【正文】 一環(huán)。做成功物業(yè)管理人！』 第 39 頁(yè)，共 55 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 蟲(chóng)，如老鼠、蒼蠅、蟬螂及蚊子等以及小區(qū)內(nèi)的綠化蟲(chóng)害的殺滅。包括定期的澆水、施肥、及時(shí)翻土、修剪、滅蟲(chóng)、除病、栽種、補(bǔ)種合適的苗木和及時(shí)清理殘枝和綠地內(nèi)的垃圾等。從而通過(guò)高科技手段在寧?kù)o中實(shí)現(xiàn)社區(qū)中各方面的溝通和交流。 C、做好節(jié)日布臵 z 結(jié)合小區(qū)內(nèi)場(chǎng)地和環(huán)境，在重大節(jié)日，如國(guó)慶節(jié)、圣誕節(jié)、春節(jié)、兒童節(jié)等有計(jì)劃地做好節(jié)日布臵工作，張燈結(jié)彩、渲染節(jié)日氣氛，營(yíng)造舒適的生活環(huán)境。做成功物業(yè)管理人！』 第 41 頁(yè)，共 55 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 護(hù)人員的要求也比較高， z 的 IT 和機(jī)電工程師將隨是提供技術(shù)保障，配備專業(yè)弱電工程師、專職對(duì)智能化系統(tǒng)進(jìn)行日常操作和維護(hù)保養(yǎng)工作。閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)設(shè)有長(zhǎng)時(shí)間錄像機(jī)，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，將畫(huà)面保留一定的時(shí)間，一旦發(fā)生刑事案件可協(xié)助公安機(jī)關(guān)追查疑犯。物業(yè)管理處可經(jīng)常監(jiān)督和檢查安保人員的巡邏到位時(shí)間和次數(shù)，以了解安保人員的工作情況，確保小區(qū)的安全。 （ 7） 房屋及公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù) 房屋及公用設(shè)備設(shè)施長(zhǎng)期保持完好 的狀態(tài)，對(duì)物業(yè)的保值升值意義重大， z 將制定短、中及長(zhǎng)期工程設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并及時(shí)完成各項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)工作，通過(guò)制定相關(guān)的管理制度進(jìn)行落實(shí)，經(jīng)常性地對(duì)員工進(jìn)行各種技術(shù)培訓(xùn)，努力培養(yǎng)具有一專多能的技術(shù)人員。每次巡視必須做好完整地記錄。 C、維修養(yǎng)護(hù)主要工作內(nèi)容和范圍 主要工作 范 圍 內(nèi) 容 經(jīng)常性工作 公共區(qū)域、公共設(shè)施、機(jī)房及管道 巡視、操作、調(diào)試、記錄 計(jì)劃性工作 公共區(qū)域、設(shè)施、客戶收樓、裝修、入 保修監(jiān)督 、養(yǎng)護(hù)、更新、『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 45 頁(yè)，共 55 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 接到客戶報(bào)修 物業(yè)部 詳細(xì)記錄單元號(hào)、報(bào)修人姓名、報(bào)修內(nèi)容、合適維修的時(shí)間 電話、門(mén)對(duì)講系統(tǒng)和來(lái)人報(bào)修 及時(shí)通知工程部 工程部 甄別報(bào)修內(nèi)容，派出維 修技術(shù)員去單元維修 填寫(xiě)《維修工作單》 進(jìn)行維修工作 工程部 若發(fā)生費(fèi)用，需事先請(qǐng)客戶確認(rèn)；完成維修工作，請(qǐng)客戶簽字認(rèn)可 質(zhì)保期內(nèi)的 質(zhì)量問(wèn)題，施工單位解決 完成維修工作 物業(yè)部 憑《維修工作單》向客戶收費(fèi)；并征詢客戶是否有意見(jiàn) 將《維修工作單》存檔 F、做好物業(yè)工程檔案管理工作 由于一般物業(yè)的壽命超過(guò)五十年，前后一定會(huì)由不同公司和人員進(jìn)行物業(yè)管理。管理方只有從長(zhǎng)期計(jì)劃角度去落實(shí)各項(xiàng)工作，才能將物業(yè)當(dāng)作一種產(chǎn)業(yè)不落實(shí)預(yù)防性、增加物業(yè)附加值的措施，包括：想方設(shè)法節(jié)約能耗、制定科學(xué)的維護(hù)計(jì)劃、精心養(yǎng)護(hù)設(shè)施設(shè)備、努力培育小區(qū)自然生態(tài)環(huán)境、持久有效的高標(biāo)準(zhǔn)管理和良好的服務(wù)、有交的成本控制和物資管理等。 2 房屋零修、包修及時(shí)率 98% 100% 接到維修通知 15 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)完成并建立回訪檔案記錄。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 9 排水管、明暗溝完好率 100% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管理暢通無(wú)阻、無(wú)塌陷。 