【正文】 管理制度及物業(yè)設(shè)備管理制度216。 人事、行政、和財(cái)務(wù)管理制度216。如下：216。 物業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)作216。 科瑞、高力、房產(chǎn)開發(fā)公司的背景和企業(yè)文化介紹216。 物業(yè)驗(yàn)收方案216。 財(cái)務(wù)運(yùn)行方案216。 小區(qū)活動(dòng)方案等l 物業(yè)管理的其他籌備工作216。 落實(shí)和布置管理處辦公用房216。如今，隨著物業(yè)行業(yè)已進(jìn)入全面市場(chǎng)化發(fā)展，為了使荊瑞公司在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中站住腳跟，使公司的管理水平更上一個(gè)臺(tái)階，使所有的業(yè)主認(rèn)可我們的管理，我們將在小區(qū)內(nèi)提介“以人為本”的人性化服務(wù)管理，使居民真正體會(huì)到家庭的溫馨并領(lǐng)略到生態(tài)和諧的氛圍。我司在經(jīng)過與業(yè)主間的溝通，更多的了解他們的想法、需求后，配合“人性化”的物業(yè)服務(wù)及管理，就能拉近與業(yè)主間的距離，增強(qiáng)物業(yè)管理公司、物業(yè)從業(yè)人員與廣大業(yè)主之間親和關(guān)系，也能獲得更多的尊重和認(rèn)同。我們?cè)诮庸茼?xiàng)目后的首要任務(wù)就是利用各種手段及方法去收集所有業(yè)主的基礎(chǔ)資料，如：在業(yè)主入戶時(shí)，通過業(yè)主辦理入戶手續(xù)，了解各位業(yè)主的家庭情況、文化素養(yǎng)及各項(xiàng)愛好等情況；在日常管理中，走訪業(yè)主，聽取業(yè)主對(duì)小區(qū)管理、服務(wù)等方面需求和意見，同時(shí)在日常工作中以微笑服務(wù)換取業(yè)主對(duì)物業(yè)工作的理解，用真誠(chéng)去感化業(yè)主，用效率去解決問題。如：物業(yè)管理小知欄目；家庭醫(yī)療衛(wèi)生常識(shí)；每日一道菜的燒法；安全防盜知識(shí)；活動(dòng)通告等內(nèi)容，使廣大業(yè)主每日進(jìn)出小區(qū)和樓道時(shí)都能看到這些小知識(shí)、小常識(shí)，給他們的生活帶去一點(diǎn)幫助，也能使業(yè)主看到物業(yè)公司處處在關(guān)心著他們。日常物業(yè)服務(wù)簡(jiǎn)介l 物業(yè)的安全保衛(wèi)和管理對(duì)所有業(yè)主及開發(fā)商來(lái)說(shuō)，一個(gè)區(qū)域的治安狀況好壞，將直接影響到他對(duì)這個(gè)區(qū)域的看法，從著名心理學(xué)大師馬斯洛先生的“人生需求定律”也可反映，人們對(duì)安全這一最基本的需求是多么看重。真正做到小區(qū)安全、安定、有序。 在車庫(kù)出入口等重點(diǎn)部位設(shè)崗值守216。 保安人員培訓(xùn)后上崗等l 物業(yè)的環(huán)境維護(hù)和管理我司將綜合已接管項(xiàng)目之良好管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)白云綠水小區(qū)之特殊性質(zhì)，制定行之有效的短、中、長(zhǎng)期的小區(qū)環(huán)境保護(hù)計(jì)劃，力求使小區(qū)較之上述二個(gè)項(xiàng)目在此方面的管理更進(jìn)一層，給各階段入戶業(yè)主都有一個(gè)良好的影響，使小區(qū)時(shí)刻保持優(yōu)美、清潔和舒適的環(huán)境。 特定區(qū)域定期清洗外墻 216。 做好節(jié)日布置216。 制定完善的操作管理制度216。 建立物業(yè)報(bào)修、修理和回訪程序216。 根據(jù)物業(yè)情況，建立交通管理制度216。 各種道路和交通標(biāo)志完好等科瑞物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)科瑞的宗旨是：規(guī)范、周到、守信、高效；這就是我們對(duì)所有業(yè)主/開發(fā)商的承諾，因?yàn)槲覀冇肋h(yuǎn)追求最好。電梯管理電梯運(yùn)行，證卡齊全；規(guī)范操作，定期檢修；備用電梯，隨時(shí)能開；遇到故障，及時(shí)修理?？蛻魸M意度調(diào)查不光會(huì)提示物業(yè)管理工作在哪方面有所不足，同時(shí)亦能將一些方面的長(zhǎng)處帶到其它需要改進(jìn)的方面。 員工素質(zhì)216。 靈活并適應(yīng)變化的物業(yè)管理動(dòng)作機(jī)制216。