【正文】 第七章 專業(yè)技術(shù)方案 一 、總平面布置 總體布局原則 （ 1）按照現(xiàn)代 建材 /家居專業(yè)市場 功能特點和發(fā)展要求； （ 2）重視區(qū)域開發(fā)條件以及內(nèi)外交通系統(tǒng)優(yōu)化完善； （ 3）堅持可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)觀，創(chuàng)造宜人的外部環(huán)境； （ 4）增強信息化和服務(wù)功能，提升 交易倉儲中心 的綜合實力； 總平面布置圖見附圖 功能結(jié)構(gòu)及用地布局 項目分為 七 大功能區(qū) （ 1） 綜合信息服務(wù)功能 區(qū) 以 信息服務(wù)為載體， 兼有一定的后勤配套服務(wù)功能。受客戶委托，辦理出口貨物的接貨、包裝、訂艙、訂車皮等各種出口前的必要作業(yè)和手續(xù)；辦理出口貨物的聯(lián)運業(yè)務(wù)以及貨物的配載、裝卸、平艙等業(yè)務(wù)。 三 期總投資 13944 萬元，形成建筑面積 72416 平方米的投資，分別建成裝飾材料倉儲交易區(qū)和板材石材倉儲交易區(qū)。 地基承載力大于 170KN/㎡，工程抗震設(shè)計為 7 度設(shè)防 。全年氣溫變化的特點是季風(fēng)明 顯、四季分明、氣候溫和、雨量適中、春溫多變、秋高氣爽、梅雨顯著、夏雨集中，總之氣候條件優(yōu)越，氣候資源豐富。隨著過江通道、沿江城際鐵路和高速公路的建設(shè)，安慶的發(fā)展活力和產(chǎn)業(yè)集聚能力日趨顯現(xiàn)，將逐步改變沿江城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展東強西弱、南強北弱的現(xiàn)狀。進出口總額為 元，增長 %，比 20xx 年加快 。 20xx年全市生產(chǎn)總值（ GDP）達到 ，比上年凈增 億元，占全省 GDP增量的 %。 經(jīng)專家意見，本項目擬選址在 遠(yuǎn)離 xx 市 市區(qū)、運輸條件好、周圍 專業(yè)市場 基礎(chǔ)雄厚 ， xx 南大門 二環(huán)快速線 與 淝河 路交口 東南的一梯形地塊 。圍繞市委、市政府關(guān)于加快現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)發(fā)展的總體要求，全市商業(yè)網(wǎng)點布局合理規(guī)劃，其中優(yōu)先發(fā)展物流等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，突出發(fā)展ShoppingMall、商業(yè)集聚區(qū)等新興商業(yè)服務(wù)業(yè)，重點發(fā)展會展業(yè)，加速提升批發(fā)、餐飲等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，全面發(fā)展連鎖經(jīng)營、電子商務(wù)等新型業(yè)態(tài)，穩(wěn)打穩(wěn)扎牢固構(gòu)筑現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。最新統(tǒng)計數(shù)字顯示，20xx 年 上半年，消費市場持續(xù)活躍，實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，增長%，增幅居全國省會城市第一。這樣的企業(yè)才能在激烈的市場競爭和泛家居行業(yè)的脈動下生存與發(fā)展。 或以品牌、品味、素養(yǎng)并通過消費來體現(xiàn)其社會角 色將價值作為 “ 消費閥啟點 ” 的彈性消費一族作為消費對象 。其主要原因就是在需求一定的條件下， “ 同行 ” 過多， “ 分母 ” 太大。因此，室內(nèi)裝飾業(yè)是大有可為的行業(yè)。過于分散的行業(yè)結(jié)構(gòu)和異常激烈的市場競 爭導(dǎo)致總體產(chǎn)能過剩。預(yù)計建材工業(yè)增加值增長速度 22%；水泥產(chǎn)量 ，增長 8%；平板玻璃產(chǎn)量 6億重量箱，增長 15%。以集體資產(chǎn)經(jīng)營，租 賃，物業(yè)管理 為經(jīng)營范圍 。是 xx工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐條件。 