：中心區(qū)的邊緣客戶、小型企業(yè)！中心區(qū)的邊緣客戶、小型企業(yè)！中大型企業(yè)中大型企業(yè)C 項(xiàng)目前期定位回顧第一卷：第一卷： 市場(chǎng)分析及前期定位回顧市場(chǎng)分析及前期定位回顧* 目標(biāo)客戶研判 *口碑貢獻(xiàn) 利潤(rùn)口碑利潤(rùn)貢獻(xiàn)費(fèi)用貢獻(xiàn)l利潤(rùn)口碑型： 位于中心區(qū)一級(jí)輻射區(qū)域，享受景田的成熟生活配套；l口碑貢獻(xiàn)型： 作為深圳成熟 CBD的中心區(qū)，吸引大量中低端企業(yè)；l利潤(rùn)貢獻(xiàn)型： 中心區(qū)的中低端客戶；l費(fèi)用貢獻(xiàn)型： 具有資金實(shí)力較強(qiáng)的投資客，同時(shí)也有較強(qiáng)的議價(jià)能力。物業(yè)物業(yè)發(fā)展發(fā)展建議建議整體整體框架框架第一卷：市場(chǎng)分析及前期回顧2023新政分析新政分析第二卷：產(chǎn)品打造建議優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議項(xiàng)目形象提升建議項(xiàng)目形象提升建議項(xiàng)目硬件配套建議項(xiàng)目硬件配套建議定位寫字樓市場(chǎng)分析寫字樓市場(chǎng)分析項(xiàng)目前期定位回顧項(xiàng)目前期定位回顧產(chǎn)品產(chǎn)品打造思考：產(chǎn)品打造思考：現(xiàn)實(shí)條件：216。找到最核心的成本投入216。㎡，商業(yè)建筑面積 3026㎡的 “ 百變 ”“X” 辦公空間，空間可隨意組合；? 項(xiàng)目推出 “ 會(huì)呼吸的寫字樓 ” 概念；案例借鑒：銀座國(guó)際產(chǎn)品成功：首次提出 “綠色辦公 ”概念。? 西北翼與東南翼各在奇數(shù)層與偶數(shù)層出現(xiàn)的空中庭院 ，使標(biāo)準(zhǔn)層在任何一層均有迷你庭院供休息交流，并通過(guò) 外側(cè)的回廊 獲得了中國(guó)傳統(tǒng)庭院的審美意景。結(jié)合板式造型和巧妙的橫向透風(fēng)設(shè)計(jì)，保證了大廈的每一個(gè)角落都能享受自然的新鮮空氣。 板式造型和巧妙的橫向透風(fēng)設(shè)計(jì)，保證了大廈的每一個(gè)角落都能享受自然的新鮮空氣工字型排布，板式造型和巧妙的橫向透風(fēng)設(shè)計(jì)本元大廈 本元大廈建筑中庭是四至二十七層的超高中庭，每三層一個(gè)空中花園，設(shè)計(jì)理念采用大開(kāi)間的辦公空間帶花園的情況下實(shí)現(xiàn)高使用率透頂中空，贈(zèng)送花園，獨(dú)立辦公，高使用率1. 結(jié)構(gòu)優(yōu)化方向：216。 回廊設(shè)計(jì)，有效利用走道；216。p是一種文化的特征 。對(duì)寫字樓購(gòu)買客戶而言，外立面是考慮是否購(gòu)買的第一位主要因素（僅排在地理位置這一客觀因素之后） 希望英龍集團(tuán)能在后續(xù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中采用 白派建筑 作為自己品牌的象征，逐漸創(chuàng)立自己的品牌形象。沿新洲路方向的玻璃建議甲方采用Lowe中空玻璃，此面有三角形遮陽(yáng)百葉，沿西側(cè)設(shè)挑板，也起到遮擋西曬的功能。p高度是最能反映氣派的元素 。）（所選樣本為其能把大堂高度作為亮點(diǎn)宣傳的寫字樓?？紤]因素：p底層商業(yè)價(jià)值大大于寫字樓 p自身?xiàng)l件限制建議項(xiàng)目大堂面積在 300500平米公共空間公共空間 大堂建議大堂建議 本項(xiàng)目大堂面積約為 180㎡，建議將外部藍(lán)色部分通過(guò)設(shè)計(jì)上的處理與內(nèi)部大堂形成一體，視覺(jué)上增加大堂面積。公共空間公共空間 大堂建議大堂建議 大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)樓盤名稱 天花 地面 墻面華潤(rùn)大廈 木板造型 地磚 墻磚（內(nèi)）玻璃（外）世界金融中心 鋁板造型 大理石大理石 +涂料 +不銹鋼鳳凰大廈 鋁板造型 進(jìn)口大理石 大理石新世界中心 鋁板造型 黑色大理石 意大利洞石安聯(lián)大廈 玻璃（自然采光） 大理石大理石 +玻璃幕墻諾德中心 木板造型 大理石、微晶石 大理石本項(xiàng)目大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)建議本項(xiàng)目大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)建議項(xiàng)目裙樓為 3層，高度有條件設(shè)計(jì)到 1012米內(nèi)，因此建議：p天花： 玻璃（自然采光）玻璃（自然采光）p地面：大理石p墻面：大理石 +玻璃幕墻 公共空間公共空間 大堂建議大堂建議 考慮因素：u大堂是客戶最能感知到物業(yè)價(jià)值、體驗(yàn)尊貴感的的地方，因此體現(xiàn)高品質(zhì)至關(guān)重要；u我們的目標(biāo)客戶處于蓬勃發(fā)展階段，追求物業(yè)的形象所帶來(lái)的面子感，大堂整體調(diào)性應(yīng)符合他們的特點(diǎn)，體現(xiàn)品質(zhì)感建議要點(diǎn)：u裝飾適當(dāng)融入星級(jí)的裝飾標(biāo)準(zhǔn)，選用高檔材料，如水晶燈等、同時(shí)減少材料品種，設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約、大氣，體現(xiàn)尊貴感和豪華感；?