【正文】 配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)特點(diǎn)，裝飾裝潢強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一中顯個(gè)性，力求舒適、溫馨、實(shí)用。. 會(huì)議設(shè)施酒店將設(shè)有會(huì)議室和多功能廳。3. 烏魯木齊市環(huán)境評(píng)估. 區(qū)位優(yōu)勢(shì). 自然情況烏魯木齊市是一座美麗的內(nèi)陸城市，烏魯木齊市位于天山山脈北麓，準(zhǔn)噶爾盆地邊緣，地理坐標(biāo)為東經(jīng)86176。24，北緯42176。00。 烏魯木齊是新疆維吾爾自治區(qū)的首府，也是新疆政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，也是我國(guó)向西開(kāi)放的主要門(mén)戶(hù)和對(duì)外經(jīng)濟(jì)文化交流的窗口。烏魯木齊2000年獲得了全國(guó)優(yōu)秀旅游城市（地級(jí)市）榮譽(yù)。烏魯木齊城市中心區(qū)由天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)部分組成，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)；城市周邊區(qū)由頭屯河區(qū)、東山區(qū)等組成，重點(diǎn)發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)。年平均降水236毫米。公路有312國(guó)道向東通過(guò)甘肅省連我國(guó)內(nèi)地、西出哈薩克斯坦；315國(guó)道向東通過(guò)青海省連我國(guó)內(nèi)地、西至喀什市，將來(lái)可西出吉爾吉斯斯坦；314國(guó)道在烏魯木齊市與315國(guó)道相接，向西南經(jīng)紅其拉甫口岸通往巴基斯坦；此外還有212121219等國(guó)道與區(qū)內(nèi)外相連，有吐魯番－烏魯木齊－大黃山高等級(jí)公路和烏魯木齊－奎屯高速公路與區(qū)內(nèi)城市相連。. 毗鄰中亞、西亞和南亞的地緣優(yōu)勢(shì)新疆與哈薩克斯坦、俄羅斯、塔吉克斯坦、烏茲別克斯坦、吉爾吉斯斯坦、蒙古、巴基斯坦、印度八個(gè)國(guó)家接壤，擁有15個(gè)對(duì)外開(kāi)放的口岸。近幾年烏魯木齊市經(jīng)濟(jì)建設(shè)獲得迅猛的發(fā)展，全方位開(kāi)放的格局基本形成， 2003年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值408億元，％，2004年目標(biāo)增長(zhǎng)13％，實(shí)現(xiàn)全市GDP增長(zhǎng)至455億元的目標(biāo)。近郊還有碧波冰峰景色迷人的天池、風(fēng)景秀麗的南山天然牧場(chǎng)、花草芬芳的甘溝菊花臺(tái)、飛流直瀉的白楊溝瀑布等。它位于新疆中部天山北麓的準(zhǔn)噶爾盆地南緣，行政區(qū)域兼跨南北疆。4. 酒店行業(yè)概況. 酒店業(yè)概況. 我國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量、結(jié)構(gòu)及分布隨著我國(guó)對(duì)外開(kāi)放經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游業(yè)得到了迅速的發(fā)展，作為旅游服務(wù)業(yè)的重要組成部分－酒店業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。說(shuō)明在我國(guó)酒店市場(chǎng)中，三星級(jí)酒店的供給最大。從星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)來(lái)看，通常酒店房?jī)r(jià)上升會(huì)滯后出租率2年左右，2001年我國(guó)星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)達(dá)到近10年最低點(diǎn)（約215元）后，已經(jīng)呈現(xiàn)緩慢回升的勢(shì)頭。這一點(diǎn)突出地表現(xiàn)在不同注冊(cè)類(lèi)型酒店出租率的差異上。. 