充分發(fā)揮 xx市區(qū)域中心城市輻射功能 xx市政府要將 xx市建設(shè)成為經(jīng)濟繁榮、科技發(fā)達、布局合理、設(shè)施完善和環(huán)境優(yōu)美 的現(xiàn)代化 濱湖 大城市，經(jīng)濟發(fā)展速度高于全國平均水平。其核心的便捷的交通條件，使得項目在承接省會經(jīng)濟圈的經(jīng)濟發(fā)展機遇，對巢湖、六安、淮南等周邊城市的建材市場有獨特的輻射優(yōu)勢。 F． 跨行業(yè)整合資源，結(jié)盟優(yōu)勢合作伙伴。 培養(yǎng)和造就 xx市 以信息化，大宗建材物流為支撐的專業(yè)倉儲交易集散中心 xx 東方新城建設(shè) 將大大促進 xx市 引進和利用 省 際商貿(mào)和物流企業(yè)的步伐。 本項目以 xx南部物流產(chǎn)業(yè)帶為市場服務(wù)背景；建設(shè)在規(guī)劃中 xx南淝河碼頭港口腹地；處于 城市二環(huán)快速線和城市 高速入口；臨近 淮南 xx巢湖鐵路貨運樞紐大動脈線旁； 擁有 xx最優(yōu)越的 物流條件。專用線配有倉庫、堆場規(guī)模、機械設(shè)備等。 xx市城市道路系統(tǒng)形成以“兩環(huán)九射”和“五縱五橫”的干道為骨架的環(huán)形、放射加方格網(wǎng)的城市道路系統(tǒng)。 xx市地處安徽省中部中心位置，與省內(nèi)蚌埠、蕪湖。支持發(fā)展以連鎖經(jīng)營、物流配送、代理銷售網(wǎng)絡(luò)、特許經(jīng)營、電子商務(wù)等為主 要特征的現(xiàn)代流通方式，改造和提升傳統(tǒng) 商貿(mào)業(yè) 。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)和布局。在廠家和產(chǎn)品的選擇上，家具商場也會選擇擁有自身的生 存競爭力和良好的口碑的品牌，充分滿足消費者多層次的需求 。 20xx 年對于 xx 的家居、建材賣場來說，是群雄爭霸的一年：一方面，本土家具銷售企業(yè)的競爭更加激烈，另一方面，外資家具銷售企 業(yè)將發(fā)起強有力的共識，家具龍頭 —— 紅星美凱龍開業(yè)，都將給本土賣場帶來巨大的挑戰(zhàn)。據(jù)一項全國數(shù)據(jù)顯示， 20xx年我國家居零售額約為 1200 億元，建材城每平方米的年平均銷售額僅為 3400 元，而據(jù)核算，要想贏利，每平方米的年銷售額至少應(yīng)該在 1 萬元以上，而目前南京市每平米年銷售額只有 4千元左右，只有不到三分之一的建材市場盈利，大多數(shù)處于虧損狀態(tài)。 ” 家裝按揭 創(chuàng)新金融消費新模式，將媲美 汽車金融按揭服務(wù)，成為促進建材消費促進的新動力。 中國建材連鎖市場前景可觀，外資掌控 明顯 中國建材銷售渠道目前來看仍然以傳統(tǒng)的建材批發(fā)零售市場以 及建材城為主，建材連鎖這一新業(yè)態(tài)的前景十分可觀，無論在建材供應(yīng)商中的影響力、建材消費者的影響力都顯著提高，這種業(yè)態(tài)發(fā)展順應(yīng)了中國人民生活水平的提高，對家庭裝修材料的需求也從以價格 為主，轉(zhuǎn)向質(zhì)量、健康、服務(wù)、價格等因素并舉的發(fā)展趨勢，尤其是在上海、北京等發(fā)達大城市。雖然追求的未必是勝訴結(jié)果， 保護產(chǎn)權(quán)意識得到彰顯 ！ ⑧ 品牌建設(shè)備受重視 5 年以前，建材商投廣告還是鳳毛麟角。因退稅率的下調(diào)及繳納保證金而大幅增加的成本，使一些小企業(yè)面臨著將倒閉或轉(zhuǎn)型的局面。由于盤量巨大，國內(nèi)外的私募資本以及風(fēng)險投資業(yè)都表現(xiàn)出對中國建材家居產(chǎn)業(yè)的濃厚興趣。隨著世界性的資源短缺，原 材 料將 維持高價位趨勢 。 近年我國建材市場的成交額已超過 800億元人民幣 /年。 交 易倉儲中心 的建成 ,為整頓目前該區(qū)域零散的 建材交易和倉儲 ,提升該區(qū)域建材 物流環(huán)境提供了良好整合平臺；項目建設(shè)將成為包河區(qū)淝河鎮(zhèn)發(fā)展專業(yè)市場和物流產(chǎn)業(yè)的形成互惠 ,互動 ,協(xié)同發(fā)展一支重要經(jīng)濟力量。整個項目預(yù)計于 20xx年達到全部的生產(chǎn)能力 ，進入正常營運。 