【正文】 素的專業(yè)保安隊(duì)伍， 24小時(shí)巡邏警戒 3） 加強(qiáng)對來訪客人和外來施工者的管理。以保安部為中心，組建義務(wù)消防隊(duì)，實(shí)施嚴(yán)格的消防監(jiān)督管理。 （三）物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的主要內(nèi)容 抓好消防管理工作 要層層落實(shí)消防安全責(zé)任，健全三級防火組織，并確定相應(yīng)的防火責(zé)任人。風(fēng)險(xiǎn)管理，是通過預(yù)測、計(jì)劃、組織、統(tǒng)籌等方法理性地處理風(fēng)險(xiǎn)和避免風(fēng)險(xiǎn) ，以保障現(xiàn)有及未來的資產(chǎn)不受危害的管理活動。 六、風(fēng)險(xiǎn)管理 風(fēng)險(xiǎn)即可能發(fā)生的危險(xiǎn)。 五、節(jié)能管理 節(jié)能管理，就是在物業(yè)管理過程千方百計(jì)地節(jié)約能源，降低管理成本，提高效益。一部分是物業(yè)本身的資料，包括從建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 35 頁 建成及物業(yè)管理公司接管后對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和更 新改造情況的記錄；另一部分是業(yè)主和住戶的資料，包括業(yè)主、住戶的姓名、家庭成員情況、工作單位、聯(lián)絡(luò)電話或地址、租金、管理費(fèi)繳納情況等。經(jīng)營者定價(jià)，以雙方均可接受為原則?？山M織多家投標(biāo)，擇優(yōu)選擇施工單位的方法，使之既有利于提高工程質(zhì)量，又利于減少工程造價(jià) 三、管理服務(wù) 住戶入住后，物管公司應(yīng)迅速開展管理服務(wù)和多種經(jīng)營。項(xiàng)目計(jì)劃須經(jīng)“管委會”認(rèn)可，并向政府有關(guān)部門申報(bào)、報(bào)批 要控制完善轄區(qū)配套的進(jìn)度，合理安排好施工時(shí)間。如：增建停車場、車輛保管站，增設(shè)文化娛樂、體育、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，完善綠化工程，開辦幼兒園，安裝中央消防報(bào)警系統(tǒng)，平整道路，暢通排水管道，檢修供電線路等。至此，入住手續(xù)告完?！叭胱⊥ㄖ獣睉?yīng)清楚地向住戶 交待辦理入住手續(xù)的時(shí)間、攜帶的證件、需繳納的款項(xiàng)及需辦理的手續(xù)和程序等。 （三）做好住戶入住手續(xù)的辦理工作 “入住手續(xù)”是指住戶在正式入住房屋之前需要前往管理處辦理的相關(guān)手續(xù)。 第三章：物業(yè)管理的主要活動 一、住戶入住 由于住戶入住期間，人員的頻繁進(jìn)出容易出現(xiàn)秩序混亂和發(fā)生事故。 物業(yè)接管驗(yàn)收是落實(shí)物業(yè)管理責(zé)任制的必要手段。物業(yè)接管驗(yàn)收是在物業(yè)竣工綜合驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。 四、物業(yè)的接管驗(yàn)收 物業(yè)的接管驗(yàn)收不同于物業(yè)的竣工驗(yàn)收。 3）業(yè)主管理委員會章程 它主要闡明的是業(yè)主管委會成立的目的、成立的方法和“管委會”的宗旨、任務(wù)、權(quán)利、義務(wù)以及“業(yè)主大會”召開的任務(wù)等。 1）公共契約應(yīng)明確以下內(nèi)容： ? 物業(yè)管理公司的名稱、管理服務(wù)范圍和管理權(quán)限、職責(zé) ? 物業(yè)管理公司與轄區(qū)業(yè)主、住戶雙方的權(quán)利、義務(wù)及雙方的法律責(zé)任 2）轄區(qū)管理規(guī)定 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 35 頁 轄區(qū)管理規(guī)定屬于物業(yè)管理公司面向轄區(qū)業(yè)主的一份綜合性管理文件。 物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度 物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度，包括物業(yè)管理公司向轄區(qū)業(yè)主、住戶解釋公司的宗旨、權(quán)利和義務(wù)，解釋物業(yè)管理公司的管理服 務(wù)范圍，管理服務(wù)的方式、方法以及要求業(yè)主和住戶共同遵守的行為準(zhǔn)則等方面的文件。 