【正文】 社區(qū)配套（學(xué)校、醫(yī)院、超市、市場(chǎng)、商業(yè)等）所在轄區(qū)內(nèi)有前山中學(xué)、前山小學(xué)、暨南大學(xué)BC學(xué)院、世邦建材城、健華醫(yī)院、翠微市場(chǎng)等社區(qū)配套?！?，℃。19′之間。 宗地綠化植被與水面分布圖無(wú)綠化植被與水體 城市環(huán)境（氣候、氣溫、水文、主導(dǎo)風(fēng)向、噪音等）BC位于廣東省珠江口的西南部，在北緯21176。一號(hào)用地編號(hào)2007用地字006號(hào)），用地呈不規(guī)則矩形，南北向長(zhǎng)約292米，東西向長(zhǎng)約195米。03′一114176。BC屬亞熱帶海洋性氣候，常受南亞熱帶季候風(fēng)侵襲，多雷雨。社會(huì)條件資料 交通配套（地鐵、輕軌、公交流線、周邊道路名稱(chēng)、級(jí)別、尺寸及擬建道路的擬建時(shí)間、道路斷面）用地南臨翠微西路18米寬，東臨翠前路16米寬，東側(cè)其南側(cè)各有一處公交車(chē)站，用地西側(cè)約200米為一條城市主干道明珠路，沿明珠路正在建設(shè)廣珠輕軌線（廣州——中山——BC）。車(chē)位配比：1車(chē)位/100 M2建筑面積。報(bào)建要求 報(bào)建流程 面積計(jì)算規(guī)范（陽(yáng)臺(tái)、中空、入戶花園、夾層、架空層、地下室、落地凸窗等的面積計(jì)算方法）《BC市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》附錄C 房屋建筑面積計(jì)算規(guī)定 為了統(tǒng)一本市城市規(guī)劃工作中有關(guān)房屋建筑面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)制定本規(guī)定。非垂直的柱或非垂直的其他結(jié)構(gòu)外圍也按此原則計(jì)算。 穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。 有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。 無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。 不計(jì)算建筑面積的范圍： 。 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。 計(jì)算建筑面積的特殊規(guī)定 層高即上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 建筑面積小于150平方米的商業(yè)建筑。 陽(yáng)臺(tái)應(yīng)視其有無(wú)開(kāi)敞面而判定，若有開(kāi)敞面按其水平投影面積的一半計(jì)算；若無(wú)開(kāi)敞面應(yīng)視為房間或過(guò)道，是住宅套內(nèi)使用的居室或水平交通空間，應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。 層高不得低于3米； 連續(xù)公共開(kāi)放空間不小于150平方米、且面積不少于整層面積的1/2。 地下室（）的建筑面積不計(jì)入容積率。 建設(shè)單位在申報(bào)施工圖設(shè)計(jì)前必須到市規(guī)劃主管部門(mén)認(rèn)可的測(cè)繪單位進(jìn)行施工圖建筑面積核算，核算結(jié)果作為市規(guī)劃主管部門(mén)受理施工圖規(guī)劃許可的必備材料。 標(biāo)準(zhǔn)化：部門(mén)設(shè)置與崗位稱(chēng)謂，遵照公司統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的稱(chēng)謂，體現(xiàn)管理的專(zhuān)業(yè)化與標(biāo)準(zhǔn)化。(2)多項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行人員配置調(diào)整，最終以公司核定編制為準(zhǔn)。