【正文】 85 / 86本案物業(yè)管理初步建議書武漢招商局物業(yè)管理有限公司目 錄第一章 概述第一節(jié) “本案”項目簡介第二節(jié) 沿續(xù)百年輝煌的招商局物業(yè)管理有限公司第三節(jié) 武漢招商局物業(yè)管理有限公司簡介第二章 集成式管理模式設(shè)想第一節(jié) “集成式”管理模式設(shè)想第二節(jié) “系統(tǒng)設(shè)計、組群服務(wù)”——組織管理及活動經(jīng)費第十章 銷售期的物業(yè)管理服務(wù)第一節(jié) 銷售期的物業(yè)管理第二節(jié) 施工期的物業(yè)管理服務(wù)第十一章 客戶入伙及維修管理服務(wù)第一節(jié) 客戶入伙工作安排第二節(jié) 裝修管理服務(wù)流程第十二章 管理承諾第一節(jié) 管理目標(biāo)承諾第二節(jié) 各項指標(biāo)及措施第十三章 “本案”CI形象策劃第十四章 物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)建議附 件一、 營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及質(zhì)量體系認證證書二、 獎狀及獎牌三、 管理及顧問項目圖片四、 政府物業(yè)管理法規(guī)、政策五、 配套管理資料目錄第一章 概述第一節(jié) “本案”項目簡介“本案”位于漢陽區(qū)漢陽大道與鸚鵡大道的十字叉路口，地處漢陽區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心，周邊商廈林立，住宅密集，是漢陽區(qū)人流最集中、商貿(mào)最繁榮的中心地段，也是漢陽與漢口、武昌及其他區(qū)域聯(lián)系的交通樞紐。該項目周邊風(fēng)景優(yōu)美，北靠優(yōu)美的月湖和具有2500年歷史的知音傳說的古琴臺，東倚龜山風(fēng)景區(qū)和晴川閣，與黃鶴樓隔江相望，西靠佛教名剎歸元寺。“本案”引進比較前衛(wèi)的“海派”設(shè)計理念，規(guī)劃上按高品位樓盤構(gòu)思，給客戶以全新的感覺。主體建筑由群樓、塔樓組成，占地24183平方米，總建筑面積158830平方米，地上建筑面積136750平方米，地下建筑面積22080平方米。群樓分東西兩部分，中間設(shè)一條商業(yè)步行街。東北群樓1——3層為大賣場，面積25600平方米，四層為娛樂場所，面積為8550平方米；西南群樓外3層內(nèi)2層，商鋪面積4300平方米。塔樓共4幢，鸚鵡大道與漢陽大道交叉口是一幢27層的高級酒店式公寓，東北向是一幢高28層的單元公寓樓，西面是兩幢30層的住宅樓。層頂花園、會所、綠地廣場，商業(yè)步行街是放松心情的理想去處?！氨景浮笔且蛔虡I(yè)、辦公、娛樂、商檔住宅為一體的綜合性建筑，它將是漢陽區(qū)的一個標(biāo)志性建筑，成為武漢三鎮(zhèn)的一個建筑新亮星。第二節(jié) 沿續(xù)百年輝煌的招商局物業(yè)管理公司香港招商局集團始創(chuàng)于1872年，經(jīng)過130年的發(fā)展已成為香港四大著名中資機構(gòu)之一，是中國首家在香港上市的中資企業(yè)，總資產(chǎn)逾580億元，業(yè)務(wù)覆蓋房地產(chǎn)、金融、物流、港航、交通建設(shè)、科技、旅游酒店等多個領(lǐng)域，旗下有招商地產(chǎn)、招商銀行、招商證券等多家著名企業(yè)?！瘛≌猩叹治飿I(yè)管理公司（以下簡稱“招商局物業(yè)”）是招商局集團的全資企業(yè)，是中國最具有實力與規(guī)模的專業(yè)物業(yè)管理公司，國家一級資質(zhì)，中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位?！?公司總部設(shè)在深圳蛇口，在香港、深圳、北京、上海、南京、武漢、西安、龍崗設(shè)有八家區(qū)域公司，業(yè)務(wù)范圍覆蓋全國主要中心城市。◇ 集20年物業(yè)管理專業(yè)實踐之大成，管理經(jīng)驗、科學(xué)技術(shù)無不淋漓盡現(xiàn)，造就1000多萬平方米管理規(guī)模，擁有50多個國家和地區(qū)的30多萬至尊客戶，涉足寫字樓、政府辦公樓、高尚商品住宅、涉外別墅、體育場館、工業(yè)廠房、商場、醫(yī)院、大型社區(qū)各類物業(yè)。招商局物業(yè)明確了自身的市場定位，即CBD高級物業(yè)管理資深專家、物業(yè)管理企業(yè)顧問專業(yè)機構(gòu)和規(guī)?；?wù)之先導(dǎo)企業(yè)?！?招商局物業(yè)現(xiàn)已擁有一批具有豐富經(jīng)驗的管理和技術(shù)人員。