【正文】 及在較為集中的時(shí)間內(nèi)入住 3） 加強(qiáng)保安巡邏 4） 加強(qiáng)裝修管理工作，堅(jiān)決杜絕違章裝修。 當(dāng)住戶交清各種需交費(fèi)用，并簽署了“公共契約”后，管理處就可以向住戶發(fā)放鑰匙和通水電。 完善轄區(qū)配套工作應(yīng)注意以下幾點(diǎn)； 做好完善轄區(qū)配套項(xiàng)目計(jì)劃并落實(shí)好經(jīng)費(fèi)。管理服務(wù)分為公共性管理服務(wù)和特約性管理服務(wù)兩類(lèi)： 公共性管理服務(wù)是物業(yè)管理公司為轄區(qū)所有業(yè)主、住戶提供的服務(wù) 公共性管理服務(wù)費(fèi)由以下幾項(xiàng)構(gòu)成： ? 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi) ? 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn) 行、維修及保養(yǎng)費(fèi) ? 綠化管理費(fèi) ? 清潔衛(wèi)生費(fèi) ? 保安費(fèi) ? 辦公費(fèi) ? 物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi) ? 法定稅費(fèi) 特約性管理服務(wù)是物業(yè)管理公司為滿足業(yè)主的特殊需求而提供的服務(wù) 特約管理服務(wù)費(fèi)只是享受特約服務(wù)的業(yè)主繳納。 建立物業(yè)管理的檔案資料關(guān)鍵要抓好收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。是危害現(xiàn)有或未來(lái)資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)、收入、人身、無(wú)形資產(chǎn)的任何事物。定期進(jìn)行防火檢查，根據(jù)查出的火險(xiǎn)隱患，制定和落實(shí)消防整改措施。健全出入證、出入登記制度 4） 加強(qiáng)對(duì)公司員工進(jìn)行安全管理教育，如突發(fā)事件的處理，報(bào)警、現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)、急救、事故報(bào)告等 5） 建立財(cái)務(wù)管理制度，如貨物放行制度、現(xiàn)金管理制度等。 二、物業(yè)管理公司的宗旨 為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)服務(wù)，完成房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)工作，造就房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)。 四、物業(yè)管理公司的主要工作內(nèi)容 物業(yè)管理公司的工作內(nèi)容涉及經(jīng)營(yíng)與管理兩個(gè)方面，包含服務(wù)與發(fā)展兩個(gè)部分： （一）屬于管理與服務(wù)方面的工作內(nèi)容 房屋管理 環(huán)境秩序管理 清潔衛(wèi)生管理 綠化管理 治安管理 設(shè)備管理 財(cái)務(wù)管理 檔案管理 制定及貫徹執(zhí)行各項(xiàng)管理制度及居民公約 處理居民投訴，調(diào)解居民鄰里關(guān)系 1貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法令 1組織開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng) 1其他管理和服務(wù)工作 （二）屬于經(jīng)營(yíng)性的工作內(nèi)容 物業(yè)租賃與經(jīng)營(yíng) 業(yè)主住宅物業(yè)的看管與養(yǎng)護(hù) 業(yè)主家庭設(shè)備的修理 小區(qū)車(chē)輛的保管與經(jīng)營(yíng) 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 35 頁(yè) 為業(yè)主代購(gòu)、搬運(yùn)大件家具 代業(yè)主雇請(qǐng)保姆、家庭教師等 為業(yè)主代收、代交電話、煤氣費(fèi)等 其他項(xiàng)目的委托服務(wù) 第二章：物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理制度 一、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置 物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置，應(yīng)視不同的規(guī)模及業(yè)務(wù)范圍而定。 