三、物業(yè)管理的規(guī)章制度 物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度 物業(yè)管理公司成立伊始就應(yīng)該建立一套科學(xué)的、健全嚴(yán)格的規(guī)章制度，使人人有章可循，事事有據(jù)可依。 二、物業(yè)管理資金的籌措 物業(yè)管理資金的來源主要有如下數(shù)項(xiàng)： 地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)提供的“公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理基金” 按照物業(yè)管理合同的規(guī)定向業(yè)主收取的“公共性管理服務(wù)費(fèi)” 按照物業(yè)管理合同的規(guī)定向業(yè)主收取的“公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理儲備金” 物業(yè)管理公司開展“特約管理服務(wù)”的收入 物業(yè)管理經(jīng)營性物業(yè)（或稱商業(yè)物業(yè)）的經(jīng)濟(jì)收益 物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營活動的收入 政府給予的“城市維護(hù)費(fèi)補(bǔ)貼”?？梢杂韶?fù)責(zé)人根據(jù)物業(yè)管理接管的實(shí)際需要組閣管理班子。主要包括物業(yè)管理人員的選拔和崗位培訓(xùn)、物業(yè)管理資金的落實(shí)、物業(yè)管理制度的制定和物業(yè)的接管驗(yàn)收 四個(gè)方面。 物業(yè)管理是對營銷人員培訓(xùn)的必須和重要內(nèi)容。要熟悉各種管道、各種設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)、位置和走向，并建立檔案，以方便物業(yè)管理公司接管后對物業(yè)的檢查、維修、保養(yǎng)工作。 二、項(xiàng)目施工建設(shè)階段的早期介入 項(xiàng)目施工建設(shè)階段 的早期介入，是指物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)階段就介入，從物業(yè)管理的角度參與項(xiàng)目施工管理。 要設(shè)置物業(yè)管理工作用房、商業(yè)用房，給樓宇的清潔沖洗留公共水源，設(shè)置防盜監(jiān)控系統(tǒng)，配備防火安全裝置。 綜上，我司對海拉爾北國經(jīng)典物業(yè)管理提出以下建議和提示： 第一部分：物業(yè)管理運(yùn)作的基本環(huán)節(jié) 第一章：物業(yè)管理的早期介入 物業(yè)管理的早期介入 ,是指物業(yè)管理公司在正式接管物業(yè)管理工作之前進(jìn)行的工作。因此開發(fā)商必須在物業(yè)管理給予充分重視，和必要的前期投入。 國企根據(jù)物業(yè)管理在物業(yè)價(jià)值中的重要地位和對公司品牌樹立的重要性出發(fā) ,結(jié)合北國經(jīng)典的市場定位 ,認(rèn)為對海拉 爾市場來講，高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)尚屬新生事物，海拉爾市民對實(shí)物消費(fèi)觀到服務(wù)消費(fèi)觀的轉(zhuǎn)變需要一個(gè)過程。規(guī)范優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅能保證業(yè)主和使用者有一個(gè)高品質(zhì)的居住生活環(huán)境，而且能增強(qiáng)發(fā)展商社會信任感和投資者的信心，建立發(fā)展商在公眾中的良好形象，加強(qiáng)其在房地產(chǎn)市場中的長遠(yuǎn)競爭力。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 35 頁 內(nèi)蒙蒙西北國經(jīng)典物業(yè)管理提示建議 前言 優(yōu)秀的物業(yè)管理是一個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤的重要價(jià)值構(gòu)成要素，是一個(gè)地產(chǎn)品牌成為優(yōu)秀品牌的重要保證。物業(yè)管理是一個(gè)完整的系統(tǒng)工程，從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)開始到物業(yè)建成投入使用后管理工作的正常運(yùn)行，有若干環(huán)節(jié)組成。因此，物業(yè)管理盡量提供優(yōu)質(zhì)、高效的基本物業(yè)服務(wù)，在降低了住戶經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的同時(shí)，也使其享受到了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，對品牌的塑造有著重要意義。