【正文】 為高層項目。咸寧市場仍然處自住占多數(shù)市場，自住兼顧投資是多次置業(yè)者，在提高居住條件前，兼顧投資需求。億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)大市場熱銷，證明地段并非決定項目價值唯一因素，也說明咸安新城商業(yè)前景得到投資者認可?，F(xiàn)咸寧城區(qū)唯一在售商業(yè)中心瑞融國際廣場，今年市場表現(xiàn)平淡?，F(xiàn)在發(fā)展旅游等低碳經(jīng)濟，建設生態(tài)綠色示范城市，火熱的旅游市場并不能掩蓋當?shù)鼐用裣M能力不足問題；咸寧房地產(chǎn)因城市經(jīng)濟與供需關系原因，市場量價呈爆發(fā)性增長可能性較小；咸寧房地產(chǎn)典型“內(nèi)循環(huán)”市場。①地產(chǎn)市場發(fā)展尚處在摸索階段市內(nèi)涉及地產(chǎn)開發(fā)的大部分企業(yè)經(jīng)營規(guī)模甚小，圈一小塊地與地方合作開發(fā)者甚多，持續(xù)而有規(guī)模的開發(fā)企業(yè)屈指可數(shù)。 三、咸寧市消費市場的特征咸寧市消費市場總體上看發(fā)展不平衡，特別是大型商業(yè)投資剛剛起步，除咸寧昊天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司外，其他開發(fā)商大部分在商業(yè)開發(fā)投入上都比較薄弱，所以商業(yè)地產(chǎn)市場潛力很大。且區(qū)內(nèi)有相當數(shù)量的外地商家，全國各地的知名企業(yè)到咸寧聯(lián)系工作的管理、技術(shù)、營銷人員絡繹不絕。 昊天大市場項目一期占地面積150畝，目前已建設完工商鋪28棟（二層三層為主），擁有鋪面1123間，并于2010年3月28日正式開業(yè)；現(xiàn)正施工的二期工程。（三）周邊配套學校：橋頭幼兒圓、環(huán)城小學、南門小學、北門小學、鳳凰山中學、鳳凰山職業(yè)高中、咸寧高中等。（四）咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基本情況開發(fā)區(qū)位處咸安城區(qū)西北部向陽湖鎮(zhèn)和永安辦事處境內(nèi)，距咸寧中心城區(qū)約十公里，離京珠高速公路開口約5公里，與潘家灣深水碼頭相隔30公里，107國道、京廣鐵路、咸潘公路和武廣高速鐵路貫穿其中，有著得天獨厚的區(qū)位和交通優(yōu)勢。園區(qū)主干道“二橫四縱”、附屬設施“三網(wǎng)二管”已基本完成，一座35KV變電站正在建設之中，華中電網(wǎng)和長江引水主管網(wǎng)貫穿園區(qū)，開發(fā)區(qū)基本實現(xiàn)了 “五通一平”，最大程度滿足了企業(yè)入園投資需求。2008年開發(fā)區(qū)工作目標：開發(fā)區(qū)基礎設施等開發(fā)性投入1億元，開發(fā)區(qū)項目建設固定資產(chǎn)投資5億元，開發(fā)區(qū)新增面積1平方公里，總體開發(fā)面積達到3平方公里，開發(fā)區(qū)新增投產(chǎn)企業(yè)（項目）8家，開發(fā)區(qū)新引進投資額在3000萬元以上的項目58個（億元以上項目1至2個），開發(fā)區(qū)全年工業(yè)總產(chǎn)值達到10億元，開發(fā)區(qū)全年稅收收入達到2000萬元，開發(fā)區(qū)全年出口創(chuàng)匯達到1500萬美元。如本項目所處的地理位置是否與城市發(fā)展方向一致，所處地段的商業(yè)成熟度、商鋪的布局、設計是否合理，面積大小、層次、規(guī)模等，都影響項目價值的實現(xiàn)。簡言之，本項目占盡天時、地利、人和，充分利用這些優(yōu)勢條件開發(fā)區(qū)別與其他項目的精品項目，從而在激烈的市場競爭中求得生存、發(fā)展。二是全面提升商戶的經(jīng)營品位，培育經(jīng)營特色，利用良性的市場氛圍，將其改造成專業(yè)化、復合型業(yè)態(tài)，建成集精品店、專營店、批發(fā)店、專賣店、名牌廠家經(jīng)銷店等特色店于一體的混合型業(yè)態(tài)。即將產(chǎn)權(quán)以時間為單位分割成若干份出售的新型營銷方式，這樣既打破了不動產(chǎn)價格昂貴的局限，又保留了不動產(chǎn)有效增值的經(jīng)營權(quán)屬，同時又是長期穩(wěn)定稅源的保證，這種模式十分適合高收入人們的要求。（2）規(guī)劃潛力優(yōu)勢：咸寧的快速發(fā)展宏觀上為本項目提供了發(fā)展的空間。機遇（1）政府對大中型企業(yè)積極扶持引進政策。集中力量抓好一批重大項目建設。