六、物業(yè)管理收支預(yù)算案 物業(yè)管理預(yù)算案，不僅 將成為確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，而且將起到指導(dǎo)物業(yè)正常運(yùn)作的作用。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? z 為綠景小區(qū)提供的駐場(chǎng)全權(quán)委托管理的物業(yè)管理服務(wù)，我公司為能夠打開(kāi)湖北內(nèi)陸綠景的市場(chǎng) ,愿意和綠景綠景公司一道做個(gè)市場(chǎng)先鋒 ,為進(jìn)行長(zhǎng)期合作的考慮 ,綠景項(xiàng)目不做利潤(rùn)要求以表示我公司進(jìn)入綠景開(kāi)展二線品牌的誠(chéng)意。在參閱本建議書(shū)后，懇請(qǐng)發(fā)展商能委任 z 作為綠景項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)者。明細(xì)列表如下： 物品購(gòu)臵（ 1 次性） 行政辦公用品 元 保安用品 元 工程維修 元 保潔用品 元 其 他 元 共 元 服裝費(fèi) (1 次性按兩年攤銷 ) 管理人員 元 保安人員 元 工程人員 元 環(huán)保人員 元 共 元 前期人員招聘、培訓(xùn)費(fèi)用 元 前期入住手冊(cè)資料印制 元 物品消耗（運(yùn)行消耗） 元 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 經(jīng)過(guò)初步測(cè)算觀邸物業(yè)管理處全年物業(yè)管理費(fèi)支出為 元?！簩W(xué)習(xí)改變?nèi)松? 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?z 物業(yè)以上述內(nèi)容承諾將盡心盡 力為開(kāi)發(fā)商和所有業(yè)主服務(wù)， z 物業(yè)愿為綠景小區(qū)的發(fā)展計(jì)劃的實(shí)施和實(shí)現(xiàn)做出貢獻(xiàn)。 物 業(yè)管理服務(wù)期限： z 物業(yè)為綠景小區(qū)所提供的 全權(quán)委托管理 ，建立服務(wù)期從合同簽訂日起至物業(yè)全部交付后二年或業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)止。在前期介入中，物業(yè)管理費(fèi)收繳率低的情況下，出現(xiàn)虧損的部分由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)貼。 據(jù)滿足基本的物業(yè)管理需要來(lái)配置。 7 道路完好及使用率 90% 99% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確人道路完好、暢通。 4 管理費(fèi)收繳率 98% 100% 按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理取之于民，用之于民。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?z 將加強(qiáng)物業(yè)工程檔案的管理工作，工程檔案包括：竣工圖及技術(shù)資料、各種驗(yàn)收和移交資料、設(shè)備操作和維護(hù)手冊(cè)、二次裝修審批驗(yàn)收資料、外判維護(hù)保養(yǎng)合同和設(shè)備年驗(yàn)報(bào)告、設(shè)備臺(tái)賬和維修保養(yǎng)記錄等。一般設(shè)備應(yīng)急維修程序： 程序 工 作 備注 獲知故障 接到報(bào)告、巡視中發(fā)現(xiàn)、操作失誤、儀器和儀表反 映或報(bào)警 做好記 錄 趕赴現(xiàn)場(chǎng) 當(dāng)班人員迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，判斷故障類型和嚴(yán)重程度， 向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告 屬質(zhì)保和外判維保范圍，通知承判商 應(yīng)急處理 采取有效措施，減少損失；切換備用設(shè)備或采取臨時(shí)措施，恢復(fù)使用功能；懸掛警示標(biāo)志或告示，通知客戶 拍照取證，以便向保險(xiǎn)公司索陪 維修更換 查清原因，進(jìn)行維修，無(wú)法維修的設(shè)備或零件，進(jìn) 行更換 盡量減少對(duì)客戶的影響 恢復(fù)使用 維修完畢，通知相關(guān)的客戶，向客戶說(shuō)明原因，向 客戶致欠 影響客戶，應(yīng)盡力予以 解決 記錄報(bào)告 撰寫(xiě)特別事件報(bào)告，詳細(xì)記錄時(shí)間、地點(diǎn)、事故、 原因、損失金額、客戶投述情況等 必要時(shí)向保險(xiǎn)公司索賠 E、日常報(bào)修維修程序 z 將進(jìn)一步完善客戶日常報(bào)修及維修程序，妥善協(xié)助和處理施工中遺留的質(zhì)量問(wèn)題，及時(shí)完成維修工作，解決客戶的煩惱，方便客戶的生活。對(duì)所有的設(shè)備建立臺(tái)賬，詳細(xì)的記錄機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行和維修情況，建立短、中及長(zhǎng)期物業(yè)設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。巡回檢查的方式包括：定時(shí)巡視、季節(jié)性巡視、『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?dāng)發(fā)生火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)和地震等緊急情況時(shí)，通過(guò)緊急廣播系統(tǒng)，通知小區(qū)內(nèi)的住戶，及時(shí)做好人員疏散或防范工作。