根據(jù) 安徽 省和 xx 市 “十 一 五”計劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟、 合理安排進度。促進xx 建材城的優(yōu)化發(fā)展 ， 減輕由于品牌家居 /建材城處于商業(yè)區(qū)位配置高成本運作的壓力；促進 xx 家居、建材市場的良性發(fā)展。 南二環(huán)快速線通達 xx 市區(qū)各區(qū)域，高速公路 對內(nèi)輻射全省，對外 連武、通寧達滬； 該 項目在水路 交通 上 ，處于 xx 重 港口碼頭腹地， 將為建材 倉儲物流最優(yōu)綜合成本的城市建筑重要 配套。 東方新城項目 規(guī)劃占地 約 183畝， 總投資 38761 萬 元 人民幣 。宏觀上對xx 城市建設(shè)和市民家居及建材需求 起到促進作用。 作程序和要求，做到實事求是、客觀公正。預(yù)測可 以 年 實現(xiàn)營業(yè)收入2318 萬元。 項目在市場，選址方面做了充分的考慮：針對周邊南京等城市家居建材市場重復(fù)建設(shè)造成經(jīng)濟回報嚴(yán)重下降狀況，調(diào)查 xx 建材家居市場層出上馬，檔次和品格高端的現(xiàn)實，結(jié)合項目的地塊區(qū)位， 在 規(guī)劃定位上側(cè)重于 批量建材交易為主和 給城市品牌家居城和建材市場做 專業(yè) 倉儲配套 。平均年市場管理費總額 ；稅金總額 ；攤們租金總額 ；浙江南當(dāng)建材市場是全國最大的建筑裝飾材料市場，成交額達 億元；第二山東淄川區(qū)建材城，成交額達 41億元；第三是南通市永興商城，成交額為 25億元。木材、鋼材、五金等原材料的價格 上漲 ， 一部分企業(yè)甚至出現(xiàn)過材料斷炊的尷尬。全球最大建材超市家得寶出資近 1億美元借家世界之殼 進入中國市場。 ⑥ 跨界招募專業(yè)人才 建材業(yè)其實是競爭仍不太充分的行業(yè)。如今，建材廣告卻是鋪天蓋地 電視、路牌、公交車、報紙、網(wǎng)絡(luò)上，都能看到建材企業(yè)的身影。家居建材超市恰好能夠同時滿足消費者在上述諸多方面的需求。 商業(yè)模式下，建材市場投資的困境 動輒幾萬、幾十萬平方米的五金 \建材裝飾市場，提升改造遭遇土地瓶頸 ； 如果將五金建材市場用地按照商業(yè)地產(chǎn)用地對待，那么 市場運營存在 極大的壓力。與此同時，眾多建材市場扎堆建設(shè)，密度過高，經(jīng)營項目雷同，缺少特色。 目前 xx 市建材市場分布主要集中于 xx 東區(qū)。 xx建材市場目前已形成以 寶文、紅旗石材市場 為主的 石材 市場；以 五里廟、東紅旗、金三角 為主的 瓷磚 市場；以 五里廟、東紅旗、東方商城為主的 油漆 市場；以 五里廟、東紅旗、東方商城 為主的 板材 市場；以五里廟、東方商城、東紅旗 為主的 五金 市場；以 東紅旗、東方商城、 金三角、佳飾家 為主的 木地板 市場；以 西紅旗東紅旗、金三角、佳飾家 為主的 衛(wèi)浴 市場；以 輕工商城、東紅旗 為主的 燈飾 市場；以 輕工商城、安徽大市場、城隍廟 為主的 窗簾 市場；以 新瑤海、中州、環(huán)宇 為主的家具市場和以 安徽大市場、國美、百大、商之都 為主的 電器 市場。打破壟斷，放寬準(zhǔn)入領(lǐng)域，建立公 開、平等、規(guī)范的行業(yè)準(zhǔn)入制度。加速融入長三角大物流圈，發(fā)展大型的商貿(mào)流通集團?；茨?、阜陽、安慶、六安、銅陵、馬鞍山等地的距離在 120公里 —— 180公里 的范圍內(nèi)，同時也是上海、 武漢、鄭州三大城市為支點的三角區(qū)域的中心。 □ 鐵路運輸 經(jīng)過多年的建設(shè)， xx鐵路正在成為安徽省的樞紐之一。 □ 水上運輸 xx主要依靠南淝河通江達海的自然條件進行水上貨物運輸。為項目的建材 /家居材料的配送與交易提供切條件。項目建成后 通過引入國內(nèi)先進 專業(yè)市場信息管理與運作技術(shù)在建材專業(yè)市場上提升 建設(shè)理念與建設(shè)方法以及建設(shè)資金管理渠道與便用方式， 讓 先進的 建材大宗運營 企業(yè)以其成熟而規(guī)范的服務(wù)運作為 xx 市 建材專業(yè) 服務(wù)發(fā)展提供良好的 范例與榜樣。 為品牌建材商和運營商搭建信息化、成本集約化、物流配送先進化的建材交易和集散中心。增強 xx建材企業(yè)和外地知名品牌建材商家對周邊的銷售市場開拓能力。