促進了為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)重要支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,也為工業(yè)園內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)提供了大量優(yōu)良客戶。（3）咸安經(jīng)濟開發(fā)計劃，推動了相關產(chǎn)業(yè)的啟動和復蘇，為昊天鳳凰的建設提供了展示的舞臺。隨著咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)模擴大，工業(yè)企業(yè)引進規(guī)模逐漸擴大，現(xiàn)有的范圍已限制了其發(fā)展，擴張在所難免。湖北昊天投資有限公司良好的企業(yè)形象、管理機制和運營模式是本項目成功的無形資產(chǎn)。2010年12月，二期商鋪銷售正式啟動210年12月8日 三期工程場地開始平整2011年3月，二期招商工作正式啟動。 （2）招商策略在市場建成之前，計劃加大宣傳力度，通過手冊宣傳及電視臺、電臺、報紙等新聞媒體，招商員與商業(yè)經(jīng)營戶的面對面交流溝通等方式，讓建材商品品類的生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商和經(jīng)營戶預知市場建設信息和招商信息。在市場建成后，充分發(fā)揮市場信息處理和電子商務功能，為客戶及時提供商品交易的供需量、價格及各地市場交易和發(fā)展趨勢等信息。此外，還將經(jīng)常組織經(jīng)銷商參觀考察外地市場，溝通下游各級批發(fā)和零售市場，召開各種形式的商貿(mào)洽談會。一期招商銷售較為成功，為二三期銷售招商奠定基礎。（3）在市場物業(yè)管理過程中，建立和完善環(huán)境保護具體措施安排專職人員組織實施。項目單位指派管理部專職人員負責檢查督促市場的消防安全，并配合客商按規(guī)定作好有關消防器材的配置工作。管理公司成立保安隊，計劃配備20人，同時與公安局、派出所聯(lián)合成立聯(lián)合治安辦公室，保證市場經(jīng)營秩序，人身安全和財產(chǎn)、商品的安全。（3）市場道路照明將采用高效節(jié)能的高壓鈉燈。一、昊天大市場項目銷售及成本評價一、銷售收入：昊天大市場項目分三期開發(fā)，總開發(fā)面積22萬平方米，共有商鋪1070間。昊天大市場三期經(jīng)濟分析表昊天大市場三期經(jīng)濟分析表序號項目內(nèi)容單 價面 積總 價（元/M2）（M2）（萬元）1綜合地價500001272 土地購置費50000773土地平整費1005000050002前期工程費50000789 市政配套費6550000325用地規(guī)劃咨詢費500003工程規(guī)劃咨詢費500006設計費(含園林)2550000125地質(zhì)勘查費3000/棟12人防異地建設費205000010消防配套費405000020招標報建費25000010檔案綜合服務費15000/棟12183基礎設施費1805000090 小區(qū)道路100500005000水電報裝室外排水排污建筑照明80500004004建安工程1100500005500 樁基工程500005715開發(fā)成本500008537 6廣告費3650000180 廣告策劃發(fā)布費3050000150其他650000307管理費43500001272 8銷售收入35005000016525 9經(jīng)營稅金及附加1259 營業(yè)稅及附加土地增值稅35010利潤總額5277 11所得稅1319 12純利潤3958 項目三期建設開發(fā)成本：利潤總額為：5277萬元，所得稅為1319萬元，純利潤為3958萬元。下面從政治、經(jīng)濟、市場、開發(fā)過程等方面分析本項目的風險（注：風險系數(shù)：0為最大風險，即成功機會為0；1為最小風險，即成功機會為100%）。三、市場方面的不確定性和風險市場方面的風險主要來源于兩個主要因素：①人們的需求結(jié)構(gòu)變化、需求數(shù)量變化；②產(chǎn)品的供給結(jié)構(gòu)、供給數(shù)量的變化。第一階段包括獲取用于開發(fā)的土地和得到相應部門的認可，這一階段以辦齊各類證件及政府批文為準，同時充分考慮土地成本問題。此階段的風險較小。本階段風險較大。大咸寧，大發(fā)展，必將為本案帶來新發(fā)展機遇；目前咸寧市因經(jīng)濟政策的優(yōu)越及投資環(huán)境良好，城市生活水平上升，大量新興企業(yè)及房地產(chǎn)項目涌入咸寧，城市建材、裝飾材料、家具等市場需求巨大，咸寧現(xiàn)也擁有各類專業(yè)市場多個，但這些市場規(guī)模小、布局分散、設施簡陋、交通不便、貨品單一，缺乏整體的輻射力和強大的核心競爭力，就急待進一步的整合和提升,為本項目的商業(yè)部分的銷售提供了強有力的保障