項(xiàng)目公司（全資）人員標(biāo)準(zhǔn)配置圖 (1)此編制圖為項(xiàng)目公司單項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)標(biāo)準(zhǔn)配置圖，原則上只設(shè)置行政與人力資源部、財(cái)務(wù)部、設(shè)計(jì)與工程部、成本部與營(yíng)銷(xiāo)部五個(gè)部門(mén)，如實(shí)際工作需要將報(bào)建工程師單列部門(mén)，則可設(shè)置開(kāi)發(fā)部，但人數(shù)不予增加。(2)此編制圖為項(xiàng)目公司單項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)標(biāo)準(zhǔn)配置圖，原則上只設(shè)置行政與人力資源部、財(cái)務(wù)部、設(shè)計(jì)與工程部、成本部與營(yíng)銷(xiāo)部五個(gè)部門(mén)，如實(shí)際工作需要將報(bào)建工程師單列部門(mén)，則可設(shè)置開(kāi)發(fā)部，但人數(shù)不予增加。其中，%；，%；，%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19290元，%，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)5%。%。%，%。但是，進(jìn)入08年以來(lái)，除了地塊區(qū)位、使用權(quán)限等自身因素之外，受BC停止購(gòu)房入戶等政策的影響，樓盤(pán)銷(xiāo)售一度陷入低迷，加上融資難度加大，各大開(kāi)發(fā)商拿地更顯謹(jǐn)慎。6月份的整體投資比與5月份保持同一水平，7 月份小幅上升,總體低迷現(xiàn)象繼續(xù)蔓延。 08年1－7月房地產(chǎn)交易價(jià)格走勢(shì)圖（單位：元/平方米）BC全市7月交易價(jià)格6650元/㎡，%。其中香洲區(qū)6月的預(yù)購(gòu)均價(jià)11157元/㎡在7月下降到了9382元/㎡，%，金灣、%%。 從此數(shù)據(jù)可看到，今年以來(lái), 在全市商品房銷(xiāo)售面積較去年同期大幅下降的同時(shí), 商品房施工面積與竣工面積卻較去年同期有更大幅度增長(zhǎng), 尤其竣工面積漲幅也很大, 顯示出今年下半年及明年BC樓市供應(yīng)有較大放量, 銷(xiāo)售面臨較大壓力, 如不能有效釋放本地需求及開(kāi)拓外地客戶市場(chǎng), 樓市前景不容樂(lè)觀。三級(jí)市場(chǎng)小結(jié)：由于5月份是辦理購(gòu)房入戶的最后一個(gè)月，開(kāi)發(fā)商把成交的情況全部報(bào)到相關(guān)部門(mén)，導(dǎo)致了5月份的成交面積、成交金額是15月份最高的。 前山，首先是廣義上的城市中心。 在發(fā)展大珠三角一體化的格局下，輕軌建設(shè)正在提速。 地塊價(jià)值花園城項(xiàng)目地塊的價(jià)值，在于“交通規(guī)劃、城市發(fā)展、歷史人文、商服配套”所組成的價(jià)值體系。 競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)桿分析n 仁恒星園二期位置：人民西路與三臺(tái)石路交匯占地：㎡ 建面：㎡產(chǎn)品類(lèi)型：8棟高層洋房 戶數(shù)：366戶（第一批），總共約800戶戶型：9295㎡兩房 136144㎡三房 184196㎡四房銷(xiāo)售均價(jià)：10668元/㎡，含2200元/㎡剖析：本項(xiàng)目是新加坡仁恒集團(tuán)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目定位略高于花園城項(xiàng)目，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和規(guī)劃形態(tài)也與花園城項(xiàng)目類(lèi)似。此次5期逆市開(kāi)盤(pán)，其價(jià)格完全出乎市場(chǎng)預(yù)料的低，起價(jià)7000元/㎡帶2000元/㎡的裝修，如此高的性價(jià)比迎來(lái)了購(gòu)房者的追捧，開(kāi)盤(pán)即售80%。