對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的要求高星級(jí)酒店為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時(shí)取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在服務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費(fèi)用控制、員工管理和激勵(lì)、市場(chǎng)分析和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等多個(gè)方面建立比較成功的管理模式，由于星級(jí)酒店為客人提供的服務(wù)種類(lèi)多、標(biāo)準(zhǔn)高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對(duì)星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)管理提出了較高的要求。我國(guó)近年來(lái)來(lái)入境旅游人數(shù)及收入增長(zhǎng)迅速，1991年－2002年旅游外匯收入年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到14％以上。旅游業(yè)將是我國(guó)增長(zhǎng)最快的產(chǎn)業(yè)之一。 2004年1－8月中國(guó)酒店業(yè)表現(xiàn)　入住率平均房間收入至2004年8月(%)相對(duì)2003年變化(%)相對(duì)2000年變化(%)至2004年8月(元)相對(duì)2003年變化(%)相對(duì)2000年變化(%)中國(guó)所有酒店4155676720中國(guó)主要城市764946817618中國(guó)次要城市702993524021中國(guó)地域性城市2663714237資料來(lái)源：德勤“酒店業(yè)評(píng)測(cè)調(diào)查”我國(guó)酒店數(shù)量分布不平衡，三星以上酒店在京、滬、穗等一線(xiàn)大城市和東南沿海比重很大，在中西部地區(qū)比重較??；同時(shí)，中西部星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)也明顯低于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，因此隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)中西部地區(qū)星級(jí)酒店的需求將進(jìn)一步增長(zhǎng)，酒店出租率和酒店價(jià)格也將得到一定的提高，中西部地區(qū)酒店業(yè)將會(huì)以高于全國(guó)平均水平的速度增長(zhǎng)。根據(jù)烏魯木齊統(tǒng)計(jì)局的資料，2004年1－6月全市累計(jì)接待國(guó)內(nèi)旅游過(guò)夜人數(shù)為206萬(wàn)人次，％；，％；，％；國(guó)際旅游及購(gòu)物收入為8710萬(wàn)元，％。. 烏魯木齊酒店住宿人員狀況烏魯木齊星級(jí)酒店的客人也可以分為國(guó)外游客和國(guó)內(nèi)游客。. 烏魯木齊酒店價(jià)格和出租率烏魯木齊星級(jí)酒店的價(jià)格在各個(gè)酒店之間、季節(jié)之間差異很大。. 烏魯木齊酒店市場(chǎng)預(yù)測(cè)新疆自治區(qū)旅游局在《新疆維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》中，對(duì)新疆地區(qū)旅游接待人數(shù)及收入進(jìn)行了預(yù)測(cè)。酒店擁有客房約100間，客房類(lèi)型有標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、豪華套房、貴賓套房；在會(huì)議設(shè)施方面，擁有接待300人大會(huì)議室一間，可接待200人中會(huì)議室一間，可接待50人小會(huì)議室二間；在健身娛樂(lè)設(shè)施方面，有健身房、臺(tái)球室、棋牌室、KTV廳、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，擁有可接待300人的海鮮娛樂(lè)城和可接待350人的穆巴拉克美苑（清真餐廳）。⑶獨(dú)山子大酒店獨(dú)山子大酒店是由新疆石油局獨(dú)山子石化總廠(chǎng)投資設(shè)立的三星級(jí)涉外酒店，位于克拉瑪依西路20號(hào)，酒店距機(jī)場(chǎng)15公里、距火車(chē)站7公里，距市中心2公里。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長(zhǎng)都非常迅速，并且在開(kāi)業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會(huì)維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。