工程管理部：負(fù)責(zé)公司的工程計(jì)劃安排、工程合同的簽定、工程預(yù)結(jié)算、工程設(shè)備的維修保養(yǎng)、工程資料與圖紙的管理等。 小區(qū)管理部：根據(jù)公司管理的物業(yè)的范圍及分布情況，可設(shè)若干個(gè)小區(qū)管理部，負(fù) 責(zé)小區(qū)內(nèi)的一切日常管理服務(wù)工作 附屬保障機(jī)構(gòu)： 1）清潔公司 2）綠化公司 3）保安隊(duì) 4）工程維修隊(duì) 5）生活服務(wù)隊(duì) 二、物業(yè)管理公司的管理制度 物業(yè)公司管理制度包括物業(yè)綜合管理及企業(yè)內(nèi)部管理兩個(gè)類(lèi)型： （一）物業(yè)綜合管理規(guī)定 住宅小區(qū)綜合管理規(guī)定 （ 1）房屋管理 第一條 業(yè)主必須辦妥房屋購(gòu)、租手續(xù)，取得購(gòu)、租賃證并辦理入住手續(xù)后方可使用房屋。 第三條 業(yè)主進(jìn)室內(nèi)裝修，事前必須向小區(qū)管理處提出書(shū)面申請(qǐng)， 中國(guó)最大管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 35 頁(yè) 報(bào)送圖紙，繳納裝修管理費(fèi)、余泥清運(yùn)費(fèi)，并辦妥一切報(bào)批手續(xù)后方能施工，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)施工完畢。否則，住宅小區(qū)管理處將根據(jù)情節(jié)輕重給予拆除和處罰。 （ 2）市政公用設(shè)施管理 第七條 小區(qū)內(nèi)的各類(lèi)公共設(shè)施，如路燈、消防設(shè)備、水泵、電房、避雷器、道路、花基等， 不隨意損壞，損壞者照價(jià)賠償，并承擔(dān)因此而引起的法律責(zé)任。 第十一條 業(yè)主不準(zhǔn)在住宅區(qū)、樓宇外墻亂寫(xiě)、亂畫(huà)、亂貼廣告。 第十五條 業(yè)主不準(zhǔn)在樹(shù)木上掛曬衣物和吊扎鐵絲、繩索；不準(zhǔn)在綠化地帶堆放垃圾、雜物；不準(zhǔn)向花草樹(shù)木上潑污水和有害物質(zhì)。 第十七條 大型機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)入住宅小區(qū)內(nèi)，只準(zhǔn)在主干道行駛，嚴(yán)禁駛?cè)霔濋g支道。 第二十條 機(jī)動(dòng)車(chē)輛如違反以上規(guī)定，小區(qū)管 理處有權(quán)根據(jù)上級(jí)規(guī)定作出處罰，如發(fā)生交通事故者，則送交通管理部門(mén)依法處理。 第二十四條 業(yè)主必須嚴(yán)格遵守當(dāng)?shù)卣?guī)定，嚴(yán)禁在小區(qū)住宅內(nèi)養(yǎng)狗。 第二十八條 小區(qū)管理單位或業(yè)委會(huì)，有權(quán)制止未經(jīng)批準(zhǔn)的單位和個(gè)人在住宅小區(qū)營(yíng)業(yè)，如不服從管理規(guī)定，送交有關(guān)部門(mén)處理。 （ 1）積極支持、配合、服從物業(yè)管理公司對(duì)住宅小區(qū)所有建筑物、園林綠化、公用空間、公共設(shè)施以及為維護(hù)小區(qū)良好居住環(huán)境所作的管理。嚴(yán)禁住戶私藏 槍械彈藥、使用毒品、淫穢物品和賭博。其職責(zé)范圍是： （ 1）住宅小區(qū)、大廈的管理工作 ? 參與新建樓 宇及住宅小區(qū)配套設(shè)施的竣工驗(yàn)收，辦理接管手續(xù)，建立小區(qū)竣工資料檔案。 ? 為住戶提供系列綜合服務(wù)及安全、方便、舒適配套齊全的居住環(huán)境，建立住戶檔案，切實(shí)為住戶排憂解難。 ? 做好經(jīng)常性的督促檢查評(píng)比工作，及時(shí)總結(jié)交流和推廣小區(qū)、大廈管理經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)小區(qū)管理工作的發(fā)展。 ? 做好房屋管理和修繕工作，對(duì)所管轄的房屋及附屬設(shè)備進(jìn)行經(jīng)常性的檢查維修，確保房屋設(shè)施的正常使用。 經(jīng)理職責(zé) 經(jīng)理是公司的行政領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)公司的全面工作。領(lǐng)導(dǎo)全體人員認(rèn)真履行職責(zé)，落實(shí)崗位責(zé)任制。