【正文】 配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)特點，裝飾裝潢強調(diào)統(tǒng)一中顯個性，力求舒適、溫馨、實用。. 會議設(shè)施酒店將設(shè)有會議室和多功能廳。3. 烏魯木齊市環(huán)境評估. 區(qū)位優(yōu)勢. 自然情況烏魯木齊市是一座美麗的內(nèi)陸城市，烏魯木齊市位于天山山脈北麓，準(zhǔn)噶爾盆地邊緣，地理坐標(biāo)為東經(jīng)86176。24，北緯42176。00。 烏魯木齊是新疆維吾爾自治區(qū)的首府，也是新疆政治、經(jīng)濟、文化的中心，也是我國向西開放的主要門戶和對外經(jīng)濟文化交流的窗口。烏魯木齊2000年獲得了全國優(yōu)秀旅游城市（地級市）榮譽。烏魯木齊城市中心區(qū)由天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)部分組成，重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)；城市周邊區(qū)由頭屯河區(qū)、東山區(qū)等組成，重點發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)。年平均降水236毫米。公路有312國道向東通過甘肅省連我國內(nèi)地、西出哈薩克斯坦；315國道向東通過青海省連我國內(nèi)地、西至喀什市，將來可西出吉爾吉斯斯坦；314國道在烏魯木齊市與315國道相接，向西南經(jīng)紅其拉甫口岸通往巴基斯坦；此外還有212121219等國道與區(qū)內(nèi)外相連，有吐魯番－烏魯木齊－大黃山高等級公路和烏魯木齊－奎屯高速公路與區(qū)內(nèi)城市相連。. 毗鄰中亞、西亞和南亞的地緣優(yōu)勢新疆與哈薩克斯坦、俄羅斯、塔吉克斯坦、烏茲別克斯坦、吉爾吉斯斯坦、蒙古、巴基斯坦、印度八個國家接壤，擁有15個對外開放的口岸。近幾年烏魯木齊市經(jīng)濟建設(shè)獲得迅猛的發(fā)展，全方位開放的格局基本形成， 2003年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值408億元，％，2004年目標(biāo)增長13％，實現(xiàn)全市GDP增長至455億元的目標(biāo)。近郊還有碧波冰峰景色迷人的天池、風(fēng)景秀麗的南山天然牧場、花草芬芳的甘溝菊花臺、飛流直瀉的白楊溝瀑布等。它位于新疆中部天山北麓的準(zhǔn)噶爾盆地南緣，行政區(qū)域兼跨南北疆。4. 酒店行業(yè)概況. 酒店業(yè)概況. 我國星級酒店數(shù)量、結(jié)構(gòu)及分布隨著我國對外開放經(jīng)濟的發(fā)展，旅游業(yè)得到了迅速的發(fā)展，作為旅游服務(wù)業(yè)的重要組成部分－酒店業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。說明在我國酒店市場中，三星級酒店的供給最大。從星級酒店的平均房價來看，通常酒店房價上升會滯后出租率2年左右，2001年我國星級酒店平均房價達(dá)到近10年最低點（約215元）后，已經(jīng)呈現(xiàn)緩慢回升的勢頭。這一點突出地表現(xiàn)在不同注冊類型酒店出租率的差異上。. 對經(jīng)營管理的要求高星級酒店為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時取得比較好的經(jīng)濟效益，就必須在服務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費用控制、員工管理和激勵、市場分析和市場營銷等多個方面建立比較成功的管理模式，由于星級酒店為客人提供的服務(wù)種類多、標(biāo)準(zhǔn)高、市場競爭激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對星級酒店的經(jīng)營管理提出了較高的要求。我國近年來來入境旅游人數(shù)及收入增長迅速，1991年－2002年旅游外匯收入年復(fù)合增長率達(dá)到14％以上。旅游業(yè)將是我國增長最快的產(chǎn)業(yè)之一。 