【正文】 南二環(huán) 區(qū)域 五金 \建材 \汽配 的市場(chǎng)進(jìn)行了分析；并對(duì) 東方新城建材交易 倉(cāng)儲(chǔ)中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性 展開(kāi) 了研究，通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水等條件 的 調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，在 此 基礎(chǔ)上編制了《 xx 東方新城建材交易倉(cāng)儲(chǔ)中心 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。 南二環(huán)快速線通達(dá) xx 市區(qū)各區(qū)域，高速公路 對(duì)內(nèi)輻射全省，對(duì)外 連武、通寧達(dá)滬； 該 項(xiàng)目在水路 交通 上 ，處于 xx 重 港口碼頭腹地， 將為建材 倉(cāng)儲(chǔ)物流最優(yōu)綜合成本的城市建筑重要 配套。 二期總投資 19463 萬(wàn)元， 形成 建筑面積 101080 平方米 的投資 ，分別 建成 燈飾倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū)、地板倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū) 、家居倉(cāng)儲(chǔ)區(qū) 。促進(jìn)xx 建材城的優(yōu)化發(fā)展 ， 減輕由于品牌家居 /建材城處于商業(yè)區(qū)位配置高成本運(yùn)作的壓力；促進(jìn) xx 家居、建材市場(chǎng)的良性發(fā)展。 打破壟斷，放寬準(zhǔn)入領(lǐng)域，建立公開(kāi)、平等、規(guī)范的行業(yè)準(zhǔn)入制度。 根據(jù) 安徽 省和 xx 市 “十 一 五”計(jì)劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)、 合理安排進(jìn)度。 ，采購(gòu)工作實(shí)行招標(biāo)采購(gòu)及比質(zhì)比價(jià)采購(gòu)。整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 20xx年達(dá)到全部的生產(chǎn)能力 ，進(jìn)入正常營(yíng)運(yùn)。xx 現(xiàn)代 服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 體系之進(jìn)程，配套 省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈和合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的建設(shè) ， 帶動(dòng) 城市新型建材工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；擴(kuò)大地方社會(huì)就業(yè)現(xiàn)實(shí)意義 。 交 易倉(cāng)儲(chǔ)中心 的建成 ,為整頓目前該區(qū)域零散的 建材交易和倉(cāng)儲(chǔ) ,提升該區(qū)域建材 物流環(huán)境提供了良好整合平臺(tái)；項(xiàng)目建設(shè)將成為包河區(qū)淝河鎮(zhèn)發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)和物流產(chǎn)業(yè)的形成互惠 ,互動(dòng) ,協(xié)同發(fā)展一支重要經(jīng)濟(jì)力量。在滿足土地投資強(qiáng)度的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目投資兼顧了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的雙重標(biāo)準(zhǔn)。 近年我國(guó)建材市場(chǎng)的成交額已超過(guò) 800億元人民幣 /年。全國(guó)建材裝飾材料攤位數(shù)量為 15萬(wàn)個(gè)，已出租攤位 11萬(wàn)個(gè)，其中，建筑及裝璜材料類攤位占 %；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。隨著世界性的資源短缺，原 材 料將 維持高價(jià)位趨勢(shì) 。 ② 渠道商介入生產(chǎn)領(lǐng)域 雖然多年以來(lái)，建材賣場(chǎng)一直是代理商的天下，但隨著建材生產(chǎn)商品 牌意識(shí)的增強(qiáng)以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，給多個(gè)品牌做代理的渠道商，日子越發(fā)不好過(guò)了。由于盤量巨大，國(guó)內(nèi)外的私募資本以及風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)都表現(xiàn)出對(duì)中國(guó)建材家居產(chǎn)業(yè)的濃厚興趣。