一旦發(fā)展商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，科瑞將與當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局取得聯(lián)系并建立良好的關(guān)系，確保在最快的時(shí)間內(nèi)，通過申報(bào)審批程序，并最終獲得批準(zhǔn)。在人員到位后，科瑞利用各種培訓(xùn)手段，對(duì)所有的員工均進(jìn)行生態(tài)化服務(wù)理念、客戶第一的服務(wù)意識(shí)以及禮儀、禮貌和崗位責(zé)職的培訓(xùn)；對(duì)不同的專業(yè)人員，進(jìn)行崗位技能培訓(xùn)，使每位員工迅速熟悉科瑞的企業(yè)文化及具備必須的物業(yè)管理知識(shí)，確保員工的素質(zhì)能夠滿足客戶的要求。建立物業(yè)設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)制度，為順利驗(yàn)收和接管做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。物業(yè)管理方案包括：《物業(yè)驗(yàn)收方案》、《小區(qū)保安方案》、《小區(qū)清潔和滅蟲招標(biāo)方案》、《工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案》、《財(cái)務(wù)運(yùn)行方案》、《人事管理方案》、《物業(yè)客戶服務(wù)方案》、《小區(qū)的交通管理方案》、《小區(qū)內(nèi)停車管理方案》、《小區(qū)社區(qū)活動(dòng)方案》等。完成物業(yè)保險(xiǎn)工作對(duì)物業(yè)進(jìn)行保險(xiǎn)是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)一種有效方式，可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時(shí)的應(yīng)付難度，使意外事件得到圓滿的解決。B、物業(yè)驗(yàn)收首要條件在物業(yè)竣工后，科瑞物業(yè)將參照國(guó)家和地方有關(guān)法規(guī)，以管理和使用者的角度對(duì)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，認(rèn)真記錄和督促整改物業(yè)施工中的各種使用功能缺陷和不足，以確保發(fā)展商和所有小業(yè)主的利益，物業(yè)驗(yàn)收的首要條件為：承包商和施工監(jiān)理驗(yàn)收合格、通過政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收、水電和煤氣正常供應(yīng)、電話和電視等設(shè)施可開通使用、建筑無(wú)重大缺陷、無(wú)影響業(yè)主使用的未完工程、驗(yàn)收的小區(qū)獨(dú)立封閉、驗(yàn)收的場(chǎng)地和區(qū)域清潔干凈。F、公共區(qū)域的驗(yàn)收和交接公共區(qū)域的驗(yàn)收應(yīng)由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參加，交接以物業(yè)管理處安保正式上崗為標(biāo)志。機(jī)房和設(shè)備驗(yàn)收只對(duì)有表計(jì)量的讀數(shù)作驗(yàn)收 ，對(duì)其它參數(shù)不作驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《機(jī)房驗(yàn)收表》和《設(shè)備驗(yàn)收表》。驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表和監(jiān)理簽名確認(rèn)《住宅單元驗(yàn)收交接表》。驗(yàn)收妥當(dāng)后，須將大門鎖好，鑰匙由物業(yè)管理處統(tǒng)一保管在一預(yù)備好的鑰匙柜內(nèi)，所有鑰匙須標(biāo)示有關(guān)單元的號(hào)數(shù)，物業(yè)管理處預(yù)備一記錄薄以記錄和登記日后鑰匙外借和使用情況，包括施工單位進(jìn)單元內(nèi)進(jìn)行整改、客戶要求看房及管理人員定期入內(nèi)巡查等事項(xiàng)。綠化驗(yàn)收后的一年內(nèi)，仍由原園林承包商完成日常必要養(yǎng)護(hù)、修剪和澆水工作，并需及時(shí)補(bǔ)種壞死的苗木，惟物業(yè)管理處需保護(hù)綠化不受人為損壞。嚴(yán)格控制第一個(gè)違章的業(yè)主，必要時(shí)提請(qǐng)政府有關(guān)職能部門出面干預(yù)解決。實(shí)行定崗和機(jī)動(dòng)巡邏相結(jié)合的管理模式，實(shí)行出入口24小時(shí)封閉式保安管理，內(nèi)部不間斷進(jìn)行機(jī)動(dòng)巡邏，確保小區(qū)一方平安。