這樣會使項(xiàng)目產(chǎn)生持續(xù)增值。主要 包括項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的早期介入、項(xiàng)目施工建設(shè)階段的早期介入和項(xiàng)目銷售階段的早期介入 一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的早期介入 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的早期介入，是指物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就介入，從物業(yè)管理的角度參與項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案研究工作，從日后物業(yè)管理的角度考慮開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 小區(qū)的開放路口應(yīng)集中并設(shè)崗?fù)?，為物業(yè)管理公司實(shí)施周邊封閉式管理作準(zhǔn)備。 物業(yè)管理公司要通過跟進(jìn)整個(gè)施工過程，熟悉整個(gè)項(xiàng)目的布局情況。 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 35 頁 三、項(xiàng)目銷售階段的早期介入 物業(yè)管理是客戶、準(zhǔn)客戶和潛在客戶所關(guān)心的重要內(nèi)容，因此在銷售前就應(yīng)該確定物業(yè)管理相關(guān)的全部內(nèi)容，包括物業(yè)管理收費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)管理承諾和物管公司等。 以 下所列是項(xiàng)目銷售過程所需物業(yè)管理資料： 1）、樓宇質(zhì)量保證書 2）、樓宇使用說明書 3）、業(yè)主公約 4）、用戶手冊 5）、樓宇交收流程 6）、入伙通知書 7）、入伙手續(xù)書 8）、收樓書 9）、承諾書 10）、業(yè)主 /用戶聯(lián)系表 11）、遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書 12）、遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表 13）、裝修手冊和裝修申請表 第二章：物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作 物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作是指住戶入住之前，物業(yè)管理公司應(yīng)做好的工作。 一、物業(yè)管理人員的選聘和崗位培訓(xùn) （一）物業(yè)管理人員選聘 物業(yè)管理人員的選拔工作，應(yīng)該從物業(yè)管理任務(wù)確定后開始著手。 （二）物業(yè)管理人員的培訓(xùn) 物業(yè)管理人員的應(yīng)知應(yīng)會主要包括如下內(nèi)容： 應(yīng)知的基本內(nèi)容 1）物業(yè)管理人員應(yīng)了解自身企業(yè)（所在公司）的基本情況，如： ? 公司的發(fā)展史、組織結(jié)構(gòu)、勞保福利 ? 公司的規(guī)章制度、勞動紀(jì)律、安全守則、業(yè)務(wù)處理程序等 2）物業(yè)管理人員應(yīng)了解所管物業(yè)的基本情況，如： ? 建筑物的構(gòu)造、布 局、功能、數(shù)量、質(zhì)量等 ? 各種場地的使用功能、面積、布局等 ? 各種設(shè)備設(shè)施的位置、分布和功能等 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 35 頁 3）物業(yè)管理人員應(yīng)了解公司制定的《住戶手冊》及各種管理規(guī)定的主要內(nèi)容 應(yīng)會的基本內(nèi)容 1）物業(yè)管理人員應(yīng)懂得物業(yè)管理的基本常識，包括： ? 應(yīng)付特發(fā)事故（如火警、盜警、人員傷亡等）的基本常識 ? 防盜、防事故、防罪案的意識及其基本常識 ? 消防管理?xiàng)l例及防火滅火基本知識 ? 待人接物的基本禮儀和禮貌用語 ? 維護(hù)環(huán)境整潔的基本要求及基本標(biāo)準(zhǔn) 2）物業(yè)管理人員應(yīng)熟悉本崗位的職 責(zé)和本崗位的操作技巧和技能 3）物業(yè)管理人員應(yīng)掌握以下學(xué)科的基本知識： 包括行政管理、城市規(guī)劃、房屋構(gòu)造、建筑設(shè)備、市政工程、園林綠化、財(cái)務(wù)管理、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、電子計(jì)算機(jī)等。 