可引入 人造水景人造水景 、植物盆景、雕塑小品等室內(nèi)小品u大堂一側(cè)可考慮設(shè)置休息區(qū)，供來(lái)訪者使用，體現(xiàn)項(xiàng)目人性化；公共空間公共空間 大堂建議大堂建議 大堂品質(zhì)要求：大堂品質(zhì)要求：擴(kuò)大大堂面積擴(kuò)大大堂面積———— 體現(xiàn)氣派的體現(xiàn)氣派的 泛大堂泛大堂考慮因素考慮因素 ：?設(shè)置泛大堂，規(guī)避項(xiàng)目大堂面積偏小的缺陷，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商注重品質(zhì)，讓項(xiàng)目在同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出。公共空間公共空間 候梯廳建議候梯廳建議 關(guān)鍵詞：陽(yáng)光、生態(tài)、寬敞、品質(zhì)樓盤名稱 走道凈 寬 走道凈 高 有無(wú)中央空 調(diào) 裝修狀況華潤(rùn)大廈 無(wú) 地面：地毯（米 色）墻面：墻紙深圳國(guó)際商會(huì)中心 有 +新風(fēng)地面：大理石墻面：淺綠色磨砂玻璃鳳凰大廈 有 地面：進(jìn)口石材墻面：乳膠漆 江蘇大廈 無(wú) 地面：地磚 墻面： ICI安聯(lián)大廈 無(wú) 地面：地磚墻面： ICI諾德中心 有 地面；微晶石墻面：藝術(shù)玻璃本項(xiàng)目公共走道尺度建議本項(xiàng)目公共走道尺度建議目前高檔寫字樓的公共走道大部分都有中央空調(diào)，但降低了走道的凈高；凈寬在 ~間?！?體現(xiàn)項(xiàng)目檔次的區(qū)域體現(xiàn)項(xiàng)目檔次的區(qū)域公共走道寬敞、陽(yáng)光、舒適體現(xiàn)人性化公共走道寬敞、陽(yáng)光、舒適體現(xiàn)人性化公共空間公共空間 公共走道建議公共走道建議 考慮因素： 細(xì)節(jié)決定成敗，洗手間設(shè)計(jì)是最容易忽視的細(xì)節(jié)，但卻是客戶實(shí)在感知到的地方。營(yíng)造生態(tài)環(huán)保健康辦公空間。建議要點(diǎn)：? 物管公司建議選擇世界著名一線品牌物管顧問(wèn)，確保大廈整體經(jīng)營(yíng)管理，借助其品牌給予客戶物管信心，提供國(guó)際化的酒店式服務(wù)?？照{(diào) :品牌、系統(tǒng)類型、運(yùn)營(yíng)方式、計(jì)量方式216。指標(biāo)設(shè)置 ：? 轎廂參考尺度：轎廂參考尺度： **（寬（寬 *深深 *高）高） (雙排按鈕雙排按鈕)? 電梯設(shè)計(jì)等候時(shí)間小于 45” ；? 電梯速度為 （提高電梯效率）電梯建議電梯建議√面積平分法早期物業(yè)管理公司使用的辦法，將整個(gè)大樓的空調(diào)使用費(fèi)用，按用戶租用面積的大小來(lái)平灘。優(yōu)點(diǎn)：較面積平分合理缺點(diǎn)：沒(méi)辦法合理計(jì)量負(fù)荷變化的情況 能量計(jì)費(fèi)法(能量表 )由帶信號(hào)輸出的流量計(jì)、兩只溫度傳感器和能量積算儀三部分組成，它通過(guò)計(jì)量中央空調(diào)介質(zhì)（冷凍水）的某系統(tǒng)內(nèi)瞬時(shí)流量、溫差，由能量積算儀積分計(jì)算出系統(tǒng)的熱交換量。建議要點(diǎn)： ? 整層樓主機(jī)統(tǒng)一放在空中花園? 避免空調(diào)主機(jī)噪音及排氣影響到鄰近單位，建議主機(jī)采用懸掛式的安裝方法? 在花園設(shè)置暗藏式凹槽；上層單位空調(diào)主機(jī)放置在下層花園頂部。 一月 2119:09:2419:09Jan2125Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 一月 21一月 2119:09:2419:09:24January 25, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/25 19:09:2419:09:2425 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 一月 2119:09:2419:09Jan2125Jan21? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 25 一月 20237:09:24 下午 19:09:24一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我