其中包括：臺(tái)風(fēng)、水浸、地震、火警、電力中斷、斷水、煤氣泄漏、電梯故障、發(fā)現(xiàn)爆炸品、盜竊、發(fā)生治安案件、發(fā)現(xiàn)醉酒者和精神病肇事者等。B、滅蟲管理滅蟲主要包括兩個(gè)方面，即小區(qū)內(nèi)環(huán)境中將影響到人體健康的滅蟲，如老鼠、蒼蠅、蟬螂及蚊子等以及小區(qū)內(nèi)的綠化蟲害的殺滅。包括定期的澆水、施肥、及時(shí)翻土、修剪、滅蟲、除病、栽種、補(bǔ)種合適的苗木和及時(shí)清理殘枝和綠地內(nèi)的垃圾等。B、定期組織各種活動(dòng)科瑞根據(jù)小區(qū)人員愛好的不同，將聘請(qǐng)晨操和健身操教練，鼓勵(lì)信戶走出家門積極參與全民健身。智能化設(shè)施的維護(hù)在許多科瑞管理的項(xiàng)目中，智能化功能定位和管理等方面的工作卓有成效，得到眾多業(yè)戶的一致好評(píng)。C、周界入侵報(bào)警系統(tǒng)在業(yè)主入住時(shí)，以周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)封閉小區(qū)的實(shí)際情況，科瑞建議在小區(qū)圍墻上，安裝紅外線報(bào)警裝置，利用物業(yè)內(nèi)配置的智能化系統(tǒng)，封閉小區(qū)周界，以提高小區(qū)安保的工作效率，確保小區(qū)安全。按科瑞的管理模式，分區(qū)域小區(qū)的外墻角、樓房的首層、車庫(kù)等處設(shè)置巡更點(diǎn)。G、智能化系統(tǒng)的日常維護(hù)科瑞將加強(qiáng)工程技術(shù)人員的弱電技術(shù)培訓(xùn)工作，使每位員工熟悉相應(yīng)崗位應(yīng)掌握的智能化設(shè)施的操作和管理，制定短、中及長(zhǎng)期智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)制度，使所有的智能化系統(tǒng)和設(shè)備均得到很好的維護(hù)和保養(yǎng)，發(fā)揮出應(yīng)有的作用。每次巡視必須做好完整地記錄。C、維修養(yǎng)護(hù)主要工作內(nèi)容和范圍主要工作范 圍內(nèi) 容經(jīng)常性工作公共區(qū)域、公共設(shè)施、機(jī)房及管道巡視、操作、調(diào)試、記錄計(jì)劃性工作公共區(qū)域、設(shè)施、客戶收樓、裝修、入住保修監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)、更新、節(jié)能整改、裝修管理報(bào)修處理客戶單元內(nèi)自用設(shè)施、公共設(shè)施質(zhì)保期施工單位維修、自行修理、外聘修理計(jì)劃外工作突發(fā)事件、小項(xiàng)目整改、建筑設(shè)施改善急修、改造、增建 D、機(jī)電設(shè)備應(yīng)急程序科瑞在平時(shí)正常操作和維修保養(yǎng)時(shí)，將針對(duì)設(shè)備情況，作好各種機(jī)電設(shè)備和系統(tǒng)的事故或故障的應(yīng)急處理預(yù)案，當(dāng)機(jī)電設(shè)備發(fā)生意外故障時(shí)，妥善有效的處理，可減少財(cái)產(chǎn)損失和降低對(duì)客戶的影響?？迫饘⒓訌?qiáng)物業(yè)工程檔案的管理工作，工程檔案包括：竣工圖及技術(shù)資料、各種驗(yàn)收和移交資料、設(shè)備操作和維護(hù)手冊(cè)、二次裝修審批驗(yàn)收資料、外包維護(hù)保養(yǎng)合同和設(shè)備年驗(yàn)報(bào)告、設(shè)備臺(tái)賬和維修保養(yǎng)記錄等。五、管理人員架構(gòu)（一）、管理組織架構(gòu)觀邸項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)架構(gòu)圖荊州天發(fā)金達(dá)利房產(chǎn)開發(fā)有限公司荊州市物業(yè)管理主管部門上海科瑞物業(yè)荊州荊瑞物業(yè)總經(jīng)理總 部核心隊(duì)伍行政管理部財(cái)務(wù)審計(jì)部品質(zhì)監(jiān)控部事業(yè)發(fā)展部項(xiàng)目管理處項(xiàng)目管理處觀邸物業(yè)管理處各 分 部管理隊(duì)伍觀邸項(xiàng)目物業(yè)管理處項(xiàng) 目 經(jīng) 理事務(wù)助理管理處辦公室安 保 部環(huán) 保 部設(shè)施養(yǎng)護(hù)部客戶服務(wù)中心（二）、管理處組織機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置本著精簡(jiǎn)、高效原則，根據(jù)【觀邸】實(shí)際服務(wù)、管理和經(jīng)營(yíng)的需要，在保證【觀邸】高質(zhì)量物業(yè)管理水平及管理員工素質(zhì)的基礎(chǔ)上。