【正文】 58 / 58項目編號: KR/HBJZ/LW/002湖北荊州觀邸項目物業(yè)管理建議書編 制:上?？迫鹞飿I(yè)管理有限公司授權(quán)代表:韋兆陽編制時間:2004年3月31日批準(zhǔn)時間:2004年4月2日審 批:荊州天發(fā)金達(dá)利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司生效時間:2004年4月5日鄭重聲明本建議書內(nèi)容涉及我公司和荊州天發(fā)金達(dá)利房地產(chǎn)有限責(zé)任公司合作的商業(yè)機密，僅對有合作意向的荊州天發(fā)金達(dá)利房地產(chǎn)有限責(zé)任公司公開。本公司要求荊州天發(fā)金達(dá)利房地產(chǎn)有限責(zé)任公司收到本物業(yè)管理項目建議書時做出以下承諾： 一、 本建議書僅供荊州天發(fā)金達(dá)利房地產(chǎn)有限責(zé)任公司在選擇“觀邸”物業(yè)管理合作單位和考慮相關(guān)物業(yè)管理事宜時使用。 二、 妥善保管本項目建議書，未經(jīng)我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公開本建議書內(nèi)容。否則，我公司將保留因此對我方名譽及經(jīng)濟上可能造成損失的索賠權(quán)。三、 若本建議書的內(nèi)容未被貴公司采納，則我方將予以收回。 特此申明！ 上?？迫鹞飿I(yè)服務(wù)發(fā)展有限公司二零零四年四月十五日摘 要根據(jù)荊州市的物業(yè)管理市場環(huán)境，觀邸項目的項目定位，建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、詳細(xì)物業(yè)管理服務(wù)需求分析、荊州天發(fā)金達(dá)利房產(chǎn)開發(fā)有限公司對本項目物業(yè)管理的要求，我公司觀邸項目提供一站式無憂物業(yè)管理服務(wù)，著重于管理服務(wù)的每一個細(xì)節(jié)，滿足尊貴業(yè)主的各種需求，以卓越的物業(yè)管理理念、先進的物業(yè)管理方式創(chuàng)造“安全、整潔、舒適、文明、”的居住環(huán)境?？迫鹞飿I(yè)現(xiàn)所涉及的物業(yè)管理項目包括寫字樓、居住小區(qū)、大型工業(yè)廠區(qū)、綜合商務(wù)樓宇等，有較長時間的管理經(jīng)驗積累，從中總結(jié)出了大量優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)驗。并嚴(yán)格按照ISO9000：2000版的要求，在公司內(nèi)部建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實用、高效的質(zhì)量管理體系，同時形成了完善的服務(wù)模式，能夠成為為觀邸提供規(guī)范化、人性化、合理化、質(zhì)量化的物業(yè)管理服務(wù)的有效保障。關(guān)于觀邸項目的合作，我公司以品牌和技術(shù)的優(yōu)勢與荊州市的有關(guān)企業(yè)或個人合作，組建荊州市荊瑞物業(yè)服務(wù)發(fā)展有限公司來管理該項目。我公司將觀邸的管理標(biāo)準(zhǔn)定位為專業(yè)物業(yè)管理，提供物超所值的物業(yè)管理服務(wù)?，F(xiàn)在我公司提供2種方案供荊州天發(fā)金達(dá)利房產(chǎn)開發(fā)有限公司選擇：A、經(jīng)測算，，月，月。另需要管理用房196平方米。包括：管理處辦公室100M安保隊辦公室20 M維修班辦公室20 M員工宿舍生活用房32 M2，此外倉庫24 M2。B、采用一攬子方式，在合作的2年中支付的開辦費用、管理費虧損補貼、于合同簽訂后半個月內(nèi)全額支付給我方。管理用房要求同A方式。注：月的標(biāo)準(zhǔn)，差價由開發(fā)商額外據(jù)實補貼。目 錄鄭重聲明 …………………………………………………………………… 01頁摘 要 …………………………………………………………………… 02頁目 錄 …………………………………………………………………… 03頁一、 前言 …………………………………………………………………… 04頁二、公司簡介 …………………………………………………………………05頁三、項目概況與分析 ……………………………………………………… 10頁（一） 物業(yè)特點及分析 ……………………………………………… 10頁（二） 管理思路及重點 ……………………………………………… 11頁（三） 管理目標(biāo) ……………………………………………………… 13頁 四、服務(wù)模式 ……………………………………………………………… 