【正文】 區(qū)域作為建材\五金\汽配等專業(yè)市場和公路、良港形成物流對該宗地配套需求。推動企業(yè)依托南部物流優(yōu)勢條件,通過水、陸、鐵進出口，參與區(qū)域性市場競爭,降低建材/家居業(yè)在合肥的運營成本；有效實現地方經濟宏觀物流產值，增加地方財稅。園區(qū)功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設置，特別是投資公司來自于地方集體資產運營公司，對項目的市場運作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。 第二章 項目建設的背景及必要性一、我國建材業(yè)及建材/家居專業(yè)市場發(fā)展背景 建材市場現狀據國家統計局和國家經貿委有關調查報告：建筑材料產業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國市場經濟中的新興產業(yè)，對拉動國內市場消費作用十分顯著。其他成交額在10億元以上的市場還有：常州新區(qū)長江貿易中心、南京裝飾成、西南建材中心批發(fā)市場、寧波現代建筑裝磺市場、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場和河北正定縣恒山板材市場等。目前國內裝飾企業(yè)已超過4萬家，裝飾業(yè)所創(chuàng)造的價值已躍居輕工40多個行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產業(yè)。資源的緊缺讓中小企業(yè)的競爭更加激烈，大型品牌企業(yè)與材料供應商合作緊密，擁有一定的議價能力，中小企業(yè)只能夾縫求生，日子益發(fā)難過。③ 資源向優(yōu)勢企業(yè)集中在家居行業(yè)市場火暴的時候，建材城星羅棋布；經過近年市場化競爭，已經形成品牌化趨勢。美國凱雷投資集團以2750萬美元投資了上海安信地板。日前，商務部和海關總署又公布了新一批加工貿易限制類商品目錄。雖然，業(yè)內領軍企業(yè)的規(guī)模、設備、人員素質等都已經上了幾個臺階，但是其手工企業(yè)、家族企業(yè)的影子還沒有完全退卻。如今，隨著行業(yè)的進步，越來越多的企業(yè)開始重視知識產權，相關專利的申請數量驟增。建材企業(yè)原來多是埋頭干活，對于品牌建設基本“沒有感覺”。房地產開發(fā)交房量下降快，市場在萎縮；困難之下，也有機遇。中國建材市場的現狀及美好前景已經吸引了全球范圍內資本及建材連鎖巨頭，在中國第一家建材連鎖集團家世界成立后的兩年，全球建材連鎖巨頭如美國家得寶、美國勞氏、英國百安居、法國樂華梅蘭、德國歐倍德等都相繼進入中國市場。普通消費者買房需要支付更多的首期付款。土地資源越來越稀缺要素，市場建筑房子又不能造太高，而五金建材裝飾類市場又需要占用較大土地的面積，對于投資建材市場的來說，存在一定困境。南京市固定投資熱升溫，導致建材市場一哄而上，在布局上也不合理。此外，激烈的市場競爭使得建材城為了獲得更多的客源而不得不采取降價、打折等促銷手段?，F在建材行業(yè)已屬于投資巨大見效慢甚至難于見效的行業(yè)，投資建材城，風險加劇。相比較來說，西區(qū)、南區(qū)建材市場相對稀疏，競爭相對舒緩。2008年，家福特建材航母產品會出現在合肥每個老百姓的身邊。隨著信地?紅星美凱龍家居MALL、國邦望湖美家居、鳳凰城?家世界品牌建材購物中心等進入，高端體驗式建材家居將加劇合肥建材市場的競爭；而且目前合肥新進的建材和家居專業(yè)商家，其位置基本處于合肥的城區(qū)，以商業(yè)化投資模式運營，將為自身今后的發(fā)展造成壓力。鼓勵發(fā)展所有制形式和經營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售等商貿服務。鼓勵社會資金投入服務業(yè)，提高非公有制經濟比重。