【正文】 XX大市場三期可行性分析報告湖北昊天投資有限公司 201116第一章項(xiàng)目開發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的概述 4一、咸寧宏觀經(jīng)濟(jì) 4咸寧概況 4咸寧經(jīng)濟(jì)概況 5咸寧商業(yè)概況 8咸寧人口概況 9咸寧交通概況 10二、城市規(guī)劃 11第二章咸寧房地產(chǎn)市場 12一、咸寧房地產(chǎn)市分析 12土地供應(yīng) 12市場價格 13市場產(chǎn)品 14客戶構(gòu)成 14商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研 14市場調(diào)研總結(jié)： 16二、咸寧市地產(chǎn)市場及市場特征 17三、咸寧市消費(fèi)市場的特征 17第三章 區(qū)域市場中昊天大市場 18（一）項(xiàng)目概況 18（二）開發(fā)商簡介 19（三）周邊配套 19（四）咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)基本情況 20第四章 昊天大市場項(xiàng)目價值分析 21一、昊天大市場目標(biāo)定位: 21二、招商定位: 22三、影響項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)的要素： 22四、昊天大市場定位及特色 23五、項(xiàng)目的優(yōu)勢及機(jī)遇 24六、本項(xiàng)目的潛值 26第五章 昊天大市場工程與銷售招商計劃 27第六章昊天大市場的銷售預(yù)測評價 28一、營銷策略研究 28（1）商品市場目標(biāo)定位 28（2）招商策略 28二、優(yōu)勢分析 29第七章 環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生和節(jié)能 29環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 29污染物與污染源 30環(huán)境保護(hù)措施 30安全衛(wèi)生 30防雷接地 30消防 31衛(wèi)生和治安管理 31節(jié)能 31第八章昊天大市場的財務(wù)評價 32一、昊天大市場項(xiàng)目銷售及成本評價 32一、銷售收入： 32二、昊天大市場經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo) 33昊天大市場經(jīng)濟(jì)分析表 33昊天大市場三期經(jīng)濟(jì)分析表 34資金籌措 36第九章 項(xiàng)目風(fēng)險分析 36一、社會、政治、文化等方面的不確定性和風(fēng)險 36二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的不確定性和風(fēng)險 36三、市場方面的不確定性和風(fēng)險 37四、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不確定因素 37五、用決策樹計算項(xiàng)目綜合風(fēng)險值 38第十章 可行性研究成果 39 前 言昊天大市場項(xiàng)目是湖北昊天投資有限公司在咸寧市咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心地帶投資的一個精品項(xiàng)目。其定位和開發(fā)既是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)乃至咸寧市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向發(fā)展的需要，也是構(gòu)筑房地產(chǎn)精品戰(zhàn)略為特色的現(xiàn)代化大城市的一個重要組成部分。其開發(fā)意義就在于它既能為完善咸寧市的投資環(huán)境服務(wù)，又能提升項(xiàng)目整體價值和發(fā)展?jié)摿?，同時又能為其注入嶄新的經(jīng)營，創(chuàng)造市場需求，從而嬴得消費(fèi)者的認(rèn)同和接受。因此，對昊天大市場項(xiàng)目的定位和開發(fā)將為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)聚集人氣，完善及規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場，加快城市建設(shè)步伐將起到舉足輕重的作用。對昊天大市場項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，其出發(fā)點(diǎn)和歸宿都依托市場的現(xiàn)實(shí)狀況與發(fā)展?jié)摿?，前者是針對現(xiàn)行咸寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)和人民的消費(fèi)水平、心態(tài)以及現(xiàn)有消費(fèi)市場狀況作一客觀而深入的調(diào)研，從而對項(xiàng)目發(fā)展前景有一個準(zhǔn)確明晰的判斷；而后者則是在前者的基礎(chǔ)上就挖掘、培育和營造項(xiàng)目特有的市場領(lǐng)域，制定戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，以求該項(xiàng)目嬴得廣闊的市場。昊天大市場項(xiàng)目的可行性研究是從以下四個方面入手的：首先，調(diào)查了咸寧市房地產(chǎn)及消費(fèi)市場的發(fā)展歷程，切實(shí)探討政府相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策和投資導(dǎo)向，從而把握發(fā)展本項(xiàng)目的新機(jī)遇；其次，調(diào)查分析咸寧市特別是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地產(chǎn)及消費(fèi)市場的現(xiàn)狀與特征，剖析市場跌宕起伏的關(guān)鍵因素，以便對項(xiàng)目的定位有一個明確的指引；其三，對咸寧市房地產(chǎn)及消費(fèi)市場開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查，對照其開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)分析昊天大市場周邊環(huán)境，尋求規(guī)避風(fēng)險的有效途徑，此外對經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新的發(fā)展形勢進(jìn)行探索。