中國(guó)聯(lián)想弘毅以 6000萬(wàn)人民幣投資科寶博洛尼，這家從事高檔家居產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)同時(shí)還獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。因退稅率的下調(diào)及繳納保證金而大幅增加的成本，使一些小企業(yè)面臨著將倒閉或轉(zhuǎn)型的局面。在關(guān)稅壁壘逐漸被破除后，越來(lái)越多的技術(shù)壁壘和非關(guān)稅壁壘將中國(guó)的建材企業(yè)擋在國(guó)門之內(nèi)。雖然追求的未必是勝訴結(jié)果， 保護(hù)產(chǎn)權(quán)意識(shí)得到彰顯 ！ ⑧ 品牌建設(shè)備受重視 5 年以前，建材商投廣告還是鳳毛麟角。今后建材企業(yè)除為了銷售而打廣告外，還會(huì)越來(lái)越重視品牌的傳播以及品 牌公眾形象的塑造。 中國(guó)建材連鎖市場(chǎng)前景可觀，外資掌控 明顯 中國(guó)建材銷售渠道目前來(lái)看仍然以傳統(tǒng)的建材批發(fā)零售市場(chǎng)以 及建材城為主，建材連鎖這一新業(yè)態(tài)的前景十分可觀，無(wú)論在建材供應(yīng)商中的影響力、建材消費(fèi)者的影響力都顯著提高，這種業(yè)態(tài)發(fā)展順應(yīng)了中國(guó)人民生活水平的提高，對(duì)家庭裝修材料的需求也從以價(jià)格 為主，轉(zhuǎn)向質(zhì)量、健康、服務(wù)、價(jià)格等因素并舉的發(fā)展趨勢(shì)，尤其是在上海、北京等發(fā)達(dá)大城市。資金實(shí)力成為制約本土建材連鎖的重要原因，資金的缺乏迫使中資企業(yè)在培養(yǎng)人才，挖人，開(kāi)店，開(kāi)配送中心、店面裝修、運(yùn)營(yíng)模式重塑、擴(kuò)張速度上都難以同建材連鎖外資企業(yè)相抗衡。 ” 家裝按揭 創(chuàng)新金融消費(fèi)新模式，將媲美 汽車金融按揭服務(wù)，成為促進(jìn)建材消費(fèi)促進(jìn)的新動(dòng)力。 xx及周邊 建材 /家居專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 南京建材市場(chǎng)初現(xiàn)過(guò)剩危機(jī) ， 截至 目前 ，該市主城區(qū) 5000 平米以上的建材市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到近 100 家，分散的建材門市和超市更是不計(jì)其數(shù)，導(dǎo)致市場(chǎng)飽和并出現(xiàn)了過(guò)剩的局面。據(jù)一項(xiàng)全國(guó)數(shù)據(jù)顯示， 20xx年我國(guó)家居零售額約為 1200 億元，建材城每平方米的年平均銷售額僅為 3400 元，而據(jù)核算，要想贏利，每平方米的年銷售額至少應(yīng)該在 1 萬(wàn)元以上，而目前南京市每平米年銷售額只有 4千元左右，只有不到三分之一的建材市場(chǎng)盈利，大多數(shù)處于虧損狀態(tài)。 ” 而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)使得以往暴利的建材行業(yè)風(fēng)光不再。 20xx 年對(duì)于 xx 的家居、建材賣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是群雄爭(zhēng)霸的一年：一方面，本土家具銷售企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，另一方面，外資家具銷售企 業(yè)將發(fā)起強(qiáng)有力的共識(shí)，家具龍頭 —— 紅星美凱龍開(kāi)業(yè)，都將給本土賣場(chǎng)帶來(lái)巨大的挑戰(zhàn)。建材超市有家福特、東方家園，同時(shí)并存金蘋(píng)果家居體驗(yàn)館。在廠家和產(chǎn)品的選擇上，家具商場(chǎng)也會(huì)選擇擁有自身的生 存競(jìng)爭(zhēng)力和良好的口碑的品牌，充分滿足消費(fèi)者多層次的需求 。 國(guó)家 及 xx 市 ‘十一五’規(guī)劃對(duì) 建材 /家居專業(yè)市場(chǎng) 發(fā)展提出更新要求 國(guó)家在十一五規(guī)劃中關(guān)于發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)明確： 堅(jiān)持市場(chǎng)化、拓寬領(lǐng)域、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)功能、規(guī)范市場(chǎng)，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局。健全服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系，推進(jìn)服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化。