xx市在十一五規(guī)劃中對商貿發(fā)展進行前瞻性規(guī)劃，目標是建設區(qū)域性商貿中心。 省會城市工業(yè)經濟和區(qū)位及物流快速發(fā)展對綜合性、專業(yè)化建材/家居專業(yè)市場發(fā)展構成有效支撐二十一世紀的前十至二十年，是中國物流需求的高增長期。推進物流標準化管理，整合物流資源，鼓勵郵政、倉儲業(yè)、運輸業(yè)、貨運代理和企業(yè)物流等向第三方物流轉化。鐵路有京九線、京滬線、隴海線?！豕愤\輸安徽省公路網絡以合肥市為中心，沿國省干道向外輻射，以各級公路為輔聯結郊區(qū)縣、鄉(xiāng)、村。以合肥為中心，通過合肥——蚌埠、合肥——阜陽。合肥站為樞紐內最為重要的客運站，并辦理行包托運業(yè)務：合肥東站為樞紐內的編組站；合肥南站是樞紐內辦理整車、零擔、集裝箱和危險品貨物到發(fā)的綜合性大型貨運站。南xx常年通單機貨船 500噸級，枯水季節(jié) 400噸級，是合肥市一條重要水上通道。每周發(fā)出航班次。 信息網絡支撐條件合肥市是全國重要的通信樞紐，與世界200多個國家和地區(qū)建立了聯系，具備了國民經濟信息化的通信能力。有利于大力推進工業(yè)、商業(yè)流通、信息服務等對現代技術的改造重組和社會化協作；有利于促進合肥品牌建材/家居市場的內循環(huán)發(fā)展，降低商家運營成本，提升集約化專業(yè)市場能力，促進市場更大范圍的輻射，提高省會在周邊的首位度。與合肥大型建材超市在商業(yè)化模式遇到：產品價格過高；進駐品牌失控；消費需求導向讓位于超市利益；盈利能力弱等詬病。D．提升品牌經營層次，深度整合市場與商戶資源，實施集約化管理模式。 充分發(fā)揮xx南部市場集中的基礎優(yōu)勢，促進該地域的物流產業(yè)片區(qū)、規(guī)?；l(fā)展目前項目周邊已形成合肥的重要市場物流帶片區(qū)：集中了安徽國強鋼材批發(fā)市場，安徽國際五金機電城，華中汽配城、京華國際家居城、五里廟建材城等具有大型規(guī)模的專業(yè)市場。雖然合肥市及其區(qū)域內當前存在著的建材市場需求，但合肥眾多建材/家居專業(yè)市場在商業(yè)模式下，高成本運營；其環(huán)境和區(qū)位基本上集中與鬧市區(qū)，以合肥本市為市場重復定位，導致市場間的惡性競爭，由于缺少成本優(yōu)勢和交通條件受阻導致市場對外輻射能力較弱。通過聯合規(guī)劃與作業(yè)，形成高度整合的供應鏈體系改善各自為政發(fā)展的阻力。服務的無形化特點、各種復雜的費率協商、服務的標準和銜接、物權的轉移、控制和結算的主體等，往往涉及多個方面，需要強有力的制度保障和執(zhí)行機制，包括市場準入與汰出機制、市場保障機制及商業(yè)信用機制等等。此外合肥市還必須繼續(xù)擴大其所擁有的大型企業(yè)或企業(yè)集團的規(guī)模與數量以構成其經濟實力的生成基礎。市場的建立不但其自身形成服務經濟的增長點，還通過對外的物流促進合肥自身建材行業(yè)的經濟發(fā)展。現代商貿服務經濟的發(fā)展是與社會發(fā)展階段水平相適應的。加快發(fā)展以商貿服務流為平臺的經濟體，將更好的服務“工業(yè)立市”發(fā)展目標，增強城市經濟輻射能力。黃巷集體資產經營公司在多年集體資產開發(fā)和運營中形成了自己獨特的經營模式，為該地域專業(yè)市場開發(fā)和發(fā)展提供優(yōu)質的服務。目前公司擁有員工近80人，其中管理人員20人，公司正在建立完善運營體制，積極培訓了一支穩(wěn)定的，技術熟練中層技術管理人才。水泥新型干法工藝比例可望達到56%，浮法玻璃比例達到85%。建材行業(yè)落后生產能力依然較多，加快推進淘汰落后產能的工作面臨很多挑戰(zhàn)。未來幾年，我國建材工業(yè)發(fā)展速度可能略高于國民經濟發(fā)展速度，但是與世界發(fā)達國家相比，中國建材工業(yè)總體水平還比較落后，高檔產品需要進口。