【正文】 第一年還150萬元，后兩年每年還萬元。融資期限為5年（含建筑期）。根據(jù)天府王朝酒店管理協(xié)議和以上主要經(jīng)營數(shù)據(jù)，經(jīng)測算，第1年經(jīng)營結(jié)余為1156萬美元、第2年為1172萬美元、第3年為1186萬美元、第4年為1197萬美元、第8年為1336萬美元，詳見營運(yùn)收支預(yù)估表。 客房入住率xxxx縣高星級酒店客房入住率保持在70%至80%之間，參照中國其他地區(qū)天府王朝酒店(Hilton)的客房入住率，在營運(yùn)穩(wěn)定期，客房入住率取75%。B、 規(guī)劃許可證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、消防配套費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)按國家及地方有關(guān)規(guī)定計(jì)取。⑵、設(shè)備購置費(fèi)：A、 進(jìn)口設(shè)備按外商報(bào)價(jià)計(jì)算。資金到位后，從實(shí)施地下室、裙樓、主樓、內(nèi)外部裝修等施工、到水電系統(tǒng)、智能和弱電系統(tǒng)等設(shè)備安裝、酒店設(shè)施配套與調(diào)試，直至竣工驗(yàn)收，開始試營業(yè)，項(xiàng)目建筑期為一年。主樓樓頂作為觀海餐廳、茶座。而總未動用的發(fā)展成本約為730萬元。資料中顯示整個(gè)酒店項(xiàng)目的總發(fā)展成本為人民幣六億兩千一百萬。技術(shù)資料根據(jù)所提供資料，樓層面積及宗地面積摘錄如下：面積資料總地下建筑 8，總地上建筑 35，總建筑面積 43，比例資料覆蓋率： %（的總宗地面積）綠化率： %（的總宗地面積）容積率： %（的總宗地面積）備注：在不同的法律文件上對宗地面積有著細(xì)微的偏差，在計(jì)算以上比例時(shí)，采用了印在房地產(chǎn)權(quán)證上的宗地面積7，以作為基準(zhǔn)。酒店將會提供充足的泊車位置?？傮w來說，客房可根據(jù)其設(shè)計(jì)分為三種類別，包括標(biāo)準(zhǔn)房，套房及總統(tǒng)套房。另外，在地面層至六樓之間，有額外兩部客用及兩貨用升降機(jī)用以上落這六層平臺層之用。酒店的主入口位于一樓（地面層）面向路江道，而酒店的大堂，接待處及商店均會設(shè)于此層，大堂款客應(yīng)將設(shè)于間層。三、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)提供最新的建筑圖則（于2003年7月11日的版本），本計(jì)劃書并地發(fā)展宗地的西端，建成一間9層，共150個(gè)房間，達(dá)國際三星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店。另外，項(xiàng)目的建設(shè)期限已獲批準(zhǔn)被延長至2003年9月底（此乃根據(jù)2002年9月5日所發(fā)出的批復(fù)信件號碼【2002】76中所示）建設(shè)用地規(guī)劃許可證根據(jù)xxxx縣規(guī)劃局于2003年5月14日所發(fā)出的建設(shè)規(guī)劃用地可證（證件號碼【2003】0114），建筑項(xiàng)目于路江道及湖濱南路，宗地面積達(dá)7。項(xiàng)目批復(fù)文件根據(jù)xxxx縣旅游局政旅（1998）008號文批準(zhǔn)，及xxxx縣大雅實(shí)業(yè)有限公司于1999年5月14日所發(fā)出的通訊，已顯示xxxx縣旅游局已批準(zhǔn)了在宗地上建筑xxxx天府王朝酒店的概念，此建筑的樓面面積達(dá)42，173平方米，投資額達(dá)人民幣五億四千三百多萬，此外，根據(jù)另外一封對于2002年9月2日發(fā)出的信件（文件號碼【2002】7），xxxx縣旅游局已批準(zhǔn)了酒店的擴(kuò)充，并以（文件號碼【1998】008）上的詳程作為基準(zhǔn)。建筑類別 ：商業(yè)/住宅覆蓋率 ：宗地面積40%以下容積率 ：5建筑高度 ：75米（并不包括次要建筑）綠化率 ：30%邊緣預(yù)留位置 ：在宗地的東、西及東南面各預(yù)留3米，而在南面則預(yù)留10米。