面對(duì)客戶的公關(guān)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)宣傳和廣告工作。人員配置：序 號(hào)崗 位數(shù) 量薪水（元/月）備注1客戶服務(wù)部主任1人25002物業(yè)管理員兼檔案保管員1人8003物業(yè)管理員/客服員1人800合 計(jì)3人管理人員1人、員工2人安保部：性質(zhì)與任務(wù)安保部是維護(hù)觀邸正常生活、居住秩序的重要職能部門，負(fù)責(zé)治安管理、消防管理、道路與交通管理和突發(fā)事件處理以及整體形象禮儀的展示等工作。人員配置： 序號(hào)崗 位數(shù) 量薪 水備 注1環(huán)保部主任1人由管理員兼2保潔員4人6003綠化管理員1人800合 計(jì)6人管理人員1人、員工5人荊瑞物業(yè)管理的觀邸項(xiàng)目由上?？迫鹞飿I(yè)派遣管理人員，我公司考慮與貴公司方面長(zhǎng)遠(yuǎn)合作，因此，觀邸項(xiàng)目管理人員由上?？迫鹋汕膊?shí)施逐步本地化的措施，這樣既有利于本地的人才的培養(yǎng)，也有利于項(xiàng)目費(fèi)用開支的節(jié)約。列表如下：物資購(gòu)置：?jiǎn)挝唬喝嗣駧牛ㄔ┬?號(hào)項(xiàng) 目金額服裝28556行政開辦費(fèi)用66982保潔開辦費(fèi)用9750綠化開辦費(fèi)用9060工程開辦費(fèi)用18450保安開辦費(fèi)用18960客戶服務(wù)中心開辦費(fèi)用57900合 計(jì)209658物資購(gòu)置細(xì)表：?jiǎn)挝唬喝嗣駧牛ㄔ┬蛱?hào)項(xiàng) 目計(jì)算公式合計(jì)一、服裝開辦費(fèi)詳見《服裝配置明細(xì)表》28556工程技術(shù)人員4人560元2240安全保衛(wèi)人員14人1174元16436保潔綠化人員6人480元2880管理人員及其他7人1000元7000二、行政開辦費(fèi)用66982辦公室裝修物業(yè)辦公室由開發(fā)商進(jìn)行裝修，另開發(fā)商支付1萬(wàn)元供物業(yè)公司用作辦公室軟裝修(公司口號(hào)、徽記、形象墻等) 大班臺(tái)1臺(tái)1500元1500 大辦公桌5臺(tái)350元1750 大（中）班椅8把250元1250 10人會(huì)議桌1套（帶椅子）5400 小辦公桌子6臺(tái)250元1500 職員椅6把150元900會(huì)客沙發(fā)2套1500元3000空調(diào)/分體式1臺(tái)3000元3000電話（開戶）2部316元6321電話話機(jī)4部50元2001卡鐘1臺(tái)1200元12001留言板4張200元8001員工更衣柜8組580元46401鋼架床12架200元24001電風(fēng)扇4臺(tái)100元4001取暖器4臺(tái)150元600 1雙門木質(zhì)文件柜5組350元1750 1品牌商務(wù)電腦3臺(tái)5000元15000 彩色噴墨打印機(jī)2臺(tái)1200元2400 2黑白激光打印機(jī)1臺(tái)2000元2000 2洗衣機(jī)等生活配套1套1500 2對(duì)講機(jī)1部1560元1560 229寸電視機(jī)1套1600元1600 2倉(cāng)庫(kù)貨架2組1000元2000三、保潔開辦費(fèi)用9750高壓水槍1臺(tái)3000元3000 垃圾清運(yùn)車2輛600元1200 吸塵器1臺(tái)800元800 塵推30套60元1800 玻璃套裝工具2套300元600 人字梯（2m）1把200元200手鉗10把15元150腳踩垃圾桶10個(gè)50元500保潔物品消耗（前期介入期間）1500四、綠化開辦費(fèi)用9060 剪草機(jī)1臺(tái)5000元5000 高枝剪2把150元300 手鋸2把200元400條剪2把100元200斗車1輛200元200咬鉗4把15元60枝剪4把100元400澆水水管4套500元2000鐵耙4把50元200潛水泵1臺(tái)300元300五工程開辦費(fèi)用18450電鉆1臺(tái)700元700 管鉗2把80元160 萬(wàn)用表2只200元400 疏通機(jī)1臺(tái)600元600 電錘1把1600元1600 插話機(jī)2只100元200活動(dòng)扳手4把60元240電焊機(jī)1臺(tái)1500元1500套筒扳手1套300元300梅花扳手1套300元3001臺(tái)鉗1臺(tái)200元2001PPR熱融機(jī)1臺(tái)300元3001切割機(jī)1臺(tái)400元4001人字梯（）1把200元2001人字梯()1把150元1501工具柜2套800元16001維修工具及材料8套300元24001對(duì)講機(jī)4部1560元62401橡皮線(