【正文】 架構(gòu)的設(shè)計目標是在避免機構(gòu)過于龐大的同時，又確保管理的各項工作都能落實到個人。第三章 前期物業(yè)顧問內(nèi)容1 建筑環(huán)境與能源顧問咨詢服務D文物業(yè)管理公司憑借著多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，以使用者的角度為貴公司提供常規(guī)模式的物業(yè)管理顧問服務外的在物業(yè)行業(yè)獨一無二的建筑能源與環(huán)境系統(tǒng)的咨詢顧問服務。 規(guī)避項目風險，降低項目潛在成本 在目前快速發(fā)展的建筑市場，由于建設(shè)周期和設(shè)計的不足，大量的問題會遺留給實際的使用者。為了使整個項目社區(qū)布局合理、功能完備，構(gòu)成“人在景中、景融于工作、富有自然情趣”的居住環(huán)境，大溪地別墅充分體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計理念。 安全保衛(wèi)：樣板間和售樓處分別配制24小時執(zhí)崗的人員。如換燈泡、修水管等 物業(yè)服務： 物業(yè)還可調(diào)派1名主管人員協(xié)調(diào)和指揮現(xiàn)場各項工作、管理現(xiàn)場物業(yè)人員、同時還可針對部分購房業(yè)主提出有關(guān)物業(yè)服務方面的疑問給于及時的回復。物業(yè)管理的管理對象是物，而服務對象則是人。由于我公司的物業(yè)人員都具備多年的物業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，故在熟悉了設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)后，我們會根據(jù)使用管理過程中易發(fā)生的問題以及一些容易被忽略的細節(jié)或?qū)嵤﹩栴}向大溪地別墅方面提出建議，以避免可能產(chǎn)生的人力物力及資金的浪費。我公司可以憑借著我公司良好的信譽對大溪地別墅項目起到畫龍點睛的作用，我公司可以在眾多在管項目中對大溪地別墅項目進行推展，借已有的資源來發(fā)掘新的對貴公司有用的資源。3. 照國家標準及管理需要對消防系統(tǒng)設(shè)計布局、產(chǎn)品選型、等方面提供具體方案。管理機構(gòu)一般在別墅接管前3個月建立，各級管理人員和員工應該到位。如保安員守則、工具的使用及保管規(guī)定、制服管理規(guī)定、考勤規(guī)定等等。3）組成驗收小組由物業(yè)部牽頭，組織工程部及公司有關(guān)人員組成驗收小組，驗收小組還在驗收前完成以下工作：j主動與開發(fā)單位、承建單位聯(lián)系，協(xié)商別墅交接問題（如交接日期及注意事項）和制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標準。保質(zhì)保量，以保證別墅管理順利進行。2）別墅的預驗收①驗收小組對設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、竣工圖，設(shè)備清單進行預驗收，對別墅的主體結(jié)構(gòu)、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯、附屬工程進行質(zhì)量與使用功能的檢驗。主要驗收設(shè)備的安裝質(zhì)量和設(shè)備的主要技術(shù)指標，對不符合指標的，及時提出局面意見，要移交單位組織設(shè)備制造廠或施工單位重新調(diào)試，要達到規(guī)定的要求。驗收結(jié)果記錄在《驗收交接記錄表》中。④公司總經(jīng)理代表別墅的接收單位，同別墅的交接單位進行正式移交。