【正文】 7. 合約文件發(fā)展商對(duì)採(cǎi)購(gòu)主要物業(yè)配備如垂直運(yùn)輸系統(tǒng)、電力配備、自動(dòng)化系統(tǒng)等，往往忽視了對(duì)日後保養(yǎng)維修，以及生産來(lái)源地的監(jiān)控，因同一商號(hào)、同型號(hào)的産品，産地來(lái)源往往成爲(wèi)質(zhì)量好劣的條件，加上如合約內(nèi)訂定條款，以及由原産地付運(yùn)，至安裝，測(cè)試時(shí)，如事前未有作出妥善安排，一但出現(xiàn)問題時(shí)，肯定各有關(guān)商號(hào)即生産，運(yùn)輸，安裝，調(diào)試承辦商都互相推諉責(zé)任，最後蒙受損失的仍爲(wèi)發(fā)展商。10. 厘訂契約本司可聯(lián)同發(fā)展商之律師事務(wù)所，共同訂定一符合發(fā)展商及共同業(yè)主利益之物業(yè)公共契約，俾各方面都有一個(gè)公平合理及具有約束力的法律文件，清楚闡釋大樓內(nèi)的公共部份、共同業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，以及管業(yè)經(jīng)理的職權(quán)及責(zé)任等。 綠化的規(guī)劃根據(jù)廣東省物價(jià)局有關(guān)物業(yè)分級(jí)參考標(biāo)準(zhǔn)，一級(jí)住宅綠化複蓋率需達(dá)到30%，二級(jí)住宅綠化複蓋率需達(dá)到25%。貴司亦可考慮設(shè)置小型水池，于池內(nèi)種植少量荷花及飼養(yǎng)適數(shù)錦鯉，增加休閒氣氛。本司于顧問期內(nèi)將提出建議，設(shè)立垃圾房及設(shè)立樓層垃圾桶，方便清潔人員到每一樓層清倒垃圾時(shí)能統(tǒng)一安排；而於首層可設(shè)置一垃圾收集房，將各層垃圾集中於垃圾收集站後一齊安排清倒。此外，並考慮訪客車位元及貨物上落區(qū)域。本司於取得更多「西門口廣場(chǎng)」車庫(kù)資料後會(huì)再根據(jù)情況，提供其他建議予貴司參考，其中包括計(jì)費(fèi)系統(tǒng)、車行方向，車位大小等。因此，于編程時(shí)應(yīng)注意能通過資料將各部門的資訊聯(lián)繫一起。完善的會(huì)所設(shè)施應(yīng)包括下列各項(xiàng)設(shè)施： 兒童遊戲室。 完善樓盤整體之專業(yè)形象由於貴項(xiàng)目爲(wèi)一高級(jí)物業(yè)，故應(yīng)於項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段時(shí)，已對(duì)物業(yè)日後的定位作出決定，並按有關(guān)定位制定項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案，本司認(rèn)爲(wèi)貴項(xiàng)目于設(shè)計(jì)階段時(shí)，可考慮以下數(shù)方面之建議措施： 樓宇設(shè)計(jì)、佈局、風(fēng)格及用料等； 各項(xiàng)設(shè)施之功能、設(shè)置、數(shù)量及佈局； 各室內(nèi)單元之設(shè)計(jì)、房間之佈局及座向等； 售樓部之設(shè)計(jì)、裝璜、用料及擺設(shè)等； 工作人員之工作服飾、儀錶儀容等，禮貌及銷售技巧等； 項(xiàng)目智能化的具體內(nèi)容及功能； 全面及優(yōu)質(zhì)專業(yè)之物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（包括服務(wù)式公寓服務(wù)內(nèi)容）。因此，于設(shè)計(jì)方面應(yīng)預(yù)留較大的空間及予人有較氣派的感覺，特別應(yīng)注意保持廳內(nèi)之照明度足夠及整潔專業(yè)形象；同時(shí)，統(tǒng)一售樓員的制服爲(wèi)必要的安排，及加強(qiáng)對(duì)客戶必要的貼身服務(wù)，方可予客戶有舒適親切及專業(yè)的感覺。若樣板房爲(wèi)多個(gè)不同間隔之單元，于選擇地點(diǎn)時(shí)應(yīng)儘量安排在同一樓層或最近距離，爲(wèi)方便管理及于清潔或保安工作等方面節(jié)省管理資源。 