【正文】 南二環(huán) 區(qū)域 五金 \建材 \汽配 的市場進行了分析；并對 東方新城建材交易 倉儲中心 建設項目可行性 展開 了研究，通過對該項目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水等條件 的 調查，收集有關基礎資料，在 此 基礎上編制了《 xx 東方新城建材交易倉儲中心 項目可行性研究報告》。 南二環(huán)快速線通達 xx 市區(qū)各區(qū)域，高速公路 對內輻射全省，對外 連武、通寧達滬； 該 項目在水路 交通 上 ，處于 xx 重 港口碼頭腹地， 將為建材 倉儲物流最優(yōu)綜合成本的城市建筑重要 配套。 二期總投資 19463 萬元， 形成 建筑面積 101080 平方米 的投資 ，分別 建成 燈飾倉儲交易區(qū)、地板倉儲交易區(qū) 、家居倉儲區(qū) 。促進xx 建材城的優(yōu)化發(fā)展 ， 減輕由于品牌家居 /建材城處于商業(yè)區(qū)位配置高成本運作的壓力；促進 xx 家居、建材市場的良性發(fā)展。 打破壟斷，放寬準入領域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準入制度。 根據(jù) 安徽 省和 xx 市 “十 一 五”計劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟、 合理安排進度。 ，采購工作實行招標采購及比質比價采購。整個項目預計于 20xx年達到全部的生產(chǎn)能力 ，進入正常營運。xx 現(xiàn)代 服務業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展， 體系之進程，配套 省會經(jīng)濟圈和合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合配套改革試驗區(qū)的建設 ， 帶動 城市新型建材工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展；擴大地方社會就業(yè)現(xiàn)實意義 。 交 易倉儲中心 的建成 ,為整頓目前該區(qū)域零散的 建材交易和倉儲 ,提升該區(qū)域建材 物流環(huán)境提供了良好整合平臺；項目建設將成為包河區(qū)淝河鎮(zhèn)發(fā)展專業(yè)市場和物流產(chǎn)業(yè)的形成互惠 ,互動 ,協(xié)同發(fā)展一支重要經(jīng)濟力量。在滿足土地投資強度的基礎上，項目投資兼顧了經(jīng)濟和社會效益的雙重標準。 近年我國建材市場的成交額已超過 800億元人民幣 /年。全國建材裝飾材料攤位數(shù)量為 15萬個，已出租攤位 11萬個，其中，建筑及裝璜材料類攤位占 %；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。隨著世界性的資源短缺，原 材 料將 維持高價位趨勢 。 ② 渠道商介入生產(chǎn)領域 雖然多年以來，建材賣場一直是代理商的天下，但隨著建材生產(chǎn)商品 牌意識的增強以及消費者觀念的轉變，給多個品牌做代理的渠道商，日子越發(fā)不好過了。由于盤量巨大，國內外的私募資本以及風險投資業(yè)都表現(xiàn)出對中國建材家居產(chǎn)業(yè)的濃厚興趣。中國聯(lián)想弘毅以 6000萬人民幣投資科寶博洛尼，這家從事高檔家居產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)同時還獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。因退稅率的下調及繳納保證金而大幅增加的成本，使一些小企業(yè)面臨著將倒閉或轉型的局面。在關稅壁壘逐漸被破除后，越來越多的技術壁壘和非關稅壁壘將中國的建材企業(yè)擋在國門之內。雖然追求的未必是勝訴結果， 保護產(chǎn)權意識得到彰顯 ！ ⑧ 品牌建設備受重視 5 年以前，建材商投廣告還是鳳毛麟角。今后建材企業(yè)除為了銷售而打廣告外，還會越來越重視品牌的傳播以及品 牌公眾形象的塑造。 