【正文】 取得長(zhǎng)足發(fā)展。 隨著發(fā)展步伐加快、空間拓展，商貿(mào)、會(huì)展、物流成為 xx 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要支撐。 省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與周邊城市一起，優(yōu)先打造省會(huì)商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，以商 圈推動(dòng)省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈迅速形成，形成全國(guó)性商貿(mào)物流中心。 二 、基礎(chǔ)條件 xx 位于安徽省中部，地處長(zhǎng)江、淮河之間的華東丘陵地區(qū)中部。工業(yè)支撐作用明顯：年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %，對(duì)全市 GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)為 %，同比提高 ；工業(yè)增加值占 GDP比重為 %，同比上升 1 個(gè) 百分點(diǎn)。xx 已形成汽車、裝備制造、家電制造、電子信息及軟件等支柱性產(chǎn)業(yè)，并由此形成巨大的配套產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)； xx與蕪湖、安慶、馬鞍山、 銅陵等形成沿江城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來潛力，依托長(zhǎng)江黃金水道、重要交通干線及毗鄰蘇浙地區(qū)，建設(shè)以“一軸雙核三帶”為主體的產(chǎn)業(yè)集聚重點(diǎn)區(qū)域，更好地承接長(zhǎng)三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，強(qiáng)化南北及東西之間的溝通和聯(lián)系， 進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，在 xx 和馬蕪銅宜之間形成一個(gè)扇面狀的產(chǎn)業(yè)密集區(qū)域，提高全省的整體競(jìng)爭(zhēng)力。充分發(fā)揮毗鄰蘇浙地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，構(gòu)筑由滁州一馬鞍山一宣城等毗鄰蘇浙地區(qū)為軸線的沿長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，實(shí)現(xiàn)與長(zhǎng)三角的無縫對(duì)接；依托合巢蕪、合馬、蕪宣等高速及鐵路干線，構(gòu)筑 xx一巢湖一蕪湖 (馬鞍山 )一宣城一杭州為軸線的合巢蕪 (馬 ) 宣產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶；依托合安高速、合九鐵路，構(gòu)筑以 xx一桐城一 懷寧一安慶為軸線的合安 產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。xx 地區(qū)斷層較為發(fā)育，大圩屬于巢湖斷層。 第六章 建設(shè)方案 一 、建設(shè)規(guī)模 根據(jù) xx市 建材 /家居專業(yè)市場(chǎng) 發(fā)展的情況和 xx市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，本項(xiàng)目擬 建 在 xx 南部 二環(huán)公路快速線與淝河路交后的東南 工業(yè)梯形地塊 區(qū) 內(nèi) ； 建設(shè)以信息系統(tǒng)為支撐，集 交易、 倉儲(chǔ)、 配載、配送等服務(wù)功能為一體的綜合性 建材家居交易倉儲(chǔ)中心 。 二 、建設(shè)原則 符合國(guó)內(nèi)外社會(huì)經(jīng)濟(jì)與 專業(yè)市場(chǎng) 發(fā)展的總趨勢(shì)； 符合 安徽 省及 xx市、 包河區(qū) 的 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求； 符合 xx 市 及包河 區(qū) 城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃； 符合規(guī)劃的科學(xué)性、先進(jìn)性與可操作性原則。 （ 3） 品牌建材家居專業(yè)的倉儲(chǔ) 功能 在商業(yè)化模式下的 xx 大型品牌建材家居市場(chǎng)，由于區(qū)位價(jià)值使的各商家在貨品的供給、倉儲(chǔ)遇到成本高啟的壓力。 （ 3） 裝飾材料倉儲(chǔ)交易 區(qū) （ 4） 板材 /石材倉儲(chǔ)交易區(qū) （ 5）地板倉儲(chǔ)交易區(qū) （ 6）燈飾倉儲(chǔ)交易區(qū) （ 7）家居倉儲(chǔ)交易區(qū) 交通規(guī)劃 交通規(guī)劃原則 （ 1）合理安排車流路徑，保障交通暢通； （ 2）保證 交易倉儲(chǔ)中心 與 南淝河路與二環(huán)路的 捷的貨 客 運(yùn)通道； （ 3）控制交通對(duì)環(huán)境的影響； （ 4）在滿足 項(xiàng)目 區(qū)近期交通需求的前提下，為 后期 發(fā)展保有較大的交通預(yù)留。 同時(shí)，通過與 公路、 水路、 鐵路、機(jī)場(chǎng)以及 依托本區(qū)域物流企業(yè) 實(shí)現(xiàn)對(duì)接或戰(zhàn)略聯(lián)盟，使 銷售和輻射范圍 得到立體延伸。 （ 2） 綜合信息化服務(wù) 功能 項(xiàng)目將為商家提供 委托，代辦接貨、發(fā)運(yùn)業(yè)務(wù)，包括辦理 各種雜貨、集散箱貨物的交接 。 項(xiàng)目分三 期 進(jìn)行 建設(shè)： 一期總投資 5354萬元，形成建筑面積 27805 平方米的投資，分別建成 綜合服務(wù)中心、品牌 建材展示交易區(qū) 。根據(jù)《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖案（ 1990）》， xx 市地震烈度為 7 度。年平均氣溫在 15℃ ～ 16℃ 之間，極端最低氣溫 ℃ ，極端最高氣溫 38℃ 以上。 圍繞臨江產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，重點(diǎn)建設(shè)馬蕪銅和安慶兩大產(chǎn)業(yè)集聚核。外貿(mào)出口增長(zhǎng)加快。目前正規(guī)劃建設(shè)四 E級(jí)的 xx新橋機(jī)場(chǎng)，這是一個(gè)大中型樞紐機(jī)場(chǎng)、國(guó)際定期航班機(jī)場(chǎng)、以 及上海和南京的備降機(jī)場(chǎng)。 項(xiàng)目 以 xx 市大型品牌建材 \家居倉儲(chǔ) 、 xx 南部建材、五金、 汽配 市場(chǎng) 為服務(wù) 重點(diǎn)。專業(yè)大市場(chǎng)越來越多，全市成交額上億元的各類專業(yè)市場(chǎng)達(dá) 40 家，實(shí)現(xiàn)年成交額突破 1000億元，比 20xx年增長(zhǎng) 3 倍，其中周谷堆農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)年交易額達(dá) 84 億元，安徽大市場(chǎng)年交易額達(dá) 80億元，成功“晉升”為全國(guó)百強(qiáng)市場(chǎng)。 xx 人感受是，消費(fèi)更方便，生活更舒適了，xx 成為 最宜人居、最具投資價(jià)值的魅力新城 。在戰(zhàn)略設(shè)計(jì)和戰(zhàn)術(shù)打法上：一要堅(jiān)持創(chuàng)新，要從以往的 “ 經(jīng)營(yíng)商品 ” 向 “ 經(jīng)營(yíng)服務(wù) ” 和 “ 經(jīng)營(yíng)消費(fèi) ” 轉(zhuǎn)變，要科學(xué)看待品牌與服務(wù)的辨證關(guān)系，注重信用和服務(wù)的經(jīng)營(yíng)；其次要完善和加強(qiáng) “ 賣場(chǎng)功能 ” ，即交易功能、服務(wù)功能、展示功能及感受功能的建設(shè)；第三要根據(jù)賣場(chǎng)自身狀況，最大限度地把握剛性消費(fèi)、彈性消費(fèi)和反彈性消費(fèi)；最大限度地挖掘 “ 服務(wù)效益 ” 、 “ 品牌效益 ” 和“ 規(guī)模效益 ” 。 ③ 細(xì)分市場(chǎng)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng) 在當(dāng)前家居建材流通領(lǐng)域日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，流通企業(yè)如何根據(jù)區(qū)域需求、同行狀況、結(jié)合自身形態(tài)打造比較優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要途徑就是 “ 細(xì)分市場(chǎng)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng) ” 。這種現(xiàn)象在其它大城市也較普遍，經(jīng)常會(huì)見到一些超大型的家居建材市場(chǎng)集群。 國(guó)家輕工局發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱： 20xx20xx年，國(guó)內(nèi)室內(nèi)裝飾年工程量將從 1500億元猛增至 3000億元左右。建材行業(yè)落后生產(chǎn)能力依然較多，加快推進(jìn)淘 汰落后產(chǎn)能的工作面臨很多挑戰(zhàn)。 目前 公司擁有員工近 80人，其中管理人員 20 人，公司正在 建立完善運(yùn)營(yíng)體制，積極 培訓(xùn)了一支穩(wěn)定的，技術(shù)熟練 中層技術(shù)管理人才。 