國家輕工局發(fā)布統計數據稱：20082011年，國內室內裝飾年工程量將從1500億元猛增至3000億元左右。隨著當前住房制度改革的不斷深入，建材業(yè)對拉動市場消費將起到更積極的促進作用。這種現象在其它大城市也較普遍，經常會見到一些超大型的家居建材市場集群。② 理念創(chuàng)新、業(yè)態(tài)多元就我國泛家居行業(yè)其發(fā)展軌跡應該是，經營商品—經營商戶—經營管理—經營誠信—經營服務—經營品牌一直到所有經營理念的核心，其本質就是家居建材流通載體為消費者創(chuàng)造一切有利條件，實現其消費利益的最大化?？梢哉f，當前我國家居建材流通領域已呈現出攤位制賣場與建材超市并存，兩種模式既競爭又互動的態(tài)勢。還是瞄準以身份、“面子”、成就等作為“消費閥啟點”的反彈性消費一族，定位在VIP賣場。家居流通企業(yè)要想利于不敗之地，就要做強做大，既要增強硬實力，又要增強軟實力。二、xx市建材/家居專業(yè)市場需求預測改革開放30年來，合肥已從過去的江淮小邑發(fā)展為今天重要的區(qū)域性中心城市。規(guī)劃引導為先，投資和招商引資有成效。其實，2005年合肥市社會消費品零售總額持續(xù)提升，與全國其他省會城市相比，爭先進位情況也不錯。至去年底，營業(yè)面積達358萬平方米，其中經營面積超1萬平方米的零售商場有15家。實現到2010年，全市社會消費品零售總額力爭突破1000億元，年均增長25%以上；商貿流通業(yè)增加值占地區(qū)生產總值的比重達到12%，服務業(yè)從業(yè)人員占全社會從業(yè)人員比重超40%。同時，項目選址將充分考慮建材市場是公路貨運樞紐、水路港口、鐵路物流三者結點的特點，考慮到信息化作為企業(yè)結算、信息服務的重要匯集中心的要求。周邊有國強鋼材市場、國際五金城、華中汽配城市、五里廟建材裝飾世界、京華國際家居城等大型專業(yè)市場可形成產業(yè)優(yōu)勢互補。xx是區(qū)位獨特的樞紐城，東西交匯、南北貫通，緊鄰中國當前最具活力的長三角經濟圈。其中，%；，%；，%。從安徽省內看，xxGDP增速位居全省前列，%。%，；，%。構筑“雙核” 即東西產業(yè)集聚核。構筑“三帶”即沿長三角、合巢蕪(馬) 宣和合安三大產業(yè)發(fā)展帶。、自然條件該區(qū)域為亞熱帶濕潤季風氣候，處于中緯度地帶。、地質在地質構造上，合肥地區(qū)屬于下揚子海槽和淮陽古陸邊緣地帶。本地區(qū)地貌單元屬南xx一級階地，地勢基本平坦，地基土構成簡單均勻，除上部雜素土外，下部均由沖、洪積粘性土構成了該地區(qū)的主要土層，容許承載力為260Kpa。、地貌xx市地處江淮丘陵地帶，境內具有丘陵崗地、低山殘丘、河湖低洼平原三種地貌，以丘陵崗地為最大地貌單元。項目擬建總建筑面積201301平方米，其中：品牌建材展示交易中心19300平方米；綜合服務中心8505平方米；裝飾材料倉儲交易區(qū)27696平方米；板材石材倉儲交易區(qū)44720平方米；地板倉儲交易區(qū)28880平方米；燈飾倉儲交易區(qū)21660平方米；家居倉儲區(qū)50540平方米。本項目的建設對促進合肥市品牌家居/建材城做到了綜合的服務和優(yōu)越配套；實現了在合肥家居/建材業(yè)激烈競爭的差異化發(fā)展。給入駐商家提供重點信息化專業(yè)服務，提供建材市場及時變化的信息。定期提供對口的需求信息，提供建材價格變動行情資訊，搭建商務信息交易服務平臺。、交易倉儲中心服務對象定位主要市場服務對象是：216。 公水鐵多式聯運對外建材銷售需求；本項目構建主要服務于合肥以及以合肥為中心、半徑為50公里的城市經濟帶的、建材集庫存管理、配載、信息處理等基礎功能的建材家居專業(yè)市場交易倉儲服務。 城市綜合信息共享216。 產品需求信息與供應信息；216。