形象來(lái)講，我們的定位應(yīng)該是介于中珠上城與時(shí)代廊橋之間。時(shí)代廊橋別墅240~260㎡洋房一房52㎡，占15%兩房90㎡，占55%三房94~130㎡，占30%別墅+高層設(shè)計(jì)別墅雙天井，雙車(chē)位高層點(diǎn)式樓，蝶形設(shè)計(jì)大部分南北朝向 推廣策略（競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的的形象定位、推廣調(diào)性及主題、推廣渠道及效果、目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目推廣形象的接受程度等） 價(jià)格策略（不同類(lèi)型產(chǎn)品在區(qū)域市場(chǎng)的均價(jià)、不同類(lèi)型產(chǎn)品在市場(chǎng)價(jià)格實(shí)現(xiàn)及所需品質(zhì)支撐等）中珠的價(jià)格策略選擇為穩(wěn)健，7800元/㎡的價(jià)格一直沒(méi)有太多折扣。在同質(zhì)群居的擇居心理影響下，更多的中產(chǎn)階段、政府公務(wù)員及高級(jí)知識(shí)分子選擇此盤(pán)。另外，由于時(shí)代廊橋的價(jià)格優(yōu)惠大，部分投資客也參與了購(gòu)買(mǎi)。除8棟外其他均為南北向，采用板點(diǎn)結(jié)合的形式，局部圍合式。從環(huán)境的整體性出發(fā)綜合考慮城市背景、周邊環(huán)境等，因地制宜，尊重建筑規(guī)劃預(yù)留的景觀空間和項(xiàng)目定位，進(jìn)行合理的布局和劃分。綠化在設(shè)計(jì)上突出花園城項(xiàng)目的“花園”含義，最大限度的增加綠化面積，營(yíng)造出一個(gè)真正的花園社區(qū)。讓業(yè)主可以城市中享受最生態(tài)的綠色居住環(huán)境。也滿足了觀賞性。 規(guī)劃階段中的客戶價(jià)值取向（朝向與景觀、外景還是內(nèi)景、外部景觀的取向）東面南北兩排住宅弧型排列，圍合出一個(gè)開(kāi)闊安靜的大空間庭院，為居民提供一個(gè)舒適休閑的生態(tài)公園；考慮到BC的氣候特點(diǎn)，設(shè)計(jì)中重視戶型的朝向和通風(fēng)問(wèn)題，同時(shí)能夠享受到內(nèi)部庭院的大型園景。車(chē)庫(kù)設(shè)置三個(gè)出入口，東北側(cè)一個(gè)出入口，西側(cè)兩個(gè)出入口。 交通結(jié)構(gòu)（路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、人流車(chē)流組織、地面停車(chē)方式及位置、主出入口位置）小區(qū)的主出入口設(shè)置在翠微西路中間位置，同時(shí)也是商業(yè)地面停車(chē)的出入口，住宅人流通過(guò)主入口的景觀廣場(chǎng)進(jìn)入到內(nèi)部庭院，實(shí)現(xiàn)完全的人車(chē)分流，另外小區(qū)內(nèi)部環(huán)道上也設(shè)置有一定的地面停車(chē)位。外圍建筑靠近城市道路。 總價(jià)控制分析（各產(chǎn)品類(lèi)型的市場(chǎng)總價(jià)接受區(qū)間、對(duì)比樓盤(pán)數(shù)據(jù)）一、 總價(jià)接受程度 兩房戶型目標(biāo)客戶：首次置業(yè)人群、工作收入較穩(wěn)定的年輕白領(lǐng)、新婚夫婦需求面積：80平米左右購(gòu)房動(dòng)機(jī)：首次置業(yè)、經(jīng)濟(jì)能力不寬裕首付要求低供房案例：首期：9萬(wàn) 裝修：5萬(wàn) 稅雜費(fèi)：1萬(wàn) 首付合計(jì)：15萬(wàn) 月供：2000元（20年）依此反推：兩房總價(jià)45萬(wàn)左右 三房戶型目標(biāo)客戶：已購(gòu)物業(yè)、中年以上居住升級(jí)客戶需求面積：140平米左右購(gòu)房動(dòng)機(jī)：提升居住品質(zhì)供房案例：首期：30萬(wàn) 裝修：10萬(wàn) 