目前從業(yè)人員已達5000余人，.●　公司自1981年開始在國內(nèi)率先引進美國、香港的先進物業(yè)管理經(jīng)驗，結(jié)合中國國情，經(jīng)過十多年的錘煉，創(chuàng)造出一套獨具特色、達到國際水準(zhǔn)的物業(yè)管理模式，創(chuàng)建了“招商局物業(yè)”這一優(yōu)秀的物業(yè)管理品牌?！?“百年誠信，至尊服務(wù)”，是我們的核心價值理念；◇ “以人為本，以客為先”，是我們的管理理念；◇ “精心管理，全心呵護”，是我們的服務(wù)理念；◇ “用心做事，誠心服務(wù)，恒心達成”，是我們的服務(wù)主張；◇ “為客戶提供安全、舒適、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，以滿足和超越社會、客戶對物業(yè)管理不斷增加的需求”是我們的企業(yè)使命；◇ “時刻意識以客戶的滿意是我們的追求；時刻意識到追求服務(wù)品質(zhì)”是我們永恒的目標(biāo)?！瘛《陙恚疽呀⒘艘恢平?jīng)營、懂管理、精業(yè)務(wù)、肯奉獻、高素質(zhì)的專業(yè)隊伍，全心全意、優(yōu)質(zhì)高效地為廣大客戶服務(wù)，贏得了社會各界的廣泛贊譽?！? 目前，公司已擁有11個獲“國家物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號的物業(yè)管理項目（深圳新時代廣場、深圳鯨山別墅、蛇口金融中心、深圳海濱花園、深圳景園大廈、深圳招商名仕花園、深圳海月花園、武漢招銀大廈、上海招商局廣場、上海招商局大廈、北京招商國際金融中心。其中深圳鯨山東省別墅是全國第一批榮獲此殊榮的住宅小區(qū)，目前是深圳最大的外國人居住區(qū)）及12個獲“省級優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號的物業(yè)管理項目?！? 我們還擁有幾十家名列世界500強的跨國公司駐華機構(gòu)和中國知名企業(yè)的至尊客戶，充分展示了招商局物業(yè)的品牌競爭力和綜合實力。二十年來，公司一直致力于服務(wù)的不斷創(chuàng)新，以適應(yīng)日新月異的建筑特色，客戶新的服務(wù)需求，實現(xiàn)和超越、更新物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)涵。最具代表性的物業(yè)有： ● 引領(lǐng)時代潮流開創(chuàng)高尚住宅新型管理模式物業(yè) ◇ 漢飛青年城——座落于漢口解放大道永清街口，十幾條公交車線路途經(jīng)此處，并緊鄰輕軌總站，既有風(fēng)景優(yōu)美的解放公園為鄰，又與新江灘為伴，加之為深受武漢市民歡迎的小戶型設(shè)計，使“武漢漢飛青年城”成為武漢市場酒店式公寓的“新寵”。該樓地上26層，地下2層，是現(xiàn)代青年的理想之都。2003年7月18日委托武漢招商局物業(yè)管理有限公司提供專業(yè)物業(yè)管理顧問服務(wù)，七月底派顧問人員進駐施工現(xiàn)場，從今后的居住和物業(yè)服務(wù)的角度提出了上百條合理化建議并為開發(fā)商所采納，同時積極配合樓盤銷售。十月份樓盤開盤銷售，864套住宅十天內(nèi)全部售馨，創(chuàng)造了武漢售房奇跡，武漢招商局物業(yè)在銷售現(xiàn)場的服務(wù)贏得了廣大購房者的好評。　　◇ 陽光帶海濱城一整個片區(qū)以高爾夫球場漫延綠色、深圳灣無邊蔚藍以及濱海城市公園作為自然背景，深圳大學(xué)、虛擬大學(xué)園區(qū)、威新軟件園、華為、聯(lián)想、長城、IBM則構(gòu)成了本片區(qū)的人文氛圍。，總建筑面積32萬平方米。小區(qū)內(nèi)以高層建筑為主，視野開闊。小區(qū)分兩期開發(fā)，一期推出的戶型以三房、四房為主，面積介于90—320平方米。 　 ◇　深圳蛇口景園大廈——位于蛇口四海公園旁邊，占地面積3367平方米，建筑面積41391平方米，由南北兩座塔樓組成部分，樓高32層，1996年竣工，1998年被建設(shè)部授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號。 ● 高品味綜合商場物業(yè)管理典范 ◇ 南京東方商城——位于由招商局地產(chǎn)集團投資開發(fā)的南京國際金融中心的裙樓左側(cè)，是由南京醫(yī)藥股份有限公司與南京新成股份有限公司共同出資組建的高檔綜合商城。東方商城具備一流的硬件設(shè)施，配有雙回路供電，中央冷暖空調(diào)，自動消防系統(tǒng)，18臺進口扶梯，2臺垂直客梯，3臺貨梯，并擁有先進的監(jiān)控系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)及電腦管理系統(tǒng)。