保安工作本司協(xié)助安排富經(jīng)驗(yàn)保安人員駐于售樓部、各開放樣板間及貴司指定之其他地方，除保安工作外，並于客人進(jìn)入或離開樣板間時(shí)維持秩序，避免因人潮失控而造成意外。3. 交樓期間提供的服務(wù)本司于貴項(xiàng)目交樓期間提供如下服務(wù)： 設(shè)計(jì)、佈局交樓處，以提供一適當(dāng)?shù)沫h(huán)境予業(yè)主辦理收樓手續(xù)。 協(xié)助發(fā)展商監(jiān)管施工單位於指定之時(shí)間內(nèi)完成有關(guān)之遺漏工程，以便物業(yè)能順利移交予小業(yè)主。三、前期物業(yè)管理顧問之人員及時(shí)間安排1. 管理顧問人員安排物業(yè)管理顧問工作對(duì)於物業(yè)的前期及日後實(shí)際管理起到關(guān)鍵的作用，本司將安排不同專業(yè)且具豐富經(jīng)驗(yàn)的管理人員，爲(wèi)貴項(xiàng)目提供全面及專業(yè)的顧問服務(wù),具體顧問人員將安排如下： 物業(yè)經(jīng)理 工程師 人力資源管理主任 專案管理經(jīng)理 財(cái)務(wù)經(jīng)理 清潔綠化專業(yè)人員 酒店公寓部經(jīng)理 保安主任 質(zhì)量管理主任 具體顧問小組架構(gòu)見「顧問小組架構(gòu)圖」。具體時(shí)間安排：視實(shí)際情況及專案發(fā)展進(jìn)度，及時(shí)提供相關(guān)建議及文件 財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理屬於微利行業(yè)，健康的財(cái)務(wù)運(yùn)作狀況，最爲(wèi)重要；因財(cái)務(wù)財(cái)狀的好壞，可直接影響物業(yè)管理質(zhì)素，及有可能出現(xiàn)因理解不同而令業(yè)戶産生不必要的誤解；爲(wèi)此，良好的財(cái)務(wù)制度及運(yùn)作方案，一直爲(wèi)衆(zhòng)多發(fā)展商殷切的需求。具體時(shí)間安排：視項(xiàng)目進(jìn)展況及發(fā)展商要求，及時(shí)提供相關(guān)建議及方案 保安顧問本司之保安主任會(huì)定期與各保安員開會(huì)，以瞭解其日常工作所遇到的困難及經(jīng)驗(yàn)，作出適當(dāng)?shù)膮f(xié)助。具體時(shí)間安排：顧問全過程參與，惟派駐現(xiàn)場(chǎng)工作時(shí)間爲(wèi)非定期形式。第四部份物業(yè)管理服務(wù)第四部份物業(yè)管理服務(wù)1. 物業(yè)管理服務(wù)西門口廣場(chǎng)爲(wèi)一高級(jí)綜合性商住物業(yè)，本司對(duì)管理上述類型之物業(yè)有豐富經(jīng)驗(yàn)，基本上，對(duì)其可提供一全面性及高質(zhì)素之物業(yè)管理顧問服務(wù)，其中包括以下範(fàn)圍： 物業(yè)接收與項(xiàng)目總承建商配合，協(xié)助發(fā)展商於現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)遺漏工程的處理，並協(xié)助發(fā)展商負(fù)責(zé)所有破損、遺留工程翻修的跟進(jìn)工作等。 設(shè)備維護(hù)於西門口廣場(chǎng)之物業(yè)管理工作正式開展後，擬定未來(lái)長(zhǎng)期及短期之設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，作爲(wèi)未來(lái)工作的藍(lán)本，確保所有設(shè)備均受到充份照顧，遇到有關(guān)保養(yǎng)工作保養(yǎng)商未能提供時(shí)，本司亦可安排小區(qū)管理隊(duì)伍處理。2. 管理公司基本架構(gòu)及人員編制雖然管理公司原則上獨(dú)立運(yùn)作，但仍在相當(dāng)大程度上，要與發(fā)展商保持緊密工作聯(lián)繫及彙報(bào)工作情況；而本司現(xiàn)時(shí)負(fù)責(zé)西門口廣場(chǎng)一期之物業(yè)管理工作，對(duì)小區(qū)的情況及工作內(nèi)容非常熟悉，運(yùn)用於二期物業(yè)的管理工作中將更爲(wèi)順利，且與發(fā)展商有更好的溝通與配合。 