【正文】 第七章 專業(yè)技術(shù)方案 一 、總平面布置 總體布局原則 （ 1）按照現(xiàn)代 建材 /家居專業(yè)市場(chǎng) 功能特點(diǎn)和發(fā)展要求； （ 2）重視區(qū)域開(kāi)發(fā)條件以及內(nèi)外交通系統(tǒng)優(yōu)化完善； （ 3）堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)觀，創(chuàng)造宜人的外部環(huán)境； （ 4）增強(qiáng)信息化和服務(wù)功能，提升 交易倉(cāng)儲(chǔ)中心 的綜合實(shí)力； 總平面布置圖見(jiàn)附圖 功能結(jié)構(gòu)及用地布局 項(xiàng)目分為 七 大功能區(qū) （ 1） 綜合信息服務(wù)功能 區(qū) 以 信息服務(wù)為載體， 兼有一定的后勤配套服務(wù)功能。受客戶委托，辦理出口貨物的接貨、包裝、訂艙、訂車皮等各種出口前的必要作業(yè)和手續(xù)；辦理出口貨物的聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)以及貨物的配載、裝卸、平艙等業(yè)務(wù)。 三 期總投資 13944 萬(wàn)元，形成建筑面積 72416 平方米的投資，分別建成裝飾材料倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū)和板材石材倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū)。 地基承載力大于 170KN/㎡，工程抗震設(shè)計(jì)為 7 度設(shè)防 。全年氣溫變化的特點(diǎn)是季風(fēng)明 顯、四季分明、氣候溫和、雨量適中、春溫多變、秋高氣爽、梅雨顯著、夏雨集中，總之氣候條件優(yōu)越，氣候資源豐富。隨著過(guò)江通道、沿江城際鐵路和高速公路的建設(shè)，安慶的發(fā)展活力和產(chǎn)業(yè)集聚能力日趨顯現(xiàn)，將逐步改變沿江城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展東強(qiáng)西弱、南強(qiáng)北弱的現(xiàn)狀。進(jìn)出口總額為 元，增長(zhǎng) %，比 20xx 年加快 。 20xx年全市生產(chǎn)總值（ GDP）達(dá)到 ，比上年凈增 億元，占全省 GDP增量的 %。 經(jīng)專家意見(jiàn)，本項(xiàng)目擬選址在 遠(yuǎn)離 xx 市 市區(qū)、運(yùn)輸條件好、周圍 專業(yè)市場(chǎng) 基礎(chǔ)雄厚 ， xx 南大門 二環(huán)快速線 與 淝河 路交口 東南的一梯形地塊 。圍繞市委、市政府關(guān)于加快現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)發(fā)展的總體要求，全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局合理規(guī)劃，其中優(yōu)先發(fā)展物流等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，突出發(fā)展ShoppingMall、商業(yè)集聚區(qū)等新興商業(yè)服務(wù)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展會(huì)展業(yè)，加速提升批發(fā)、餐飲等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，全面發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)等新型業(yè)態(tài)，穩(wěn)打穩(wěn)扎牢固構(gòu)筑現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，20xx 年 上半年，消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)活躍，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，增長(zhǎng)%，增幅居全國(guó)省會(huì)城市第一。這樣的企業(yè)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和泛家居行業(yè)的脈動(dòng)下生存與發(fā)展。 或以品牌、品味、素養(yǎng)并通過(guò)消費(fèi)來(lái)體現(xiàn)其社會(huì)角 色將價(jià)值作為 “ 消費(fèi)閥啟點(diǎn) ” 的彈性消費(fèi)一族作為消費(fèi)對(duì)象 。