按 z 的管理模式，分區(qū)域小區(qū)的外墻角、樓房的首層、車庫(kù)『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? c）周界入侵報(bào)警系統(tǒng) 在業(yè)主入住時(shí)，以周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)封閉小區(qū)的實(shí)際情況， z 建議在小區(qū)圍墻上，安裝紅外線報(bào)警裝臵，利用物業(yè)內(nèi)配臵的智能化系統(tǒng)，封閉小區(qū)周界，以提高小區(qū)安保的工作效率，確保小區(qū)安全。以 z 的技術(shù)力量和管理能力，一定能使發(fā)展商投巨資建設(shè)的智能化設(shè)施設(shè)備，在日常管理中發(fā)揮其應(yīng)用的作用。利用會(huì)所現(xiàn)有設(shè)施舉辦各種競(jìng)賽活動(dòng)，包括：拳操、乒乓球、桌球、網(wǎng)球、棋牌、游泳等。 A、建立社區(qū)信息平臺(tái) z 將指導(dǎo)和協(xié)助物業(yè)管理建立英特網(wǎng)信息平臺(tái)，鼓勵(lì)小區(qū)業(yè)主自由參與，內(nèi)容包括：金利達(dá)花園最新動(dòng)態(tài)、業(yè)主之家、物業(yè)管理法律法規(guī)問(wèn)與答、物業(yè)服務(wù)指南、最新物業(yè)管理動(dòng)態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)、物管處人員介紹、小區(qū)文化活動(dòng)公告、二次裝修介紹、家庭生活小常識(shí)『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? C、小區(qū)的綠化管理 綠化是一個(gè)優(yōu)美環(huán)境的重要組成部分之一，綠化養(yǎng)護(hù)的好壞將直接影響到小區(qū)的形象和環(huán)境以及開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念能否實(shí)現(xiàn)并長(zhǎng)期保持。 A、清潔標(biāo)準(zhǔn) z 根據(jù)金利達(dá)花園的情況，健全各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施，建立小區(qū)的垃圾上門(mén)收集制度，做到垃圾日產(chǎn)日清，定期清洗各種水箱和水池；公共區(qū)域不見(jiàn)積水、不見(jiàn)積土、不見(jiàn)雜物、沒(méi) 有亂倒的垃圾；區(qū)域內(nèi)的道路、停車場(chǎng)（庫(kù) ） 、上道和建筑物內(nèi)外保持干凈，小區(qū)的綠地中沒(méi)有垃圾和殘枝。 D、突發(fā)事件處理 z 對(duì)每一位上崗的安保人員，都將進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，物業(yè)管理處將結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況，制定各種緊急事件預(yù)案，以及時(shí)妥善地處理和防范各種突發(fā)事件。實(shí)行定崗和機(jī)動(dòng)巡邏相結(jié)合的管理模式，實(shí)行出入口 24 小時(shí)封閉式保安管理，內(nèi)部不間斷進(jìn)行機(jī)動(dòng)巡邏，確保小區(qū)一方平安。作業(yè)程序圖 (略 ) （ 3） 物業(yè)治安防范管理 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松飿I(yè)質(zhì)保期要求以物業(yè)整體正式驗(yàn)收交接日開(kāi)始起計(jì)，質(zhì)保期內(nèi)根據(jù)需要，承包商或供應(yīng)商應(yīng)承擔(dān)保養(yǎng)責(zé)任，發(fā)生重大事故或質(zhì)量問(wèn)題，質(zhì)保期應(yīng)酌情延長(zhǎng)；質(zhì)量期內(nèi)應(yīng)確定緊急召喚時(shí)間；發(fā)展商支付工程尾款，需經(jīng)管理公司會(huì)簽；對(duì)業(yè)戶入住時(shí)間與物業(yè)竣工時(shí)間有差異的質(zhì)保維修，發(fā)展商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修費(fèi)用。綠化驗(yàn)收只集在中可見(jiàn)的外觀、造型和數(shù)量，對(duì)植物的根基、是否有病蟲(chóng)害等不作驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)需記錄水、電和煤氣表且讀數(shù)。住宅單元驗(yàn)收只集中在可見(jiàn)的損壞、缺陷和未完工程，對(duì)建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗(yàn)收。 G、各種機(jī)房和設(shè)備的驗(yàn)收及交接 各種機(jī)房驗(yàn)收 應(yīng)由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機(jī)房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標(biāo)志。 F、公共區(qū)域的驗(yàn)收和交接 公共區(qū)域的驗(yàn)收應(yīng)由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參加，交接以物業(yè)管理處安保正式上崗為標(biāo)志。