具體包括一下幾方面：(1) 地基、梁、柱、板主體(2) 頂棚(3) 墻面(4) 地（樓）面(5) 門窗(6) 樓梯、扶手(7) 開關(guān)(8) 照明燈具(9) 供水系統(tǒng)(10)排污管道（含塑料管）；(11)衛(wèi)生潔具；物業(yè)部對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職責，指定專人作好協(xié)調(diào)工作，對發(fā)現(xiàn)的遺留問題，及時向管理處經(jīng)理漏報，并作好與開發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作。③限制施工隊的活動范圍，不許到施工現(xiàn)場以外區(qū)域活動。④增強保安力量，加強管理監(jiān)督，避免帶來安全隱患。②要求開發(fā)建設(shè)單位移交業(yè)主的售樓合同及有關(guān)身份證明以及已簽訂的《承諾書》。②業(yè)主收取首期費用。 附：物業(yè)管理相關(guān)表格 驗收、入住表1)入住通知書2)驗收樓宇委托書3)驗收樓交接書4)驗收整改通知書5)鑰匙委托書6)區(qū)域消防協(xié)議書7)收樓證明書8)業(yè)戶聯(lián)絡(luò)資料登記表9)業(yè)戶辦理收樓、二次裝修手續(xù)憑證10)裝修申請表11)工程質(zhì)量承諾書12)住宅使用說明書13)住宅質(zhì)量保證書14)生活使用手冊 園區(qū)管理規(guī)定文本1)消防管理規(guī)定2)出入和治安管理規(guī)定3)電梯使用管理規(guī)定4)供氣管理規(guī)定5)供水、供電管理規(guī)定6)環(huán)衛(wèi)、綠化管理規(guī)定7)治安管理規(guī)定8)裝修管理規(guī)定 物業(yè)管理表格1)項目工程概況2)別墅工程概況3)房屋檔案表4)業(yè)主管理檔案5)年度維修計劃6)發(fā)電機檢查表7)低壓電機房檢查表8)來水泵記錄9)消防系統(tǒng)運行登記表10)控制器日檢登記表11)季（年）檢登記表12)管理處設(shè)備接收記錄13)低壓配電柜檢查保養(yǎng)表14)變壓器檢查保養(yǎng)表15)設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表16)設(shè)備維修記錄表17)管理處設(shè)備維修記錄18)管理處設(shè)備接收記錄19)催收款記錄表20)入庫登記表21)倉庫存貨記錄卡22)臨時借用工具登記表23)工程部員工領(lǐng)用工具記錄表24)工程部公用工具借用登記表25)工具遺失/損壞報告26)物品領(lǐng)料單27)工程部倉庫物品申請表28)報修記錄表29)工具領(lǐng)用登記表30)工程作業(yè)票31)公用工具領(lǐng)用登記表32)裝修施工許可證33)裝修檢查記錄34)客人投訴記錄表35)入住業(yè)主意見表36)現(xiàn)金預支單37)現(xiàn)金預支單（回執(zhí)）38)費用報銷明細表39)現(xiàn)金報銷單40)公共區(qū)域檢查日報表41)管理公約42)裝修管理規(guī)定 物業(yè)管理標準化操作程序文本1)管理費欠款催繳程序作業(yè)書2)物品管理制度3)環(huán)境、安衛(wèi)因素及處理措施對照表4)二次裝修管理程序5)裝修管理流程6)物業(yè)管理預案管理程序7)入住管理程序8)安全管理工作程序9)管理處工作程序10)物業(yè)管理質(zhì)量評審程序11)特定服務項目的質(zhì)量策劃程序12)物業(yè)管理培訓程序13)設(shè)備（設(shè)施）管理程序14)房屋驗收標準15)不規(guī)范服務控制程序16)服務過程控制程序17)安全控制程序18)高低壓配電裝置運行安全程序19)一般設(shè)備驗收規(guī)范 內(nèi)部管理文本1)主管工作表現(xiàn)評估表2)員工考核表3)會所主管崗位職責4)會所副主管崗位職責5)會所文員崗位職責6)會所維修人員崗位職責7)高級管理員崗位職責8)監(jiān)控人員崗位職責9)巡邏人員崗位職責 10)工程維修人員崗位職責 物業(yè)管理文本1)物業(yè)管理委托合同2)業(yè)主臨時公約3)業(yè)主管理委員會章程第四章 物業(yè)全面委託管理1 大溪地別墅的管理總體構(gòu)想大溪地別墅物業(yè)管理模式、各項管理規(guī)章制度、機制1） 我公司將結(jié)合大溪地別墅的實際情況，建立大溪地別墅物業(yè)管理模式，全力體現(xiàn)物業(yè)總經(jīng)理負責制。