稅雜費(fèi)：2萬(wàn)首付合計(jì)：42萬(wàn) 月供：4300元（20年）依此反推：三房總價(jià)100萬(wàn)左右對(duì)標(biāo)樓盤(pán)熱銷(xiāo)戶型戶型銷(xiāo)售率總價(jià)區(qū)間中珠上城81平米（兩房）100%47萬(wàn)左右中珠上城104平米（三房）100%65萬(wàn)左右時(shí)代廊橋89平米（三房）100%53萬(wàn)左右時(shí)代廊橋133平米（三房）100%78萬(wàn)左右?guī)X秀城75平米（兩房）50%53萬(wàn)左右?guī)X秀城143平米（四房）92%100萬(wàn)左右 戶型設(shè)計(jì)要求（單層戶數(shù)、單層面積、層數(shù)、電梯數(shù)量及規(guī)格、層高、房間數(shù)、主要空間的尺寸要求、功能空間的要求[衣帽間、衛(wèi)生間、玄關(guān)]、管道井）棟數(shù)單層戶數(shù)單層面積層數(shù)電梯數(shù)量及規(guī)格層高房間數(shù)1棟1單元2戶1823米三房二廳二衛(wèi)1棟2單元2戶1823米四房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)2棟1單元2戶2023米四房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)2棟2單元2戶2023米三房二廳二衛(wèi)3棟1單元4戶2423米二房二廳二衛(wèi)3棟2單元4戶2423米二房二廳二衛(wèi)4棟1單元4戶2023米二房二廳二衛(wèi)4棟2單元4戶2423米二房二廳二衛(wèi)5棟1單元4戶1923米二房二廳二衛(wèi)5棟2單元4戶2323米二房二廳二衛(wèi)6棟1單元4戶2323米二房二廳二衛(wèi)6棟2單元4戶1923米二房二廳二衛(wèi)7棟1單元4戶1923米二房二廳二衛(wèi)7棟2單元4戶2323米二房二廳二衛(wèi)8棟1單元3戶1423米二房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)8棟2單元3戶1423米二房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)9棟2戶2323米四房二廳三衛(wèi)四房二廳二衛(wèi) 贈(zèng)送面積策略及方法（贈(zèng)送面積的比例、具體措施、可行度、政策研究）贈(zèng)送法一：贈(zèng)送半地下室理論依據(jù)：正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)空間不計(jì)入容積率面積。由于室外架空1米左右，給采光窗創(chuàng)造了通風(fēng)采光的條件。效果如圖：驗(yàn)收和交樓的凸窗 打掉凸窗后的樣板該凸窗打掉后的室內(nèi)空間，比步入式凸窗更好使用，空間也沒(méi)有壓抑感。贈(zèng)送法三：隱藏式衣櫥理論依據(jù)：方法：將衣柜位置的底部砌筑450高的臺(tái)面，將衣柜位置凹進(jìn)去，做成凸窗形式，入伙后同樣可以將450高的臺(tái)面打掉，成為真正的落地衣柜位置。效果如圖：步入式凸窗的進(jìn)深越大，所送面積當(dāng)然也越大可打掉部分的上梁（頂柜）。適用范圍：非常廣泛。適用范圍：大面積戶型或復(fù)式贈(zèng)送法七：入戶花園客廳偷100%面積理論原理：一般的入戶花園要計(jì)入一半面積。實(shí)質(zhì)就是利用原本的分?jǐn)偯娣e。贈(zèng)送法九：陽(yáng)光房理論原理：，可以算核增建筑面積。說(shuō)明：以上依據(jù)BC市現(xiàn)行測(cè)繪方法 戶型亮點(diǎn)（推廣時(shí)相較競(jìng)爭(zhēng)樓板的優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)接受度分析）送空間，凹陽(yáng)臺(tái)，錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，超大陽(yáng)臺(tái)。而區(qū)內(nèi)的圍合界面則加入冷色調(diào)的實(shí)墻面對(duì)比，烘托出住區(qū)溫馨、愉悅的生活氣氛。