支持發(fā)展以連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送、代理銷售網(wǎng)絡(luò)、特許經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)等為主 要特征的現(xiàn)代流通方式，改造和提升傳統(tǒng) 商貿(mào)業(yè) 。 安徽在進(jìn)行 推進(jìn)物流管理體制改革，構(gòu)建快速物流運(yùn)輸平臺(tái)和物流信息平臺(tái)，加速融入長(zhǎng)江三角洲物流圈。 xx市地處安徽省中部中心位置，與省內(nèi)蚌埠、蕪湖。特別是， xx市處于未來(lái)合西鐵路以及合寧高速將組成的陸路通道上，將成為以滬寧為首的東部經(jīng)濟(jì)和以西安為首的西部經(jīng)濟(jì)相互對(duì)流的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移線。 xx市城市道路系統(tǒng)形成以“兩環(huán)九射”和“五縱五橫”的干道為骨架的環(huán)形、放射加方格網(wǎng)的城市道路系統(tǒng)。將要建設(shè)的西安 —— 南京鐵路將使 xx鐵路形成具有五個(gè)鐵路出口的網(wǎng)絡(luò)構(gòu)架。專用線配有倉(cāng)庫(kù)、堆場(chǎng)規(guī)模、機(jī)械設(shè)備等。主要航 線有：長(zhǎng)江上游到城陵礬，下游到上海以及江、浙、贛、鄂等支流航線， 20xx年完成吞吐量 1011萬(wàn) 噸。 本項(xiàng)目以 xx南部物流產(chǎn)業(yè)帶為市場(chǎng)服務(wù)背景；建設(shè)在規(guī)劃中 xx南淝河碼頭港口腹地；處于 城市二環(huán)快速線和城市 高速入口；臨近 淮南 xx巢湖鐵路貨運(yùn)樞紐大動(dòng)脈線旁； 擁有 xx最優(yōu)越的 物流條件。 因此，從 xx的交通運(yùn)輸及網(wǎng)絡(luò)設(shè)施條件、物流組織據(jù)點(diǎn)條件和信息支撐條件分析， xx市己初步具備進(jìn)一步建設(shè)規(guī)?；?、組織化程度更高的物流服務(wù)設(shè)施而發(fā)展現(xiàn)代物流的基本條件。 培養(yǎng)和造就 xx市 以信息化，大宗建材物流為支撐的專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)交易集散中心 xx 東方新城建設(shè) 將大大促進(jìn) xx市 引進(jìn)和利用 省 際商貿(mào)和物流企業(yè)的步伐。 B．集中 先進(jìn)的品牌展示系統(tǒng)： 以品牌展示為主要形式，以專賣、專營(yíng)為主體，讓枯燥乏味、灰色消費(fèi)模式，向更加感性化、時(shí)尚化、透明化方向轉(zhuǎn)變。 F． 跨行業(yè)整合資源，結(jié)盟優(yōu)勢(shì)合作伙伴。 促進(jìn)城市 產(chǎn)業(yè) 的 合理化 規(guī)劃和科學(xué)化發(fā)展 。其核心的便捷的交通條件，使得項(xiàng)目在承接省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇，對(duì)巢湖、六安、淮南等周邊城市的建材市場(chǎng)有獨(dú)特的輻射優(yōu)勢(shì)。 支撐了該區(qū)域的 有效物流市場(chǎng)機(jī)制建立 物流的市場(chǎng)化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場(chǎng)化程度直接相關(guān)，同時(shí)也與市場(chǎng) 開(kāi)放、管制相關(guān)聯(lián)。 充分發(fā)揮 xx市區(qū)域中心城市輻射功能 xx市政府要將 xx市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、科技發(fā)達(dá)、布局合理、設(shè)施完善和環(huán)境優(yōu)美 的現(xiàn)代化 濱湖 大城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度高于全國(guó)平均水平。 專業(yè)建材 /家居市場(chǎng)的建立，是 xx建材工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和 發(fā)揮上述經(jīng)濟(jì)中心城市功能的最佳窗 口 和有效途徑。是 xx工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐條件。同時(shí)，與周邊省份的中心城市諸如南京、杭州、武漢、鄭州相比較，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚待加強(qiáng)。以集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，租 賃，物業(yè)管理 為經(jīng)營(yíng)范圍 。為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和村民的利益謀取了持續(xù)發(fā)展福利。