一樓還設(shè)有工商銀行分理處及自助銀行。商城正門門口前廣場面積達5000平方米，是南京新街口地區(qū)最大的商業(yè)休閑廣場，地下?lián)碛?00多個泊位的停車場，亦是新街口地區(qū)之最，此外，商城內(nèi)部及廣場已預(yù)留三處地鐵出口，與正在建議中的南京地鐵新街口中心站融為一體。南京招商局物業(yè)管理有限公司承接?xùn)|方商城開創(chuàng)江蘇省專業(yè)物業(yè)管理公司大型商城內(nèi)部后勤物業(yè)服務(wù)之先河。 ● 管理現(xiàn)代化先進設(shè)備設(shè)施的物業(yè)案例 ◇ 深圳蛇口新時代廣場——位于蛇口海上世界西側(cè)，背倚南山，前眺香港，位置十分優(yōu)越。是一座全海景的智能型高級寫字樓，是蛇口乃至深圳西部最高的建筑物，高聳雄偉，氣勢磅礴，莊重華貴、古典優(yōu)雅，充分體現(xiàn)出脫穎而出的國際風(fēng)采，成為蛇口跨世紀(jì)飛躍的輝煌標(biāo)志。 ◇ 武漢體育中心——武漢體育中心地處武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)318國道沿線，規(guī)劃用地1320畝，總投資15億元人民幣，（已完成）。，可容納6萬人，所有功能用房均按國際足聯(lián)比賽要求設(shè)計施工，并配有現(xiàn)代化先進設(shè)備設(shè)施，充分滿足世界級體育賽事及商業(yè)活動的需求。二期還將建設(shè)網(wǎng)球場、游泳館和綜合競技館，是集IC卡應(yīng)用系統(tǒng)、入場檢票智能管理系統(tǒng)、交通智能化信息系統(tǒng)、多功能會議系統(tǒng)、無線數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)絡(luò)、田徑賽事及計算機網(wǎng)絡(luò)等17個系統(tǒng)于一身的具有高科技術(shù)水平的現(xiàn)代體育場館，是中國第一家全部由專業(yè)物業(yè)管理公司實施物業(yè)管理的體育場館，在運營管理上是中國目前唯一與國際接軌的體育場館。武漢體育中心座位規(guī)模是名列亞洲第四、中國第三的大型運動場館。武漢招商局物業(yè)管理有限公司管理兩年來，歷經(jīng)東風(fēng)雪鐵龍遠東四國女足邀請賽、LG四國女足邀請賽、LG超霸杯賽、西門子移動通信中國之隊男足賽、2004年亞洲足球決賽（雅典奧運會亞洲區(qū)資格賽）等國內(nèi)國際賽事及張惠妹演唱會、金龍泉之夜明星演唱會、周杰倫演唱會、F4演唱會等，均獲得賀滿成功并得到廣泛一致好評。 ● 服務(wù)客戶，造福社會。在人類歷史發(fā)展的今天，孜孜以求、誠信周到的招商局物業(yè)，必將履行歷史和社會賦予我們追求卓越的神圣使命，執(zhí)著雕鑿經(jīng)典，傾力打造品質(zhì)，引領(lǐng)物業(yè)文化，創(chuàng)建最佳品牌，與時俱進，最終發(fā)展成為目光遠大、受人尊敬、最具實力的專業(yè)化全國性的物業(yè)管理企業(yè)集團。第三節(jié) 武漢招商局物業(yè)管理有限公司簡介● 武漢招商局物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“武漢招商局物業(yè)”）是招商局物業(yè)在武漢的地區(qū)性公司，主要承接寫字摟、政府辦公樓、公寓、體育場館、工業(yè)園區(qū)和大型住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，亦提供上述物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)和保潔、機電設(shè)備管理與維修等專項服務(wù)?！? 武漢招商局物業(yè)于一九九五年開始運作，是武漢市最早與國際接軌并按照國際標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)范化管理與服務(wù)的專業(yè)化物業(yè)管理公司之一，是招商局物業(yè)發(fā)展規(guī)?；?、集團化的一分子，并于二00二年通過ISO9001：2000質(zhì)量管理體系認證。● 目前，武漢招商局物業(yè)直接管理和以顧問形式參與管理的項目已達17個，決建筑面積超過100萬平方米。 