加快 發(fā)展以商貿(mào)服務(wù) 流 為平臺(tái)的經(jīng)濟(jì)體，將 更好的服務(wù)“工業(yè)立市”發(fā)展目標(biāo)，增強(qiáng)城市 經(jīng)濟(jì) 輻射能力。市場(chǎng)的建立不但其自身形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)，還通過對(duì)外的物流促進(jìn) xx自身建材行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。服務(wù)的無形化特點(diǎn)、各種復(fù)雜的費(fèi)率協(xié)商、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和銜接、物權(quán)的轉(zhuǎn)移、控制和結(jié)算的主體等，往往涉及多個(gè)方面，需要強(qiáng)有力的制度保障和執(zhí)行機(jī)制，包括市場(chǎng)準(zhǔn)入與汰出機(jī)制、市場(chǎng)保障機(jī)制及商業(yè)信用機(jī)制等等。雖然 xx市及其區(qū)域內(nèi)當(dāng)前存在著 的 建材市場(chǎng) 需求，但 xx眾多建材 /家居專 業(yè)市場(chǎng)在商業(yè)模式下，高成本運(yùn)營(yíng)；其環(huán)境和區(qū)位基本上集中與鬧市區(qū)，以 xx本市為市場(chǎng) 重復(fù)定位 ， 導(dǎo) 致市場(chǎng) 間的惡性競(jìng)爭(zhēng) ，由于缺少成本優(yōu)勢(shì) 和交通條件受阻導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)外輻射能力較弱。 D． 提升品牌經(jīng)營(yíng)層次，深度整合市場(chǎng)與商 戶資源，實(shí)施集約化 管理模式。 有利于大力推進(jìn)工業(yè)、商業(yè)流通、信息服務(wù)等 對(duì) 現(xiàn)代技術(shù)的改造重組和社會(huì)化協(xié)作； 有利于促進(jìn) xx品牌建材 /家居市場(chǎng)的內(nèi)循環(huán)發(fā)展，降低商家運(yùn)營(yíng)成本，提升集約化專業(yè)市場(chǎng)能力，促進(jìn)市場(chǎng)更大范圍的輻射，提高省會(huì)在周邊的首位度。每周發(fā)出航班次。 xx站為樞紐內(nèi)最為重要的客運(yùn)站，并辦理行包托運(yùn)業(yè)務(wù)： xx東站為樞紐內(nèi)的編組站； xx南站是樞紐內(nèi)辦理整車、零擔(dān)、集裝箱和危險(xiǎn)品貨物到發(fā)的綜合性大型貨運(yùn)站。 □ 公路運(yùn)輸 安徽省公路網(wǎng)絡(luò)以 xx市為中心，沿國(guó)省干道向外輻射，以各級(jí)公路 為輔聯(lián)結(jié)郊區(qū)縣、鄉(xiāng)、村。推進(jìn)物流標(biāo)準(zhǔn)化管理， 整合物流資源，鼓勵(lì)郵政、倉儲(chǔ)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、貨運(yùn)代理和企業(yè)物流等向第三方物流轉(zhuǎn)化。 xx 市在十一五規(guī)劃中對(duì)商貿(mào)發(fā)展進(jìn)行前瞻性規(guī)劃，目標(biāo)是 建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心 。鼓勵(lì)發(fā)展所有制形式和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多樣化、誠(chéng)信便民的零售等商貿(mào)服務(wù)。 20xx 年，家福特建材航母產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)在 xx 每個(gè)老百姓的身邊?，F(xiàn)在建材行業(yè)已屬于投資巨大見效慢甚至難于見效的行業(yè)，投資建材城，風(fēng)險(xiǎn)加劇。南京市 固定投資熱升溫， 導(dǎo)致 建材市場(chǎng)一哄而上，在布局上 也 不合理。普通消費(fèi)者買房需要支付更多的首期付款。 房地產(chǎn)開發(fā)交 房量下降 快 ， 市場(chǎng)在 萎縮；困難之下，也有機(jī)遇。如今，隨著行業(yè)的進(jìn)步， 越來越多的企業(yè)開始重視知識(shí)產(chǎn)權(quán)，相關(guān)專利的申請(qǐng)數(shù)量驟增。日前，商務(wù)部和海關(guān)總署又公布了新一批加工貿(mào)易限制類商品目錄。 ③ 資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中 在家居行業(yè) 市場(chǎng)火暴 的時(shí)候，建材城 星羅棋布； 經(jīng)過近年 市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng) ， 已經(jīng)形成 品牌 化趨勢(shì) 。