從目前的預(yù)計(jì)來(lái)看，僅通過(guò)桑拿浴室、酒店大廳和KVT（二期）的出租承包收入每年就能取得236萬(wàn)元的收入（其中，桑拿浴室86萬(wàn)元租賃費(fèi)已經(jīng)與承租方簽訂協(xié)議），已經(jīng)超過(guò)每年180萬(wàn)元的經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用。這部分餐飲客房收入能夠?yàn)槊谰频晏峁┎糠址€(wěn)定的客源，降低酒店的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。③酒店星級(jí)尚未評(píng)定名豪酒店尚未開(kāi)業(yè)，酒店星級(jí)也未評(píng)定，在酒店星級(jí)評(píng)定前，作為未定級(jí)酒店在一定程度上會(huì)影響酒店客源和酒店房間價(jià)格。③新疆經(jīng)濟(jì)的發(fā)展隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，新疆經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展，2003以來(lái)國(guó)家計(jì)劃建設(shè)的中－哈輸油管道、獨(dú)山子石化和烏魯木齊石化擴(kuò)建工程將使新疆成為我國(guó)未來(lái)的石化化工重點(diǎn)地區(qū)，這些都會(huì)提供大量的商業(yè)機(jī)會(huì)，增加新疆的商務(wù)、會(huì)議游客數(shù)量，將為新疆酒店行業(yè)的發(fā)展提供助力。. 競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論根據(jù)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅的分析，項(xiàng)目的實(shí)施具有難以替代的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和眾多的機(jī)會(huì)，存在的劣勢(shì)均可以通過(guò)企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營(yíng)策略加以彌補(bǔ)，面臨的威脅并不大，應(yīng)當(dāng)采取增長(zhǎng)型進(jìn)取戰(zhàn)略，盡快實(shí)施新疆名豪酒店項(xiàng)目，使名豪酒店能夠在2005年新疆旅游旺季到來(lái)之前正式投入運(yùn)營(yíng)。烏魯木齊市四星、五星級(jí)酒店由于房?jī)r(jià)高，相當(dāng)部分客源來(lái)自海外，其經(jīng)營(yíng)受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)影響較大，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)，由于一直缺少濃厚國(guó)際商業(yè)氛圍和環(huán)境條件條件支撐，所以沒(méi)有出現(xiàn)同等星級(jí)的酒店，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)四星、五星級(jí)酒店風(fēng)險(xiǎn)較大。此外，通過(guò)加強(qiáng)管理和服務(wù)，名豪酒店的整體水平將不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)上，更體現(xiàn)在配套軟件、管理的星級(jí)水平。⑵工作重點(diǎn)積極尋找合作伙伴，盡早完成酒店的裝修和設(shè)備配備工作，按照三星級(jí)酒店的要求建立管和服務(wù)體系，進(jìn)行員工培訓(xùn)，完善營(yíng)運(yùn)條件，使酒店盡早進(jìn)入可正常營(yíng)運(yùn)狀態(tài)。⑵工作重點(diǎn)加強(qiáng)酒店內(nèi)部管理、進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用。⑵工作重點(diǎn)做好后樓改造工作，繼續(xù)提升酒店管理和服務(wù)水平，推出新的酒店服務(wù)維持酒店競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。⑵散客：疆內(nèi)外中檔消費(fèi)的商務(wù)、公務(wù)散客。. 定價(jià) 定價(jià)采用競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（烏魯木齊三星級(jí)酒店）的價(jià)格策略進(jìn)行定價(jià)。. 銷(xiāo)售渠道 . 