做成功物業(yè)管理人！』 第 33 頁(yè)，共 55 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 場(chǎng)地和區(qū)域清潔干凈。做成功物業(yè)管理人！』 第 31 頁(yè)，共 55 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 1,確定管理人員架構(gòu)和完 成人員培訓(xùn) 2,確定各項(xiàng)物業(yè)管理預(yù)算和物業(yè)管理啟動(dòng)預(yù)算 3, 協(xié)助制定 管理公約 .負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理的各項(xiàng)制度 4,籌建物業(yè)管理處 , 正式開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)管理工作 , 派出管理處經(jīng)理和工程主任 , 從其他項(xiàng)目調(diào)配各級(jí)骨干物業(yè)管理人員 . , 向社會(huì)公開(kāi)招聘各空缺的物業(yè)管理崗位 , 完成新聘員工的入職培訓(xùn)和崗位培訓(xùn) , 向物價(jià)管理部門(mén)申報(bào)批準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi) , 按開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算來(lái)采購(gòu)管理處所需要的各種設(shè)備和工具物品等 , 選擇保險(xiǎn)公司 , 辦理物業(yè)財(cái)產(chǎn)和第三者人身保險(xiǎn) , 通過(guò)招標(biāo)確定外判清潔公司 , 開(kāi)展清潔開(kāi)荒工作 . 3. 1, 完成管理公約 , 用戶手冊(cè) , 住宅說(shuō)明書(shū)的編制 和 印刷 , 制定物業(yè)管理所必需的各種物業(yè)管理規(guī) 章制度和規(guī)范 , 制定物業(yè)管理所需要的各種表格和單據(jù) , 根據(jù)需要交付印刷 , 制定物業(yè)管理的各種方案 , 為物業(yè)驗(yàn)收和移交做好準(zhǔn)備 , 確定和布置各物業(yè)管理用房 , 創(chuàng)造良好的辦公條件 , 協(xié)助施工單位做好小區(qū)的安保工作 . , 參與設(shè)備調(diào)試和驗(yàn)收 ,熟悉物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備 . , 設(shè)立客戶服務(wù)中心 , 為迎接首批業(yè)主做好各種準(zhǔn)備工作 . 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松渲胁糠中枰∷⒑蟀l(fā)放小主 業(yè)；部分需要裝幀在鏡框內(nèi)上墻，部分留存物業(yè)管理處遵照?qǐng)?zhí)行。物業(yè)管理方案包括：《物業(yè)驗(yàn)收方案》、《小區(qū)保安方案 》 、《小區(qū)清潔和滅蟲(chóng)招標(biāo)方案 》 、《工程設(shè)『學(xué)習(xí)改變?nèi)松⑽飿I(yè)設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)制度，為順利驗(yàn)收和接管做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。 （ 4） 準(zhǔn) 確各種物品和裝備 z 按發(fā)展商批準(zhǔn)的物業(yè)管理啟動(dòng)預(yù)算，購(gòu)臵各種物業(yè)管理所需的物『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 2） 安排和招聘管理人員 z 目前已有許多全權(quán)物業(yè)管理項(xiàng)目，可抽調(diào)部分骨干到項(xiàng)目任職，只需從社會(huì)上招聘少量空缺的管理崗位及一定數(shù)量操作崗位的 員工。調(diào)查的結(jié)果在 分析統(tǒng)計(jì)后，將直接被用于該物業(yè)的物業(yè)管理水平的提高。 三、 z 的客戶方針 客戶滿意度調(diào)查 客戶的滿意程度對(duì)該物業(yè)的物業(yè)管理成敗與否是最為 至關(guān)重要的事項(xiàng)。 服務(wù)規(guī)范 上門(mén)服務(wù)，佩帶工卡； 預(yù)約時(shí)間，必須遵守； 修理完畢，清掃現(xiàn)場(chǎng)； 用戶驗(yàn)收，及時(shí)回訪； 明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)合理。 ? 根據(jù)物業(yè)情況，建立交通管理制度 ? 確保外圍廣場(chǎng)、道路及車庫(kù)內(nèi)交通通暢 ? 物業(yè)內(nèi)我車輛亂停亂放現(xiàn)象 ? 車庫(kù)管理設(shè)施保持運(yùn)行正常 ? 各種道路和交通標(biāo)志完好等 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔 ? 建筑、生活垃圾時(shí)產(chǎn)時(shí)清 ? 特定區(qū)域定期清洗外墻 ? 定期清洗水箱 ? 公共區(qū)域無(wú)隨意堆放雜物和被非法占用 ? 物業(yè)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、機(jī)房等保持清潔 ? 做好節(jié)日布臵 ? 精心維護(hù)綠化等