中國建材連鎖市場前景可觀，外資掌控 明顯 中國建材銷售渠道目前來看仍然以傳統(tǒng)的建材批發(fā)零售市場以 及建材城為主，建材連鎖這一新業(yè)態(tài)的前景十分可觀，無論在建材供應商中的影響力、建材消費者的影響力都顯著提高，這種業(yè)態(tài)發(fā)展順應了中國人民生活水平的提高，對家庭裝修材料的需求也從以價格 為主，轉向質量、健康、服務、價格等因素并舉的發(fā)展趨勢，尤其是在上海、北京等發(fā)達大城市。資金實力成為制約本土建材連鎖的重要原因，資金的缺乏迫使中資企業(yè)在培養(yǎng)人才，挖人，開店，開配送中心、店面裝修、運營模式重塑、擴張速度上都難以同建材連鎖外資企業(yè)相抗衡。 ” 家裝按揭 創(chuàng)新金融消費新模式，將媲美 汽車金融按揭服務，成為促進建材消費促進的新動力。 xx及周邊 建材 /家居專業(yè)市場現(xiàn)狀 南京建材市場初現(xiàn)過剩危機 ， 截至 目前 ，該市主城區(qū) 5000 平米以上的建材市場已經(jīng)達到近 100 家，分散的建材門市和超市更是不計其數(shù)，導致市場飽和并出現(xiàn)了過剩的局面。據(jù)一項全國數(shù)據(jù)顯示， 20xx年我國家居零售額約為 1200 億元，建材城每平方米的年平均銷售額僅為 3400 元，而據(jù)核算，要想贏利，每平方米的年銷售額至少應該在 1 萬元以上，而目前南京市每平米年銷售額只有 4千元左右，只有不到三分之一的建材市場盈利，大多數(shù)處于虧損狀態(tài)。 ” 而業(yè)內人士認為，殘酷的市場競爭已經(jīng)使得以往暴利的建材行業(yè)風光不再。 20xx 年對于 xx 的家居、建材賣場來說，是群雄爭霸的一年：一方面，本土家具銷售企業(yè)的競爭更加激烈，另一方面，外資家具銷售企 業(yè)將發(fā)起強有力的共識，家具龍頭 —— 紅星美凱龍開業(yè)，都將給本土賣場帶來巨大的挑戰(zhàn)。建材超市有家福特、東方家園，同時并存金蘋果家居體驗館。在廠家和產(chǎn)品的選擇上，家具商場也會選擇擁有自身的生 存競爭力和良好的口碑的品牌，充分滿足消費者多層次的需求 。 國家 及 xx 市 ‘十一五’規(guī)劃對 建材 /家居專業(yè)市場 發(fā)展提出更新要求 國家在十一五規(guī)劃中關于發(fā)展商貿服務業(yè)明確： 堅持市場化、拓寬領域、優(yōu)化結構、增強功能、規(guī)范市場，提高服務業(yè)的比重和水平。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調整城市商業(yè)網(wǎng)點結構和布局。健全服務業(yè)標準體系，推進服務業(yè)標準化。支持發(fā)展以連鎖經(jīng)營、物流配送、代理銷售網(wǎng)絡、特許經(jīng)營、電子商務等為主 要特征的現(xiàn)代流通方式，改造和提升傳統(tǒng) 商貿業(yè) 。 安徽在進行 推進物流管理體制改革，構建快速物流運輸平臺和物流信息平臺，加速融入長江三角洲物流圈。 xx市地處安徽省中部中心位置，與省內蚌埠、蕪湖。特別是， xx市處于未來合西鐵路以及合寧高速將組成的陸路通道上，將成為以滬寧為首的東部經(jīng)濟和以西安為首的西部經(jīng)濟相互對流的經(jīng)濟轉移線。 xx市城市道路系統(tǒng)形成以“兩環(huán)九射”和“五縱五橫”的干道為骨架的環(huán)形、放射加方格網(wǎng)的城市道路系統(tǒng)。將要建設的西安 —— 南京鐵路將使 xx鐵路形成具有五個鐵路出口的網(wǎng)絡構架。專用線配有倉庫、堆場規(guī)模、機械設備等。主要航 線有：長江上游到城陵礬，下游到上海以及江、浙、贛、鄂等支流航線， 20xx年完成吞吐量 1011萬 噸。 本項目以 xx南部物流產(chǎn)業(yè)帶為市場服務背景；建設在規(guī)劃中 xx南淝河碼頭港口腹地；處于 城市二環(huán)快速線和城市 高速入口；臨近 淮南 xx巢湖鐵路貨運樞紐大動脈線旁； 擁有 xx最優(yōu)越的 物流條件。 因此，從 xx的交通運輸及網(wǎng)絡設施條件、物流組織據(jù)點條件和信息支撐條件分析， xx市己初步具備進一步建設規(guī)?；?、組織化程度更高的物流服務設施而發(fā)展現(xiàn)代物流的基本條件。 培養(yǎng)和造就 xx市 以信息化，大宗建材物流為支撐的專業(yè)倉儲交易集散中心 xx 東方新城建設 將大大促進 xx市 引進和利用 省 際商貿和物流企業(yè)的步伐。 B．