建造總成本目標(biāo)為78974萬(wàn)元。 配套及商業(yè) 商業(yè)定位（性質(zhì)、規(guī)模、檔次、裝修標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)樓盤(pán)人氣聚集及銷(xiāo)售提升的影響）前山片區(qū)缺乏中心商業(yè)，本項(xiàng)目的區(qū)位和開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)正好填補(bǔ)此空缺。通過(guò)對(duì)前山片區(qū)的主要商業(yè)街區(qū)調(diào)查，可發(fā)現(xiàn)前山建材業(yè)發(fā)達(dá)且集中，估計(jì)占整個(gè)前山商業(yè)市場(chǎng)的70%左右的規(guī)模，而生活配套商業(yè)氛圍不濃厚，娛樂(lè)飲食業(yè)相對(duì)稀少；片區(qū)內(nèi)生活配套型商圈集中在逸仙路。沿商業(yè)外圍市政綠化設(shè)置地面停車(chē)位。對(duì)內(nèi)服務(wù)配套兼對(duì)外經(jīng)營(yíng)。 物業(yè)、客服等樓盤(pán)配套服務(wù)用房設(shè)置物業(yè)、客服為120平米。? 建筑高度大于54米，如平行道路布置，其最大連續(xù)面寬的投影不應(yīng)大于60米。? 高層住宅與高層住宅平行布置時(shí)的建筑間距：南北向的，且最小間距不應(yīng)小于24米；東西向的，且最小間距不應(yīng)小于21米。 銷(xiāo)售中心建筑意向分析（市場(chǎng)接受度高的現(xiàn)有銷(xiāo)售中心、意向圖片） 銷(xiāo)售中心特征（標(biāo)志性、震撼力、亮點(diǎn)）1）、大幅品牌背景墻；2）、AB地產(chǎn)模型展示區(qū)；3）、綠色地產(chǎn)展示區(qū)。銷(xiāo)售亮點(diǎn)：兩梯兩戶，居住空間大，朝向景觀一流。7棟01裝修風(fēng)格：現(xiàn)代港式家庭構(gòu)成：李先生夫婦、五歲的寶寶年齡：35歲職業(yè)：BC某大型外資企業(yè)中層管理收入情況：家庭月收入18000元愛(ài)好：愛(ài)好旅游，閑暇時(shí)常一家人到附近城市自駕游。 客戶體驗(yàn) 客戶體驗(yàn)焦點(diǎn)（展示的主題、展示的重點(diǎn)）展示的主題：項(xiàng)目基本信息、AB地產(chǎn)品牌、綠色技術(shù)項(xiàng)目基本信息——通過(guò)沙盤(pán)、模型、銷(xiāo)售物料，配合營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)辭，向客戶介紹花園城的規(guī)劃指標(biāo)、戶型面積、社區(qū)配套、周邊配套等信息。雖然花園城項(xiàng)目上運(yùn)用到的綠色技術(shù)并不突出，但也可以通過(guò)宣傳展示綠色理念，向客戶傳播我們綠色地產(chǎn)商的核心價(jià)值。展示區(qū)內(nèi)酒店式豪華游泳池，獨(dú)具特色的無(wú)邊界泳池水景設(shè)計(jì)、高檔的鋪裝材料、豐富的植物搭配充分體現(xiàn)出項(xiàng)目的品質(zhì)感。格力廣場(chǎng)銷(xiāo)售中心同樣很漂亮，內(nèi)部裝飾花了很多成本，但在室外空間的設(shè)計(jì)上明顯預(yù)留不夠，因此在搞活動(dòng)的時(shí)候，出現(xiàn)了活動(dòng)場(chǎng)地與停車(chē)場(chǎng)沖突的問(wèn)題，導(dǎo)致客戶積累不滿情緒。綠色技術(shù) 綠色技術(shù)應(yīng)用（應(yīng)用點(diǎn)、費(fèi)用、可行性）針對(duì)項(xiàng)目具體情況，建議采納以下綠色技術(shù)： 戶外硬地鋪裝（商業(yè)廣場(chǎng)、小區(qū)人行道路、戶外活動(dòng)空間）采用滲透地面的形式，采用透水的砂石墊層，不做混凝土墊層，從而不形成地表徑流，減小熱島效應(yīng)。 雨水收集做景觀綠化用水，將消防水池容積做大，根據(jù)消防水池分布位置，就近收集其附近建筑的屋面雨水到水池中。增加地下室的自然通風(fēng)采光面積可以節(jié)省機(jī)械排煙和電能照