【正文】 社區(qū)配套（學校、醫(yī)院、超市、市場、商業(yè)等）所在轄區(qū)內有前山中學、前山小學、暨南大學BC學院、世邦建材城、健華醫(yī)院、翠微市場等社區(qū)配套。℃，℃。19′之間。 宗地綠化植被與水面分布圖無綠化植被與水體 城市環(huán)境（氣候、氣溫、水文、主導風向、噪音等）BC位于廣東省珠江口的西南部，在北緯21176。一號用地編號2007用地字006號），用地呈不規(guī)則矩形，南北向長約292米，東西向長約195米。03′一114176。BC屬亞熱帶海洋性氣候，常受南亞熱帶季候風侵襲，多雷雨。社會條件資料 交通配套（地鐵、輕軌、公交流線、周邊道路名稱、級別、尺寸及擬建道路的擬建時間、道路斷面）用地南臨翠微西路18米寬，東臨翠前路16米寬，東側其南側各有一處公交車站，用地西側約200米為一條城市主干道明珠路，沿明珠路正在建設廣珠輕軌線（廣州——中山——BC）。車位配比：1車位/100 M2建筑面積。報建要求 報建流程 面積計算規(guī)范（陽臺、中空、入戶花園、夾層、架空層、地下室、落地凸窗等的面積計算方法）《BC市城市規(guī)劃標準與準則》附錄C 房屋建筑面積計算規(guī)定 為了統(tǒng)一本市城市規(guī)劃工作中有關房屋建筑面積的計算標準，依據(jù)國家的有關法律法規(guī)制定本規(guī)定。非垂直的柱或非垂直的其他結構外圍也按此原則計算。 穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。 有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。 有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 不計算建筑面積的范圍： 。 建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 計算建筑面積的特殊規(guī)定 層高即上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 建筑面積小于150平方米的商業(yè)建筑。 陽臺應視其有無開敞面而判定，若有開敞面按其水平投影面積的一半計算；若無開敞面應視為房間或過道，是住宅套內使用的居室或水平交通空間，應計算全部建筑面積。 層高不得低于3米； 連續(xù)公共開放空間不小于150平方米、且面積不少于整層面積的1/2。 地下室（）的建筑面積不計入容積率。 建設單位在申報施工圖設計前必須到市規(guī)劃主管部門認可的測繪單位進行施工圖建筑面積核算，核算結果作為市規(guī)劃主管部門受理施工圖規(guī)劃許可的必備材料。 標準化：部門設置與崗位稱謂，遵照公司統(tǒng)一、標準的稱謂，體現(xiàn)管理的專業(yè)化與標準化。(2)多項目運作時根據(jù)項目情況進行人員配置調整，最終以公司核定編制為準。項目公司（全資）人員標準配置圖 (1)此編制圖為項目公司單項目運作時標準配置圖，原則上只設置行政與人力資源部、財務部、設計與工程部、成本部與營銷部五個部門，如實際工作需要將報建工程師單列部門，則可設置開發(fā)部，但人數(shù)不予增加。(2)此編制圖為項目公司單項目運作時標準配置圖，原則上只設置行政與人力資源部、財務部、設計與工程部、成本部與營銷部五個部門，如實際工作需要將報建工程師單列部門，則可設置開發(fā)部，但人數(shù)不予增加。其中，%；，%；，%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19290元，%，扣除物價因素實際增長5%。%。%，%。但是，進入08年以來，除了地塊區(qū)位、使用權限等自身因素之外，受BC停止購房入戶等政策的影響，樓盤銷售一度陷入低迷，加上融資難度加大，各大開發(fā)商拿地更顯謹慎。6月份的整體投資比與5月份保持同一水平，7 月份小幅上升,總體低迷現(xiàn)象繼續(xù)蔓延。 08年1－7月房地產交易價格走勢圖（單位：元/平方米）BC全市7月交易價格6650元/㎡，%。其中香洲區(qū)6月的預購均價11157元/㎡在7月下降到了9382元/㎡，%，金灣、%%。 從此數(shù)據(jù)可看到，今年以來, 在全市商品房銷售面積較去年同期大幅下降的同時, 商品房施工面積與竣工面積卻較去年同期有更大幅度增長, 尤其竣工面積漲幅也很大, 顯示出今年下半年及明年BC樓市供應有較大放量, 銷售面臨較大壓力, 如不能有效釋放本地需求及開拓外地客戶市場, 樓市前景不容樂觀。三級市場小結：由于5月份是辦理購房入戶的最后一個月，開發(fā)商把成交的情況全部報到相關部門，導致了5月份的成交面積、成交金額是15月份最高的。 