【正文】 …………31三、股權(quán)結(jié)構(gòu)……………………………………………………………31四、管理團隊……………………………………………………………31五、項目其他背景………………………………………………………32第六章 項目規(guī)劃……………………………………………………………33一、項目位置……………………………………………………………33二、法律明細(xì)……………………………………………………………34三、項目詳細(xì)規(guī)劃………………………………………………………36第七章 項目實施計劃…………………………………………………….40一、項目建設(shè)規(guī)?！?0二、項目現(xiàn)狀和建設(shè)期…………………………………………………41第八章 項目投資分析…………………………………………………… 42一、投資估算……………………………………………………………42.二、參數(shù)預(yù)測……………………………………………………………43三、融資計劃及還款方案………………………………………………44第一章 項目摘要一、項目概述 216。 總投資概為1000萬元，建筑面積為12318平方米，地下一層，地上九層。 黃金地段、得天獨厚216。 籌建單位成功開發(fā)過多個大型地產(chǎn)項目三、項目背景xxxx是山東省南部重要的旅游地區(qū)，擁有地下畫廊、地下大峽谷等三個國家重點風(fēng)景名勝區(qū)，每年的旅游接待人數(shù)超過270萬人次。天上王城景區(qū)、沂蒙山革命根據(jù)地、沂蒙山鄉(xiāng)自駕車休閑渡假村等景區(qū)正在開發(fā)建設(shè)，東方溫泉城、沂蒙母親湖、沂蒙山古酒城正在規(guī)劃中。先后被評為“山東省十大（特色）產(chǎn)業(yè)集群”、“山東縣域旅游品牌十強縣”，在中國首屆旅游營銷年會上，被評為“中國優(yōu)秀旅游目的地”?？紤]項目的營運預(yù)算及還本付息年期，建議項目建設(shè)期免息。第二章 環(huán)境評估一、xxxx概況xxxx是一座美麗的內(nèi)陸城市，位于魯中南地區(qū)，現(xiàn)轄19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1040個行政村，在山東省縣級區(qū)劃面積中居第二位。戰(zhàn)爭年代，陳毅、羅榮桓、徐向前等老一輩革命家曾在這里指揮過戰(zhàn)斗。 境內(nèi)有大中小型水庫151座，其中大型水庫2座，跋山水庫為山東省第三大水庫。隨著經(jīng)濟建設(shè)和社會各項事業(yè)的不斷發(fā)展，xxxx逐漸成為魯中南的中心城市。先后榮獲“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)勝縣城”、“省級衛(wèi)生城”等榮譽稱號，被列為“全省城市化試點縣”。通訊快捷便利，電話總?cè)萘?5萬門，實現(xiàn)了村村通電話，移動通訊實現(xiàn)了無縫覆蓋。工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢明顯，已形成了食品、紡織服裝、機械、礦產(chǎn)建材、輕工、電子、包裝印刷七大主導(dǎo)行業(yè)及煙草、化工、木材加工、工藝美術(shù)、制革、鞋業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等行業(yè)為主的工業(yè)體系。xxxx縣是山東省重要的糧、棉、油產(chǎn)區(qū)之一，盛產(chǎn)小麥、玉米、地瓜、蠶繭、烤煙、蘋果、山楂、板栗、核桃、柿子、桃、杏、雪棗、大櫻桃、花椒、生姜、中藥材等，是全國果品、油料生產(chǎn)百強縣，全國商品糧基地縣，全省優(yōu)質(zhì)煙葉生產(chǎn)基地縣。農(nóng)民人均純收入4112元，%。xxxx是一個農(nóng)業(yè)大縣，工業(yè)主要以食品、布鞋、油頂為主，先后被評為全國食品城、布鞋城、油頂城。 xxxx游客來源分布圖從以上分析可看到旅游業(yè)為xxxx縣未來發(fā)展的重要支柱?！叮玻埃埃材曛袊糜螛I(yè)統(tǒng)計公報》顯示，全國共有星級飯店８８８０家，比２００１年末增加１５２２家；全國星級飯店的全年平均客房出租率達(dá)到６０．１５％，比２００１年提高１．７個百分點；全國星級飯店營業(yè)收入總額９１４．４３億元，比２００１年增長１９．８％。２００４年中國內(nèi)地入境旅游人數(shù)有望突破１億人次。 中國旅游業(yè)今年將圍繞“中國，魅力永存”的促銷主題，加大對中國旅游目的地形象的宣傳，并聯(lián)合北京奧組委，啟動“２００８奧運旅游”的計劃。與飯店經(jīng)營密切相關(guān)的牛肉、豬肉、植物油、奶酪、冰淇淋的進(jìn)口關(guān)稅都出現(xiàn)較大幅度的降低。不久，假日集團于1984年管理北京麗都假日飯店后，五年之內(nèi)先后在國內(nèi)拉薩、桂林、廣州、西安、大連、成都、重慶等城市形成網(wǎng)絡(luò)，成為當(dāng)時管理飯店最多的國際飯店管理集團?！　