【正文】 廣州華聯(lián)物業(yè)西門口廣場全程物業(yè)管理建議書廣州華聯(lián)建設(shè)物業(yè)管理有限公司二零零五年三月提交139 / 139目錄部份摘要頁數(shù)一西門口廣場物業(yè)摘要67二管理模式8121. 總體管理模式92. 擬採取的管理方法912三前期物業(yè)管理顧問服務(wù)1340(一) 顧問服務(wù)14181. 小區(qū)設(shè)計142. 機電設(shè)備153. 保安系統(tǒng)154. 清潔要求155. 車庫系統(tǒng)166. 管理預(yù)算167. 合約文件168. 員工招聘／培訓(xùn)179. 用戶手冊1710. 厘訂契約1711. 業(yè)戶交收／裝修指南18(二) 物業(yè)管理顧問之具體工作19301. 方案設(shè)計階段本司提供的服務(wù)內(nèi)容19252. 推廣銷售期間本司提出的服務(wù)26293. 交樓期間提供的服務(wù)30(三) 前期物業(yè)管理顧問之人員及時間安排31361. 管理顧問人員安排312. 顧問管理工作時間安排3136西門口廣場物業(yè)顧問小組架構(gòu)圖37西門口廣場前期物業(yè)顧問工作計劃表3943四物業(yè)管理服務(wù)44551. 物業(yè)管理服務(wù)45472. 管理公司基本架構(gòu)及人員編制48503. 管理公司財政分配及預(yù)算開支514. 管理的收費範(fàn)圍及收費標(biāo)準(zhǔn)515. 管理公司人員招聘及培訓(xùn)計劃52536. 管理公司前期工作及時間安排5455五進(jìn)一步物業(yè)管理方案56(一) 住宅管理5778 1. 各物業(yè)功能的出入口57 2. 小區(qū)穿梭巴士服務(wù)57 3. 社區(qū)文化活動及環(huán)境社區(qū)文化58 4. 便民服務(wù)5963 5. 空中花園管理646. 智慧化系統(tǒng)的管理、維護(hù)6466 7. 根據(jù)入住前扣及各階段採取的安全措施6768 8. 對房屋裝修的監(jiān)管方案及措施68 9. 住房被盜和車輛丟失的責(zé)任和承諾6869 10. 對建築外表規(guī)範(fàn)化管理69 11. 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃和實施7076 12. 評估會所功能76 13. 評估小區(qū)的硬體設(shè)計77 14. 制訂管理制度和文件7778 15. 定期會議78(二) 商場管理7987 1. 保安79 2. 餐飲功能設(shè)施79 3. 中央空調(diào)系統(tǒng)79 4. 智慧化系統(tǒng)79 5. 商場用戶手冊80 6. 商務(wù)服務(wù)81 7. 員工培訓(xùn)81 8. 考核員工表現(xiàn)8182 9. 加強與業(yè)戶間之溝通82 10. 定期會議83 11. 評估商場的硬體設(shè)計83 12. 商場戶外廣告83 13. 商場經(jīng)營83 14. 商場租務(wù)管理84 15. 商場裝修監(jiān)控84 16. 商場推廣84 17. 商場之管理制度8587(三) 寫字樓管理8893 1. 評估寫字樓的硬體設(shè)計88 2. 智慧化設(shè)備的規(guī)劃88 3. 會議中心設(shè)置88 4. 統(tǒng)一製作商戶水牌88 5. 大堂接待88 6. 大廈標(biāo)誌89 7. 文件制定8990 8. 電梯使用安排90 9. 大廈背景音樂90 10. 洗手間管理9091 11. 能源管理91 12. 商務(wù)服務(wù)91 13. 組織商務(wù)活動92 14. 協(xié)助引入知名商家進(jìn)駐92 15. 大廈環(huán)境佈置92 16. 加強與業(yè)戶間之溝通92 17. 定期會議93(四) 商場及寫字樓的服務(wù)承諾9499六租務(wù)管理100103 1. 爲(wèi)西門口廣場商場提供的租務(wù)服務(wù)101 2. 代表業(yè)主履行租約責(zé)任102 3. 租務(wù)管理服務(wù)程式102103七建議服務(wù)年期及管理酬金104105八全面物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算案106125九爲(wèi)何委任「華聯(lián)建設(shè)」126128附錄一「廣州華聯(lián)建設(shè)物業(yè)管理有限公司」簡介129130附錄二「華聯(lián)建設(shè)」主要人員管理人員介紹131附錄三物業(yè)公司基本情況表及相關(guān)證書132137附錄四「華聯(lián)建設(shè)」管理階層現(xiàn)時及過往於國內(nèi)參與管理之項目138143第一部份西門口廣場物業(yè)摘要第一部份西門口廣場物業(yè)摘要　 西門口廣場位於廣州市中心地帶， 中山七路及光復(fù)北路交彙處， 占地約20，000平方米，由七棟住宅與一棟寫字樓組成及大型商場組成；西門口廣場雄據(jù)荔灣老城區(qū)的中心位置，南靠中山七路，東鄰人民路，西有康王路主幹道，地鐵一號線「西門口」及「陳家祠」站更近在咫尺，地理位置優(yōu)越，交通便利，屬於廣州西關(guān)的傳統(tǒng)商業(yè)旺地；上下九步行街、帶河玉器市場、北京路步行街、中山五路等商業(yè)場所舉步可到；西門口廣場是集購物娛樂、飲食、金融、商業(yè)辦公於一體的現(xiàn)代化綜合物業(yè)。