對物業(yè)管理各項(xiàng)資金的收取，物業(yè)管理公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法規(guī)的規(guī)定?？梢詫⒐镜囊?guī)章制度綜合成一本《員工手冊》，方便員工全面地了解公司整套的規(guī)章制度。 物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度主要有：“公共契約”、“轄區(qū)管理規(guī)定”、“業(yè)主（住戶）管理委員會章程”和“住戶手冊”等。主要包括：向業(yè)主介紹轄區(qū)的管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)權(quán)限；公布物業(yè)公司管理轄區(qū)的有關(guān)原則； 公布使用、維修和養(yǎng)護(hù)物業(yè)的有關(guān)規(guī)定；公布維護(hù)環(huán)境和治安的有關(guān)規(guī)定；公布管理經(jīng)費(fèi)的有關(guān)規(guī)定等等。 4）住戶手冊 住戶手冊介紹的內(nèi)容一般包括：轄區(qū)的概況、轄區(qū)管理和提供各種服務(wù)概況、轄區(qū)管理規(guī)定、住戶（業(yè)主）須知、家居安全指南及常用電話號碼等。它是物業(yè)管理單位接管開發(fā)建設(shè)單位移交的新建物業(yè)或接管已經(jīng)投入使用的原有物業(yè) 所進(jìn)行的驗(yàn)收。驗(yàn)收的對象包括房屋、房屋的配套設(shè)備、房屋的外部條件、綜合功能等。物業(yè)接管驗(yàn)收后，物業(yè)管理公司正式開始對接管物業(yè)實(shí)施管理，除特殊情況外，開發(fā)建設(shè)單位不再承擔(dān)工程的維護(hù)、改建費(fèi)用。所以，住戶入住期間是物業(yè)公司不容忽視的環(huán)節(jié)，并應(yīng)注意以下幾個(gè)問題： （一）物業(yè)管理處各方面的人員必須到位 （二）要注意 加強(qiáng)治安管理和安全管理工作 應(yīng)加以防范的事故： 1） 住戶財(cái)物被盜 2） 住戶之間的沖突 3） 火災(zāi) 4） 人身傷亡 防范事故應(yīng)做好的工作 1） 加強(qiáng)對進(jìn)出人員的管理 2） 有計(jì)劃地安排住戶有序地分批入住，但又應(yīng)在較為集中的時(shí)間內(nèi)裝修及在較為集中的時(shí)間內(nèi)入住 3） 加強(qiáng)保安巡邏 4） 加強(qiáng)裝修管理工作，堅(jiān)決杜絕違章裝修。住戶在收到物業(yè)管理公司發(fā)出的“入住通知書”后，應(yīng)按通知書上安排的時(shí)間和要求前往管理處辦理入住手續(xù)。 當(dāng)住戶交清各種需交費(fèi)用，并簽署了“公共契約”后，管理處就可以向住戶發(fā)放鑰匙和通水電。 住戶入住時(shí)，除了交清購房余款外，一般還應(yīng)繳納如下費(fèi)用： 裝防盜門、防盜網(wǎng)的費(fèi)用 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 35 頁 公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理儲備金 預(yù)售 6個(gè)月的“公共性管理服務(wù)費(fèi)” 裝修管理押金 清運(yùn)裝修垃圾押金 （四）要與住戶建立良好的關(guān)系 （五）利用有利時(shí)機(jī)向住戶宣傳各項(xiàng)管理規(guī)章制度 （六）要做好“業(yè)主管理委員會”成立的組織活動 二、完善配套設(shè)施 完善配套設(shè)施 ，是指物業(yè)管理公司接管物業(yè)后，對投入使用了一段時(shí)間后暴露出來的施工質(zhì)量問題和規(guī)劃的不盡人意之處進(jìn)行處理，填補(bǔ)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工過程的不足，使管轄區(qū)保持良好的環(huán)境和設(shè)施，贏取業(yè)主和住戶的信賴。 完善轄區(qū)配套工作應(yīng)注意以下幾點(diǎn)； 做好完善轄區(qū)配套項(xiàng)目計(jì)劃并落實(shí)好經(jīng)費(fèi)。對于 涉及面廣、對住戶正常生活影響大的項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)籌安排，分期、分割施工，盡量減少對住戶的干擾 要保證完善轄區(qū)配套項(xiàng)目的施工質(zhì)量，防