其主要原因就是在需求一定的條件下， “ 同行 ” 過(guò)多， “ 分母 ” 太大。因此，室內(nèi)裝飾業(yè)是大有可為的行業(yè)。過(guò)于分散的行業(yè)結(jié)構(gòu)和異常激烈的市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)導(dǎo)致總體產(chǎn)能過(guò)剩。預(yù)計(jì)建材工業(yè)增加值增長(zhǎng)速度 22%；水泥產(chǎn)量 ，增長(zhǎng) 8%；平板玻璃產(chǎn)量 6億重量箱，增長(zhǎng) 15%。以集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，租 賃，物業(yè)管理 為經(jīng)營(yíng)范圍 。是 xx工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐條件。 充分發(fā)揮 xx市區(qū)域中心城市輻射功能 xx市政府要將 xx市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、科技發(fā)達(dá)、布局合理、設(shè)施完善和環(huán)境優(yōu)美 的現(xiàn)代化 濱湖 大城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度高于全國(guó)平均水平。其核心的便捷的交通條件，使得項(xiàng)目在承接省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇，對(duì)巢湖、六安、淮南等周邊城市的建材市場(chǎng)有獨(dú)特的輻射優(yōu)勢(shì)。 F． 跨行業(yè)整合資源，結(jié)盟優(yōu)勢(shì)合作伙伴。 培養(yǎng)和造就 xx市 以信息化，大宗建材物流為支撐的專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)交易集散中心 xx 東方新城建設(shè) 將大大促進(jìn) xx市 引進(jìn)和利用 省 際商貿(mào)和物流企業(yè)的步伐。 本項(xiàng)目以 xx南部物流產(chǎn)業(yè)帶為市場(chǎng)服務(wù)背景；建設(shè)在規(guī)劃中 xx南淝河碼頭港口腹地；處于 城市二環(huán)快速線和城市 高速入口；臨近 淮南 xx巢湖鐵路貨運(yùn)樞紐大動(dòng)脈線旁； 擁有 xx最優(yōu)越的 物流條件。專用線配有倉(cāng)庫(kù)、堆場(chǎng)規(guī)模、機(jī)械設(shè)備等。 xx市城市道路系統(tǒng)形成以“兩環(huán)九射”和“五縱五橫”的干道為骨架的環(huán)形、放射加方格網(wǎng)的城市道路系統(tǒng)。 xx市地處安徽省中部中心位置，與省內(nèi)蚌埠、蕪湖。支持發(fā)展以連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送、代理銷售網(wǎng)絡(luò)、特許經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)等為主 要特征的現(xiàn)代流通方式，改造和提升傳統(tǒng) 商貿(mào)業(yè) 。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局。在廠家和產(chǎn)品的選擇上，家具商場(chǎng)也會(huì)選擇擁有自身的生 存競(jìng)爭(zhēng)力和良好的口碑的品牌，充分滿足消費(fèi)者多層次的需求 。 20xx 年對(duì)于 xx 的家居、建材賣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是群雄爭(zhēng)霸的一年：一方面，本土家具銷售企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，另一方面，外資家具銷售企 業(yè)將發(fā)起強(qiáng)有力的共識(shí)，家具龍頭 —— 紅星美凱龍開(kāi)業(yè)，都將給本土賣場(chǎng)帶來(lái)巨大的挑戰(zhàn)。據(jù)一項(xiàng)全國(guó)數(shù)據(jù)顯示， 20xx年我國(guó)家居零售額約為 1200 億元，建材城每平方米的年平均銷售額僅為 3400 元，而據(jù)核算，要想贏利，每平方米的年銷售額至少應(yīng)該在 1 萬(wàn)元以上，而目前南京市每平米年銷售額只有 4千元左右，只有不到三分之一的建材市場(chǎng)盈利，大多數(shù)處于虧損狀態(tài)。 ” 家裝按揭 創(chuàng)新金融消費(fèi)新模式，將媲美 汽車金融按揭服務(wù)，成為促進(jìn)建材消費(fèi)促進(jìn)的新動(dòng)力。 中國(guó)建材連鎖市場(chǎng)前景可觀，外資掌控 明顯 中國(guó)建材銷售渠道目前來(lái)看仍然以傳統(tǒng)的建材批發(fā)零售市場(chǎng)以 及建材城為主，建材連鎖這一新業(yè)態(tài)的前景十分可觀，無(wú)論在建材供應(yīng)商中的影響力、建材消費(fèi)者的影響力都顯著提高，這種業(yè)態(tài)發(fā)展順應(yīng)了中國(guó)人民生活水平的提高，對(duì)家庭裝修材料的需求也從以價(jià)格 為主，轉(zhuǎn)向質(zhì)量、健康、服務(wù)、價(jià)格等因素并舉的發(fā)展趨勢(shì)，尤其是在上海、北京等發(fā)達(dá)大城市。雖然追求的未必是勝訴結(jié)果， 保護(hù)產(chǎn)權(quán)意識(shí)得到彰顯 ！ ⑧ 品牌建設(shè)備受重視 5 年以前，建材商投廣告還是鳳毛麟角。因退稅率的下調(diào)及繳納保證金而大幅增加的成本，使一些小企業(yè)面臨著將倒閉或轉(zhuǎn)型的局面。由于盤量巨大，國(guó)內(nèi)外的私募資本以及風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)都表現(xiàn)出對(duì)中國(guó)建材家居產(chǎn)業(yè)的濃厚興趣。隨著世界性的資源短缺，原 材 料將 維持高價(jià)位趨勢(shì) 。 近年我國(guó)建材市場(chǎng)的成交額已超過(guò) 800億元人民幣 /年。 交 易倉(cāng)儲(chǔ)中心 的建成 ,為整頓目前該區(qū)域零散的 建材交易和倉(cāng)儲(chǔ) ,提升該區(qū)域建材 物流環(huán)境提供了良好整合平臺(tái)；項(xiàng)目建設(shè)將成為包河區(qū)淝河鎮(zhèn)發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)和物流產(chǎn)業(yè)的形成互惠 ,互動(dòng) ,協(xié)同發(fā)展一支重要經(jīng)濟(jì)力量。整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 20xx年達(dá)到全部的生產(chǎn)能力 ，進(jìn)入正常營(yíng)運(yùn)。 根據(jù) 安徽 省和 xx 市 “十 一 五”計(jì)劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)、 合理安排進(jìn)度。促進(jìn)xx 建材城的優(yōu)化發(fā)展 ， 減輕由于品牌家居 /建材城處于商業(yè)區(qū)位配置高成本運(yùn)作的壓力；促進(jìn) xx 家居、建材市場(chǎng)的良性發(fā)展。 南二環(huán)快速線通達(dá) xx 市區(qū)各區(qū)域，高速公路 對(duì)內(nèi)輻射全省，對(duì)外 連武、通寧達(dá)滬； 該 項(xiàng)目在水路 交通 上 ，處于 xx 重 港口碼頭腹地， 將為建材 倉(cāng)儲(chǔ)物流最優(yōu)綜合成本的城市建筑重要 配套。 東方新城項(xiàng)目 規(guī)劃占地 約 183畝， 總投資 38761 萬(wàn) 元 人民幣 。宏觀上對(duì)xx 城市建設(shè)和市民家居及建材需求 起到促進(jìn)作用。 作程序和要求，做到實(shí)事求是、客觀公正。預(yù)測(cè)可 以 年 實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2318 萬(wàn)元。 項(xiàng)目在市場(chǎng)，選址方面做了充分的考慮：針對(duì)周邊南京等城市家居建材市場(chǎng)重復(fù)建設(shè)造成經(jīng)濟(jì)回報(bào)嚴(yán)重下降狀況，調(diào)查 xx 建材家居市場(chǎng)層出上馬，檔次和品格高端的現(xiàn)實(shí)，結(jié)合項(xiàng)目的地塊區(qū)位， 在 規(guī)劃定位上側(cè)重于 批量建材交易為主和 給城市品牌家居城和建材市場(chǎng)做 專業(yè) 倉(cāng)儲(chǔ)配套 。平均年市場(chǎng)管理費(fèi)總額 ；稅金總額 ；攤們租金總額 ；浙江南當(dāng)建材市場(chǎng)是全國(guó)最大的建筑裝飾材料市場(chǎng)，成交額達(dá) 億元；第二山東淄川區(qū)建材城，成交額達(dá) 41億元；第三是南通市永興商城，成交額為 25億元。木材、鋼材、五金等原材料的價(jià)格 上漲 ， 一部分企業(yè)甚至出現(xiàn)過(guò)材料斷炊的尷尬。