2004年1－8月中國酒店業(yè)表現(xiàn)　入住率平均房間收入至2004年8月(%)相對2003年變化(%)相對2000年變化(%)至2004年8月(元)相對2003年變化(%)相對2000年變化(%)中國所有酒店4155676720中國主要城市764946817618中國次要城市702993524021中國地域性城市2663714237資料來源：德勤“酒店業(yè)評測調(diào)查”我國酒店數(shù)量分布不平衡，三星以上酒店在京、滬、穗等一線大城市和東南沿海比重很大，在中西部地區(qū)比重較?。煌瑫r，中西部星級酒店的房價也明顯低于經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)，因此隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟和旅游業(yè)的發(fā)展，市場對中西部地區(qū)星級酒店的需求將進(jìn)一步增長，酒店出租率和酒店價格也將得到一定的提高，中西部地區(qū)酒店業(yè)將會以高于全國平均水平的速度增長。根據(jù)烏魯木齊統(tǒng)計局的資料，2004年1－6月全市累計接待國內(nèi)旅游過夜人數(shù)為206萬人次，％；，％；，％；國際旅游及購物收入為8710萬元，％。. 烏魯木齊酒店住宿人員狀況烏魯木齊星級酒店的客人也可以分為國外游客和國內(nèi)游客。. 烏魯木齊酒店價格和出租率烏魯木齊星級酒店的價格在各個酒店之間、季節(jié)之間差異很大。. 烏魯木齊酒店市場預(yù)測新疆自治區(qū)旅游局在《新疆維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》中，對新疆地區(qū)旅游接待人數(shù)及收入進(jìn)行了預(yù)測。酒店擁有客房約100間，客房類型有標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、豪華套房、貴賓套房；在會議設(shè)施方面，擁有接待300人大會議室一間，可接待200人中會議室一間，可接待50人小會議室二間；在健身娛樂設(shè)施方面，有健身房、臺球室、棋牌室、KTV廳、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，擁有可接待300人的海鮮娛樂城和可接待350人的穆巴拉克美苑（清真餐廳）。⑶獨山子大酒店獨山子大酒店是由新疆石油局獨山子石化總廠投資設(shè)立的三星級涉外酒店，位于克拉瑪依西路20號，酒店距機場15公里、距火車站7公里，距市中心2公里。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。從目前的預(yù)計來看，僅通過桑拿浴室、酒店大廳和KVT（二期）的出租承包收入每年就能取得236萬元的收入（其中，桑拿浴室86萬元租賃費已經(jīng)與承租方簽訂協(xié)議），已經(jīng)超過每年180萬元的經(jīng)營權(quán)費用。這部分餐飲客房收入能夠為名豪酒店提供部分穩(wěn)定的客源，降低酒店的經(jīng)營風(fēng)險。③酒店星級尚未評定名豪酒店尚未開業(yè)，酒店星級也未評定，在酒店星級評定前，作為未定級酒店在一定程度上會影響酒店客源和酒店房間價格。③新疆經(jīng)濟的發(fā)展隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，新疆經(jīng)濟得到了迅速的發(fā)展，2003以來國家計劃建設(shè)的中－哈輸油管道、獨山子石化和烏魯木齊石化擴建工程將使新疆成為我國未來的石化化工重點地區(qū)，這些都會提供大量的商業(yè)機會，增加新疆的商務(wù)、會議游客數(shù)量，將為新疆酒店行業(yè)的發(fā)展提供助力。. 競爭分析結(jié)論根據(jù)項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅的分析，項目的實施具有難以替代的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的機會，存在的劣勢均可以通過企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營策略加以彌補，面臨的威脅并不大，應(yīng)當(dāng)采取增長型進(jìn)取戰(zhàn)略，盡快實施新疆名豪酒店項目，使名豪酒店能夠在2005年新疆旅游旺季到來之前正式投入運營。