【正文】 157第九章 物業(yè)管理 159區(qū)域物業(yè)管理分析 159項(xiàng)目客戶群 159特色服務(wù) 159項(xiàng)目物業(yè)管理取費(fèi)的測(cè)算 159項(xiàng)目物業(yè)管理早期介入及日常管理 159第一章 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料自然條件資料 城市區(qū)位（表達(dá)宗地在城市范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎(chǔ)上制作） 宗地紅線圖（宗地面積、角點(diǎn)定位、紅線尺寸、標(biāo)高） 宗地地形圖 （復(fù)雜地形時(shí)，表達(dá)現(xiàn)狀地形、標(biāo)高（等高線）、現(xiàn)狀地貌）基地位于BC市西北前山區(qū)翠微西路和翠前路交口。一號(hào)用地編號(hào)2007用地字006號(hào)），用地呈不規(guī)則矩形，南北向長(zhǎng)約292米，東西向長(zhǎng)約195米。48′一22176。03′一114176。BC市區(qū)內(nèi)陸部分地勢(shì)由西北向東南傾斜，有山、海、丘陵與平原。BC屬亞熱帶海洋性氣候，常受南亞熱帶季候風(fēng)侵襲，多雷雨。其中4——8月占全年降雨量的76％。社會(huì)條件資料 交通配套（地鐵、輕軌、公交流線、周邊道路名稱、級(jí)別、尺寸及擬建道路的擬建時(shí)間、道路斷面）用地南臨翠微西路18米寬，東臨翠前路16米寬，東側(cè)其南側(cè)各有一處公交車站，用地西側(cè)約200米為一條城市主干道明珠路，沿明珠路正在建設(shè)廣珠輕軌線（廣州——中山——BC）。 市政管線（給水、雨水、污水、弱電、煤氣、暖通、寬帶等接口位置、管徑、埋深、標(biāo)高等）規(guī)劃要點(diǎn) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積： 總建筑面積： M2住宅面積: M2 M2 M2容積率：覆蓋率：%綠化率：35%居住總戶數(shù)：1077戶計(jì)容積率總建筑面積： 規(guī)劃要求（限高、退線、車位配比[地下車位是否可售]、配套面積、風(fēng)格、出入口）住宅建筑高度小于、等于24米，其最大連續(xù)展開面寬的投影不大于80米；建筑高度大于24米，小于等于54米，其最大連續(xù)展開面寬的投影不大于70米；建筑高度大于54米，其最大連續(xù)展開面寬的投影不大于60米；不同建筑高度組成的連續(xù)建筑，其最大連續(xù)展開面寬的投影上限值按較高的建筑高度執(zhí)行。車位配比：1車位/100 M2建筑面積。 場(chǎng)地現(xiàn)狀 地形用地東北面現(xiàn)存一高出基地約3米的擋土墻，墻北面為翠微花園，用地東面的翠前路與用地存在高差，路面從北到南逐漸降低。報(bào)建要求 報(bào)建流程 面積計(jì)算規(guī)范（陽臺(tái)、中空、入戶花園、夾層、架空層、地下室、落地凸窗等的面積計(jì)算方法）《BC市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》附錄C 房屋建筑面積計(jì)算規(guī)定 為了統(tǒng)一本市城市規(guī)劃工作中有關(guān)房屋建筑面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)制定本規(guī)定。 房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，（，下同）的永久性建筑。非垂直的柱或非垂直的其他結(jié)構(gòu)外圍也按此原則計(jì)算。 計(jì)算全部建筑面積的范圍： 除另有規(guī)定外，永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積，建筑物內(nèi)的多層手扶電梯按單層計(jì)算建筑面積。 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。 獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計(jì)算。 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。 有頂蓋的空中花園, 按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 不計(jì)算建筑面積的范圍： 。 房屋之間無上蓋的架空通廊。 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。 獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 計(jì)算建筑面積的特殊規(guī)定 層高即上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。不予審批；，；，按該層外圍水平投影面積的2倍計(jì)算。 