注重抓好政治教育，做好思想政治工作，提高其政治覺(jué)悟；建成一支有理想、有道德、有文化、有紀(jì)律的職工隊(duì)伍，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力。協(xié)助經(jīng)理履行職責(zé)，實(shí)現(xiàn)任期目標(biāo)，對(duì)經(jīng)理交給的分 管項(xiàng)目負(fù)完全責(zé)任。 2）主管公司勞動(dòng)人事、工資分配、社會(huì)保險(xiǎn)及企業(yè)管理工作。 6）處理日常秘書(shū)工作，包括信 件交換、公文收發(fā)、保密等。 9）開(kāi)展調(diào)查研究，當(dāng)好參謀，做好通訊報(bào)道工作，做好上傳下達(dá)，溝通協(xié)調(diào)各部門(mén)之間的工作。 ? 負(fù)責(zé)做好公司的文秘工作，重要的文 稿要親自動(dòng)手草擬，對(duì)外發(fā)文要把質(zhì)量關(guān)。 ? 負(fù)責(zé)勞動(dòng)人事調(diào)配和管理，工資分配方案的制定。 ? 每年與財(cái)會(huì)部門(mén)一起做好公司工效掛鉤工資和工資使用清算工作，做好年終的勞資報(bào)表的統(tǒng)計(jì)工作。 ? 按照政策規(guī)定，辦理養(yǎng)老、工傷、失業(yè)、生育、醫(yī)療保險(xiǎn)及退休金返還等工作，每年及時(shí)準(zhǔn)確地統(tǒng)計(jì)好數(shù)據(jù)，提 供給保險(xiǎn)部門(mén)調(diào)整繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 ? 會(huì)同財(cái)務(wù)部門(mén)做好職員的各項(xiàng)福利工作。 ? 處理群眾來(lái)信，接待來(lái)訪，做好通訊報(bào)道工作。 6）打字員職責(zé) ? 認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，能熟練掌握操作技能，嚴(yán)守操作規(guī)程和崗位職責(zé)。 2）負(fù)責(zé)提出多種經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、組建經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和為項(xiàng)目企業(yè)辦理工商登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 6）做好多種經(jīng)營(yíng)的統(tǒng)計(jì)及有關(guān)資料的整理、歸檔工作。 ? 督促所有人員嚴(yán)守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，認(rèn)真執(zhí)行經(jīng)營(yíng)管理制度。 ? 積極主動(dòng)地與工商和稅務(wù)等部門(mén)溝通聯(lián)系，依法經(jīng)營(yíng)，依法納稅，溝通各種經(jīng)營(yíng)渠道。 ? 收集、掌握項(xiàng)目企業(yè) 經(jīng)營(yíng)管理資料，建立多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目檔案。 ? 負(fù)責(zé)需要拆除的臨時(shí)鋪位等建筑物的停租事宜，并組織拆除工作。 4）市場(chǎng)收費(fèi)員職責(zé) ? 按時(shí)完成市場(chǎng)各種費(fèi)用的收繳工作， 嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度，做到無(wú)差錯(cuò)，每日將收取的款項(xiàng)及時(shí)入庫(kù)。其主要職責(zé)是： 1）遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律、建立和健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度。 5）執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開(kāi)支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報(bào)一切費(fèi)用。 8）擬定各項(xiàng)財(cái)務(wù)計(jì)劃，提供財(cái)務(wù)分析報(bào)告，當(dāng)好參謀。 ? 參與策劃重要的經(jīng)營(yíng)策略，并對(duì)重要經(jīng)濟(jì)合同及投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)議。 ? 參與策劃重要的經(jīng)營(yíng)決策，提供核算資料，分析投資項(xiàng)目的可行性。 3）會(huì)計(jì)職責(zé) ? 編制各種記帳憑證， 及時(shí)記帳。 ? 按有關(guān)規(guī)定，做好財(cái)務(wù)檔案的保管和銷(xiāo)毀工作。 ? 做好現(xiàn)金帳、銀行帳登記及結(jié)帳工作，做到月末后五天內(nèi)結(jié)出余額并與總帳對(duì)帳，及時(shí)作出銀行存款調(diào)節(jié)表。 ? 會(huì)計(jì)人員必須堅(jiān)持原則，秉公辦事，即要做好財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作，又要做好財(cái)務(wù)監(jiān)督工作。 ? 全面掌握本公司的產(chǎn)權(quán)房屋及租賃房屋。 ? 做好職員的思想政治工作，提高職員的素質(zhì)及工作能力。 2）產(chǎn)籍員職責(zé) ? 負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)的 登記、造卡、造冊(cè)和統(tǒng)計(jì)工作。 ? 負(fù)責(zé)向房管部門(mén)交換或購(gòu)買(mǎi)有關(guān)房產(chǎn)管理的文件、法規(guī)和資料等。 ③ 維修計(jì)劃批準(zhǔn)后，組織工人維修，并監(jiān)督施工的整個(gè)過(guò)程和工程的驗(yàn)收，把好質(zhì)量關(guān)。 ? 負(fù)責(zé)本管理區(qū)內(nèi)租賃房屋的收租及摧租工作。 ? 協(xié)助搞好房屋的維修工作。 ? 負(fù)責(zé)本部的內(nèi)務(wù)工作。 4）負(fù)責(zé)小區(qū)的綠化管理。對(duì)住戶的房屋、水電負(fù)責(zé)保修和有償維修。 11）完成經(jīng)理交給的其他任務(wù)。 4）帶領(lǐng)全體職工認(rèn)真履行自己的職責(zé)，按照《住戶手冊(cè)》、入住合約、文明公約等，完成上級(jí)（業(yè)主）和公司所賦予的各項(xiàng)管理服務(wù)任務(wù)。 8）組織好住宅小區(qū)的文體活動(dòng)，開(kāi)好居民聯(lián)歡會(huì)、座談會(huì)和業(yè)主聯(lián)合會(huì)，廣泛聽(tīng)取居 民意見(jiàn)，及時(shí)研究改進(jìn)措施，為居民提供更多的服務(wù)。 3）抓好所屬設(shè)備技術(shù)人員的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)工作，組織檢查考核他們的工作質(zhì)量和操作熟練程度，及時(shí)總結(jié)交流技術(shù)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，提高專(zhuān)業(yè)能力。 2）檢查巡視清潔、綠化、保安等人員的工作情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即糾正處理。 5）負(fù)責(zé)檢查各管理處對(duì)管 理制度、服務(wù)項(xiàng)目的推行落實(shí)情況，督促他們作好各項(xiàng)管理服務(wù)工作，不斷提高業(yè)務(wù)水平和工作效率。 3）負(fù)責(zé)本部的資料、數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)工作，建立健全管理制度。其主要職責(zé)是： 1）按公司制定的《住宅小區(qū)業(yè)主、住戶手冊(cè)》規(guī)定和要求，對(duì)住戶實(shí)行綜合管理服務(wù)工作，并重點(diǎn)做好下列六項(xiàng)： ? 利用各種形式，對(duì)住戶進(jìn)行城市規(guī)劃法和小區(qū)管理規(guī)定的宣傳教育。 ? 按《住宅小區(qū)綜合管理規(guī)定》，逐漸組織落實(shí)各項(xiàng)管理工作。 4）配合派出所搞好住宅小區(qū)的治安管理工作。 8）聽(tīng)取并反映住戶反映的一切與公司有關(guān)的問(wèn)題。 3）做好所屬人員思想政治工作，注重培訓(xùn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提高工作能力，關(guān)心其生活，幫助解決實(shí)際困難，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力。 6）利用各種形式，對(duì)住戶進(jìn)行小區(qū)管理規(guī)定的宣 傳教育。 1工程助理職責(zé) 1）建立小區(qū)公共設(shè)施、公用系統(tǒng)的維護(hù)和檢修制度，并監(jiān)督落實(shí)。 