預(yù)計(jì)建材工業(yè)增加值增長(zhǎng)速度 22%；水泥產(chǎn)量 ，增長(zhǎng) 8%；平板玻璃產(chǎn)量 6億重量箱，增長(zhǎng) 15%。近兩年我國(guó)對(duì)部分建材產(chǎn)品出口退稅調(diào)整幅度較大，企業(yè)還需有一個(gè)消化吸收的過(guò)程，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，調(diào)整出口退稅，有助于促進(jìn)資源的合理配置和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升質(zhì)量檔次，出口退稅率降低帶來(lái)的影響可以逐步消化。過(guò)于分散的行業(yè)結(jié)構(gòu)和異常激烈的市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)導(dǎo)致總體產(chǎn)能過(guò)剩。國(guó)家將繼續(xù)實(shí)施宏觀調(diào)控，以達(dá)到建材行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的目標(biāo)。因此，室內(nèi)裝飾業(yè)是大有可為的行業(yè)。使得我國(guó)許多地區(qū)尤其是一類城市家居建材市場(chǎng)的數(shù)量和規(guī)模都呈現(xiàn)比較明顯的 “ 泡沫 ” 特征，處于 “ 超飽和 ” 狀態(tài)。其主要原因就是在需求一定的條件下， “ 同行 ” 過(guò)多， “ 分母 ” 太大。由于后者的數(shù)量和規(guī)模都相對(duì)有限，因 而目前家居建材流通業(yè)態(tài)的主體依然是處于主導(dǎo)地位的攤位制賣場(chǎng)和漸進(jìn)的建材超市。 或以品牌、品味、素養(yǎng)并通過(guò)消費(fèi)來(lái)體現(xiàn)其社會(huì)角 色將價(jià)值作為 “ 消費(fèi)閥啟點(diǎn) ” 的彈性消費(fèi)一族作為消費(fèi)對(duì)象 。包括：賣場(chǎng)品牌含金量及彰顯水平、創(chuàng)新能力、市場(chǎng)份額、賣場(chǎng)信譽(yù)度、服務(wù)效率、經(jīng)營(yíng)理念、業(yè)態(tài)模式、業(yè) 內(nèi)影響力、對(duì)商戶的利益親和力、對(duì)消費(fèi)者的吸引力、資金厚度、所在區(qū)域的商情因子及交通便利 、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、舵手掌控能力等，它是一個(gè)綜合評(píng)價(jià)體系。這樣的企業(yè)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和泛家居行業(yè)的脈動(dòng)下生存與發(fā)展。 商貿(mào)、物流和會(huì)展三駕馬車并駕齊驅(qū)，全力推進(jìn)。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，20xx 年 上半年，消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)活躍，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，增長(zhǎng)%，增幅居全國(guó)省會(huì)城市第一。商貿(mào)流通設(shè)施不斷完善。圍繞市委、市政府關(guān)于加快現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)發(fā)展的總體要求，全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局合理規(guī)劃，其中優(yōu)先發(fā)展物流等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，突出發(fā)展ShoppingMall、商業(yè)集聚區(qū)等新興商業(yè)服務(wù)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展會(huì)展業(yè)，加速提升批發(fā)、餐飲等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，全面發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)等新型業(yè)態(tài)，穩(wěn)打穩(wěn)扎牢固構(gòu)筑現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。 第五章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 一 、項(xiàng)目選址 本項(xiàng)目的選址充分考慮 xx 市 及 包河區(qū)淝河鎮(zhèn)專業(yè)市場(chǎng) 發(fā)展現(xiàn)狀以及 xx 市 促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的 進(jìn)程 要 求； 及 其他相關(guān) 建材工業(yè)生產(chǎn) 帶 動(dòng) 的 建材專業(yè)市場(chǎng) 需求 。 