15頁（一） 高效管理原則…………………………………………………… 15頁（二） 服務(wù)模式………………………………………………………… 16頁（三） 客戶方針………………………………………………………… 27頁（四） 物業(yè)管理前期籌備工作………………………………………… 28頁（五） 小區(qū)前期管理 ……………………………………………………31頁 五、管理人員架構(gòu) ………………………………………………………… 42頁（一） 管理組織架構(gòu)…………………………………………………… 42頁（二） 管理處組織機構(gòu)和崗位設(shè)置…………………………………… 43頁 六、管理費用預(yù)算 ………………………………………………………… 47頁（一） 前期開辦費用…………………………………………………… 47頁（二） 管理費用預(yù)算…………………………………………………… 53頁（三） 提請開發(fā)商解決問題…………………………………………… 56頁 七、結(jié)束語 ……………………………………………………………… 58頁附件1：科瑞公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)、ISO9000的認(rèn)證證書附件2：荊瑞公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書附件3：派遣工作人員的簡歷一、前言首先感謝荊州天發(fā)金達(dá)利房產(chǎn)開發(fā)有限公司對我公司的信任，我公司對本次合作機會非常重視，將全力以赴，力爭把握住這次機遇，希望能夠充分展示科瑞物業(yè)的形象，在湖北荊州創(chuàng)立二級品牌。我公司有多年的物業(yè)管理的經(jīng)驗，管理的物業(yè)類型眾多。我公司近年通過改制和與國外專業(yè)公司交流合作，不斷地到提高管理的水平，并聘請眾多有經(jīng)驗的精英人士加盟，逐漸形成了科瑞物業(yè)的管理特色和理念。我公司管理觀邸項目，能夠在管理和運作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢，為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)。本建議書僅為荊州市荊瑞物業(yè)服務(wù)發(fā)展有限公司針對已立項的觀邸項目提出初步管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時間緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請原諒！二、公司簡介上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司專業(yè)從事中高檔商品住宅、小區(qū)、辦公樓宇、商場、酒店式小區(qū)等綜合性物業(yè)項目的全權(quán)委員物業(yè)管理、物業(yè)顧問服務(wù)及駐場物業(yè)顧問服務(wù)業(yè)務(wù)，服務(wù)內(nèi)容還涉及房產(chǎn)咨詢、商務(wù)咨詢等方面；科瑞物業(yè)以規(guī)范、周到、守信、高效為企業(yè)宗旨，崇尚服從、自信、自律、進取的企業(yè)精神?？迫鹞飿I(yè)由上海綠地物業(yè)發(fā)展有限公司經(jīng)改制，由上海綠地集團控股、多方投資并和加拿大高力物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司合作組建。是中國物業(yè)協(xié)會、上海市物業(yè)協(xié)會理事單位。并已通過英國皇家SGS公司審核認(rèn)證取得SIO90012000質(zhì)量管理認(rèn)證?？迫鹞飿I(yè)全方位體現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)管理理念，崇尚以人為本、生態(tài)平衡的管理服務(wù)本質(zhì)，追求“高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、大眾化收費、可持續(xù)發(fā)展”，維護社會、業(yè)主、企業(yè)三方利益。科瑞物業(yè)通過于具有境外先進物業(yè)管理理念的高力集團合作，結(jié)合國內(nèi)業(yè)戶的實際需要，利用綠地物業(yè)前二百余萬平方米的物業(yè)管理和開發(fā)、經(jīng)營、管理五萬多平方米商鋪綜合市場的經(jīng)驗，可從物業(yè)建設(shè)階段開始，通過全方位的物業(yè)管理服務(wù)，不斷地向發(fā)展商提供各種有利于節(jié)約投資、促進銷售、保證質(zhì)量和物業(yè)管理等方面的意見和建議，協(xié)助開發(fā)商提高物業(yè)的競爭能力，并為物業(yè)管理打下扎實的基礎(chǔ)?？