前山，首先是廣義上的城市中心。 在發(fā)展大珠三角一體化的格局下，輕軌建設正在提速。 地塊價值花園城項目地塊的價值，在于“交通規(guī)劃、城市發(fā)展、歷史人文、商服配套”所組成的價值體系。 競爭標桿分析n 仁恒星園二期位置：人民西路與三臺石路交匯占地：㎡ 建面：㎡產品類型：8棟高層洋房 戶數(shù)：366戶（第一批），總共約800戶戶型：9295㎡兩房 136144㎡三房 184196㎡四房銷售均價：10668元/㎡，含2200元/㎡剖析：本項目是新加坡仁恒集團開發(fā)，項目定位略高于花園城項目，技術經濟指標和規(guī)劃形態(tài)也與花園城項目類似。此次5期逆市開盤，其價格完全出乎市場預料的低，起價7000元/㎡帶2000元/㎡的裝修，如此高的性價比迎來了購房者的追捧，開盤即售80%。形象來講，我們的定位應該是介于中珠上城與時代廊橋之間。時代廊橋別墅240~260㎡洋房一房52㎡，占15%兩房90㎡，占55%三房94~130㎡，占30%別墅+高層設計別墅雙天井，雙車位高層點式樓，蝶形設計大部分南北朝向 推廣策略（競爭樓盤的的形象定位、推廣調性及主題、推廣渠道及效果、目標客戶對項目推廣形象的接受程度等） 價格策略（不同類型產品在區(qū)域市場的均價、不同類型產品在市場價格實現(xiàn)及所需品質支撐等）中珠的價格策略選擇為穩(wěn)健，7800元/㎡的價格一直沒有太多折扣。在同質群居的擇居心理影響下，更多的中產階段、政府公務員及高級知識分子選擇此盤。另外，由于時代廊橋的價格優(yōu)惠大，部分投資客也參與了購買。除8棟外其他均為南北向，采用板點結合的形式，局部圍合式。從環(huán)境的整體性出發(fā)綜合考慮城市背景、周邊環(huán)境等，因地制宜，尊重建筑規(guī)劃預留的景觀空間和項目定位，進行合理的布局和劃分。綠化在設計上突出花園城項目的“花園”含義，最大限度的增加綠化面積，營造出一個真正的花園社區(qū)。讓業(yè)主可以城市中享受最生態(tài)的綠色居住環(huán)境。也滿足了觀賞性。 規(guī)劃階段中的客戶價值取向（朝向與景觀、外景還是內景、外部景觀的取向）東面南北兩排住宅弧型排列，圍合出一個開闊安靜的大空間庭院，為居民提供一個舒適休閑的生態(tài)公園；考慮到BC的氣候特點，設計中重視戶型的朝向和通風問題，同時能夠享受到內部庭院的大型園景。車庫設置三個出入口，東北側一個出入口，西側兩個出入口。 交通結構（路網結構、人流車流組織、地面停車方式及位置、主出入口位置）小區(qū)的主出入口設置在翠微西路中間位置，同時也是商業(yè)地面停車的出入口，住宅人流通過主入口的景觀廣場進入到內部庭院，實現(xiàn)完全的人車分流，另外小區(qū)內部環(huán)道上也設置有一定的地面停車位。外圍建筑靠近城市道路。 總價控制分析（各產品類型的市場總價接受區(qū)間、對比樓盤數(shù)據(jù)）一、 總價接受程度 兩房戶型目標客戶：首次置業(yè)人群、工作收入較穩(wěn)定的年輕白領、新婚夫婦需求面積：80平米左右購房動機：首次置業(yè)、經濟能力不寬裕首付要求低供房案例：首期：9萬 裝修：5萬 稅雜費：1萬 首付合計：15萬 月供：2000元（20年）依此反推：兩房總價45萬左右 三房戶型目標客戶：已購物業(yè)、中年以上居住升級客戶需求面積：140平米左右購房動機：提升居住品質供房案例：首期：30萬 裝修：10萬 稅雜費：2萬首付合計：42萬 月供：4300元（20年）依此反推：三房總價100萬左右對標樓盤熱銷戶型戶型銷售率總價區(qū)間中珠上城81平米（兩房）100%47萬左右中珠上城104平米（三房）100%65萬左右時代廊橋89平米（三房）100%53萬左右時代廊橋133平米（三房）100%78萬左右?guī)X秀城75平米（兩房）50%53萬左右?guī)X秀城143平米（四房）92%100萬左右 戶型設計要求（單層戶數(shù)、單層面積、層數(shù)、電梯數(shù)量及規(guī)格、層高、房間數(shù)、主要空間的尺寸要求、功能空間的要求[衣帽間、衛(wèi)生間、玄關]、管道井）棟數(shù)單層戶數(shù)單層面積層數(shù)電梯數(shù)量及規(guī)格層高房間數(shù)1棟1單元2戶1823米三房二廳二衛(wèi)1棟2單元2戶1823米四房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)2棟1單元2戶2023米四房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)2棟2單元2戶2023米三房二廳二衛(wèi)3棟1單元4戶2423米二房二廳二衛(wèi)3棟2單元4戶2423米二房二廳二衛(