建筑面積小于150平方米的商業(yè)建筑。 工業(yè)廠房層高超過8米，按外圍水平投影面積的2倍計(jì)算并計(jì)入容積率。 陽臺(tái)應(yīng)視其有無開敞面而判定，若有開敞面按其水平投影面積的一半計(jì)算；若無開敞面應(yīng)視為房間或過道，是住宅套內(nèi)使用的居室或水平交通空間，應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。套型建筑面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家現(xiàn)行《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》執(zhí)行。 層高不得低于3米； 連續(xù)公共開放空間不小于150平方米、且面積不少于整層面積的1/2。 別墅、酒店、商業(yè)、辦公等建筑的架空活動(dòng)層，若不是供公共使用而僅為私家或本項(xiàng)目使用的，不能定義為架空層，只能定義為陽臺(tái)或架空活動(dòng)平臺(tái)等，并按投影面積的一半計(jì)算容積率。 地下室（）的建筑面積不計(jì)入容積率。 利用建筑物架空層作公共開放空間或建筑物沿街地面首層開辟騎樓，當(dāng)所提供的連續(xù)公共開放空間或騎樓面積不小于150平方米時(shí)，增加的建筑面積不計(jì)入容積率。 建設(shè)單位在申報(bào)施工圖設(shè)計(jì)前必須到市規(guī)劃主管部門認(rèn)可的測(cè)繪單位進(jìn)行施工圖建筑面積核算，核算結(jié)果作為市規(guī)劃主管部門受理施工圖規(guī)劃許可的必備材料。按公司項(xiàng)目公司標(biāo)準(zhǔn)配置崗位和崗位職數(shù)，人員根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度逐步到崗。 標(biāo)準(zhǔn)化：部門設(shè)置與崗位稱謂，遵照公司統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的稱謂，體現(xiàn)管理的專業(yè)化與標(biāo)準(zhǔn)化。原則上10萬平米以下的項(xiàng)目不單獨(dú)配置景觀工程師，景觀工程師同時(shí)兼管多個(gè)項(xiàng)目，（3）項(xiàng)目人員配置不含成本、財(cái)務(wù)、報(bào)建等后臺(tái)支持人員。(2)多項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行人員配置調(diào)整，最終以公司核定編制為準(zhǔn)。(4)如果單項(xiàng)目?jī)善谕瑫r(shí)開發(fā)，可視為兩個(gè)項(xiàng)目，但根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況，部分崗位可以兼任。項(xiàng)目公司（全資）人員標(biāo)準(zhǔn)配置圖 (1)此編制圖為項(xiàng)目公司單項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)標(biāo)準(zhǔn)配置圖，原則上只設(shè)置行政與人力資源部、財(cái)務(wù)部、設(shè)計(jì)與工程部、成本部與營(yíng)銷部五個(gè)部門，如實(shí)際工作需要將報(bào)建工程師單列部門，則可設(shè)置開發(fā)部，但人數(shù)不予增加。(2)在人員數(shù)量上，行政與人力資源部人數(shù)不超過4人，成本部人數(shù)不超過2人，財(cái)務(wù)部在樓盤銷售階段根據(jù)需要可增加1名現(xiàn)場(chǎng)出納，營(yíng)銷部如承擔(dān)土地發(fā)展工作，則可增加1名發(fā)展人員，在入伙前可增加客戶管理1人負(fù)責(zé)處理投訴事務(wù)，設(shè)計(jì)工程部人數(shù)可根據(jù)項(xiàng)目的開工面積適當(dāng)調(diào)整，但最多不能超過11人。(2)此編制圖為項(xiàng)目公司單項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)標(biāo)準(zhǔn)配置圖，原則上只設(shè)置行政與人力資源部、財(cái)務(wù)部、設(shè)計(jì)與工程部、成本部與營(yíng)銷部五個(gè)部門，如實(shí)際工作需要將報(bào)建工程師單列部門，則可設(shè)置開發(fā)部，但人數(shù)不予增加。(3)在人員數(shù)量上，行政與人力資源部人數(shù)不超過4人，成本部人數(shù)不超過2人，財(cái)務(wù)部在樓盤銷售階段根據(jù)需要可增加1名現(xiàn)場(chǎng)出納，營(yíng)銷部如承擔(dān)土地發(fā)展工作，則可增加1名發(fā)展人員，在入伙前可增加客戶管理1人負(fù)責(zé)處理投訴事務(wù)，設(shè)計(jì)工程部人數(shù)可根據(jù)項(xiàng)目的開工面積適當(dāng)調(diào)整，但最多不能超過11人。