目前國(guó)內(nèi)裝飾企業(yè)已超過 4萬家，裝 飾業(yè)所創(chuàng)造的價(jià)值已躍居輕工 40多個(gè)行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 一、 我國(guó)建材業(yè)及建材 /家居專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展背景 建材市場(chǎng)現(xiàn)狀 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家經(jīng)貿(mào)委有關(guān)調(diào)查報(bào)告：建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的新興 產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)消費(fèi)作用十分顯著。推動(dòng) 企業(yè)依托 南部 物流優(yōu)勢(shì)條件 ,通 過水、陸、鐵 進(jìn) 出口， 參與 區(qū)域性市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng) ,降低建材 /家居業(yè)在 xx 的運(yùn)營(yíng)成本 ；有效 實(shí)現(xiàn) 地方經(jīng)濟(jì) 宏觀物流產(chǎn)值， 增加地方 財(cái) 稅 。 其它規(guī)定及客戶要求。 ” 來 做好項(xiàng)目定位、 進(jìn)行 項(xiàng)目設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)： ? 建材及家居倉儲(chǔ) 月 吞吐量達(dá)到 20 萬 立方米 以上， 年 宏觀 建材交易倉儲(chǔ) 產(chǎn)值 30億元以上； ? 與 近 200家 品牌建材商 設(shè)施通用、 功能齊全、服務(wù)完善的 建材倉儲(chǔ)配送為主，交易為輔的建材綜合服務(wù)中心同盟； 形成高效的 建材倉儲(chǔ)交易 服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代 建材 服務(wù)； ? 建立健全 建材服務(wù) 管理信息系統(tǒng)，使之具有 倉儲(chǔ) 管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能； ? 引進(jìn)第三方 建材家居 企業(yè) 300家以上，為 xx 及 周邊市 縣 50 家 左右大型 建材家居 企業(yè) 和 xx 近 10 家 品牌家居 /建材等 專業(yè) 市場(chǎng)， 提供 全程 倉儲(chǔ) 物流 供應(yīng)鏈服務(wù)； ? 現(xiàn)代 建材倉儲(chǔ)交易綜合服務(wù) 體系初步形成。 一 、項(xiàng)目概況及目標(biāo) 項(xiàng)目名稱 ： xx 東方新城建材交易倉儲(chǔ)中心 建設(shè)地點(diǎn)： xx 市 淝河路 與 南二 環(huán) 路交口東 南 ；處于 xx 市 南二環(huán)物流帶 ， xx 市對(duì)內(nèi)外優(yōu)勢(shì)物流區(qū)域 。 項(xiàng)目分三 期 進(jìn)行 建設(shè)： 一期總投資 5354萬元， 形成 建筑面積 27805 平方米 的投資 ，分別 建成 綜合服務(wù)中心、品牌建材展示交易區(qū) 。 二 、編制依據(jù)及研究范圍 、編制依據(jù) （ 1） 國(guó)家、 安徽 省、 xx 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十 一 個(gè)五年計(jì)劃； （ 2） 《 xx 市大型零售商業(yè)服務(wù)設(shè)施布局規(guī)劃》 ； （ 3） 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》； （ 4） 包河區(qū) 關(guān)于 商貿(mào)、物 流 等 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 發(fā)展 規(guī)劃； （ 5） xx 東方新城建材交易倉儲(chǔ)中心項(xiàng)目意向性 規(guī)劃 布局 ； （ 6） 其他文件和協(xié)議 ； 、研究范圍 （ 1） 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 （ 2） 項(xiàng)目投資主體的情況 （ 3） 行業(yè)分析及市場(chǎng)預(yù)測(cè) （ 4） 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 （ 5） 項(xiàng)目布局及及各部分功能定位 （ 6） 項(xiàng)目組織及管理系統(tǒng) （ 7） 項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)及不確定性分析 三 、編制原則 一 個(gè)五年計(jì)劃關(guān)于“ 鼓勵(lì)發(fā)展所有制形式和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多樣化、誠(chéng)信便民的零售 等商貿(mào)服務(wù)； 積極發(fā)展 物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式； 按照優(yōu)化城市功 能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局 。 