其中直接管理的物業(yè)主要有：◇ 麗景灣高尚住宅區(qū)◇ 招銀大廈寫字樓◇ 武漢體育中心◇ 招銀苑住宅區(qū)◇ 竹葉苑住宅區(qū)◇ 中南建筑設(shè)計院（其中含：辦公樓、住宅樓）◇ 中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行湖北省分行（其中含：辦公樓、住宅樓、招待所）同時以顧問形式承接的項目有：◇ 漢飛青年城酒店式公寓◇ 元辰國際商住樓◇ 三陽廣場商住樓◇ 瑞通廣場（交通銀行武漢分行）寫字樓◇ 黃金海岸別墅區(qū)◇ 華工鏡湖園住宅區(qū)◇ 武房交易大廈（武漢市房產(chǎn)管理局）寫字樓◇ 武漢市交通信息中心（武漢市交通委員會）寫字樓◇ 烽火大廈（武漢郵電科學(xué)研究院）寫字樓◇ 武漢科技大廈（武漢市科技局）寫字樓● 經(jīng)過八年多的運作，武漢招商局物業(yè)將境外先進的管理經(jīng)驗與本地的現(xiàn)實情況有機地結(jié)合起來，博采眾長，創(chuàng)建了全新的具有自身特色的物業(yè)管理模式，公司擁有一批資深物業(yè)管理專業(yè)人士，兩名市場管理協(xié)會專家咨詢委員，培養(yǎng)了一批具有豐富經(jīng)驗的管理和技術(shù)人員，公司現(xiàn)有員工300多名，中層以上管理人員90%為大專以上學(xué)歷，并全部獲得國家建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理崗位資格證書，成為一支懂經(jīng)營、會管理、精業(yè)務(wù)、肯奉獻、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍?！?招銀大廈是本公司管理特色成功的范例。該大廈1996年11月份投入使用，1997年被評為“湖北省城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”，1998年被評為“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”，在湖北省是第一個獲得該榮譽的大廈。招銀大廈由于建設(shè)和管理的成功，吸引了一大批國內(nèi)外知名企業(yè)，如：招商銀行、香港匯豐銀行、日本陸奧銀行、法國興業(yè)銀行、南方證券公司、平安保險公司、海爾電器集團公司等，這些企業(yè)對大廈的物業(yè)管理都給予了較高的評價。而由我司提供顧問管理服務(wù)的三陽廣場、瑞通廣場，亦在2000年同時雙雙獲得“湖北省城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”稱號。同年，公司又被武漢市房產(chǎn)管理局、武漢市物業(yè)管理協(xié)會評為“武漢市優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)”、被湖北省統(tǒng)計局評為“湖北市場行業(yè)十佳”。今年由我司提供顧問管理服務(wù)的武漢市交通信息中心，亦通過“湖北省城市管理優(yōu)秀大廈”考評?！?武漢招商局物業(yè)將一如既往地推行“立足市場、創(chuàng)品牌、爭效益”的經(jīng)營目標(biāo)，遵循“以人為本、以客為先”的管理理念和“精心管理、全心呵護”的服務(wù)理念，奉行“真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，以強大的向心力和凝聚力為基礎(chǔ)，科學(xué)有序的管理為核心驅(qū)動力，優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定的專業(yè)服務(wù)質(zhì)量為基本內(nèi)容，開拓創(chuàng)新為發(fā)展方向，全面參與物業(yè)管理行業(yè)的市場競爭。● 事實證明，武漢招商局物業(yè)有足夠經(jīng)驗及資源來為您服務(wù)，使您有一個安全、清潔、溫馨、便捷的商住環(huán)境。第二章 “集成式”管理模式設(shè)想第一節(jié) “集成式”管理模式設(shè)想我司通過對“本案”建筑設(shè)計方案的詳細分析，將其定位為高檔商住項目，該市場定位決定了客戶群體必然是社會人同構(gòu)成中上層部分。針對該項目的客戶群體層次較高及對服務(wù)的專業(yè)水平有較高的要求的特征提出“集成式”管理模式的設(shè)想。 一、 項目特性◇ 高層次的客戶群體“本案”客戶群體的層次較高導(dǎo)致了客戶對于服務(wù)需求的復(fù)雜化和高標(biāo)準(zhǔn)化。◇ 涵蓋面廣的服務(wù)需求 “本案”作為大型高檔商住樓，具有占地面積廣、建筑面積大，居住客戶眾多等特點。不同的生活習(xí)慣于，文化背景，對服務(wù)的需求和滿意度都有差別，需要物業(yè)管理公司提供涵蓋面廣的物業(yè)管理服務(wù)?！?不斷延展的服務(wù)需求面，持續(xù)提升的服務(wù)水準(zhǔn)要求 “本案”屬于滾動式