每周呈交管理工作彙報(bào)； 處理屬下各組別工作報(bào)告； 安排已訂定的保安、清潔、維修工作工序，並在有需要時(shí)作出適當(dāng)之調(diào)整以配合實(shí)際需要； 高級(jí)物業(yè)主任高級(jí)物業(yè)主任須向物業(yè)總經(jīng)理報(bào)告，並執(zhí)行下列工作範(fàn)圍： 檢查員工出勤記錄，調(diào)動(dòng)人員補(bǔ)缺； 編訂長(zhǎng)／短期修繕計(jì)劃，以備適當(dāng)之零配件，確保小區(qū)機(jī)電運(yùn)作發(fā)生故障時(shí)，能於最短時(shí)間內(nèi)回復(fù)正常運(yùn)作； 確保維修技術(shù)人員每月完成檢修工作後，填寫有關(guān)工作紀(jì)錄； 確保機(jī)電維修，檢查等工序進(jìn)行時(shí)，有關(guān)人員已配備安全裝備，以及應(yīng)急措施；對(duì)一切支銷均有緊密的監(jiān)管制度，控制支銷，如無(wú)特殊意外，管理費(fèi)應(yīng)可維持最少一年不變。物業(yè)總經(jīng)理及財(cái)務(wù)主管應(yīng)以已批核之管理預(yù)算案爲(wèi)最後標(biāo)準(zhǔn)，控制小區(qū)內(nèi)之所有支出。換言之，所有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，都以劃一公平原則爲(wèi)主，對(duì)小區(qū)之共同業(yè)主有一個(gè)合理的交代。 培訓(xùn)工作國(guó)內(nèi)發(fā)展專案的物業(yè)管理因?qū)嶋H的需要，同時(shí)客戶的要求亦越來(lái)越高，只有專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)，才能擺脫「一年新，兩年舊，三年破」的垢病，管理行業(yè)最重要的資産爲(wèi)人材及專業(yè)知識(shí)，在這一門以人力作爲(wèi)主導(dǎo)之服務(wù)行業(yè)，每階層的管理員工均應(yīng)接受專業(yè)之培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容除包括現(xiàn)代化物業(yè)管理教育外，亦輔以應(yīng)急及突發(fā)事件處理技巧，培訓(xùn)課程主要爲(wèi)理論與實(shí)踐並重，雙管齊下。 清潔用料認(rèn)識(shí) 給/排水系統(tǒng) 物業(yè)管理的工作／目的 管理預(yù)算案 罪案處理方法 防火及消防設(shè)備的運(yùn)用而本司會(huì)按各員工職責(zé)所需而進(jìn)行一系列之管理培訓(xùn)工作，俾各員工均能明瞭其本身之職責(zé)及將之付諸實(shí)行。 交接房産期及裝璜期本司將彙同物業(yè)總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)等，以管理會(huì)議形式，建議各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度、管理制度，訂定管理費(fèi)按金、開發(fā)基金、開設(shè)銀行賬戶、刻制公章，以及預(yù)算管理處裝璜費(fèi)用、添置文儀器具、影印機(jī)、傳真機(jī)、電腦配套、家俱等等估計(jì)費(fèi)用，由本司呈遞報(bào)價(jià)比較並取得發(fā)展商同意後，落實(shí)執(zhí)行。 招募／培訓(xùn)駐場(chǎng)員工爲(wèi)確保各級(jí)別員工能準(zhǔn)時(shí)招募到位及開展培訓(xùn)工作，以及在職訓(xùn)練，本司將於稍後制訂有關(guān)之各項(xiàng)員工入職時(shí)間表，俾執(zhí)行人員落實(shí)處理。此外，管理處並提供臨時(shí)供電安排，以備業(yè)主／租戶裝修所需，所有消防及其它重要系統(tǒng)的改裝工程，必須經(jīng)管理處認(rèn)可承包商負(fù)責(zé)進(jìn)行。 正式運(yùn)作由有關(guān)部門發(fā)給正式交付使用證開始，小區(qū)已當(dāng)然爲(wèi)正式運(yùn)作，亦即實(shí)則管理事務(wù)開始，所有業(yè)主必須按小區(qū)公共契約規(guī)定由該日起支付管理費(fèi)，無(wú)論其單元是否有人使用。相信貴司定必理解任何系統(tǒng)都不可能稱爲(wèi)（完美），而需要不斷檢討、改進(jìn)、配合時(shí)代變化及市場(chǎng)需求。