烏魯木齊市四星、五星級酒店由于房價高，相當(dāng)部分客源來自海外，其經(jīng)營受國際經(jīng)濟影響較大，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)，由于一直缺少濃厚國際商業(yè)氛圍和環(huán)境條件條件支撐，所以沒有出現(xiàn)同等星級的酒店，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)開發(fā)四星、五星級酒店風(fēng)險較大。此外，通過加強管理和服務(wù)，名豪酒店的整體水平將不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級標(biāo)準(zhǔn)上，更體現(xiàn)在配套軟件、管理的星級水平。⑵工作重點積極尋找合作伙伴，盡早完成酒店的裝修和設(shè)備配備工作，按照三星級酒店的要求建立管和服務(wù)體系，進(jìn)行員工培訓(xùn)，完善營運條件，使酒店盡早進(jìn)入可正常營運狀態(tài)。⑵工作重點加強酒店內(nèi)部管理、進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格控制成本費用。⑵工作重點做好后樓改造工作，繼續(xù)提升酒店管理和服務(wù)水平，推出新的酒店服務(wù)維持酒店競爭優(yōu)勢。⑵散客：疆內(nèi)外中檔消費的商務(wù)、公務(wù)散客。. 定價 定價采用競爭定價法，根據(jù)競爭對手（烏魯木齊三星級酒店）的價格策略進(jìn)行定價。. 銷售渠道 . 直接渠道⑴通過酒店銷售部與存在消費意向的單位和個人通過簽訂消費協(xié)議、會員卡等方式自行銷售住宿、餐飲、會議服務(wù)。根據(jù)艾瑞市場咨詢公司《2003年中國網(wǎng)上訂房訂票研究報告》的研究數(shù)據(jù)顯示，就目前而言，用戶訂房主要采取電話訂房、直接到賓館訂房、網(wǎng)上訂房等幾種方式。. 公關(guān)宣傳策略 ⑴新聞媒體：加強與新聞媒體的合作，除了正常的廣告播放和欄目的合作，同時抓住時機策劃一些臨時性的新聞報告宣傳，提高酒店的知名度和美譽度。. 初步銷售策略 . 客房業(yè)務(wù)⑴旅行社客源以客房價格作為杠桿，在旺季追求利潤最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社團隊。與烏魯木齊各機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位及商務(wù)會議公司建立合作關(guān)系，同時策劃一些企業(yè)經(jīng)濟類學(xué)術(shù)研討會、培訓(xùn)班會議和事業(yè)單位的會議。. 餐飲業(yè)務(wù)增加菜品的品種和特色菜，提高菜品質(zhì)量，是酒店餐飲業(yè)務(wù)需要常抓不懈的工作，同時酒店還計劃通過如下銷售策略推動餐飲的銷售：舉辦“美食節(jié)”、中西餐培訓(xùn)班，擴大餐飲知名度；根據(jù)每年的節(jié)慶推出相應(yīng)的團圓宴、謝師宴、長壽宴、婚慶宴等；開展有獎銷售活動，如福壽宴、良緣宴，贈送客房，折價券及鮮花贈送等活動；通過與旅行社和導(dǎo)游合作，增加旅行社指定用餐，增加團隊自點餐和風(fēng)味餐消費。8. 營運和管理. 基本業(yè)務(wù)流程 酒店住宿的基本業(yè)務(wù)流程為：總臺預(yù)訂、前廳接待、總臺接待、客房管理、客房服務(wù)、賬單核對、總臺收銀等。③餐飲服務(wù)項目，包括中餐、西餐、風(fēng)味餐、自助餐、宴會、酒會、咖啡廳、酒吧及客房送餐服務(wù)等。⑵酒店基本設(shè)施安排酒店的基本設(shè)施決定了一個酒店的接待能力和條件，名豪商務(wù)酒店計劃安排如下基本設(shè)施：①前臺接待設(shè)施。③餐飲接待設(shè)施。⑤商品銷售服務(wù)設(shè)施。. 建立并實施完善的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)⑴前廳、客房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。⑶娛樂質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。. 建立并實施完善的財務(wù)內(nèi)控制度為強化酒店管理，降低酒店運營成本，新疆名豪商務(wù)酒店將建立覆蓋貨幣資金、采購與付款、銷售與收款、工程項目、固定資產(chǎn)、存貨、預(yù)算、成本費用、籌資、投資等各個環(huán)節(jié)的全方位的財務(wù)內(nèi)控制度。