全球最大建材超市家得寶出資近 1億美元借家世界之殼 進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。 ⑥ 跨界招募專業(yè)人才 建材業(yè)其實(shí)是競(jìng)爭(zhēng)仍不太充分的行業(yè)。如今，建材廣告卻是鋪天蓋地 電視、路牌、公交車、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)上，都能看到建材企業(yè)的身影。家居建材超市恰好能夠同時(shí)滿足消費(fèi)者在上述諸多方面的需求。 商業(yè)模式下，建材市場(chǎng)投資的困境 動(dòng)輒幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)平方米的五金 \建材裝飾市場(chǎng)，提升改造遭遇土地瓶頸 ； 如果將五金建材市場(chǎng)用地按照商業(yè)地產(chǎn)用地對(duì)待，那么 市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)存在 極大的壓力。與此同時(shí)，眾多建材市場(chǎng)扎堆建設(shè)，密度過(guò)高，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目雷同，缺少特色。 目前 xx 市建材市場(chǎng)分布主要集中于 xx 東區(qū)。 xx建材市場(chǎng)目前已形成以 寶文、紅旗石材市場(chǎng) 為主的 石材 市場(chǎng)；以 五里廟、東紅旗、金三角 為主的 瓷磚 市場(chǎng)；以 五里廟、東紅旗、東方商城為主的 油漆 市場(chǎng)；以 五里廟、東紅旗、東方商城 為主的 板材 市場(chǎng)；以五里廟、東方商城、東紅旗 為主的 五金 市場(chǎng)；以 東紅旗、東方商城、 金三角、佳飾家 為主的 木地板 市場(chǎng)；以 西紅旗東紅旗、金三角、佳飾家 為主的 衛(wèi)浴 市場(chǎng)；以 輕工商城、東紅旗 為主的 燈飾 市場(chǎng)；以 輕工商城、安徽大市場(chǎng)、城隍廟 為主的 窗簾 市場(chǎng)；以 新瑤海、中州、環(huán)宇 為主的家具市場(chǎng)和以 安徽大市場(chǎng)、國(guó)美、百大、商之都 為主的 電器 市場(chǎng)。打破壟斷，放寬準(zhǔn)入領(lǐng)域，建立公 開(kāi)、平等、規(guī)范的行業(yè)準(zhǔn)入制度。加速融入長(zhǎng)三角大物流圈，發(fā)展大型的商貿(mào)流通集團(tuán)?；茨稀⒏逢?yáng)、安慶、六安、銅陵、馬鞍山等地的距離在 120公里 —— 180公里 的范圍內(nèi)，同時(shí)也是上海、 武漢、鄭州三大城市為支點(diǎn)的三角區(qū)域的中心。 □ 鐵路運(yùn)輸 經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)， xx鐵路正在成為安徽省的樞紐之一。 □ 水上運(yùn)輸 xx主要依靠南淝河通江達(dá)海的自然條件進(jìn)行水上貨物運(yùn)輸。為項(xiàng)目的建材 /家居材料的配送與交易提供切條件。項(xiàng)目建成后 通過(guò)引入國(guó)內(nèi)先進(jìn) 專業(yè)市場(chǎng)信息管理與運(yùn)作技術(shù)在建材專業(yè)市場(chǎng)上提升 建設(shè)理念與建設(shè)方法以及建設(shè)資金管理渠道與便用方式， 讓 先進(jìn)的 建材大宗運(yùn)營(yíng) 企業(yè)以其成熟而規(guī)范的服務(wù)運(yùn)作為 xx 市 建材專業(yè) 服務(wù)發(fā)展提供良好的 范例與榜樣。 為品牌建材商和運(yùn)營(yíng)商搭建信息化、成本集約化、物流配送先進(jìn)化的建材交易和集散中心。增強(qiáng) xx建材企業(yè)和外地知名品牌建材商家對(duì)周邊的銷售市場(chǎng)開(kāi)拓能力。這不僅意味著 xx市以國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）為代表的經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模的增長(zhǎng)，還包括 xx市以三次產(chǎn)業(yè)比例為特征的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平的改 善。 ② 創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境 xx東方新城項(xiàng)目的建設(shè)， 將創(chuàng)造以 xx為中心的良好的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局 與發(fā)展環(huán)境； 為 區(qū)域 招商引資 ， 提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平創(chuàng)造了條件。 其在 xx 是一家 有規(guī)模的集體資產(chǎn)管理公司，其村隸屬范圍有五里廟裝飾市場(chǎng)、 黃巷村項(xiàng)目聚集區(qū) 、 京華國(guó)際家居城等專業(yè)市場(chǎng)。水泥制品、技術(shù)玻璃、玻璃纖維及制品、輕質(zhì)建材等產(chǎn)品產(chǎn)量繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，主要行業(yè)先進(jìn)生產(chǎn)力比重繼續(xù)提高。這些問(wèn)題的存在阻礙了我國(guó)建材行業(yè)的健康發(fā)展。為輕工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級(jí)換代發(fā)揮了重要作用。如果這種情況再不得到抑制，任其發(fā)展，不僅會(huì)擾亂正常的市場(chǎng)秩序，影響行業(yè)的健康發(fā)展，還會(huì)造成社會(huì)資源的浪費(fèi)。 還是瞄準(zhǔn)以身份、 “ 面子 ” 、成就等作為 “ 消費(fèi)閥啟點(diǎn) ” 的反彈性消費(fèi)一族，定位在 VIP 賣場(chǎng) 。 二、 xx市建材 /家居專業(yè)市場(chǎng) 需求預(yù)測(cè) 改革開(kāi)放 30 年來(lái)， xx 已從過(guò)去的江淮小邑發(fā)展為今天重要的區(qū)域性中心城市。 其實(shí)， 20xx年 xx市社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)提升，與全國(guó)其他省會(huì)城市相比， 爭(zhēng)先進(jìn)位情況 也不錯(cuò)。 實(shí)現(xiàn) 到 20xx年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額力爭(zhēng)突破 1000億元，年均增 長(zhǎng) 25%以上；商貿(mào)流通業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 12%，服務(wù)業(yè)從業(yè)人員占全社會(huì)從業(yè)人員比重超 40%。 周邊有 國(guó)強(qiáng)鋼材市場(chǎng)、國(guó)際五金城、華中汽配城市、五里廟建材裝飾世界、京華國(guó)際家居城等大型專業(yè)市場(chǎng)可 形成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %。其中出口 億美元，增長(zhǎng) %，加快 個(gè)百分點(diǎn)；進(jìn)口 ，增長(zhǎng) %。 構(gòu)筑“三帶”即沿長(zhǎng)三角、合巢蕪 (馬 ) 宣和合安三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。 、地質(zhì) 在地質(zhì)構(gòu)造上， xx 地區(qū)屬于下?lián)P子海槽和淮陽(yáng)古陸邊緣地帶。 、地貌 xx 市地處江淮丘陵地帶，境內(nèi)具有丘陵崗地、低山殘丘、河湖低洼平原三種地貌，以丘陵崗地為最大地貌單元。 本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn) xx 市品牌家居 /建材城做到了綜合的服務(wù)和優(yōu)越配套；實(shí)現(xiàn)了在 xx家居 /建材業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的差異化發(fā)展。 定期提供對(duì)口的需求信息，提供建材價(jià)格變動(dòng)行情資訊，搭建商務(wù)信息交易服務(wù)平臺(tái)。 （ 2） 品牌建材家居展示交易 區(qū) 形成 品 牌建材 \家居展示交易， 集貨、倉(cāng)儲(chǔ)、分撿、配送、信息處理于一體的配送 交易 中心。 五 、 信息平臺(tái)功能 基礎(chǔ)信息共享 ? 區(qū)域 建材家居 信息共享 ? 城市綜合信息共享 ? 產(chǎn)品 信息共享 ? 相關(guān)信息共享 ? 供需信息共享 ? 產(chǎn)品 需求信息與供應(yīng)信息； ? 倉(cāng) 儲(chǔ) 需求信息與供給信息； 綜合信息系統(tǒng) 客戶關(guān)系管理 計(jì)劃控制 倉(cāng)儲(chǔ)管理 運(yùn)輸管理 配送管理