2． 小區(qū)穿梭巴士服務(wù)西門口廣場(chǎng)雖位元處廣州市中心區(qū)域，交通亦極其便捷，惟爲(wèi)更方便業(yè)戶往返小區(qū)及廣州各主要中心地點(diǎn)及各主要辦公商業(yè)區(qū)，本司建議貴司可考慮爲(wèi)小區(qū)業(yè)戶開設(shè)穿梭巴士服務(wù)，即可提升小區(qū)高級(jí)物業(yè)的形象，亦可盡顯業(yè)主/業(yè)戶尊貴身份。一般情況下，本司會(huì)建議於下列節(jié)日期間舉行慶?；顒?dòng)： 暑假期間而有關(guān)之收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將經(jīng)發(fā)展商審批同意後方才實(shí)施。而監(jiān)控中心的管理員也可通過管理主機(jī)與訪客或住戶直接對(duì)話，即時(shí)爲(wèi)用戶及訪客解決困難。3) 周界防範(fàn)系統(tǒng)此系統(tǒng)是通過在大廈周界位置安裝紅外線對(duì)射探頭形成電子圍牆，當(dāng)有人穿越防區(qū)遮擋紅外線後，安裝於小區(qū)監(jiān)控中必的報(bào)警主機(jī)立即發(fā)出報(bào)警嗚響，通知值班人員趕往現(xiàn)埸處理。 住宅小區(qū)報(bào)警的應(yīng)急處理根據(jù)本司過往之管理經(jīng)驗(yàn)，住宅小區(qū)應(yīng)急處理內(nèi)容包括： 受傷/急癥 停電 惡劣天氣 意外盜竊 水災(zāi) 疏散/撤離程式 盜竊 火警就上述應(yīng)急事件之處理方法，本司將會(huì)詳細(xì)按小區(qū)之實(shí)際情況，擬備相應(yīng)之緊急應(yīng)變措施，載於小區(qū)「用戶手冊(cè)」內(nèi)，以備小區(qū)業(yè)戶隨時(shí)查閱。而于本司接管上述系統(tǒng)後，將按實(shí)際需要，建議發(fā)展商於上述系統(tǒng)有關(guān)位置設(shè)置有效之永久性標(biāo)誌，以提請(qǐng)用戶注意(於有關(guān)永久性標(biāo)誌未安裝前，管理處亦可負(fù)責(zé)安排設(shè)置有關(guān)臨時(shí)標(biāo)誌)。 裝修入住期據(jù)本司過往之經(jīng)驗(yàn)，于樓宇交付使用初期，一方面，住戶需進(jìn)行室內(nèi)二次裝修工程，另一方面，部份施工單位仍需對(duì)小區(qū)部份工程系統(tǒng)或設(shè)備進(jìn)行手尾工程或應(yīng)業(yè)主之要求進(jìn)行翻修工作，故造成小區(qū)內(nèi)施工人員較多之情況。本司會(huì)定立管制制度，記錄進(jìn)場(chǎng)人仕資料，尤以承包商資料最爲(wèi)重要，並需每日登記開工人數(shù)，發(fā)給胸章。若小區(qū)不幸發(fā)生住戶被盜或車輛丟失事件時(shí)，管理處將會(huì)第一時(shí)間作報(bào)警及報(bào)保險(xiǎn)公司處理，當(dāng)有關(guān)事件被界定爲(wèi)因被保人于經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)過程中之意外或疏忽而造成並依法應(yīng)由被保人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，有關(guān)保險(xiǎn)將會(huì)生效並將由有關(guān)保險(xiǎn)公司按投保條款負(fù)責(zé)賠償。9． 住房被盜和車輛丟失的責(zé)任和承諾管理處將安排嚴(yán)密之保安制度，包括24小時(shí)不間斷巡邏、出入查證、利用小區(qū)之保安設(shè)施進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控等，以儘量避免於小區(qū)內(nèi)發(fā)生任何保安意外事件。此外，管理處並提供臨時(shí)供電安排，以備業(yè)主／租戶裝修所需，所有消防及其它重要系統(tǒng)的改裝工程，必須經(jīng)管理處認(rèn)可承包商負(fù)責(zé)進(jìn)行。