此土地使用權(quán)的期限會基于土地用途的不同由40年至70年不等，詳細(xì)年期明細(xì)如下：土地使用者 土地使用權(quán)生效日期 土地使用權(quán)完結(jié)日期住宅 1994年8月7日 2064年8月6日辦公室 1994年8月7日 2044年8月6日商業(yè) 1994年8月7日 2034年8月6日根據(jù)xxxx大雅公司所示，酒店用途可歸類于商業(yè)用途，因此，其使用年限應(yīng)于2034年8月6日屆滿。根據(jù)有關(guān)提供的土地房產(chǎn)權(quán)證中的資料所示，項(xiàng)目的總用地面積約7，032。路江疲乏為該區(qū)的主要干道，多條公車路線位于此路上行走，為市民帶來了方便的交通網(wǎng)絡(luò)。第六章 項(xiàng)目規(guī)劃一、項(xiàng)目位置項(xiàng)目的所在位置為山東省xxxx縣的西部，位于沂河的東面。經(jīng)調(diào)查了解到相對于快速增長的市場需求，xxxx縣高星級酒店，存在一定的缺口。張文萍：1970年生，大學(xué)學(xué)歷，獲經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位?，F(xiàn)任xxxx縣大雅實(shí)業(yè)有限公司工程部經(jīng)理。1971年進(jìn)入xxxx縣政府工作，后任多家工商企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)工作，擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)20余年。1996年創(chuàng)辦xxxx縣大雅實(shí)業(yè)有限公司，任董事長。 1996年籌建商住高級公寓及別墅“雅景花園”，總投資額約人民幣1800萬元，并于1998年初完工交付使用。第五章 項(xiàng)目公司 一、公司簡介濟(jì)南中和信通有限公司是一家有限責(zé)任公司，成立于2004年，注冊地為中國濟(jì)南，注冊資本為50萬元人民幣，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)和項(xiàng)目管理。四、項(xiàng)目定位 xxxx縣主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年增長率在10%以上，目前共有星級酒店3家，三星以上只有沂河山莊一家，按國際旅游組織關(guān)于酒店等級結(jié)構(gòu)比例的參照數(shù)據(jù)，一個(gè)地區(qū)的高星級酒店的數(shù)量比例應(yīng)在1020%之間，目前xxxx的高星級酒店相對偏少。對xxxx縣的中短期酒店市場業(yè)發(fā)展前景是樂觀的。酒店 房間 牌價(jià)（每晚） （以美元計(jì)） 數(shù)目 標(biāo)準(zhǔn)化 豪華車 折扣沂河山莊酒店 寰宇大酒店 商業(yè)賓館 銀都賓館 鼎豐酒店三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢在2002年末，xxxx縣共有52間已評星級的酒店，其中七間達(dá)四星級或以上。因往xxxx縣的國內(nèi)及國外游客均預(yù)計(jì)有關(guān)可觀的增長，也為xxxx縣旅游業(yè)帶來正面的影響。在2006年度，沂河山莊平均的客房入住率達(dá)到74%，xxxx寰宇大酒店平均的客房入住率達(dá)到78%。 以人為本的員工管理戰(zhàn)略216。管理模式和特點(diǎn)具體說來，天府王朝酒店在給客人提供安全、舒適、方便環(huán)境的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)特色、文化和創(chuàng)新，天府王朝飯店的成功得益于其全面創(chuàng)新的管理模式，他們體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：216。 天府王朝公司與天府王朝集團(tuán)英國公司1997年1月訂立協(xié)議，組成天府王朝國際。它所提供的一流的住宿和餐飲服務(wù)可以滿足商務(wù)及休閑目的客戶的需要。