集中 先進的品牌展示系統(tǒng)： 以品牌展示為主要形式，以專賣、專營為主體，讓枯燥乏味、灰色消費模式，向更加感性化、時尚化、透明化方向轉變。 F． 跨行業(yè)整合資源，結盟優(yōu)勢合作伙伴。 促進城市 產(chǎn)業(yè) 的 合理化 規(guī)劃和科學化發(fā)展 。其核心的便捷的交通條件，使得項目在承接省會經(jīng)濟圈的經(jīng)濟發(fā)展機遇，對巢湖、六安、淮南等周邊城市的建材市場有獨特的輻射優(yōu)勢。 支撐了該區(qū)域的 有效物流市場機制建立 物流的市場化與經(jīng)濟發(fā)展的市場化程度直接相關，同時也與市場 開放、管制相關聯(lián)。 充分發(fā)揮 xx市區(qū)域中心城市輻射功能 xx市政府要將 xx市建設成為經(jīng)濟繁榮、科技發(fā)達、布局合理、設施完善和環(huán)境優(yōu)美 的現(xiàn)代化 濱湖 大城市，經(jīng)濟發(fā)展速度高于全國平均水平。 專業(yè)建材 /家居市場的建立，是 xx建材工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展和 發(fā)揮上述經(jīng)濟中心城市功能的最佳窗 口 和有效途徑。是 xx工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐條件。同時，與周邊省份的中心城市諸如南京、杭州、武漢、鄭州相比較，其經(jīng)濟實力尚待加強。以集體資產(chǎn)經(jīng)營，租 賃，物業(yè)管理 為經(jīng)營范圍 。為地方經(jīng)濟發(fā)展和村民的利益謀取了持續(xù)發(fā)展福利。預計建材工業(yè)增加值增長速度 22%；水泥產(chǎn)量 ，增長 8%；平板玻璃產(chǎn)量 6億重量箱，增長 15%。近兩年我國對部分建材產(chǎn)品出口退稅調整幅度較大，企業(yè)還需有一個消化吸收的過程，但從長遠來看，調整出口退稅，有助于促進資源的合理配置和產(chǎn)品結構調整，提升質量檔次，出口退稅率降低帶來的影響可以逐步消化。過于分散的行業(yè)結構和異常激烈的市場競 爭導致總體產(chǎn)能過剩。國家將繼續(xù)實施宏觀調控，以達到建材行業(yè)產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級的目標。因此，室內裝飾業(yè)是大有可為的行業(yè)。使得我國許多地區(qū)尤其是一類城市家居建材市場的數(shù)量和規(guī)模都呈現(xiàn)比較明顯的 “ 泡沫 ” 特征，處于 “ 超飽和 ” 狀態(tài)。其主要原因就是在需求一定的條件下， “ 同行 ” 過多， “ 分母 ” 太大。由于后者的數(shù)量和規(guī)模都相對有限，因 而目前家居建材流通業(yè)態(tài)的主體依然是處于主導地位的攤位制賣場和漸進的建材超市。 或以品牌、品味、素養(yǎng)并通過消費來體現(xiàn)其社會角 色將價值作為 “ 消費閥啟點 ” 的彈性消費一族作為消費對象 。包括：賣場品牌含金量及彰顯水平、創(chuàng)新能力、市場份額、賣場信譽度、服務效率、經(jīng)營理念、業(yè)態(tài)模式、業(yè) 內影響力、對商戶的利益親和力、對消費者的吸引力、資金厚度、所在區(qū)域的商情因子及交通便利 、團隊建設、舵手掌控能力等，它是一個綜合評價體系。這樣的企業(yè)才能在激烈的市場競爭和泛家居行業(yè)的脈動下生存與發(fā)展。 商貿、物流和會展三駕馬車并駕齊驅，全力推進。最新統(tǒng)計數(shù)字顯示，20xx 年 上半年，消費市場持續(xù)活躍，實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，增長%，增幅居全國省會城市第一。商貿流通設施不斷完善。圍繞市委、市政府關于加快現(xiàn)代服務 業(yè)發(fā)展的總體要求，全市商業(yè)網(wǎng)點布局合理規(guī)劃，其中優(yōu)先發(fā)展物流等生產(chǎn)性服務業(yè)，突出發(fā)展ShoppingMall、商業(yè)集聚區(qū)等新興商業(yè)服務業(yè)，重點發(fā)展會展業(yè)，加速提升批發(fā)、餐飲等傳統(tǒng)服務業(yè)，全面發(fā)展連鎖經(jīng)營、電子商務等新型業(yè)態(tài)，穩(wěn)打穩(wěn)扎牢固構筑現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。 