迫鹞飿I(yè)集團高力物業(yè)國際化標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)之經(jīng)驗、綠地物業(yè)地域化操作之優(yōu)勢，在高力物業(yè)管理總面積近1000萬平方米、綠地物業(yè)管理面積近200萬平方米的背景下，合約管理面積已逾230萬平方米，前期顧問管理合同簽訂100余萬平方米，管理方式有全權(quán)管理、駐場顧問管理及顧問管理。在上海、科瑞已成功管理上海綠地世紀(jì)城（上海春天）、世紀(jì)同樂、綠地世家、綠地科創(chuàng)小區(qū)、華能城市花園、錦綠新城等物業(yè)、綠地名人坊、龍辰苑等，另已在江西南呂、吉林長春設(shè)立了子公司?？迫鹬铝τ陂_拓、發(fā)展上海及國內(nèi)的物業(yè)管理市場?？迫鹞飿I(yè)董事長張鑫國，副董事長、總經(jīng)理張一民，副總經(jīng)理王振太，在此致意各房產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主委員會和社會各界人士，祈望合作，共圖發(fā)展；科瑞將給您帶來欣喜。公司網(wǎng)站： 歡迎瀏覽了解。現(xiàn)時科瑞物業(yè)的管理項目一覽表：序號物業(yè)名稱物業(yè)性質(zhì)管理性質(zhì)物業(yè)地點1上海春天物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市2綠地名人坊物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市3科創(chuàng)大廈商 務(wù) 樓物業(yè)管理上海市4華能城市花園物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市5錦綠新城（2期）物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市6綠地世紀(jì)同樂物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市7綠地世家（單身小區(qū)3萬M2）物業(yè)小區(qū)物業(yè)前期顧問上海市8上大聚豐園物業(yè)小區(qū)駐場顧問管理上海市9龍緣花園物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市10江西濱江豪園小區(qū)/住宅前期物業(yè)顧問南昌市11江西小藍(lán)鄉(xiāng)別墅別 墅前期物業(yè)顧問南昌市12盈湖三島別 墅前期物業(yè)顧問上海市13科華小區(qū)物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市14綠地數(shù)碼城商 場物業(yè)管理上海市15長春綠地世紀(jì)城綜合小區(qū)前期物業(yè)管理長春市科瑞目前管理的部分項目簡介：項目名稱： 綠地世紀(jì)城上海春天發(fā) 展 商：上海綠地新龍基置業(yè)有限公司地 址： 普陀區(qū)寧夏路353弄項目特色： 近20萬平方米高層、小高層綜合高檔住宅區(qū)，會所、智能化系統(tǒng)配置完善，以“水生態(tài)、環(huán)保、智能”為特色。項目名稱：南昌濱江豪園發(fā) 展 商：上海綠地集團江西申昌置業(yè)有限公司地 址：江西南昌市紅谷灘新區(qū)紅谷路項目特色：二十多平方米高尚住宅，地處紅谷灘中心區(qū)域，與南昌市政府毗肩而居，榮居帝五將相之氣。項目名稱：綠地科創(chuàng)大廈開 發(fā) 商：上海錦普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：普陀區(qū)寧夏路201號項目特色：近五萬平方米智能化大廈。集辦公、商場、餐飲為一體，智能化系統(tǒng)配置完善，體現(xiàn)現(xiàn)代城市濃郁氣息。項目名稱：綠地世紀(jì)城世紀(jì)同樂發(fā)展商：上海綠地新龍基地置業(yè)有限公司地 址：上海市普陀區(qū)曹楊路353弄 項目特色：三十萬平方米高層住宅、市中心三萬多平方米的生態(tài)大花園，六萬平方米社區(qū)購物中心，雙語幼兒園，體現(xiàn)高尚品位生活。項目名稱：南昌綠地山莊發(fā)展商：上海綠地集團南昌綠都置業(yè)有限公司地 址：江西南昌市上海莊園路100號項目特色：又名海上憶墅，近四十萬平方米、1500多棟聯(lián)排、雙拼、獨立形態(tài)不一的各式別墅，承襲百年建筑精華，依山傍水，遙望八大山人，藝術(shù)與生活的連貫音律，精致、舒雅的房間戶型，體現(xiàn)高品質(zhì)生活。