【正文】 67 / 67。昊天大市場順應(yīng)天時地利人和，它建成，必將成為輻射咸寧地區(qū)建材家居批發(fā)中心，為市民提供大量就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)咸寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第十章 可行性研究成果 昊天大市場地處南大門咸寧，是武漢1+8城市經(jīng)濟(jì)圈重要城市，也是武漢城市經(jīng)濟(jì)圈與長株潭城市經(jīng)濟(jì)的“兩型社會”結(jié)合部，是湖北承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡，成為湖北在中部率先崛起的重要增長極。五、用決策樹計(jì)算項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)值假定四個方面因素的權(quán)值分別為：，,，其中項(xiàng)目開發(fā)過程中三個階段的權(quán)值分別為：。有些方面如市場需求、銷售價(jià)格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等本報(bào)告前文中已經(jīng)述及，其它方面仍需要房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的開發(fā)過程中更詳盡地分析，不僅要開發(fā)出一流的建材商鋪，而且要做好招商運(yùn)營工作，另外，大的風(fēng)險(xiǎn)常伴隨著較大的潛在利益。第三階段是商鋪銷售階段。為了降低本階段的風(fēng)險(xiǎn)，有兩種方法采用：一是將整個項(xiàng)目分階段建設(shè)，這樣一次性投資大大降低，同時在建設(shè)過程中可以根據(jù)市場的需求及時調(diào)整方案；二是在與建筑承包商簽訂工程合同時，盡可能地將合同價(jià)款和工期一次包死，將工程建設(shè)中的部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至承包商。本項(xiàng)目所需土地已基本獲取，各類手續(xù)正在辦理之中，土地成本不高，在預(yù)期的范圍之內(nèi)，可以說，本階段基本上無風(fēng)險(xiǎn)，而且近幾年的土地價(jià)值在不斷攀升。四、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不確定因素為了便于分析房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)，暫且把全過程分為三個階段：①獲取土地②建造房屋③銷售房屋。從本報(bào)告前文對市場的調(diào)查與分析得知，高消費(fèi)階層人群對高檔住宅的裝修需求正與日俱增，而從咸寧市、尤其是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市場來看，目前咸寧建材市場規(guī)模小、格調(diào)品位偏低，無法滿足不斷增長的市場需求。從國家統(tǒng)計(jì)局反映的近三年我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，目前我國經(jīng)濟(jì)正好處于穩(wěn)步發(fā)展階段，可以歸結(jié)到高漲期。一、社會、政治、文化等方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前國內(nèi)及咸寧市的社會、政治、文化背景，可簡單地概括為：政局穩(wěn)定、政策優(yōu)惠且具有持續(xù)性，政府服務(wù)意識在逐步增強(qiáng)，投資的政治環(huán)境優(yōu)秀。第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析運(yùn)用科學(xué)的定性和定量分析方法，具體方法運(yùn)用決策樹對本項(xiàng)目各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素假定為一定的比值，再進(jìn)行分析計(jì)算出本項(xiàng)目的成功系數(shù)值。項(xiàng)目三期開發(fā)銷售收入16525萬元，可上繳稅金1319萬元，企業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤3958萬元，解決一部分當(dāng)?shù)厝司蜆I(yè)問題，搞活咸寧在建材市場，是一項(xiàng)有利于國家、有利于人民、有利于企業(yè)的精品項(xiàng)目。二、昊天大市場經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)昊天大市場經(jīng)濟(jì)分析表昊天大市場經(jīng)濟(jì)分析表序號項(xiàng)目內(nèi)容單 價(jià)面 積總 價(jià)（元/M2）（M2）（萬元）1綜合地價(jià)2200005601 土地購置費(fèi)2200003401 土地平整費(fèi)10022000022000 2前期工程費(fèi)220000347 市政配套費(fèi)652200001430 用地規(guī)劃咨詢費(fèi)22000011 工程規(guī)劃咨詢費(fèi)22000026 設(shè)計(jì)費(fèi)(含園林)25220000550 地質(zhì)勘查費(fèi)3000/棟5015 人防異地建設(shè)費(fèi)20220000440 消防配套費(fèi)40220000880 招標(biāo)報(bào)建費(fèi)222000044 檔案綜合服務(wù)費(fèi)15000/棟50225 3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1802200003960 小區(qū)道路10022000022000 水電報(bào)裝室外排水排污建筑照明802200001760 4建安工程11002200002420 樁基工程2200002514 5開發(fā)成本22000037563 6廣告費(fèi)36220000792 廣告策劃發(fā)布費(fèi)30220000660 其他6220000132 7管理費(fèi)43220000946 8銷售收入350022000073190 9經(jīng)營稅金及附加5464 營業(yè)稅及附加土地增值稅10利潤總額28429 11所得稅7107 12純利潤21322 建設(shè)開發(fā)成本：39301萬元,利潤總額為：28429萬元，所得稅為7107萬元，純利潤為21322萬元。