wèi)4棟1單元4戶2023米二房二廳二衛(wèi)4棟2單元4戶2423米二房二廳二衛(wèi)5棟1單元4戶1923米二房二廳二衛(wèi)5棟2單元4戶2323米二房二廳二衛(wèi)6棟1單元4戶2323米二房二廳二衛(wèi)6棟2單元4戶1923米二房二廳二衛(wèi)7棟1單元4戶1923米二房二廳二衛(wèi)7棟2單元4戶2323米二房二廳二衛(wèi)8棟1單元3戶1423米二房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)8棟2單元3戶1423米二房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)9棟2戶2323米四房二廳三衛(wèi)四房二廳二衛(wèi) 贈送面積策略及方法（贈送面積的比例、具體措施、可行度、政策研究）贈送法一：贈送半地下室理論依據(jù)：正負零以下結構空間不計入容積率面積。由于室外架空1米左右，給采光窗創(chuàng)造了通風采光的條件。效果如圖：驗收和交樓的凸窗 打掉凸窗后的樣板該凸窗打掉后的室內空間，比步入式凸窗更好使用，空間也沒有壓抑感。贈送法三：隱藏式衣櫥理論依據(jù)：方法：將衣柜位置的底部砌筑450高的臺面，將衣柜位置凹進去，做成凸窗形式，入伙后同樣可以將450高的臺面打掉，成為真正的落地衣柜位置。效果如圖：步入式凸窗的進深越大，所送面積當然也越大可打掉部分的上梁（頂柜）。適用范圍：非常廣泛。適用范圍：大面積戶型或復式贈送法七：入戶花園客廳偷100%面積理論原理：一般的入戶花園要計入一半面積。實質就是利用原本的分攤面積。贈送法九：陽光房理論原理：，可以算核增建筑面積。說明：以上依據(jù)BC市現(xiàn)行測繪方法 戶型亮點（推廣時相較競爭樓板的優(yōu)勢、市場接受度分析）送空間，凹陽臺，錯層陽臺，超大陽臺。而區(qū)內的圍合界面則加入冷色調的實墻面對比，烘托出住區(qū)溫馨、愉悅的生活氣氛。建造總成本目標為78974萬元。 配套及商業(yè) 商業(yè)定位（性質、規(guī)模、檔次、裝修標準、對樓盤人氣聚集及銷售提升的影響）前山片區(qū)缺乏中心商業(yè)，本項目的區(qū)位和開發(fā)時機正好填補此空缺。通過對前山片區(qū)的主要商業(yè)街區(qū)調查，可發(fā)現(xiàn)前山建材業(yè)發(fā)達且集中，估計占整個前山商業(yè)市場的70%左右的規(guī)模，而生活配套商業(yè)氛圍不濃厚，娛樂飲食業(yè)相對稀少；片區(qū)內生活配套型商圈集中在逸仙路。沿商業(yè)外圍市政綠化設置地面停車位。對內服務配套兼對外經營。 物業(yè)、客服等樓盤配套服務用房設置物業(yè)、客服為120平米。? 建筑高度大于54米，如平行道路布置，其最大連續(xù)面寬的投影不應大于60米。? 高層住宅與高層住宅平行布置時的建筑間距：南北向的，且最小間距不應小于24米；東西向的，且最小間距不應小于21米。 銷售中心建筑意向分析（市場接受度高的現(xiàn)有銷售中心、意向圖片） 銷售中心特征（標志性、震撼力、亮點）1）、大幅品牌背景墻；2）、AB地產模型展示區(qū)；3）、綠色地產展示區(qū)。銷售亮點：兩梯兩戶，居住空間大，朝向景觀一流。7棟01裝修風格：現(xiàn)代港式家庭構成：李先生夫婦、五歲的寶寶年齡：35歲職業(yè)：BC某大型外資企業(yè)中層管理收入情況：家庭月收入18000元愛好：愛好旅游，閑暇時常一家人到附近城市自駕游。 客戶體驗 客戶體驗焦點（展示的主題、展示的重點）展示的主題：項目基本信息、AB地產品牌、綠色技術項目基本信息——通過沙盤、模型、銷售物料，配合營銷說辭，向客戶介紹花園城的規(guī)劃指標、戶型面積、社區(qū)配套、周邊配套等信息。雖然花園城項目上運用到的綠色技術并不突出，但也可以通過宣傳展示綠色理念，向客戶傳播我們綠色地產商的核心價值。展示區(qū)內酒店式豪華游泳池，獨具特色的無邊界泳池水景設計、高檔的鋪裝材料、豐富的植物搭配充分體現(xiàn)出項目的品質感。格力廣場銷售中心同樣很漂亮，內部裝飾花了很多成本，但在室外空間的設計上明顯預留不夠，因此在搞活動的時候，出現(xiàn)了活動場地與停車場沖突的問題，導致客戶積累不滿情緒。綠色技術 綠色技術應用（應用點、費用、可行性）針對項目具體情況，建議采納以下綠色技術： 戶外硬地鋪裝（商業(yè)廣場、小區(qū)人行道路、戶外活動空間）采用滲透地面的形式，采用透水的砂石墊層，不做混凝土墊層，從而不形成地表徑流，減小熱島效應。 雨水收集做景觀綠化用水，將消防水池容積做大，根據(jù)消防水池分布位置，就近收集其附近建筑的屋面雨水到水池中。增加地下室的自然通風采光面積可以節(jié)省機械排煙和電能照