項目名稱：綠地世紀(jì)城綠地世家發(fā) 展 商：上海綠地新龍基置業(yè)有限公司地 址：普陀區(qū)寧夏路366弄項目特色：近20萬平方米高層住宅，會所和智能化系統(tǒng)配備完善，以“水生態(tài)，環(huán)保，智能”三、項目概況與分析（一）、物業(yè)特點及分析：【觀邸】位于湖北省荊州市，是荊州天發(fā)金達(dá)利房產(chǎn)開發(fā)有限公司在荊州開發(fā)的一個高檔社區(qū)，別墅區(qū)。荊州市的房產(chǎn)開發(fā)處于剛剛起步的階段，目前已經(jīng)開發(fā)的幾個住宅物業(yè)都是中低檔次的住宅區(qū)。已經(jīng)立項或者擬立項的高檔房產(chǎn)開發(fā)項目，荊州天發(fā)金達(dá)利房產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的觀邸項目則無人出其右，在荊州房產(chǎn)開發(fā)上具有極其重大的意義。通過觀邸項目真正給荊州市到來都市品位的提升起到了相當(dāng)?shù)淖饔?。荊州市的物業(yè)管理更是處于一種比較空白的狀態(tài)，現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)絕大部分都是處于管理水平低，收費低，沒有服務(wù)意識，服務(wù)不到位，沒有良好的管理模式的狀態(tài)，專業(yè)物業(yè)管理人才缺乏，在給物業(yè)進行管理和給開發(fā)商做配套服務(wù)時不能起到一個促進配合的作用。因此觀邸項目在開發(fā)時有必要與有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)合作，提升項目的內(nèi)在價值。觀邸項目原計劃分二期開發(fā)。一期：，總建筑面積73222平方，其中住宅48083平方，商業(yè)1363平方，公建376平方，保留23400平方。道路面積9381平方，，，人均集中綠地（）。戶型：A、8套*=；B、8套*=；C、53套*161平方=8533平方；D、（南廳）40套*205平方=8200平方；D、（北廳）40套*201平方=8040平方；E、6套*=921平方；H、114套*=；G、36套*=；共313戶二期：規(guī)劃總用地153公頃，總建筑面積12802平方，其中住宅10874平方，商業(yè)2128平方，道路面積1250平方，，，人均集中綠地（）。戶型A、34套*=；B、4套*205平方=；A型平內(nèi)層：6套*76平方=456平方；D、（南廳）44套*205平方=2870平方；D、（北廳）12套*201平方=2412平方；共62戶?，F(xiàn)在不分一期二期開發(fā)，全部一起開發(fā)。其中保留部分為現(xiàn)在已有的天發(fā)花園，亦納入【觀邸】的物業(yè)管理范圍之中。觀邸項目內(nèi)有新建住宅面積為58957平方米，一半是別墅區(qū)，一半是高層住宅，此外商業(yè)物業(yè)面積為3491平方米。保留的天發(fā)花園的面積為23400平方米。住宅部分其戶型都是較大的面積。項目在荊州市率先采用專業(yè)的社區(qū)配套設(shè)施，智能系統(tǒng)等。（二）、管理思路及重點：根據(jù)觀邸項目的特點、物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將觀邸管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。我們設(shè)計了本套管理方案，通過高水平物業(yè)管理將觀邸提到一個較高的層次上，實現(xiàn)高消費投資，高價值體現(xiàn)，將觀邸變成一個體現(xiàn)現(xiàn)代社會文明價值的綜合性社區(qū)。本方案同時能夠體現(xiàn)我公司的專業(yè)水平，符合質(zhì)價相符的原則。對觀邸采取專業(yè)管理的關(guān)鍵在于對配套設(shè)施的管理和鋪面等服務(wù)，我們將對照國家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標(biāo)準(zhǔn)，針對觀邸的業(yè)主的特別需求來確定客戶（業(yè)主）服務(wù)的項目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)接管驗收上盡量和竣工驗收一致，但是屬于物業(yè)質(zhì)量問題或者設(shè)計上存在缺陷等導(dǎo)致發(fā)生問題的，開發(fā)商應(yīng)明確相關(guān)事宜以便物業(yè)管理處實施物業(yè)的售后服務(wù)處理。觀邸內(nèi)在江津西路方向有一些鋪面，配套的商業(yè)氣氛較濃，加上觀邸處于十字路口，附近的市政工程設(shè)施相對完備，因