西門口廣場（二期）建築面積約114,700平方米，爲(wèi)市中心區(qū)域內(nèi)少有的大型商場、寫字樓及高級住宅的綜合性商住小區(qū)，由5棟樓宇組成。地下二、三層爲(wèi)停車庫和設(shè)備房，其中負(fù)一層～二層爲(wèi)商場，三層爲(wèi)架空層（綠化廣場、泳池、會所），三層以上爲(wèi)塔樓部份，其中由1棟爲(wèi)18層的辦公樓，4棟爲(wèi)2425層高之高級住宅物業(yè)，內(nèi)設(shè)會所供住戶使用；另，大廈亦設(shè)有逾20,512平方米停車場，有438個車位元，自動收費系統(tǒng)，先進(jìn)的保安系統(tǒng)及監(jiān)控中心一應(yīng)俱全；西門口廣場（二期）現(xiàn)預(yù)計於2006年竣工，2005年底開始公開發(fā)售。發(fā)展商爲(wèi)「廣州市盈發(fā)房産發(fā)展有限公司」。第二部份管理模式第二部份管理模式1. 總體管理模式西門口廣場物業(yè)管理模式以人爲(wèi)本業(yè)戶第一品牌戰(zhàn)略環(huán)境設(shè)施管理細(xì)緻服務(wù)業(yè)主專享服務(wù)客戶優(yōu)質(zhì)服務(wù)高質(zhì)素管理注重聲譽2. 擬採取的管理方法 運作程式系統(tǒng) 整體運作流程日常管理服務(wù)與維修養(yǎng)護(hù)各類人員崗位培訓(xùn)建立各種規(guī)章制度物業(yè)部工程部保安部財務(wù)部清潔綠化部行政部租務(wù)部質(zhì)量管理部各級各崗位工作人員開展管理服務(wù)與養(yǎng)護(hù)工作完善各類客戶服務(wù)及設(shè)施管理、協(xié)調(diào)各部門之工作關(guān)係 整體運作流程圖說明： 從整體運作流程圖中看，管理處注重於整體運作全面合理，各項工作環(huán)節(jié)緊密銜接，起到承上啓下，相互制約的作用。 整體運作的各個環(huán)節(jié)將嚴(yán)格按照西門口廣場物業(yè)管理處質(zhì)量管理體系進(jìn)行運作。 在管理處的整體運作過程中將始終運用現(xiàn)代化的電腦管理網(wǎng)路系統(tǒng)，從方案的擬定到各項工作任務(wù)的完成都實現(xiàn)智慧化管理。 在整體運作過程中，始終堅持全過程監(jiān)督和管理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性管理，保證管理有效、及時到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點。 資訊反饋系統(tǒng) 資訊反饋示意圖信息指揮機構(gòu)（管理處經(jīng)理）執(zhí)行實施機構(gòu)（各主管、專業(yè)人員）監(jiān)督機構(gòu)（管理處經(jīng)理）信息反饋渠道 資訊反饋示意圖說明： 資訊是資源，西門口廣場管理處的資訊來源於執(zhí)行機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)和資訊反饋渠道。 西門口廣場管理處在日常運作中，管理處經(jīng)理既是指揮員，又是督促檢查者，當(dāng)各項工作指令下達(dá)後，執(zhí)行機構(gòu)相應(yīng)開始運作，此時，管理處經(jīng)理就可以在資訊反饋渠道中獲得資訊，對指揮機構(gòu)所發(fā)出的各項指令可以做出較爲(wèi)實際的評估，從而判斷其正確與否，從中吸取經(jīng)驗，糾正錯誤，有效地克服了在工作中的盲目現(xiàn)象。 在監(jiān)督機構(gòu)控制方式中，管理處採取例行檢查和突擊抽查相結(jié)合的方式進(jìn)行，而監(jiān)督控制的措施以預(yù)先控制與資訊反饋控制相結(jié)合的方式進(jìn)行。 激勵系統(tǒng) 激勵系統(tǒng)示意圖激勵機制思想工作機制文化活動機制培訓(xùn)提升機制獎懲機制工資福利機制 激勵系統(tǒng)示意圖說明： 激勵是管理處內(nèi)部對員工管理主要方式。每個員工的個人權(quán)利需要得到尊重並應(yīng)始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經(jīng)濟效益和社會效益。 思想工作機制重要在激發(fā)每一個員工的內(nèi)在潛能，充分調(diào)動員工的個人積極性，適時做好深入細(xì)緻的思想工作，其主要工作方式有與員工談心，組織有益的集體活動和家訪等。 