其中，%；，%；，%。%、%%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19290元，%，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)5%。%。%。%。%，%。 區(qū)域市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)分析： 2007年的土地市場(chǎng)以中信華南取得的200701地塊為最大亮點(diǎn)，成為07年BC地王，眾多外來地產(chǎn)巨頭在BC不惜重金拿地說明：他們看好BC未來的發(fā)展趨勢(shì)。但是，進(jìn)入08年以來，除了地塊區(qū)位、使用權(quán)限等自身因素之外，受BC停止購(gòu)房入戶等政策的影響，樓盤銷售一度陷入低迷，加上融資難度加大，各大開發(fā)商拿地更顯謹(jǐn)慎。二級(jí)市場(chǎng)分析：07年－08年7月社會(huì)固定資產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)開發(fā)和住宅曲線圖（單位：萬元）房地產(chǎn)開發(fā)投資從08年4月份開始平穩(wěn)上升，5月與6月住宅投資達(dá)到同一水平，7月份我們可以看到較6月略有上升,但幅度不大,說明投資商一直持謹(jǐn)慎的態(tài)度。6月份的整體投資比與5月份保持同一水平，7 月份小幅上升,總體低迷現(xiàn)象繼續(xù)蔓延。說明由于市場(chǎng)持續(xù)低迷，發(fā)展商主動(dòng)調(diào)整開工進(jìn)度，放緩施工速度，而前期開發(fā)積累的供應(yīng)將會(huì)在下半年放量，形成階段性供大于求的局面。 08年1－7月房地產(chǎn)交易價(jià)格走勢(shì)圖（單位：元/平方米）BC全市7月交易價(jià)格6650元/㎡，%。斗門則變化不大與上月處同一水平,金灣的價(jià)格卻由6月的2506元/㎡上升到3157元/㎡。其中香洲區(qū)6月的預(yù)購(gòu)均價(jià)11157元/㎡在7月下降到了9382元/㎡，%，金灣、%%。二級(jí)市場(chǎng)小結(jié)：根據(jù)8月14日BC市統(tǒng)計(jì)局7月全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行簡(jiǎn)況公報(bào), 今年1―7月，%；，%。 從此數(shù)據(jù)可看到，今年以來, 在全市商品房銷售面積較去年同期大幅下降的同時(shí), 商品房施工面積與竣工面積卻較去年同期有更大幅度增長(zhǎng), 尤其竣工面積漲幅也很大, 顯示出今年下半年及明年BC樓市供應(yīng)有較大放量, 銷售面臨較大壓力, 如不能有效釋放本地需求及開拓外地客戶市場(chǎng), 樓市前景不容樂觀。 全市二手商品房交易均價(jià)呈下跌趨勢(shì)，但6月份有些上升，均價(jià)從1月份的4188元/平方米，上升到6月份的4279元/平方米。三級(jí)市場(chǎng)小結(jié)：由于5月份是辦理購(gòu)房入戶的最后一個(gè)月，開發(fā)商把成交的情況全部報(bào)到相關(guān)部門，導(dǎo)致了5月份的成交面積、成交金額是15月份最高的。由于BC住房空置率較高，使得性價(jià)比優(yōu)良的二手房受到自住客的歡迎。 前山，首先是廣義上的城市中心。 前山片區(qū)處于來往中山的交通要道，是通往105國(guó)道的必經(jīng)之路。 在發(fā)展大珠三角一體化的格局下，輕軌建設(shè)正在提速。252。 地塊價(jià)值花園城項(xiàng)目地塊的價(jià)值，在于“交通規(guī)劃、城市發(fā)展、歷史人文、商服配套”所組成的價(jià)值體系。 Weaknesses）地域特征地處新香洲、前山兩區(qū)之間，交通混亂，位置尷尬；環(huán)境特征周邊配套缺乏，噪音較大，人居環(huán)境較差，翠微村口碑欠佳；開發(fā)周期處于前山價(jià)值上升期，08年銷售期內(nèi)有三個(gè)大型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目上市；戶型特征面積跨度不大；90㎡以下戶型設(shè)計(jì)合理但存量較大；產(chǎn)品附加價(jià)值優(yōu)；定位特征城市中心、國(guó)際化、花園社區(qū)；客戶特征對(duì)各階層客戶都存在吸引力，90㎡是一、二次置業(yè)的分界點(diǎn)；價(jià)格定位高于前山當(dāng)期樓盤銷售價(jià)格10％以上；品牌知名度低，公司品牌尚未建立；機(jī)會(huì)與威脅分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunity）n 社區(qū)文化的營(yíng)造相對(duì)滯后n 