咸寧市素有“湖北南大門”之稱，歷為南下北上的主要通道，昊天大市場地處咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)107國道，為咸寧市與武漢市之間的必經(jīng)要道,周邊多家大型建材機(jī)電企業(yè)與之相鄰,并有大量新進(jìn)駐企業(yè)廠房在建，潛在客戶眾多、地理位置優(yōu)越是昊天大市場項(xiàng)目銷售的最大的一個亮點(diǎn)，周邊環(huán)境舒適，生活設(shè)施齊全，結(jié)構(gòu)合理，配套設(shè)施完善，交通便利，目前咸寧市因經(jīng)濟(jì)政策的優(yōu)越及投資環(huán)境良好，城市生活水平上升，大量新興企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目涌入咸寧，城市建材、裝飾材料、家具等市場需求巨大，咸寧現(xiàn)也擁有各類專業(yè)市場多個，但這些市場規(guī)模小、布局分散、設(shè)施簡陋、交通不便、貨品單一，缺乏整體的輻射力和強(qiáng)大的核心競爭力，就急待進(jìn)一步的整合和提升,為本項(xiàng)目的商業(yè)部分的銷售提供了強(qiáng)有力的保障和機(jī)會。現(xiàn)狀的摸底和探討，有助于昊天大市場的全面啟動起到客觀上的指導(dǎo)作用。第一章項(xiàng)目開發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的概述一、咸寧宏觀經(jīng)濟(jì)咸寧概況咸寧，位于湖北省東南部，長江中游南岸，湘鄂贛三省交界處，俗稱“鄂南”。 有“湖北南大門”之稱。它東鄰黃石、鄂州，西與荊州市的洪湖市隔江相望，南接瀟湘岳陽，北靠九省通衢武漢。距北京、上海、廣東、成都空中距離在1000公里左右。咸寧成為武漢城市經(jīng)濟(jì)圈核心城市。良好區(qū)位交通條件，讓咸寧成為武漢城市經(jīng)濟(jì)圈與長株潭城市經(jīng)濟(jì)的“兩型社會”結(jié)合部，成為湖北承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡，成為湖北在中部率先崛起的重要增長極。咸寧經(jīng)濟(jì)概況近年來在武漢“8+1”城市圈發(fā)展計下，咸寧發(fā)展進(jìn)入快車道，初步測算，2007年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到280億元，%，人均生產(chǎn)總值達(dá)到10672元。全社會固定資產(chǎn)投資達(dá)到135億元，%，社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到105億元。，%。近幾年全市建成或基本建成重點(diǎn)項(xiàng)目1724個，湖北咸寧大畈核電和咸寧牌洲灣油氣資源勘探項(xiàng)目取得重大進(jìn)展，咸安區(qū)進(jìn)入全省縣域經(jīng)濟(jì)20強(qiáng)。 2007年，年均增長30%；，年均增長16%。四年新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)235家，創(chuàng)建省級名牌產(chǎn)品25個。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)由2003的115提高到185，上升70個百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新高。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，增加值達(dá)到99億元，%；，比2003年增長39%。民營經(jīng)濟(jì)成份進(jìn)一步擴(kuò)大，二、三產(chǎn)業(yè)民營經(jīng)濟(jì)增加值達(dá)到175億元，占GDP比重達(dá)到63%。全市198戶國有工業(yè)企業(yè)完成新一輪改革改制。財政、投融資、教育、住房、等一些重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革取得突破。信用環(huán)境建設(shè)取得明顯成效，咸寧市連續(xù)四年被評為“A級信用市”。累計完成招商引資項(xiàng)目2007個，其中億元以上項(xiàng)目85個；新增外資企業(yè)65家，年均增長12%；紅牛飲料、今麥郎飲品、華新水泥、王老吉飲料、三江航天等一大批國內(nèi)外知名品牌和企業(yè)落戶咸寧。對外貿(mào)易進(jìn)一步擴(kuò)大，%。積極開展了區(qū)域交流與合作，融入武漢城市圈工作取得明顯成效。昊天大市場項(xiàng)目位于咸寧咸安區(qū)咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的重要中心地帶。咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是2007年11月在原咸寧泉湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園鳳凰工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)上組建的以現(xiàn)代加工業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品研究為主體的綜合性產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地。 根據(jù)湖北省統(tǒng)計部門資料，咸寧2009年GDP達(dá)到415億元，比上年增長15%。比全省增加速度快2%。但仍然處湖北省第10位，仍然處中下游位置。 根據(jù)對咸寧04年09年人均GDP持續(xù)統(tǒng)計分析，咸寧人均GDP值連續(xù)多年高增長，去年人均GDP達(dá)到16161元。合約2500美元。根據(jù)國際慣例，咸寧正處住房需求、房價調(diào)整最快高速增長期。居民可支配收入提高，使得咸寧房地產(chǎn)市場能夠保證在末來一時間保持快速健康發(fā)展。備注：經(jīng)濟(jì)增長迅速，人民可支配收入快速增加，但城市整體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，居民消費(fèi)能力有限，與沿海城市相比有較大差距。咸寧商業(yè)概況 ，完成“十一五”%，%。其中，%；，%；，%。，%；農(nóng)村市場社會消費(fèi)品零售總額54億元，%。咸寧人口概況人口繼續(xù)保持低增長。其中城區(qū)約58萬（主要指咸安與溫泉城區(qū)），湖北咸寧是外出打工人口較