H飯店集團通過引進(jìn)先進(jìn)的管理觀念、管理模式加快了我國飯店經(jīng)營管理水平的提高，縮短了我國飯店業(yè)與國際水平的差距，使我國飯店業(yè)成為開放較早，市場化程度較高、最先與國際接軌的行業(yè)之一；國際飯店集團的進(jìn)入同時培養(yǎng)了大批飯店管理人才，其管理的飯店成為我國飯店管理人才 的提高班，許多有過在國際飯店集團管理的飯店任職經(jīng)歷的人員成為了國內(nèi)飯店和外企爭奪的對象；國際飯店集團的進(jìn)入還促進(jìn)了高新技術(shù)在飯店中的應(yīng)用，引導(dǎo)飯店追蹤國際飯店發(fā)展趨勢方面起到了示范作用，數(shù)字化、人性化飯店為客人營造了更加溫馨、舒適、便捷的居住環(huán)境。幾十年來，無論商務(wù)客人還是旅游者出行都習(xí)慣于選擇自己喜愛的品牌飯店。由個別超豪華品牌飯店向批量超豪華品牌飯店發(fā)展　　過去相當(dāng)長一段時間超豪華品牌飯店在中國是空白?！　囊陨献兓?，我們可以看出，國際飯店集團進(jìn)入中國市場已初步完成了從經(jīng)濟發(fā)達(dá)的沿海開放城市至中西部地區(qū)拓展，實現(xiàn)了全方位發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)化布局，正在逐步加大網(wǎng)絡(luò)的密度，實施多品牌發(fā)展，這既體現(xiàn)了國際飯店業(yè)發(fā)展的一種趨勢，同時也給我國飯店業(yè)發(fā)展帶來壓力。此種模式一般出現(xiàn)在飯店集團的創(chuàng)建初始階段，較適合于那種資金短缺且融資困難的單體飯店。此種模式一般出現(xiàn)在飯店集團的定型階段，較適合于那種財力雄厚但專業(yè)管理人才及管理技術(shù)貧乏的單體飯店。此種模式一般出現(xiàn)在管理集團的成熟階段，和較適合那種既想分享集團規(guī)模效益又不想放棄獨立經(jīng)營管理權(quán)和所有權(quán)的單體飯店。此種模式一般出現(xiàn)在檔次/市場/規(guī)模/風(fēng)格相類似的系列酒店聯(lián)合體，較適合那種既想分享集團規(guī)模效益又不想改名換姓的單體飯店（如：郵電系統(tǒng)的信苑集團，民航系統(tǒng)的飯店委員會，中國名酒店等）。此種模式一般出現(xiàn)在那些人才資源有限或管理經(jīng)驗尚不配套的管理集團，較適合那種不愿放棄名義權(quán)利而又渴望專業(yè)化管理的單體飯店。701以上165。701165。上海的5星級飯店比北京的同等級飯店獲得了更高的營業(yè)收入和經(jīng)營利潤。客源構(gòu)成至于各類飯店的客源構(gòu)成，總體而言，國際管理飯店獲取了更多的國際客源，按價格分類的市場中，高價市場的飯店同樣也是獲得了更大比例的國際客源。另一方面，國際管理飯店的市場推廣費用則高于國內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店，%%，%%。通過飯店自行建立網(wǎng)站而實現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定比例相對較低，在所有4星級和5星級中，%，但是，在中低價飯店中，通過其他互聯(lián)網(wǎng)站實現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定則頗受歡迎，平均房價在人民幣301~500元之間以及平均房價在人民幣300元以下的飯店，%%。另一方面，由于受到5星級飯店市場的競爭壓力，參與調(diào)查的4星飯店對未來業(yè)績則略顯保守，僅有48%的飯店預(yù)測2004年的住宿率將出現(xiàn)增長，58%的飯店預(yù)測同年的平均房價將保持增長。在美國它現(xiàn)在擁有45家旅游地賓館；50家一流賓館分布在市區(qū)和郊外；54家全權(quán)管理公司及199家授權(quán)協(xié)議管理公司。本項目與天府王朝國際酒店管理集團(Hilton International) 簽定協(xié)議要求，將酒店名稱定為“xxxx天府王朝大酒店”。 高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控216。 利用新技術(shù)第四章 市場分析一、xxxx酒店概況至2006年底，xxxx縣共有星級酒店1家，為縣政府投資的沂河山莊（涉外三星），其他規(guī)模較大的還有xxxx寰宇大酒店和商業(yè)賓館。而xxxx也有次等一點的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施。xxxx縣近幾年接待旅客一覽表 單位:萬人次 年度 接待人員類別2002年2003年2004年2005年2006年接待境外旅客 接待境內(nèi)旅客總接待境內(nèi)、外旅客270旅游總收入(億元)14資料來源:xxxx縣旅游局計統(tǒng)處xxxx縣主要旅游經(jīng)濟指標(biāo)常年保持高速增長趨勢,為酒店的客源提供了保障。其余在xxxx縣內(nèi)，共有15間三星級，30間二星級及3間一星級及未被評星的酒店。