酒店后樓服務(wù)人員計劃1：1的比例旺季配備服務(wù)人員62人。具體高級管理人員的人選將與外部投資者共同考察、協(xié)商后確定。. 投資估算 根據(jù)新疆名豪酒店的定位，酒店將按照三星級標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相關(guān)設(shè)施，項目投資為1200萬元，其中公司已經(jīng)投入320萬元，已經(jīng)完成酒店的內(nèi)部裝修和前期籌備工作，首期尚需投入180萬元用于酒店設(shè)備設(shè)施采購和營業(yè)啟動資金，酒店即可開業(yè)；二期（計劃第二年）投入700萬元用于KTV建設(shè)和舊樓改造。根據(jù)伊犁州辦事處以前年度數(shù)據(jù)，假定伊犁州機關(guān)公務(wù)出差人員住宿時間和費用標(biāo)準(zhǔn)不變，則預(yù)計伊犁州內(nèi)部接待住宿收入每年為36萬元。 后樓剩余出租率估算表項目月平均間夜后樓出租率旺季剩余出租率平季剩余出租率淡季剩余出租率標(biāo)準(zhǔn)間27%68%65%40%套間112%90%60%35%⑵外部接待住宿收入預(yù)測根據(jù)烏魯木齊星級酒店的一般情況，預(yù)計標(biāo)準(zhǔn)間在旺季、平季、淡季的出租率分別為95％、65％和40％，考慮到入住客人對套間的需求相對較少，估計套間在旺季、平季、淡季的出租率分別為90％、60％和35％。 年住宿收入估算表項目收入(元)住宿量(人夜)前樓405090018180后樓(外部)2311704后樓(內(nèi)部)3600004172合計6722604. 餐飲收入預(yù)測根據(jù)烏魯木齊三星級酒店的餐飲的一般狀況和名豪酒店餐飲的定位，全年餐飲收入可達(dá)623萬元。 正常年份銷售收入及稅金附加情況表項目收入(元)稅金及附加住宿收入67722604餐飲收入6236352租賃收入2060000407880合計15018956. 成本費用預(yù)測因酒店餐飲業(yè)成本費用構(gòu)成龐雜，詳細(xì)分項計算反而容易出現(xiàn)比較大的偏差，故根據(jù)國內(nèi)酒店行業(yè)通常的成本費用結(jié)構(gòu)進(jìn)行測算，預(yù)計項目總成本費用前六年為每年1074萬元，后六年為1134萬元。. 現(xiàn)金流量預(yù)測 本項目的現(xiàn)金流量情況見附表1－項目增量現(xiàn)金流量表（所得稅后）。計算期內(nèi)盈利能力很好，投資方案可行。其表達(dá)式為：公式中：CI為現(xiàn)金流入量 CO為現(xiàn)金流出量 為第t年的凈現(xiàn)金流量 n為計算期年數(shù)本項目的項目所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為56%，遠(yuǎn)高于設(shè)定折現(xiàn)率12%。如出現(xiàn)不合理的人員流動，特別是管理和業(yè)務(wù)骨干的流失可能會導(dǎo)致客源的減少和客戶的不穩(wěn)定，給公司效益帶來不利影響。. 人力資源風(fēng)險對策酒店將提供由競爭力的薪酬和事業(yè)發(fā)展空間吸引酒店行業(yè)高級管理人才加盟酒店，為提高酒店管理水平打下人力資源基礎(chǔ)。11. 融資計劃. 融資資金金額、方式與用途 . 融資金額本項目總投資1200萬元（不含計劃第六年利用酒店自有資金重新裝修投資），其中新疆洲際工貿(mào)有限公司已經(jīng)完成投資320萬元，尚需新增投資880萬元，其中計劃一期新增投資180萬元，二期新增投資700萬元。⑶采用股權(quán)投資＋可選擇股權(quán)回購方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設(shè)立新疆名豪商務(wù)酒店管理有限公司，同時由外部投資者與公司簽訂具有選擇權(quán)的股權(quán)回購合同，在約定期限屆滿，外部投資者可選擇繼續(xù)持有股權(quán)或按照原先約定的價格將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司，如外部投資者選擇轉(zhuǎn)讓股權(quán)，則公司負(fù)有按照約定價格收購該部分股權(quán)的義務(wù)。對于酒店經(jīng)營班子的構(gòu)成，可由雙方協(xié)商，并通過有效法律文件加以保證