（3）裝飾材料倉儲交易區(qū)（4）板材/石材倉儲交易區(qū)（5）地板倉儲交易區(qū)（6）燈飾倉儲交易區(qū)（7）家居倉儲交易區(qū)交通規(guī)劃原則（1）合理安排車流路徑，保障交通暢通；（2）保證交易倉儲中心與南xx路與二環(huán)路的捷的貨客運通道；（3）控制交通對環(huán)境的影響；（4）在滿足項目區(qū)近期交通需求的前提下，為后期發(fā)展保有較大的交通預留。三、供電系統供電設計嚴格按照《民用建筑設計規(guī)范》（JGJ/T1692）、《建筑物防雷設計規(guī)范》（GB50057一94）、《供配電系統設計規(guī)范》等進行設計。防雷部分按三類防雷建筑物設置，利用土建基礎做接地裝置。項目區(qū)的辦公用水使用供水公司自來水，室外消防用水由室外消防栓直接供給。室外采用污水、雨水分流制排系統，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水處理系統統一處理。高架庫房內易燃區(qū)根據情況設置自動噴水滅火給水系統。八、節(jié)能措施 A 庫房內無采暖情況下采取節(jié)能設計，增加采光面積或采用屋面采光板可節(jié)約照明能源。第八章 環(huán)境保護與安全衛(wèi)生一、環(huán)境保護污染及治理在項目建設中將嚴格遵守《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》，確保對環(huán)境不造成污染，實現衛(wèi)生達標。二、安全衛(wèi)生確保本項目在運營后，人員在工作崗位上安全和健康不受傷害。：A 本項目按照國家規(guī)定的倉儲建設項目安全衛(wèi)生標準及有關規(guī)范進行設計，分析各種危害因素，選用可靠安全的設備。第九章 項目組織及運營xxx公司建設與經營管理的總體目標是積極采用先進的管理技術，加快建立多層次、多元化、符合市場經濟規(guī)律,與國際通行規(guī)則接軌,物暢其流、快捷準時、經濟合理、用戶滿意的綜合化建材家居倉儲中心。因此，公司發(fā)展需要的是復合型、高層次的管理人才和技術人才。人員的培訓和考核擬在本項目試運營前完成。堅持“信譽和服務第一”宗旨，通過嚴格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立“優(yōu)質、獨特、忠誠”的專業(yè)市場服務品牌。五、還貸計劃本項目向銀行貸款6000萬元，全部用于前期建設投資。（3）財務費用項目財務費用為開發(fā)企業(yè)為籌集建設資金所發(fā)生的各項費用,%計算為336萬元。 開發(fā)周期的影響影響開發(fā)周期的因素主要有三個方面，即建設周期、銷售策劃及經濟環(huán)境。其中以工程投資為最主要因素，現以工程投資中工程總價每調整10%的幅度影響進行分析。二、建材專業(yè)市場建設將產生帶動相關產業(yè)發(fā)展，直接產生約400個就業(yè)崗位，給周邊居民提供就業(yè)機會，實現社會效益。為整頓目前該區(qū)域零散的市場、改變集散的臟、亂、差的環(huán)境提供了良好的安置平臺。附件1：項目投資估算表序號項目萬元　1土地成本15256土地出讓金14640土地契稅586土地登記發(fā)證費302前期工程費2840設計費用：300勘探費：40消防抗震費：220建設工程報建費：2190三通一平：903房屋建安工程成本15040建安工程費用：12650土建工程：10100安裝工程（水電）：950樁基及土方開挖：1600附屬工程費：1920　A 室外管網：1840　B 室外景觀設計：80室外工程費：470　A 垃圾清運費：180　B 土地圍墻費：2904公共配套設施成本1825消防工程費：350弱電工程：205電梯工程：280道路建設費:890智能化：1005其它費用：2900工程監(jiān)理費　工程質量監(jiān)督費　招標費　綠化費等　附件2銷售及運營收入的測算表