長期來說，xxxx縣將有更高檔酒店落成，使整個市場的競爭轉(zhuǎn)趨劇烈。xxxx天府王朝大酒店臨沂河而立，位于正在形成的xxxx縣CBD (Central Business District)區(qū)域。公司日常管理機構(gòu)設(shè)有副總經(jīng)理、總工程師、總會計師、工程部、財務(wù)部、辦公室、項目管理部等。四、管理團隊王世雄：1959年生，高中學(xué)歷，在工商界工作二十余年。1997年起任xxxx縣大雅實業(yè)有限公司總經(jīng)理。陳金寶：1936年生，大學(xué)學(xué)歷。1956年起先后參加過各類大、中型的機電設(shè)計及圖紙的審核工作，在建筑界工作四十余年，具有豐富的工作經(jīng)驗。現(xiàn)任xxxx縣大雅實業(yè)有限公司財務(wù)部經(jīng)理。公司于是決定在公司完全擁有的土地，位于xxxx縣 交界處黃金地段的地塊上興建高星級酒店。而主要購物區(qū)域于市中心區(qū)內(nèi)，于中山路的主購物區(qū)，名牌百貨店均于中山路兩旁林立，而中山路的主要購物區(qū)至本項目非常接近，只需一段很短的的行車時間便能到達(dá)。項目座落于呈長方型地塊的西端，而基地的地勢大致平整。而籌建中的酒店能利用此現(xiàn)有地基，以縮短相關(guān)的建筑時間。xxxx縣國有土地使用權(quán)有償出讓合同書宗地的使用及發(fā)展權(quán)是根據(jù)xxxx縣土地管理局于1994年8月17日所發(fā)出的xxxx縣國有土地使用權(quán)有償出讓合同書作為依據(jù)。在申請續(xù)期時，必須能顯示項目本案興當(dāng)時的城市規(guī)則法例相配合，而且更須于提出續(xù)期申請前繳付全數(shù)土地使用權(quán)出讓金，始能生效?，F(xiàn)代化的四/五星級天府王朝xxxx酒店已獲批核，并需按照國家的酒店標(biāo)準(zhǔn)，法例，商標(biāo)注冊等作為依據(jù)。其中有數(shù)個規(guī)劃條件興附件中例出而條件摘要如下：1）容積率 ：2）密度 ：%3）綠化率 ：不少于30%營業(yè)執(zhí)照 根據(jù)xxxx工商行政管理局于2000年11月13日所發(fā)出企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（注冊號3502002020306），xxxx大雅實業(yè)有限公司于該日成立并擁有人民幣二千二百萬元的注冊資本，而其營業(yè)期限則由1996年11月26日起計10年。酒店的外墻交會鋪設(shè)玻璃反光幕墻。會議設(shè)施及西餐廳將設(shè)于五樓，而六樓則用作酒店的休閑設(shè)施，如桑拿、健身室及游泳池?？头烤频昕头繉砂藰羌耙陨蠈訕翘峁?。酒店設(shè)施此酒店將設(shè)有餐飲，休閑及其他設(shè)施高于平臺層餐飲設(shè)施一——將高于位處間樓的大堂接待廳，而中餐及西餐廳將分別設(shè)于二樓及五樓。后勤設(shè)施后勤設(shè)施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。管理協(xié)議根據(jù)xxxx大雅實業(yè)有限公司及天府王朝國際公司于1998年9月28日所議定的管理協(xié)議及于2003年4月15日所作出的修訂，雙方同意為管理及營運酒店達(dá)成共識，其中條件包括： 章節(jié) 段落 標(biāo)題 詳情 II 經(jīng)營條款 在酒店開幕后15年的12月31日止IV 1 基本管理費用 %IV 2 獎勵性費用 %XI 6 違約 2005年12月31日酒店落成的最后期限建筑期成本預(yù)算從所提供的資料，酒店的地基工程已峻工，而其他基本程序如申請審批用的建筑圖則等已辦妥，只需要籌集到足夠的資金，便可開始向各政府部門提出相關(guān)的申請。建筑成本包括地價，探土費用，工程管理及其他專業(yè)費用，建筑費及不能預(yù)見費等。第七章 項目實施計劃一、項目建設(shè)規(guī)模依據(jù)初步設(shè)計方案和建筑施工圖顯示，地下一層，地上九層，總高度為 ，一樓至三樓為裙樓，設(shè)置餐飲、會議和娛樂，四樓至九樓設(shè)置客房。項目已完成投資270萬元（包括土地款和拆遷等相關(guān)前期費用）。此外還包括開辦費、土地出讓金、勘查設(shè)計費、工程監(jiān)理費、消防配套費、規(guī)劃許可證費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、水增容費、預(yù)備費等工程建設(shè)費用。⑶、設(shè)備安裝費依據(jù)各類設(shè)備安裝指標(biāo)計算。D、 %計算。 平均房價參照xxxx縣高星級酒店現(xiàn)有房價水平和中國其他地區(qū)天府王朝酒店房價水平，營運第1年取102元、第2年取105元、第3年取108元、第4年取111元、第5年取114元、第10年取120元。融資額度依據(jù)投資概算，項目融資額度為1000萬元。根據(jù)營運收支預(yù)估表，每年可用于償還本金、利息的資金來源均超過150萬元。