最後，由於各用戶在其聘用的裝修公司爲(wèi)其提供裝修服務(wù)期間要對(duì)裝修工人的作業(yè)行爲(wèi)負(fù)有完全責(zé)任，因此爲(wèi)充分保障有關(guān)裝修公司所雇工人因意外疏忽所造成公共傷害及對(duì)管理處之賠償責(zé)任，管理處將建議用戶爲(wèi)其所有的裝修工程向保險(xiǎn)公司購(gòu)買足夠的臨時(shí)保險(xiǎn)，諸如火險(xiǎn)、勞工保險(xiǎn)、第三者保險(xiǎn)、或全保等，用戶可以根據(jù)實(shí)際需要與保險(xiǎn)公司接洽。 保護(hù)智慧化系統(tǒng)的預(yù)埋管線及各種公共管線設(shè)施的措施于樓宇交付使用前，管理公司將協(xié)同發(fā)展商與小區(qū)各系統(tǒng)施工單位進(jìn)行物業(yè)之工程驗(yàn)收移交工作。 充分發(fā)揮高科技在管理中的設(shè)想通過安裝智慧化設(shè)備可爲(wèi)業(yè)主提供一個(gè)安靜可靠的居住環(huán)境及改善業(yè)主的生活，也可提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)素和效率。2) 閉路監(jiān)控系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)是通過于大廈首層各出入口、電梯轎廂內(nèi)、停車埸出入口安裝攝像機(jī)，用來(lái)監(jiān)察人員流動(dòng)情況。因應(yīng)西門口廣場(chǎng)的初步情況，本司認(rèn)爲(wèi)可根據(jù)業(yè)戶的需要，爲(wèi)業(yè)戶提供下列便民服務(wù)： 有償服務(wù)服務(wù)內(nèi)容費(fèi)用及說明I. 禮儀服務(wù)1) 租擺鮮花、盆景由業(yè)戶自行支付租金，管理處收取5元手續(xù)費(fèi)2) 代接送客人往返、火車東站、機(jī)場(chǎng)或其他指定地點(diǎn)由業(yè)戶自行支付有關(guān)費(fèi)用II. 家庭服務(wù)1) 更換嵌入式燈具不含材料收費(fèi)2元/個(gè)2) 更換指甲開關(guān)、電插座、及插座面板不含材料收費(fèi)3元/個(gè)3) 更換空氣開關(guān)、漏電開關(guān)不含材料收費(fèi)10元/個(gè)4) 安裝及改動(dòng)供電線路、電話線路、電視天線線路不含材料收費(fèi)15元/米5) 安裝吸頂燈、壁燈、光管不含材料收費(fèi)12元/個(gè)6) 安裝熱水器不含材料收費(fèi)30元/臺(tái)7) 更換信箱鎖收費(fèi)10元/把8) 修補(bǔ)牆壁批蕩、翻新乳膠漆不含材料收費(fèi)18元/平方米9) 更換水錶收費(fèi)25元/個(gè)10) 更換座廁水箱配件不含材料收費(fèi)15元/套11) 疏通室內(nèi)排水管、浴缺、洗手盤下水管不含材料收費(fèi)10至20元/次12) 更換門鎖不含材料收費(fèi)10元/個(gè)13) 安裝窗簾架、掛衣架、鏡、畫收費(fèi)2元/個(gè)/次14) 一般性家居清潔不含材料收費(fèi)8元/小時(shí)/人15) 一般性家居清潔包含材料收費(fèi)10元/小時(shí)/人16) 開荒清潔包含材料收費(fèi)15元/小時(shí)/人17) 包月清潔視清潔面積面議18) 地毯清潔收費(fèi)4元/平方米19) 木地板打蠟收費(fèi)4元/平方米20) 大理石打蠟拋光收費(fèi)7元/平方米21) 大理石石面保養(yǎng)收費(fèi)15元/平方米22) 洗衣服務(wù)由業(yè)戶自行支付有關(guān)費(fèi)用23) 家庭醫(yī)療保健服務(wù)由業(yè)戶自行支付有關(guān)費(fèi)用24) 代購(gòu)物品服務(wù)由業(yè)戶自行支付有關(guān)費(fèi)用III. 商務(wù)服務(wù)1) 傳真按電信局標(biāo)準(zhǔn)2) 打字由業(yè)戶自行支付有關(guān)費(fèi)用3) 複印由業(yè)戶自行支付有關(guān)費(fèi)用IV. 其他服務(wù)1) 備餐及送餐服務(wù)由業(yè)戶自行支付有關(guān)費(fèi)用2) 存?zhèn)}及搬運(yùn)服務(wù)由業(yè)戶自行支付有關(guān)費(fèi)用V. 會(huì)所康體服務(wù)1) 游泳池810元/人/次2) 乒乓球10元/小時(shí)3) 桌球15元/小時(shí)4) 棋牌室10元/小時(shí)5) 桑拿10元/人/次6) 健身室/舞蹈室晚上8：00至11：00收費(fèi)8元/人/次