直接渠道⑴通過(guò)酒店銷(xiāo)售部與存在消費(fèi)意向的單位和個(gè)人通過(guò)簽訂消費(fèi)協(xié)議、會(huì)員卡等方式自行銷(xiāo)售住宿、餐飲、會(huì)議服務(wù)。根據(jù)艾瑞市場(chǎng)咨詢(xún)公司《2003年中國(guó)網(wǎng)上訂房訂票研究報(bào)告》的研究數(shù)據(jù)顯示，就目前而言，用戶(hù)訂房主要采取電話(huà)訂房、直接到賓館訂房、網(wǎng)上訂房等幾種方式。. 公關(guān)宣傳策略 ⑴新聞媒體：加強(qiáng)與新聞媒體的合作，除了正常的廣告播放和欄目的合作，同時(shí)抓住時(shí)機(jī)策劃一些臨時(shí)性的新聞報(bào)告宣傳，提高酒店的知名度和美譽(yù)度。. 初步銷(xiāo)售策略 . 客房業(yè)務(wù)⑴旅行社客源以客房?jī)r(jià)格作為杠桿，在旺季追求利潤(rùn)最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社團(tuán)隊(duì)。與烏魯木齊各機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位及商務(wù)會(huì)議公司建立合作關(guān)系，同時(shí)策劃一些企業(yè)經(jīng)濟(jì)類(lèi)學(xué)術(shù)研討會(huì)、培訓(xùn)班會(huì)議和事業(yè)單位的會(huì)議。. 餐飲業(yè)務(wù)增加菜品的品種和特色菜，提高菜品質(zhì)量，是酒店餐飲業(yè)務(wù)需要常抓不懈的工作，同時(shí)酒店還計(jì)劃通過(guò)如下銷(xiāo)售策略推動(dòng)餐飲的銷(xiāo)售：舉辦“美食節(jié)”、中西餐培訓(xùn)班，擴(kuò)大餐飲知名度；根據(jù)每年的節(jié)慶推出相應(yīng)的團(tuán)圓宴、謝師宴、長(zhǎng)壽宴、婚慶宴等；開(kāi)展有獎(jiǎng)銷(xiāo)售活動(dòng)，如福壽宴、良緣宴，贈(zèng)送客房，折價(jià)券及鮮花贈(zèng)送等活動(dòng)；通過(guò)與旅行社和導(dǎo)游合作，增加旅行社指定用餐，增加團(tuán)隊(duì)自點(diǎn)餐和風(fēng)味餐消費(fèi)。8. 營(yíng)運(yùn)和管理. 基本業(yè)務(wù)流程 酒店住宿的基本業(yè)務(wù)流程為：總臺(tái)預(yù)訂、前廳接待、總臺(tái)接待、客房管理、客房服務(wù)、賬單核對(duì)、總臺(tái)收銀等。③餐飲服務(wù)項(xiàng)目，包括中餐、西餐、風(fēng)味餐、自助餐、宴會(huì)、酒會(huì)、咖啡廳、酒吧及客房送餐服務(wù)等。⑵酒店基本設(shè)施安排酒店的基本設(shè)施決定了一個(gè)酒店的接待能力和條件，名豪商務(wù)酒店計(jì)劃安排如下基本設(shè)施：①前臺(tái)接待設(shè)施。③餐飲接待設(shè)施。⑤商品銷(xiāo)售服務(wù)設(shè)施。. 建立并實(shí)施完善的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)⑴前廳、客房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。⑶娛樂(lè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。. 建立并實(shí)施完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度為強(qiáng)化酒店管理，降低酒店運(yùn)營(yíng)成本，新疆名豪商務(wù)酒店將建立覆蓋貨幣資金、采購(gòu)與付款、銷(xiāo)售與收款、工程項(xiàng)目、固定資產(chǎn)、存貨、預(yù)算、成本費(fèi)用、籌資、投資等各個(gè)環(huán)節(jié)的全方位的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度。酒店后樓服務(wù)人員計(jì)劃1：1的比例旺季配備服務(wù)人員62人。具體高級(jí)管理人員的人選將與外部投資者共同考察、協(xié)商后確定。. 投資估算 根據(jù)新疆名豪酒店的定位，酒店將按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相關(guān)設(shè)施，項(xiàng)目投資為1200萬(wàn)元，其中公司已經(jīng)投入320萬(wàn)元，已經(jīng)完成酒店的內(nèi)部裝修和前期籌備工作，首期尚需投入180萬(wàn)元用于酒店設(shè)備設(shè)施采購(gòu)和營(yíng)業(yè)啟動(dòng)資金，酒店即可開(kāi)業(yè)；二期（計(jì)劃第二年）投入700萬(wàn)元用于KTV建設(shè)和舊樓改造。