二三期今年10年完工投入使用。在財(cái)務(wù)評價(jià)中將其視為啟動250畝土地開發(fā)之地價(jià)成本，并界定該地價(jià)在整個項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中不計(jì)利息，是最終的地價(jià)成本。項(xiàng)目用電、用水設(shè)施均配置計(jì)量儀表，以便節(jié)能、管理和考核。（2）電力變壓器選擇電力變壓器運(yùn)行中的空載和短路損耗，提高電力變壓器的運(yùn)行效益。節(jié)能本項(xiàng)目主要能耗為：水、電。以保證市場有一個良好的衛(wèi)生環(huán)境。衛(wèi)生和治安管理市場管理委員會將會同衛(wèi)生防疫部門，加強(qiáng)對市場內(nèi)飲食攤點(diǎn)衛(wèi)生情況的管理，保證市場內(nèi)交易人群的身體健康。消防本項(xiàng)目消防給水詳見工程技術(shù)方案章節(jié)。安全衛(wèi)生防雷接地為了防止雷電高電的侵入，在變壓器進(jìn)線處裝設(shè)閥型避雷器一組，變壓器中性點(diǎn)采用直接接地系統(tǒng)，變配電房設(shè)接地網(wǎng)，其接地裝置的接地電阻任何季節(jié)要求不大于4歐姆。（2）對整個市場排污管網(wǎng)進(jìn)行合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，生活污水須經(jīng)化糞池沉淀后方可排入污水管網(wǎng)，排污管網(wǎng)實(shí)行雨污分流制，全部雨水、污水分別排入城市排污管網(wǎng)。第七章 環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生和節(jié)能環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》；《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》（86）國環(huán)字第003號；《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則》湖北省計(jì)委、經(jīng)委、環(huán)委（86）07號《污水綜合排放的標(biāo)準(zhǔn)》DB34/06696污染物與污染源本市場運(yùn)營中主要污染物與污染源為運(yùn)輸破損物品、運(yùn)輸或儲藏過程中損壞的商品、包裝廢棄物、生活垃圾和生活污水等污染物。開發(fā)商良好的信譽(yù)為前期銷售提供了保證。二、優(yōu)勢分析坐落經(jīng)濟(jì)開區(qū)中心地帶，最好位置及最大開發(fā)空間的土地。同時，建立完善的物業(yè)管理和市場經(jīng)營管理部門，為入市廠商創(chuàng)造安定、祥和、舒適、方便的工作和生活空間。加強(qiáng)國內(nèi)各種綜合市場間信息交流和商貿(mào)協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上采購、展示商品、運(yùn)輸配送和網(wǎng)上支付等。在市場建設(shè)中，組織招商組到各地物色客商，并出臺各種讓利、優(yōu)惠和代辦房產(chǎn)證、代為組織室內(nèi)裝飾等全過程服務(wù)措施，吸引外地品牌廠商、直銷商、總經(jīng)銷商、代理商和大批發(fā)客商入駐市場，以構(gòu)建完善而成熟的營銷網(wǎng)絡(luò)，為市場開業(yè)后迅速帶動市場的興旺，形成市場集聚力和超強(qiáng)的輻射力打下良好的基礎(chǔ)。重點(diǎn)宣傳政府及有關(guān)部門對入市客商的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。第六章昊天大市場的銷售預(yù)測評價(jià)一、營銷策略研究 （1）商品市場目標(biāo)定位昊天大市場構(gòu)筑一個以建材產(chǎn)品展示交易為主線，集居住、展覽、商務(wù)洽談、倉儲配送、電子商務(wù)、信息服務(wù)、餐飲、娛樂為一體的多功能批發(fā)零售的綜合型現(xiàn)代化市場交易中心。2011年5月1日，二期商鋪正式營業(yè)。2010年10月22日，二期工程施工。 第五章 昊天大市場工程與銷售招商計(jì)劃項(xiàng)目二三期建設(shè)安排:2010年9月，完成施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，及地基處理。咸寧因?yàn)闅v史原因，并沒有大型的專業(yè)市場，都是由馬路市場和分散商戶經(jīng)營為主，這種經(jīng)營模式競爭力低，影響城市整體規(guī)劃布局和市容市貌，與城市發(fā)展形象不符，整治改造勢在必行，本項(xiàng)目定位大型專業(yè)市場，前景良好。本項(xiàng)目毗鄰咸安區(qū)，咸安區(qū)是咸寧老城區(qū)所在，近年隨著政府對城區(qū)改造，基礎(chǔ)設(shè)施改造大規(guī)模投入，規(guī)模不斷擴(kuò)大，功能逐漸完善，這里將成為黃金地段，升值潛力在望。六、本項(xiàng)目的潛力值本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢在于