【正文】 多的地區(qū)，外出打工人口約43萬人。咸寧交通概況咸寧市地處華中腹地，位于京廣鐵路、武廣高速鐵路、G4京港澳高速公路，G56 杭瑞高速公路、G45大廣高速公路和10107國道中段，區(qū)位適中，交通便捷。區(qū)域內(nèi)公路、鐵路、水運(yùn)三種運(yùn)輸方式并存，以公路運(yùn)輸為主。 　　 正在興建咸寧長江大橋、赤壁長江大橋，武漢新港咸寧港區(qū)，中國咸寧核電專用碼頭，武咸城際鐵路等重大交通工程。這一系列的國家級(jí)交通工程將把咸寧市打造成中國中部地區(qū)的又一個(gè)交通樞紐城市！公路基本形成了以京珠高速公路為龍頭，以國省二級(jí)公路為主干，以縣鄉(xiāng)公路為分支的四通八達(dá)的區(qū)域公路網(wǎng)絡(luò)體系。 水路運(yùn)輸主要依托境內(nèi)長江干流、長江支流及內(nèi)河、水庫湖泊，其中長江干流航道長118公里。除長江黃金水道外，全市擁有港口12個(gè)，其中長江港口6個(gè)（赤壁、陸溪口、石磯頭、魚岳、潘家灣、牌洲）。交通線路四通八達(dá)，為咸寧與大城市間物質(zhì)運(yùn)輸及人才交流提供便利交通條件。二、城市規(guī)劃城市規(guī)劃定位：武漢城市后花園216。 距離武漢80公里路程，30分鐘車程，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯；216。 區(qū)域湖泊眾多，環(huán)境優(yōu)美，森林覆蓋率高，物產(chǎn)豐富，有作為后花園資源優(yōu)勢；216。 溫泉是國土資源部命名“中國溫泉之都”，是武漢市民休閑、養(yǎng)生好去處；216。 武漢城區(qū)急劇擴(kuò)張，人口劇增，新1+8城市經(jīng)濟(jì)圈形成，為后花園經(jīng)濟(jì)提供新機(jī)遇；城市發(fā)展目標(biāo)全國生態(tài)人居名城，武漢城市圈重要生態(tài)城市，生態(tài)精品示范城市，長江中游城市生態(tài)示范區(qū)，武漢大花園和生態(tài)旅游休閑地?？傮w戰(zhàn)略：實(shí)行“生態(tài)農(nóng)業(yè)穩(wěn)市，生態(tài)工業(yè)強(qiáng)市，生態(tài)旅游活市，生態(tài)家園富民”的生態(tài)市戰(zhàn)略。第二章咸寧房地產(chǎn)市場一、咸寧房地產(chǎn)市分析土地供應(yīng)政府控制不嚴(yán)，實(shí)際土地供應(yīng)量遠(yuǎn)超過計(jì)劃供應(yīng)量。根據(jù)咸寧住房規(guī)劃（20082012），2009年，各類商品住房計(jì)劃建設(shè)5250套，建筑面積52萬平方米，規(guī)劃供應(yīng)土地600畝。但實(shí)際上，2009年，全年共供應(yīng)土地約1000畝。銷售情況 咸寧市最近三年房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，但成交量基本維持在90萬左右平方米。今年前十個(gè)月共銷售約81萬平方米?？備N售6748套商品房。今年共銷售商業(yè)面積約8萬平方米，總銷售1220套商業(yè)用房。市場價(jià)格 咸寧房地產(chǎn)市場發(fā)展較為迅速。成交量有較大增長幅度，但增長速度較慢，基本維持在均價(jià)23002500價(jià)格區(qū)間。價(jià)格年增長速度約10%。今年至9月成交均價(jià)約為2790元/㎡?，F(xiàn)在咸寧市碧桂園、福星城、中央城三足鼎立，碧桂園銷售近三年，價(jià)格上漲幅度不大。市場產(chǎn)品產(chǎn)品慢慢由多層向高層過渡，現(xiàn)在溫泉城區(qū)在售項(xiàng)目主要為高層項(xiàng)目。市場需求面積戶型100140㎡，別墅，小面積公寓、超過140㎡大戶型市場接受度低；客戶構(gòu)成主要是外地打工，包括城區(qū)居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員、城市企事業(yè)單位職工、個(gè)體戶等高中收入者。私營老板、私企中高層、政府公務(wù)員成為購房主力軍。購買動(dòng)機(jī)分為三類：自住、自住兼顧投資、純情投資。