根據(jù)伊犁州辦事處以前年度數(shù)據(jù)，假定伊犁州機(jī)關(guān)公務(wù)出差人員住宿時(shí)間和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不變，則預(yù)計(jì)伊犁州內(nèi)部接待住宿收入每年為36萬(wàn)元。 后樓剩余出租率估算表項(xiàng)目月平均間夜后樓出租率旺季剩余出租率平季剩余出租率淡季剩余出租率標(biāo)準(zhǔn)間27%68%65%40%套間112%90%60%35%⑵外部接待住宿收入預(yù)測(cè)根據(jù)烏魯木齊星級(jí)酒店的一般情況，預(yù)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)間在旺季、平季、淡季的出租率分別為95％、65％和40％，考慮到入住客人對(duì)套間的需求相對(duì)較少，估計(jì)套間在旺季、平季、淡季的出租率分別為90％、60％和35％。 年住宿收入估算表項(xiàng)目收入(元)住宿量(人夜)前樓405090018180后樓(外部)2311704后樓(內(nèi)部)3600004172合計(jì)6722604. 餐飲收入預(yù)測(cè)根據(jù)烏魯木齊三星級(jí)酒店的餐飲的一般狀況和名豪酒店餐飲的定位，全年餐飲收入可達(dá)623萬(wàn)元。 正常年份銷(xiāo)售收入及稅金附加情況表項(xiàng)目收入(元)稅金及附加住宿收入67722604餐飲收入6236352租賃收入2060000407880合計(jì)15018956. 成本費(fèi)用預(yù)測(cè)因酒店餐飲業(yè)成本費(fèi)用構(gòu)成龐雜，詳細(xì)分項(xiàng)計(jì)算反而容易出現(xiàn)比較大的偏差，故根據(jù)國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)通常的成本費(fèi)用結(jié)構(gòu)進(jìn)行測(cè)算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總成本費(fèi)用前六年為每年1074萬(wàn)元，后六年為1134萬(wàn)元。. 現(xiàn)金流量預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目的現(xiàn)金流量情況見(jiàn)附表1－項(xiàng)目增量現(xiàn)金流量表（所得稅后）。計(jì)算期內(nèi)盈利能力很好，投資方案可行。其表達(dá)式為：公式中：CI為現(xiàn)金流入量 CO為現(xiàn)金流出量 為第t年的凈現(xiàn)金流量 n為計(jì)算期年數(shù)本項(xiàng)目的項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為56%，遠(yuǎn)高于設(shè)定折現(xiàn)率12%。如出現(xiàn)不合理的人員流動(dòng)，特別是管理和業(yè)務(wù)骨干的流失可能會(huì)導(dǎo)致客源的減少和客戶(hù)的不穩(wěn)定，給公司效益帶來(lái)不利影響。. 人力資源風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策酒店將提供由競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬和事業(yè)發(fā)展空間吸引酒店行業(yè)高級(jí)管理人才加盟酒店，為提高酒店管理水平打下人力資源基礎(chǔ)。11. 融資計(jì)劃. 融資資金金額、方式與用途 . 融資金額本項(xiàng)目總投資1200萬(wàn)元（不含計(jì)劃第六年利用酒店自有資金重新裝修投資），其中新疆洲際工貿(mào)有限公司已經(jīng)完成投資320萬(wàn)元，尚需新增投資880萬(wàn)元，其中計(jì)劃一期新增投資180萬(wàn)元，二期新增投資700萬(wàn)元。⑶采用股權(quán)投資＋可選擇股權(quán)回購(gòu)方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設(shè)立新疆名豪商務(wù)酒店管理有限公司，同時(shí)由外部投資者與公司簽訂具有選擇權(quán)的股權(quán)回購(gòu)合同，在約定期限屆滿(mǎn)，外部投資者可選擇繼續(xù)持有股權(quán)或按照原先約定的價(jià)格將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司，如外部投資者選擇轉(zhuǎn)讓股權(quán)，則公司負(fù)有按照約定價(jià)格收購(gòu)該部分股權(quán)的義務(wù)。對(duì)于酒店經(jīng)營(yíng)班子的構(gòu)成，可由雙方協(xié)商，并通過(guò)有效法律文件加以保證