我公司將針對管理項目的實際情況建立大溪地別墅物業(yè)管理工作架構(gòu)。 u 外部形象：無論物業(yè)公司員工還是管理項目，都必須有一個良好的外部形象，并隨時進行呵護，才會使之管理的項目形成高品位、超前出眾的品質(zhì)，方可達到使物業(yè)保值、升值的目的。u 關(guān)注細微：物業(yè)項目管理的優(yōu)劣、水平高低往往體現(xiàn)在許多細微之處。各級員工對每一細小問題都給予關(guān)注，那么物業(yè)管理水平就不難于體現(xiàn)。 文化素質(zhì)及學歷216。B．一般管理人員的培訓：包括工作協(xié)調(diào)能力的培養(yǎng)；物業(yè)管理法規(guī)、條例的學習掌握；工作跟進意識和職業(yè)責任感的加強；掌握現(xiàn)代化辦公設(shè)備。D文物業(yè)在管理項目，采取的客戶服務方式為“管家”式服務，每位業(yè)主都有唯一位相對應的“管家”為其服務，使得業(yè)主可以24小時隨時得到客戶服務。同時利用各種媒體來進行與業(yè)主的互動，隨時處于待命狀態(tài)，讓可以業(yè)主利用各種方式在第一時間找他的管家。2．根據(jù)客戶在入住時簽署的入住協(xié)議工程，工程部可按協(xié)議定期為客戶維護檢修電器設(shè)備。6．當客人提出園地整平時可通過保潔部與綠化隊聯(lián)系，為客人提供此類服務。10．任何信息中轉(zhuǎn)機構(gòu)，在中轉(zhuǎn)客戶服務信息時不得拖延中轉(zhuǎn)時間，及在中轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)誤轉(zhuǎn)、漏轉(zhuǎn)等現(xiàn)象，必須認真對待力求做到及時準確的中轉(zhuǎn)服務。以人為本，想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，一切從業(yè)主的利益出發(fā)。要求每個員工從每件瑣碎小事、每一個細節(jié)做起，由小及大。安全性是客戶對所有管理與服務的最基本要求。b. 定期和不定期地檢查火災隱患，制定整改辦法，監(jiān)督各部門落實防火措施。d. 制定滅火應急方案，協(xié)助各部門制定、修改各項防火制度，并監(jiān)督其落實，培訓消防隊，組織實施本公司員工的消防演練。g. 經(jīng)常檢查各重點、要害部位的安全質(zhì)量。i. 合理設(shè)計與安排巡邏路線，對園區(qū)內(nèi)各場地、部位、區(qū)域進行巡邏檢查，并在夜間結(jié)合起用守夜人員進行要害部位的保護工作。k. 對業(yè)主中的不安全因素要迅速報告，配合公安部機關(guān)搞好查控。n. 加強項目的交通管理，保證車場、車庫的安全與良好秩序。（3） 配合工程部之工作，速度反饋業(yè)主對物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護方面之合理要求，并作好協(xié)調(diào)跟進工作。 客戶服務接待員崗位職責（1） 接到業(yè)主所反映之問題后，聯(lián)系（物業(yè)管理處）相關(guān)部門予以解決并作好跟進工作。（5） 配合保安部制作/發(fā)放各類便于物業(yè)管理之證件。物業(yè)經(jīng)理1人客服部保安部工程部清潔部財務部人事部◆ 派駐大溪地別墅的物業(yè)管理人員共計 人◆ 前期派入人員按實際情況需要陸續(xù)上崗2 大溪地別墅物業(yè)管理費報價物業(yè)管理預算物業(yè)管理費的收取標準是業(yè)主購買房屋時特別關(guān)注的問題之一，也是物業(yè)公司生存的主要來源，同時開發(fā)商在銷售房屋中管理費直接影響其銷售收益。具體內(nèi)容請見后附開辦費預算）。具體費用標準見第六章內(nèi)容