咸寧市場仍然處自住占多數(shù)市場，自住兼顧投資是多次置業(yè)者，在提高居住條件前，兼顧投資需求。純投資者比例極少，約占5%份額。商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研今年前十個(gè)月咸寧商業(yè)項(xiàng)目共79896㎡。其中億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)大市場異軍突起，短短半年時(shí)間，銷售24085㎡，約占30%市場份額，創(chuàng)造咸寧市商業(yè)地產(chǎn)銷售紀(jì)錄。億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)大市場熱銷，證明地段并非決定項(xiàng)目價(jià)值唯一因素，也說明咸安新城商業(yè)前景得到投資者認(rèn)可。充分證明只有通過專業(yè)團(tuán)隊(duì)包裝、運(yùn)營，才能取得良好市場份額。 今年前十月共1356套商業(yè)，其中咸寧金泉大街項(xiàng)目、億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)大市場、本案取得銷售套數(shù)前三強(qiáng)。咸安城區(qū)項(xiàng)目銷售套數(shù)約超過6成，說明投資者認(rèn)可區(qū)域投資價(jià)值?，F(xiàn)咸寧城區(qū)唯一在售商業(yè)中心瑞融國際廣場，今年市場表現(xiàn)平淡。咸寧商業(yè)市場呈現(xiàn)購物中心、商業(yè)步行街、特色街區(qū)商業(yè)（如福星城、潔麗雅鳳凰城街區(qū)商業(yè)）、小區(qū)門面房、專業(yè)市場多種商業(yè)行態(tài)。從目前市場情況來分析，溫泉城區(qū)商業(yè)價(jià)值得到投資者認(rèn)可；商業(yè)步行街這種商業(yè)物業(yè)，是目前市場最為成熟最成功商業(yè)行態(tài)，受投資者歡迎；咸安城區(qū)商業(yè)今年得到投資者認(rèn)可，可能跟億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)大市場最近火爆銷售有關(guān)；市場調(diào)研總結(jié)：咸寧地處湘鄂贛三省交界處，是武漢1+8城市經(jīng)濟(jì)圈重要城市，也是武漢城市經(jīng)濟(jì)圈與長株潭城市經(jīng)濟(jì)的“兩型社會(huì)”結(jié)合部，是湖北承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡，成為湖北在中部率先崛起的重要增長極。大咸寧，大發(fā)展，必將為本案帶來新發(fā)展機(jī)遇；咸寧近年發(fā)展迅速，但其整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然在湖北重點(diǎn)城市處中下游?，F(xiàn)在發(fā)展旅游等低碳經(jīng)濟(jì)，建設(shè)生態(tài)綠色示范城市，火熱的旅游市場并不能掩蓋當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力不足問題；咸寧房地產(chǎn)因城市經(jīng)濟(jì)與供需關(guān)系原因，市場量價(jià)呈爆發(fā)性增長可能性較?。幌虒幏康禺a(chǎn)典型“內(nèi)循環(huán)”市場。購房客戶主要是本地客群消化。外地客戶投資置業(yè)較少。本地客戶主要周邊縣市公務(wù)員、私營企業(yè)中高層、做生意老板等，近年外出打工者成為購房主體，購房目的自住為主，純投資客戶極少；咸寧房地產(chǎn)市場仍然處發(fā)展中階段，地段仍然是決定項(xiàng)目價(jià)值核心因素；二、咸寧市地產(chǎn)市場及市場特征咸寧市地產(chǎn)市場經(jīng)歷近年來快速的發(fā)展，開發(fā)能力和水平有了一定程度的提高，但從整體上，仍滿足不了城市發(fā)展的客觀需要。①地產(chǎn)市場發(fā)展尚處在摸索階段市內(nèi)涉及地產(chǎn)開發(fā)的大部分企業(yè)經(jīng)營規(guī)模甚小，圈一小塊地與地方合作開發(fā)者甚多，持續(xù)而有規(guī)模的開發(fā)企業(yè)屈指可數(shù)。