自從克利德未來預(yù)測所有飯店對未來預(yù)測方面，5星級飯店市場（目前贏利最高的飯店等級）對未來業(yè)績最為樂觀。酒店收入結(jié)構(gòu)圖酒店經(jīng)營成本結(jié)構(gòu)圖人事統(tǒng)計(jì)總體而言，除了低于業(yè)主自行管理飯店的配比外，普遍高于4星級和3星飯店的人工配比。此外，來自北美地區(qū)的長線客源，在價(jià)格上的敏感度相對較低，更樂意選擇入住高價(jià)市場的飯店，在平均房價(jià)高于人民幣701元這一層級市場中，%，而中低價(jià)飯店獲得此類客源的能力較弱，如平均房價(jià)在人民幣501~700元層級飯店中，%，平均房價(jià)在人民幣301~500層級飯店中，長線市場占總客源的6%，而平均房價(jià)在人民幣300元層級飯店中，長線市場客源僅占總客源的1%。盡管上海和北京兩座城市飯店在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”百分比方面都達(dá)到了總收入的40%，但如果以每間客房“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”實(shí)現(xiàn)的絕對值（人民幣）為比較，上海飯店仍比北京的同等級飯店高出11%。301~500165。301~500165。所有4星級和5星級飯店的平均房價(jià)達(dá)到人民幣508元,%.所有3星級飯店的平均房價(jià)達(dá)到人民幣240元,%.在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”及“稅務(wù)及折舊前收益（CBITDA）”兩項(xiàng)指標(biāo)方面，國際管理飯店同時(shí)獲得了最佳的表現(xiàn)。 顧問咨詢伴隨著政企分家與軍企脫鉤政策的落實(shí)和職業(yè)經(jīng)理人與專業(yè)化管理的需求上揚(yáng)，國內(nèi)的許多飯店管理集團(tuán)/公司在綜合了國外管理模式和中國具體國情的基礎(chǔ)上創(chuàng)造出的一種界于委托管理和特許經(jīng)營之間的管理模式。 聯(lián)銷經(jīng)營近年來，隨著全球分銷系統(tǒng)的(GDS)普及和互聯(lián)網(wǎng)實(shí)時(shí)預(yù)訂功能的實(shí)現(xiàn)，國外的聯(lián)銷經(jīng)營集團(tuán)應(yīng)運(yùn)而生并且發(fā)展迅猛。216。 委托管理通過飯店業(yè)主與管理集團(tuán)/公司簽署《管理合同》來約定雙方的權(quán)利，義務(wù)和責(zé)任，以確保管理集團(tuán)/公司能以自己的管理風(fēng)格，服務(wù)規(guī)范，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營方式來向被管理的飯店輸出專業(yè)技術(shù)，管理人才和管理模式，并向被管理飯店收取一定比例的基本管理費(fèi)(約占營業(yè)額的2%至5%)和獎勵(lì)管理費(fèi)(約占毛利潤的3%至6%)的管理方式。 三、國際飯店管理模式比較216。去年底開業(yè)的北京東方君悅酒店是凱悅集團(tuán)在中國繼上海君悅金茂酒店之后管理的第二家君悅品牌酒店，今年元月開業(yè)的上海四季酒店成為國際著名的四季酒店集團(tuán)在中國開業(yè)的第一家酒店。為了滿足商務(wù)客人的需求，又陸續(xù)推出皇冠假日、洲際等品牌；馬里奧特集團(tuán)進(jìn)入中國市場首推的是萬豪品牌，目前他們集團(tuán)推出全品牌發(fā)展戰(zhàn)略，、萬豪、萬麗，又有中高檔的萬怡、新世紀(jì)、華美達(dá)。目前國際飯店集團(tuán)在競爭中國市場方面呈現(xiàn)以下變化： 由一線城市向二線城市擴(kuò)展　　國際飯店集團(tuán)開始進(jìn)入中國市場時(shí)，往往是選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市或旅游資源豐富的城市立足，如香格里拉在中國開業(yè)的17家酒店基本分布于北京、上海、哈爾濱、長春、大連、青島、南京、武漢、北海、西安等城市，其中北京就有四家（香格里拉飯店、中國大飯店、國貿(mào)飯店、嘉里中心飯店）該集團(tuán)認(rèn)為迅猛發(fā)展的國內(nèi)旅游業(yè)是他們向二線城市擴(kuò)張的主要原因，不久將會讓具有市場潛力的二線城市看到更多的香格里拉飯店，如2003年中山、鄭州兩家香格里拉新酒店即將開業(yè)，2004年福州香格里拉也將開門迎賓。　　