5）根據(jù)小區(qū)公共設(shè)施質(zhì)量 情況，及時(shí)與發(fā)展商聯(lián)系維修事宜。 9）協(xié)助制定預(yù)算，呈公司審議，按時(shí)呈交報(bào)告，反映管理情況。 3）解決業(yè)主的投訴及 問(wèn)題（分析、說(shuō)服、處理）。 7）負(fù)責(zé)糾察住戶違章行為。 11）組織開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，與住戶經(jīng)常溝通，共建文明。 14）負(fù)責(zé)住戶服務(wù)及其他有關(guān)工作，定期整理物業(yè)管理報(bào)告材料、存檔并向管理處主任匯報(bào)及發(fā)送給公司經(jīng)理。 4）根據(jù)管理主任意圖，起草、打印并送發(fā)與公司業(yè)務(wù)往來(lái)有關(guān)的信函、文件傳真、告示等并做好歸檔。 8） 好辦公室的清潔、保衛(wèi)工作。 4）協(xié)助物業(yè)助理制止住戶違章行為。 3）按規(guī)定的記帳憑證及時(shí)記帳，主動(dòng)搜集積累財(cái)務(wù)檔案資料，并及時(shí)提供給財(cái)務(wù)部歸檔。 2）負(fù)責(zé)本管理處供水、電設(shè)施維修。 3）為各小區(qū)的各種配套設(shè)備提供技術(shù)資料和維修、保養(yǎng)技術(shù)服務(wù)。 7）協(xié)助開(kāi)發(fā)商向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)新建小區(qū)、房屋的路名和門(mén)牌。組織本部人員完成各項(xiàng)任務(wù)。 5）組織本部人員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)。 2高、低壓電主管職責(zé) 1）負(fù)責(zé)高、低壓電房、電氣設(shè)備維 修養(yǎng)護(hù)。 2電梯主管職責(zé) 1）定期巡視各小區(qū)電梯的運(yùn)行情況，查閱電梯運(yùn)行記錄，對(duì)各電梯的運(yùn)行及維護(hù)、保養(yǎng)情況作出書(shū)面評(píng)定，提出整改意見(jiàn)。 2）指導(dǎo)小區(qū)柴油管理員的維修、保養(yǎng)工作。 3）指導(dǎo)、監(jiān)督各小區(qū)泵房管理員處理技術(shù)難題。 3）按施工合同， 向施工單位支付工程款。 3）嚴(yán)格執(zhí)行施工計(jì)劃，部署施工現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)施工監(jiān)督，掌握施工進(jìn)度和隱蔽工程施工情況，把好工程質(zhì)量關(guān)。 2）制定本公司治安防范措施，指導(dǎo)落實(shí)安全防范工作。 6）組織保安員進(jìn)行法紀(jì)教育，職業(yè)道德和消防知識(shí)的培訓(xùn)。 3）制定治安防范措施，指導(dǎo)落實(shí)本公司所轄范圍內(nèi)的安全防范工作。 7）協(xié)調(diào)各保安隊(duì)、班的工作關(guān)系。 3保安隊(duì)長(zhǎng)職責(zé) 1）堅(jiān)決貫徹執(zhí)行公司的指示，帶領(lǐng)全隊(duì)人員完成公司規(guī)定的保安任務(wù)。 5）領(lǐng)導(dǎo)全隊(duì)進(jìn)行保安工作技能訓(xùn)練，制定和下達(dá)全隊(duì)和各班的訓(xùn)練計(jì)劃和訓(xùn)練任務(wù)，經(jīng)常督促檢查訓(xùn)練進(jìn)度，不斷提高全隊(duì)人員的業(yè)務(wù)技能。 9）主動(dòng)及時(shí)地向領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示，報(bào)告工作，對(duì)全班隊(duì)員及全班工作負(fù)責(zé)。確保本執(zhí)勤點(diǎn)所管理的區(qū)域安全無(wú)案件。 5）教育全班人員愛(ài)護(hù)裝備器材，熟練掌握裝備器材的性能，嚴(yán)格遵守使用規(guī)定。 2）遵守國(guó)家法律、法規(guī)，執(zhí)行公司的規(guī)章制度。 1）堅(jiān)決執(zhí)行黨的路線、方針、政策，嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律、法令。 5）文明執(zhí)勤，嚴(yán)格執(zhí)行“執(zhí)勤九不準(zhǔn)規(guī)定”： ? 不準(zhǔn)罵人、訓(xùn)人和講粗話。 ? 不準(zhǔn)嬉笑、打鬧和搭肩挽背。 ? 不準(zhǔn)愛(ài) 人、未婚妻、女朋友來(lái)班留宿