②開發(fā)理念滯后從調(diào)查的情況來看，無論是住宅還是商鋪的開發(fā)喪失需求對(duì)象不乏其中。住宅產(chǎn)品形式單一，難以滿足消費(fèi)群的個(gè)性要求和不同層位的需要。③咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地產(chǎn)市場的特征咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是咸寧近年大力發(fā)展的重點(diǎn)工業(yè)區(qū)域，隨著多家工業(yè)落戶開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)及區(qū)域人口、購買力逐步上升，這將也是本項(xiàng)目強(qiáng)大的客戶來源。 三、咸寧市消費(fèi)市場的特征咸寧市消費(fèi)市場總體上看發(fā)展不平衡，特別是大型商業(yè)投資剛剛起步，除咸寧昊天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司外，其他開發(fā)商大部分在商業(yè)開發(fā)投入上都比較薄弱，所以商業(yè)地產(chǎn)市場潛力很大。（1）咸寧市房地產(chǎn)市場的潛力發(fā)展房地產(chǎn)市場符合咸寧市政府的政策導(dǎo)向；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有良好的產(chǎn)業(yè)依托，有良好的區(qū)域優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)是與時(shí)俱進(jìn)的潮頭企業(yè)。（2）咸寧市消費(fèi)市場的潛力經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)其他城區(qū)較快，大型工業(yè)云集，周邊有很多市場很多知名品牌駐足咸寧，這些企業(yè)和經(jīng)營戶是駐咸寧的重要消費(fèi)群之一。且區(qū)內(nèi)有相當(dāng)數(shù)量的外地商家，全國各地的知名企業(yè)到咸寧聯(lián)系工作的管理、技術(shù)、營銷人員絡(luò)繹不絕。以住為主，商為輔必將贏得眾多消費(fèi)者的認(rèn)同。第三章 區(qū)域市場中昊天大市場（一）項(xiàng)目概況 湖北昊天投資有限公司于2008年1月23日取得位于向陽湖鎮(zhèn)鐵鋪村、廣東畈村的（2007）014號(hào)地塊，總占地面積250畝，預(yù)計(jì)總投資10億元開發(fā)昊天大市場項(xiàng)目，共分三期建設(shè)。昊天大市場項(xiàng)目是一個(gè)大型現(xiàn)代化商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目地處咸寧市咸安區(qū)向陽湖鎮(zhèn)，南臨107國道，離京珠高速公司開口約5公里，與潘家灣深水碼頭相隔30公里，有著得天獨(dú)厚的區(qū)位與優(yōu)勢，交通便利，是連通武漢、咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、咸寧城區(qū)的交通要道。 昊天大市場項(xiàng)目一期占地面積150畝，目前已建設(shè)完工商鋪28棟（二層三層為主），擁有鋪面1123間，并于2010年3月28日正式開業(yè)；現(xiàn)正施工的二期工程。預(yù)計(jì)2011年5月投入使用。（二）開發(fā)商簡介公司注冊資金6000萬元，現(xiàn)有管理人員58人，其中技術(shù)人員32人，擁有高級(jí)職稱2人，中級(jí)職稱22人，初級(jí)職稱8人。法定代表人葉燦方先生,現(xiàn)年45歲,MBA碩士學(xué)位在讀,92年開始經(jīng)商,2007年發(fā)起創(chuàng)辦本公司。（三）周邊配套學(xué)校：橋頭幼兒圓、環(huán)城小學(xué)、南門小學(xué)、北門小學(xué)、鳳凰山中學(xué)、鳳凰山職業(yè)高中、咸寧高中等。醫(yī)院：人民醫(yī)院、中醫(yī)院。 商業(yè)和服務(wù)設(shè)施：新華書