經(jīng)專家意見(jiàn)，本項(xiàng)目擬選址在 遠(yuǎn)離 xx 市 市區(qū)、運(yùn)輸條件好、周圍 專業(yè)市場(chǎng) 基礎(chǔ)雄厚 ， xx 南大門 二環(huán)快速線 與 淝河 路交口 東南的一梯形地塊 。 xx 是安徽省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教、文化中心和交通樞紐。 20xx年全市生產(chǎn)總值（ GDP）達(dá)到 ，比上年凈增 億元，占全省 GDP增量的 %。規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值 ，比上年凈增 ，實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %，同比加快 ，高于全省平均增幅 。進(jìn)出口總額為 元，增長(zhǎng) %，比 20xx 年加快 。依托長(zhǎng)江黃金水道和沿江快速通道， 以岸線資源開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，構(gòu)筑馬鞍山一蕪湖一巢湖一銅陵一池州一安慶的臨江產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，重點(diǎn)布局汽車、裝備制造、冶金、建材、化工、 印染等重化工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，成為沿江城市群乃至全省產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主軸線。隨著過(guò)江通道、沿江城際鐵路和高速公路的建設(shè)，安慶的發(fā)展活力和產(chǎn)業(yè)集聚能力日趨顯現(xiàn)，將逐步改變沿江城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展東強(qiáng)西弱、南強(qiáng)北弱的現(xiàn)狀。也是 xx最便捷通向長(zhǎng)三角、沿江經(jīng)濟(jì)帶的重要交通節(jié)點(diǎn)。全年氣溫變化的特點(diǎn)是季風(fēng)明 顯、四季分明、氣候溫和、雨量適中、春溫多變、秋高氣爽、梅雨顯著、夏雨集中，總之氣候條件優(yōu)越，氣候資源豐富。巢湖北岸平原，為近代沖積型地層，堆積著數(shù)十米厚的內(nèi)陸湖泊沉積物。 地基承載力大于 170KN/㎡，工程抗震設(shè)計(jì)為 7 度設(shè)防 。規(guī)劃占地約 183 畝，東方新城項(xiàng)目 規(guī)劃占地約 183畝， 總投資 38761 萬(wàn)元人民幣。 三 期總投資 13944 萬(wàn)元，形成建筑面積 72416 平方米的投資，分別建成裝飾材料倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū)和板材石材倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū)。 四 、 交易倉(cāng)儲(chǔ)中心 功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 、 交易倉(cāng)儲(chǔ)中心 系統(tǒng)功能設(shè)計(jì) （ 1） 品牌建材 /家居 集散 展示交易 功能 對(duì) 進(jìn)入安徽銷售的大型品牌建材 /家居企業(yè)的產(chǎn)業(yè)，在品牌展示交易中心進(jìn)行重點(diǎn)展示，配套高品次的商務(wù)洽談區(qū)，促進(jìn)大宗建材批發(fā)交易。受客戶委托，辦理出口貨物的接貨、包裝、訂艙、訂車皮等各種出口前的必要作業(yè)和手續(xù)；辦理出口貨物的聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)以及貨物的配載、裝卸、平艙等業(yè)務(wù)。 項(xiàng)目在與其他處于市區(qū)品牌建材家居城比，具有綜合成本優(yōu)勢(shì)和對(duì)外銷售輻射的便捷區(qū)位物流條件，為大型建材商提供綜合服務(wù)基地平臺(tái)。 第七章 專業(yè)技術(shù)方案 一 、總平面布置 總體布局原則 （ 1）按照現(xiàn)代 建材 /家居專業(yè)市場(chǎng) 功能特點(diǎn)和發(fā)展要求； （ 2）重視區(qū)域開(kāi)發(fā)條件以及內(nèi)外交通系統(tǒng)優(yōu)化完善； （ 3）堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)觀，創(chuàng)造宜人的外部環(huán)境； （ 4）增強(qiáng)信息化和服務(wù)功能，提升 交易倉(cāng)儲(chǔ)中心 的綜合實(shí)力； 總平面布置圖見(jiàn)附圖 功能結(jié)構(gòu)及用地布局 項(xiàng)目分為 七 大功能區(qū) （ 1） 綜合信息服務(wù)功能 區(qū) 以 信息服務(wù)為載體， 兼有一定的后勤配套服務(wù)功能。 二 、建筑結(jié)構(gòu)