第五章 項目選址及建設條件 一 、項目選址 本項目的選址充分考慮 xx 市 及 包河區(qū)淝河鎮(zhèn)專業(yè)市場 發(fā)展現(xiàn)狀以及 xx 市 促進現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的 進程 要 求； 及 其他相關 建材工業(yè)生產(chǎn) 帶 動 的 建材專業(yè)市場 需求 。 經(jīng)專家意見，本項目擬選址在 遠離 xx 市 市區(qū)、運輸條件好、周圍 專業(yè)市場 基礎雄厚 ， xx 南大門 二環(huán)快速線 與 淝河 路交口 東南的一梯形地塊 。 xx 是安徽省省會，是全省政治、經(jīng)濟、科教、文化中心和交通樞紐。 20xx年全市生產(chǎn)總值（ GDP）達到 ，比上年凈增 億元，占全省 GDP增量的 %。規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值 ，比上年凈增 ，實現(xiàn)增加值 億元，增長 %，同比加快 ，高于全省平均增幅 。進出口總額為 元，增長 %，比 20xx 年加快 。依托長江黃金水道和沿江快速通道， 以岸線資源開發(fā)為重點，構筑馬鞍山一蕪湖一巢湖一銅陵一池州一安慶的臨江產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，重點布局汽車、裝備制造、冶金、建材、化工、 印染等重化工業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)，成為沿江城市群乃至全省產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主軸線。隨著過江通道、沿江城際鐵路和高速公路的建設，安慶的發(fā)展活力和產(chǎn)業(yè)集聚能力日趨顯現(xiàn)，將逐步改變沿江城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展東強西弱、南強北弱的現(xiàn)狀。也是 xx最便捷通向長三角、沿江經(jīng)濟帶的重要交通節(jié)點。全年氣溫變化的特點是季風明 顯、四季分明、氣候溫和、雨量適中、春溫多變、秋高氣爽、梅雨顯著、夏雨集中，總之氣候條件優(yōu)越，氣候資源豐富。巢湖北岸平原，為近代沖積型地層，堆積著數(shù)十米厚的內陸湖泊沉積物。 地基承載力大于 170KN/㎡，工程抗震設計為 7 度設防 。規(guī)劃占地約 183 畝，東方新城項目 規(guī)劃占地約 183畝， 總投資 38761 萬元人民幣。 三 期總投資 13944 萬元，形成建筑面積 72416 平方米的投資，分別建成裝飾材料倉儲交易區(qū)和板材石材倉儲交易區(qū)。 四 、 交易倉儲中心 功能定位及結構設計 、 交易倉儲中心 系統(tǒng)功能設計 （ 1） 品牌建材 /家居 集散 展示交易 功能 對 進入安徽銷售的大型品牌建材 /家居企業(yè)的產(chǎn)業(yè)，在品牌展示交易中心進行重點展示，配套高品次的商務洽談區(qū)，促進大宗建材批發(fā)交易。受客戶委托，辦理出口貨物的接貨、包裝、訂艙、訂車皮等各種出口前的必要作業(yè)和手續(xù)；辦理出口貨物的聯(lián)運業(yè)務以及貨物的配載、裝卸、平艙等業(yè)務。 項目在與其他處于市區(qū)品牌建材家居城比，具有綜合成本優(yōu)勢和對外銷售輻射的便捷區(qū)位物流條件，為大型建材商提供綜合服務基地平臺。 第七章 專業(yè)技術方案 一 、總平面布置 總體布局原則 （ 1）按照現(xiàn)代 建材 /家居專業(yè)市場 功能特點和發(fā)展要求； （ 2）重視區(qū)域開發(fā)條件以及內外交通系統(tǒng)優(yōu)化完善； （ 3）堅持可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)觀，創(chuàng)造宜人的外部環(huán)境； （ 4）增強信息化和服務功能，提升 交易倉儲中心 的綜合實力； 總平面布置圖見附圖 功能結構及用地布局 項目分為 七 大功能區(qū) （ 1） 綜合信息服務功能 區(qū) 以 信息服務為載體， 兼有一定的后勤配套服務功能。 二 、建筑結構