項(xiàng)目建設(shè)以 建材 \家居的 需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。 市委、市政府 倡導(dǎo)的 先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)“雙輪驅(qū)動(dòng)”，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大市場(chǎng)，搞活大流通，努力把 xx 打造成為東進(jìn)西出、輻射南 北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心 要求。建設(shè)單位在多年專業(yè)運(yùn)營(yíng)中對(duì)建材市場(chǎng)有著獨(dú)到發(fā)展 戰(zhàn)略 ， 概念規(guī)劃布局中重視對(duì)建材流通信息化投入和對(duì) 自身 規(guī)范化公司管理 建設(shè) ，為本項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)回報(bào)起到了保障。 建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。部分建材企業(yè)已經(jīng)開始從源頭著手，通過并購或是購買股權(quán)等方式與原料廠家合作，以求降低成本。此后，安信偉光 (上海 )木材有限公司兼并收購寶鋼旗下的寶優(yōu)特地板。 ⑦ 專利意識(shí)有所升級(jí) 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的全球化趨勢(shì)，如何尊重和保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)將成為建 材企業(yè)的研究課題。如今，競(jìng)爭(zhēng)使他們認(rèn)識(shí)到，企業(yè)需要品牌，品牌需要塑造。同時(shí)中國(guó)國(guó)內(nèi)也涌現(xiàn)了一批建材連鎖企業(yè)，然而在同外資的競(jìng)爭(zhēng)過程中，并沒有很好地利用熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的優(yōu)勢(shì)，做出有中國(guó)特色的建材連鎖模式，優(yōu)秀的比如天津家世界、東方集 團(tuán)下屬的東方家園相繼被外資收購。而市場(chǎng)建設(shè)對(duì)于當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)發(fā)展具有促進(jìn)作用，在房地產(chǎn)業(yè)告別高速發(fā)展的通路后，促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)建設(shè)的發(fā)展對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)循環(huán)和帶動(dòng)輻射作用具有重要意義。 “ 建材市場(chǎng)多了，東西都差不多，在選擇上主要看價(jià)格 和質(zhì)量。西區(qū)目前傳統(tǒng)建材市場(chǎng)有美家居裝飾廣場(chǎng)、家世界裝飾廣場(chǎng)。東方商城因長(zhǎng)江中路建設(shè)推進(jìn)，使其將受到因商業(yè)價(jià)值提升帶來的其他商業(yè)的對(duì)市場(chǎng)空間的擠壓，其發(fā)展空間受阻；將為 五里廟和本項(xiàng)目建設(shè)帶來市場(chǎng)的機(jī) 遇。采取積極的財(cái)稅、土地、價(jià)格等政策，支持服務(wù)業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越依賴于現(xiàn)代物流的發(fā)展，這是一個(gè)國(guó)家調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié) 構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的必由之路，亦為通過流通現(xiàn)代化推動(dòng)工業(yè)現(xiàn)代化的必然 ?；茨暇€、合九線等 經(jīng)過 xx，并將建設(shè)合西鐵路；公路有合寧、合蕪、合徐、合安高