由小康型市場(chǎng)向奢侈市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)n 熱點(diǎn)片區(qū)一觸即發(fā)n 以輕軌、105國(guó)道為核心的交通樞紐n 對(duì)品牌社區(qū)管理依賴加強(qiáng)n 年輕客戶對(duì)品牌產(chǎn)品的追逐市場(chǎng)威脅點(diǎn)（Threats）n 低價(jià)市場(chǎng)n 品牌發(fā)展商項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)分析 目前細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)從上圖可以看出，我們對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目，其主力戶型大多集中在90㎡以上。 競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)桿分析n 仁恒星園二期位置：人民西路與三臺(tái)石路交匯占地：㎡ 建面：㎡產(chǎn)品類型：8棟高層洋房 戶數(shù)：366戶（第一批），總共約800戶戶型：9295㎡兩房 136144㎡三房 184196㎡四房銷售均價(jià)：10668元/㎡，含2200元/㎡剖析：本項(xiàng)目是新加坡仁恒集團(tuán)開發(fā)，項(xiàng)目定位略高于花園城項(xiàng)目，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和規(guī)劃形態(tài)也與花園城項(xiàng)目類似。n 中珠上城位置：人民西路與三臺(tái)石路交匯處占地：11萬㎡ 建面：32萬㎡產(chǎn)品類型：高層洋房 戶數(shù)：220戶（一期兩棟高層）戶型：125142㎡三房，136㎡四房，200213㎡復(fù)式銷售價(jià)格：7800元/㎡（折后7500）剖析：中珠上城是BC本地國(guó)有企業(yè)開發(fā)，檔次定位比花園城略高，但設(shè)計(jì)、工程的質(zhì)量與產(chǎn)品定位不匹配，導(dǎo)致市場(chǎng)不認(rèn)可，因此雖然折扣低，但市場(chǎng)接受度仍然不高，開盤銷售率僅30%。此次5期逆市開盤，其價(jià)格完全出乎市場(chǎng)預(yù)料的低，起價(jià)7000元/㎡帶2000元/㎡的裝修，如此高的性價(jià)比迎來了購(gòu)房者的追捧，開盤即售80%。 競(jìng)爭(zhēng)策略“差異化營(yíng)銷”戰(zhàn)略上——建立專屬的價(jià)值體系? 價(jià)值源自于對(duì)資源的理解? 價(jià)值來源于品牌的光環(huán)戰(zhàn)術(shù)上——建立專屬的推廣語言? 完全展示策略? 體驗(yàn)營(yíng)銷? 推廣的品質(zhì) 項(xiàng)目定位初步判斷 客戶群初步定位為了與對(duì)標(biāo)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)分出細(xì)分市場(chǎng)來，我們對(duì)花園城項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群有個(gè)初步的定位：主力客戶（60%~70%）u 購(gòu)房目的：首次置業(yè)，自主u 家庭結(jié)構(gòu)：夫婦2人，或三口之家u 年齡層次：25~35u 職業(yè)背景：公務(wù)員、教師、企事業(yè)單位職員等u 收入水平：中等u 支付能力：首付15萬以內(nèi)，總價(jià)在50~60萬u 需求戶型：舒適兩房 小三房輔助客戶（20%~30%）u 購(gòu)房目的：二次置業(yè)，改善居住條件u 家庭結(jié)構(gòu)：三代同堂，或多個(gè)小孩u 年齡層次：35~50u 收入水平：高u 職業(yè)背景：生意人、高職位公務(wù)員、企業(yè)高管u 支付能力：總價(jià)80~100萬u 需求戶型：舒適三四房、五房補(bǔ)充客戶（10%）u 購(gòu)房目的：二次甚至多次職業(yè)，看好市場(chǎng)底部，抄底投資u 年齡層次：35~50u 收入水平：高u 職業(yè)背景：生意人、高職位公務(wù)員、企業(yè)高管u 支付能力：總價(jià)50萬~100萬u 需求戶型：兩房 三房 產(chǎn)品初步定位在初步的客戶定位下，結(jié)合我們本身的規(guī)劃條件，我們對(duì)產(chǎn)品的初步定位也有了思路： 戶型分類間隔面積（㎡）投資自主戶型兩房85~90舒適享受戶型四房 五房140~160 競(jìng)爭(zhēng)定位本項(xiàng)目由于其所在的地段不具備交通配套優(yōu)勢(shì)，未來規(guī)劃上也無直接的價(jià)值提升因素，雖然擁有規(guī)模、品牌上的優(yōu)勢(shì)，但在與對(duì)標(biāo)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)中不存在絕