九十年代嘗到了甜頭的國際酒店集團(tuán)登陸中國市場的步伐明顯加快，這一時(shí)期是我國旅游業(yè)蓬勃發(fā)展的階段，同時(shí)也是國際飯店集團(tuán)看好中國市場，積極擴(kuò)大市場份額的時(shí)期，這期間又有馬里奧特、最佳西方國際、天天、凱賓斯基、喜達(dá)屋、豪生、瑞迪森、海逸、羅頓、文華等數(shù)十家國際飯店集團(tuán)涉足中國市場。２００２年中國旅游飯店協(xié)會參考國際慣例制定了《中國飯店業(yè)行業(yè)規(guī)范》，明確了飯店的義務(wù)與權(quán)利，對容易引起爭議的問題進(jìn)行了界定，政府有關(guān)部門正抓緊簡政放權(quán)，清理和減少行政審批項(xiàng)目，依法行政，履行入世承諾，為維護(hù)飯店企業(yè)正常的經(jīng)營秩序提供了制度保證。 　　 市場經(jīng)濟(jì)秩序的進(jìn)一步完善，也將優(yōu)化旅游飯店業(yè)發(fā)展的環(huán)境。由于境外旅游行業(yè)不斷受到各種恐怖事件、戰(zhàn)事等影響，中國在國際上贏得了“旅游安全勝地，經(jīng)濟(jì)發(fā)展沃土”的良好形象。 　　 經(jīng)濟(jì)景氣的持續(xù)上升，推動中外經(jīng)貿(mào)、商務(wù)、科技、會議等交流活動的頻繁舉辦，為中國旅游飯店業(yè)帶來旺盛的客源。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好、國際貿(mào)易往來不斷增多、旅游安全具備有效保障、市場經(jīng)濟(jì)秩序進(jìn)一步完善、進(jìn)口物品關(guān)稅普遍降低，正是外資進(jìn)入中國旅游飯店業(yè)的“黃金期”。近年來，xxxx縣政府實(shí)施“政府主導(dǎo)、科學(xué)規(guī)劃、市場運(yùn)作、集群發(fā)展”的旅游發(fā)展戰(zhàn)略，旅游業(yè)從無到有，迅速崛起，先后建成了3處AAA級景區(qū)，2處AA級景區(qū)，旅游接待人數(shù)和門票收入均實(shí)現(xiàn)了成倍甚至幾倍的增長，居全省前列，成為山東省旅游發(fā)展最活躍的地區(qū)，被旅游界譽(yù)為山東國內(nèi)旅游的一匹“黑馬”。xxxxGDP 增長近年xxxx縣主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目1999年度2000年度2001年度2002年度實(shí)績增長率實(shí)績增長率實(shí)績增長率實(shí)績增長率國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP（億元）規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值（億元）6257718111025港口貨物吞吐量（萬噸）1773196520982734對外貿(mào)易進(jìn)出口總額（億美元）財(cái)政總收入（億元）三、旅游資源xxxx縣地處沂蒙山區(qū)腹地，是紅嫂的故鄉(xiāng)，沂蒙精神發(fā)祥地之一。 　　xxxx縣經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，各項(xiàng)事業(yè)全面發(fā)展。目前，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到195家，年銷售收入過億元的19家，省級以上高新技術(shù)企業(yè)8家，省級名牌產(chǎn)品11個(gè)、著名商標(biāo)15個(gè)。全縣衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)健全，縣城內(nèi)有衛(wèi)生機(jī)構(gòu)13處，其中市級醫(yī)院1家，擁有先進(jìn)的國內(nèi)外醫(yī)療設(shè)備。膠（州）新（沂）鐵路經(jīng)過xxxx并設(shè)立縣級站，青萊、天汕高