獎懲機制應(yīng)以表揚獎勵爲(wèi)主，以處分爲(wèi)輔的原則，獎勵要分明，用優(yōu)勝劣汰的方式，純潔用工隊伍，在獎勵類型上，管理處堅持以精神彭勵爲(wèi)主，物質(zhì)獎勵爲(wèi)輔。 工資福利機制重在考核，縮小固定部分工資，加大活動部分工資，拉大距離，不搞一刀切，激勵員工優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)造業(yè)績和發(fā)揚團結(jié)向上的團隊精神。 培養(yǎng)提升機制在實際工作中缺一不可，其培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工有較強的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對工作能做到一專多能，精益求精。在用人提拔上不任人唯親，而是不拘一格選拔那些有真才實學(xué)的人才，做到能者上，平者讓，庸者下，從而把培養(yǎng)提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等工作有機地結(jié)合在一起，使之形成一種人才培養(yǎng)的良性迴圈氛圍。 文化活動機制是溝通管理處內(nèi)部員工的橋梁，通過文化活動的開展增強了員工的自信心和認(rèn)同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結(jié)合大一起，文化活動的方式有許多種，如：集體活動、旅遊、娛樂晚會和邀請家屬小孩共同聯(lián)歡等活動。第三部份前期物業(yè)管理顧問服務(wù)第三部份前期物業(yè)管理顧問服務(wù)一、顧問服務(wù)據(jù)資料顯示，本項目爲(wèi)一高級綜合性發(fā)展項目。設(shè)計由7幢高層住宅及裙樓商場組成之中大型商住物業(yè)。本司管理層對同類型發(fā)展項目已累積有廿餘年之經(jīng)驗，對高質(zhì)素物業(yè)管理服務(wù)要求，以及發(fā)展商、物業(yè)管理公司和用家之間可能産生之矛盾，有豐富經(jīng)驗進(jìn)行協(xié)調(diào)，從而取得平衡。具遠(yuǎn)見之發(fā)展商對前期顧問服務(wù)需求甚爲(wèi)殷切，因爲(wèi)只有在設(shè)計階段時已然加入物業(yè)管理方面的意見，對日後小區(qū)營運、維修保養(yǎng)、保安、保潔等，更能以最低經(jīng)濟成本，達(dá)至最佳效益，堪稱事半功倍。本司於接受委聘後，於物業(yè)設(shè)計及建築期間，就所有有關(guān)物業(yè)管理事務(wù)，向設(shè)計院、建築師、籌建處、及機電顧問等提供專業(yè)意見，範(fàn)圍包括如下：1. 小區(qū)設(shè)計本司將詳閱小區(qū)所有設(shè)計圖紙及建築材料規(guī)格書，委派富工程經(jīng)驗的工程人員提供有利於未來管理之改善建議，諸如按寫字樓規(guī)格要求佈局設(shè)計、商場經(jīng)營的硬體配備及所需人流控制、住客會所之佈局、將來小區(qū)保養(yǎng)維修可能産生的問題等，俾能在建築期內(nèi)作出相應(yīng)的增刪。2. 機電設(shè)備按本司曾管理衆(zhòng)多不同類形、不同組合之物業(yè)經(jīng)驗，可提供各款最適用於本項目之機電設(shè)備型號、功能規(guī)格，再加上本司對該等機電設(shè)備之實際操作經(jīng)驗，肯定可爲(wèi)　貴司選用最合適之機電設(shè)備提供物業(yè)管理上的專業(yè)意見；本司現(xiàn)時管理之項目如「利雅灣」、「黃埔花園」等均與貴項目有相似及可比之處。3. 保安系統(tǒng)於詳細(xì)考慮西門口廣場之整體設(shè)計組合後，本司將對項目之保安要求作出評估，並建議詳細(xì)之未來保安系統(tǒng)安排。4. 清潔要求於整個項目發(fā)展過程中，本司將提供所有就西門口廣場具備清潔要求需要之意見，如高空工作器材、清潔器材配置、垃圾處理器械等，並可提供銷售階段的售樓部及樣板間的清潔方面的協(xié)助。5. 車庫系統(tǒng)本司就車庫未來所需提供建議，包括計費系統(tǒng)、車行方向、車位元大小及車庫專業(yè)標(biāo)識系統(tǒng)等。6. 管理預(yù)算於項目交付使用前，本司將參照廣州市內(nèi)其他項目物業(yè)管理費用收支、生活指數(shù)、物價幅度，進(jìn)一步提供一準(zhǔn)確及合理之未來管理支出預(yù)算案予發(fā)展商，配合市場推廣策略；具體有如下： 銷售階段的總開支預(yù)算（根據(jù)發(fā)展商銷售階段要求而定） 管理處開辦費用預(yù)算 項目總體收支預(yù)算案7. 合約文件發(fā)展商對採購主要物業(yè)配備如垂直運輸系統(tǒng)、電力配備、自動化系統(tǒng)等，往往忽視了對日後保養(yǎng)維修，以及生産來源地的監(jiān)控，因同一商號、同型號的産品，産地來源往往成爲(wèi)質(zhì)量好劣的條件，加上如合約內(nèi)訂定條款，以及由原産地付運，至安裝，測試時，如事前未有作出妥善