這不僅意味著 xx市以國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）為代表的經(jīng)濟總量規(guī)模的增長，還包括 xx市以三次產(chǎn)業(yè)比例為特征的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平的改 善。 ② 創(chuàng)造經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境 xx東方新城項目的建設(shè)， 將創(chuàng)造以 xx為中心的良好的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局 與發(fā)展環(huán)境； 為 區(qū)域 招商引資 ， 提高經(jīng)濟發(fā)展水平創(chuàng)造了條件。 其在 xx 是一家 有規(guī)模的集體資產(chǎn)管理公司，其村隸屬范圍有五里廟裝飾市場、 黃巷村項目聚集區(qū) 、 京華國際家居城等專業(yè)市場。水泥制品、技術(shù)玻璃、玻璃纖維及制品、輕質(zhì)建材等產(chǎn)品產(chǎn)量繼續(xù)保持較快增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，主要行業(yè)先進生產(chǎn)力比重繼續(xù)提高。這些問題的存在阻礙了我國建材行業(yè)的健康發(fā)展。為輕工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級換代發(fā)揮了重要作用。如果這種情況再不得到抑制，任其發(fā)展，不僅會擾亂正常的市場秩序，影響行業(yè)的健康發(fā)展，還會造成社會資源的浪費。 還是瞄準(zhǔn)以身份、 “ 面子 ” 、成就等作為 “ 消費閥啟點 ” 的反彈性消費一族，定位在 VIP 賣場 。 二、 xx市建材 /家居專業(yè)市場 需求預(yù)測 改革開放 30 年來， xx 已從過去的江淮小邑發(fā)展為今天重要的區(qū)域性中心城市。 其實， 20xx年 xx市社會消費品零售總額持續(xù)提升，與全國其他省會城市相比， 爭先進位情況 也不錯。 實現(xiàn) 到 20xx年，全市社會消費品零售總額力爭突破 1000億元，年均增 長 25%以上；商貿(mào)流通業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達到 12%，服務(wù)業(yè)從業(yè)人員占全社會從業(yè)人員比重超 40%。 周邊有 國強鋼材市場、國際五金城、華中汽配城市、五里廟建材裝飾世界、京華國際家居城等大型專業(yè)市場可 形成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢互補。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %。其中出口 億美元，增長 %，加快 個百分點；進口 ，增長 %。 構(gòu)筑“三帶”即沿長三角、合巢蕪 (馬 ) 宣和合安三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。 、地質(zhì) 在地質(zhì)構(gòu)造上， xx 地區(qū)屬于下?lián)P子海槽和淮陽古陸邊緣地帶。 、地貌 xx 市地處江淮丘陵地帶，境內(nèi)具有丘陵崗地、低山殘丘、河湖低洼平原三種地貌，以丘陵崗地為最大地貌單元。 本項目的建設(shè)對促進 xx 市品牌家居 /建材城做到了綜合的服務(wù)和優(yōu)越配套；實現(xiàn)了在 xx家居 /建材業(yè)激烈競爭的差異化發(fā)展。 定期提供對口的需求信息，提供建材價格變動行情資訊，搭建商務(wù)信息交易服務(wù)平臺。 （ 2） 品牌建材家居展示交易 區(qū) 形成 品 牌建材 \家居展示交易， 集貨、倉儲、分撿、配送、信息處理于一體的配送 交易 中心。 五 、 信息平臺功能 基礎(chǔ)信息共享 ? 區(qū)域 建材家居 信息共享 ? 城市綜合信息共享 ? 產(chǎn)品 信息共享 ? 相關(guān)信息共享 ? 供需信息共享 ? 產(chǎn)品 需求信息與供應(yīng)信息； ? 倉 儲 需求信息與供給信息； 綜合信息系統(tǒng) 客戶關(guān)系管理 計劃控制 倉儲管理 運輸管理 配送管理